提前還款是一門學(xué)問，對(duì)此馬虎不得。這里包含兩方面內(nèi)容：一是要選擇好按期還貸方式；二是要選擇好提前還貸方式。
1.我們先來看看哪種還款方式比較劃算？
據(jù)銀行的一項(xiàng)調(diào)查表明：在選擇購(gòu)房貸款的同時(shí)，90%的人都開始注重選擇還款方式、合理貸款期限等問題。特別是一些預(yù)期較好的人，往往會(huì)提前還款。對(duì)于這部分人，選擇貸款方式很重要。一般的償還貸款方式有：按月還款法和按季還款法。具體償還貸款又可選擇“等額本息還款法”或“等額本金還款法”。
“等額本息還款法”又稱“月均等額還款法”，目前較為常用，它是在你還貸期限內(nèi)，以固定的數(shù)目每月還貸。也就是說，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。具體的計(jì)算公式為；月還款額=本金×月均還款額系數(shù)?？梢钥闯觯涮攸c(diǎn)是每月的還款額都固定不變。
“等額本金還款法”目前采用的不算太多，它是在你還貸期限內(nèi)，以并不固定的數(shù)目每月還貸。也說是說，雖然每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會(huì)由多到少不斷變化。具體的計(jì)算公式為：月還款額=本金÷貸款期限（月）+（本金-已還本金）×月利率。不難發(fā)現(xiàn)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是一個(gè)遞減的過程。
2002年5月30日，王先生購(gòu)買了一套40萬元的房子，首付15萬元后，剩余25萬元進(jìn)行為期20年有240個(gè)月的商業(yè)貸款。如果按“等額本息還款法”，每月還款額為1655.5元（25萬×66.22%）。其中，月均本金為1041.67元，月均利息為613.83元。在20年當(dāng)中，你每月都要還這么多，連本帶息一共要還397，320元。
如果用“等額本金還款法”來計(jì)算，月均本金與前者相同為1041.67元，不過每個(gè)月的利息不同，所以每個(gè)月的還款額也不相同。第1個(gè)月的還款額為2091.67元（1041.67元+25萬元×0.0042）。第2個(gè)月的還款額為2087.3元11041.67元+（25萬元-1041.67元）×0.0042）。以后每月依次類推，到第20年亦即第240月時(shí)，一共要還清375，191.26元。前一還法與時(shí)間無關(guān)，每月均還1655.5元；后一還法與時(shí)間有關(guān)聯(lián)，每個(gè)月還款均不相同，隨著時(shí)間的推移，月還款額會(huì)越來越少。
從每月還款額來看，按月等額本息還款法，每月還款額均為1655.5元；而按月等額本金還款法則每個(gè)月還款均不相同，其中第一個(gè)月為2091.67元，第2個(gè)月為2087.3元。以第1個(gè)月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還436.17元；以第2個(gè)月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還421.8元。由此可見，等額本金還款法前期壓力較大，但隨著時(shí)間的推移，你的壓力將會(huì)逐漸減小。
從每月還款利息來看，等額本息還款法，本金一直大于利息，且本金、利息都固定不變，所以，還的利息自然就多一些；等額本金還款法，一開始是利息大于本金，但大部分時(shí)間則是本金大于利息，但利息逐年減少，其結(jié)果是還的利息相對(duì)少一些。等額本息還款法20年還款總額為397，320元，其中利息總額為147，320元；等額本金還款法20年還款總額為375，191.26元，其中利息總額為125，191.26。
哪一種還款比較劃算呢？“等額本金還款法”比較劃算。為什么“等額本金還款法”要?jiǎng)澦阋恍┠?？因?yàn)閺纳鲜隼涌梢钥闯?，一方面，等額本金還款法還貸初期的壓力較大，但其本金的償還逐月減少，以后會(huì)很輕松。另一方面，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息221，287.74元。
什么樣的人適合“等額本金還款法”？并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看你自己的財(cái)政計(jì)劃如何了。對(duì)于高薪者或收人多元化的人們，不妨采用“等額本金還款法”；假如你現(xiàn)在的資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議你也采用“等額本金還款法”還貸。因?yàn)?，這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，其特點(diǎn)是隨著時(shí)間的推移，越到后來還款越少，越輕松。如果你是一位公務(wù)員、普通教師、一般研究人員或者是一位工作四平八穩(wěn)、與世無爭(zhēng)的人，建議你還是選擇“等額本息還款法”。
2.我們?cè)賮砜纯词裁词翘崆斑€貸？哪種提前還貸方式比較劃算？
所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個(gè)人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購(gòu)房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個(gè)人住房貸款；另一種是提前償還全部個(gè)人住房貸款。例如，謝先生申請(qǐng)公積金貸款30萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減余貸款本金。銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為9萬元（本金是6萬元，利息是3萬元），謝先生決定提前還5萬元，那么，本金就只剩下1萬元，利息仍是3萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?萬元本金在以后期限不再計(jì)息，銀行只就尚未清償?shù)?萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計(jì)算的月均還款額。
