作者：良翰律師事務(wù)所 劉鑫健
二手房交易是房產(chǎn)中介公司專業(yè)性最強(qiáng)的服務(wù)領(lǐng)域，房產(chǎn)中介公司憑借信息優(yōu)勢，在交易過程中占據(jù)主導(dǎo)地位，其提供的居間服務(wù)決定了買賣雙方的交易安全。然而在現(xiàn)實交易過程中，服務(wù)不規(guī)范的現(xiàn)象比比皆是，不僅沒有為購房者帶來便利，反而使其陷入種種困境，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。
本文，將以“上海鏈家事件”為切入點，講解二手房交易過程中產(chǎn)生的典型法律糾紛，重點剖析中介服務(wù)不規(guī)范導(dǎo)致購房者風(fēng)險的五大陷阱。
“上海鏈家事件”始末
2016年2月23日，上海市消保委通氣會就房產(chǎn)中介亂象展開調(diào)查，在會上兩名消費者分享了在鏈家的購房歷程。
案例一：隱瞞房屋抵押信息，中介公司違規(guī)放貸
2016年1月9日，購房者莊先生通過鏈家與房東簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并支付80萬元定金。后簽訂買賣合同時，莊先生被告知房屋有167萬貸款抵押，房產(chǎn)證無法辦理，而且該款項是鏈家以中介工作人員的名義借給房東的。買賣雙方協(xié)商僵持時，鏈家既不同意撤銷貸款、推進(jìn)房產(chǎn)證辦理，也不同意全額退款。至此，莊先生既無法進(jìn)一步交易，也無法取回定金。
案例二：提供“高利貸”墊資，客戶買到查封房
2015年8月11日，購房者黃先生通過鏈家與房東簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》并支付定金。2015年8月18日，買賣雙方簽訂購房合同時，莊先生發(fā)現(xiàn)該房屋有高達(dá)340萬元的抵押貸款。為推進(jìn)交易，鏈家向黃先生保證，只要黃先生支付七成首付即280萬元款項，鏈家會斡旋消除抵押。黃先生接受該建議并支付首付款，然而由于資金監(jiān)管不嚴(yán)，房東將資金挪為他用。此時，鏈家為使交易繼續(xù)進(jìn)行，又為黃先生提供月息1.6%、總額110萬元的貸款。結(jié)果，因房東資金鏈斷裂，該房屋先后被虹口、浦東、上海市二中院三家法院查封。至此，黃先生支付七成首付款后仍無法取得房屋。
案 例 評 述
房產(chǎn)中介公司故意隱瞞重要信息的行為評析
中介公司提供咨詢和居間服務(wù)，其提供的信息是委托人簽訂居間合同的重要依據(jù)，因此，居間人應(yīng)當(dāng)如實向委托人報告相關(guān)事項。
第一，中介公司的報告義務(wù)。報告義務(wù)是中介公司承擔(dān)的主要義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照誠實信用原則履行此義務(wù)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；（二）應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；（七）經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間；（八）其他需要告知的事項。”其中與委托房屋有利害關(guān)系的重要事實有：（1）房屋的權(quán)屬情況；（2）房屋的抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利限制信息；（3）預(yù)告登記、異議登記等信息；（4）出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。當(dāng)然，中介公司僅在自身能力范圍內(nèi)提供真實信息，在簽約前盡職調(diào)查即可。
第二，損害賠償責(zé)任?！逗贤ā返?span>425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！敝薪楣居腥鐚崍蟾娴牧x務(wù)，如果故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
案例一中，鏈家以員工名義給房東提供貸款，明知該房屋有抵押而故意不告訴客戶，屬于故意隱瞞房屋權(quán)利限制信息的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；案例二中，鏈家向客戶保證房東的信用狀況很好，結(jié)果房東資金鏈斷了導(dǎo)致房屋被查封，屬于故意隱瞞出售人資信信息的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
房產(chǎn)中介公司以員工個人名義提供金融貸款服務(wù)的行為分析
第一，中介公司提供金融貸款服務(wù)的行為?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同?！币虼耍薪楣咎峁┙鹑谫J款服務(wù)并不必然違法，判斷標(biāo)準(zhǔn)在于其是否具有資質(zhì)。案例一中，根據(jù)購房者的描述，鏈家恰恰是在沒有金融服務(wù)資質(zhì)的情況下，才借員工的個人名義運作此項目，所以鏈家提供金融服務(wù)超越經(jīng)營范圍，應(yīng)當(dāng)追究鏈家的法律責(zé)任。
第二，員工以個人名義提供金融服務(wù)的行為。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。”如果在鏈家有金融服務(wù)資質(zhì)的情況下，工作人員以自己名義借款給房東的行為也違法，應(yīng)當(dāng)追究經(jīng)紀(jì)人員個人的法律責(zé)任。
第三，高利貸的法律界定?！蹲罡咴好耖g借貸司法解釋》第二十六條規(guī)定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼?，案例二中鏈家提供月息1.6%的金融貸款，并沒有達(dá)到高利貸24%的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，如果鏈家有提供金融服務(wù)的資質(zhì)，這是基于雙方自由意志做出的借款行為，并不存在高利貸違法行為。
不規(guī)范的中介服務(wù)導(dǎo)致的其他典型糾紛
房產(chǎn)中介公司賺取差價引起的糾紛
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價?！边@種情況下，中介公司與買賣雙方的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實際意思表示區(qū)別對待。
第一，形成房屋買賣合同關(guān)系。房東明確表示將房屋賣予中介公司，中介公司再行出售房屋的行為與房東無關(guān)，此時產(chǎn)生的差價歸中介公司，但中介公司應(yīng)舉證證明其與房東之間存在房屋買賣合同關(guān)系。
第二，形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。房東明確表示委托中介公司以不低于一定價格出賣房屋，中介公司以委托人名義與買方簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同。如果約定溢價歸中介公司所有，根據(jù)意思自治原則，溢價部分