如何辦理提前還貸，提前還貸有何要求？一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；二是貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)肅貸款管理，對(duì)提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬元以上；三是借款人提前還貸一般需提前 10天或15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并須經(jīng)其審核同意；四是借款人在當(dāng)月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存人銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對(duì)屬于是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計(jì)算原理，重新計(jì)算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印“每月還資本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。
貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應(yīng)下降的。那么，怎樣才能少還利息？一種辦法是貸款前最好選擇等額本金還款法。由于“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當(dāng)你提前還款時(shí)，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多，本金少，則當(dāng)提前還款時(shí)就要吃些虧。所以，選擇合情合理的還貸方式十分重要。以前述王先生購(gòu)房為例：貸款年利率為5.04%，月利率為4.2‰。如果是等額本息還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為147，320元；如果是等額本金還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為125，191.26元?？梢钥闯觯S著時(shí)間的推移，到第20年，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息22，128.74元。
另一種辦法是確定提前還款的最佳時(shí)間。提前還款在何時(shí)最好？專家建議最好在5年以內(nèi)。在償還貸款過程中，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，許多人愿意提前歸還部分或全部貸款。2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內(nèi)公積金為3.6%，商業(yè)貸款為4.77%，5年以上公積金為4.05%，商業(yè)貸款為5.04%。因此，在確定提前還貸時(shí)盡量不要跨過5年的最佳時(shí)間段。毫無疑問，只要提前還貸，王先生不管是采取等額本息還款法還是等額本金還款法，都可以少還貸款利息。
第三種辦法是確定提前還貸的具體方式。如果是采取等額本息還款法，還款總額為397，320元，借款人還款五年即第60個(gè)月還款后，剩余貸款本金變?yōu)?34，990元。對(duì)于提前還款的，可以采用兩種方式：一是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金234，990元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元，剩余貸款本金變?yōu)?84，990元，剩余貸款期限變?yōu)?80個(gè)月，貸款利率為5.04%，以按月等額本息還款法的公式計(jì)算，月均還款額變?yōu)?225元，每月還款額下降430.5元。進(jìn)一步計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸，買房人少還利息為63，000元；部分還貸，買房人少還利息為27，490元。
如果是采取等額本金還款法，還款總額為375，191.26元，借款人還款五年即第60個(gè)月還款后，剩余貸款本金為187，500元，提前還款可以采用下列兩種方式：一是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金187，500元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元，剩余貸款本金變?yōu)?37，500元，剩余貸款期限變?yōu)?80個(gè)月，貸款利率為5.04%，由按月等額本金還款法的計(jì)算公式可知，第一個(gè)月還款額變?yōu)?72.92元，月還款額下降468.75元。進(jìn)一步計(jì)算，我們可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸，買房人少還利息為71，048.7元；部分還貸，買房人少還利息為21，241.26元。
提前償還全部貸款后，一是您可別忘了到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算）、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值—提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。
二是您可別忘了到稅務(wù)部門退還提前期內(nèi)的稅。當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。
三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以個(gè)人住房商業(yè)性貸款10萬元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572.8元，采用新利率后月還款下降為539.3元，每月可減少33.5元。在整個(gè)貸款期內(nèi)，原30年10萬元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元；總計(jì)可減少12，060元的還款利息。
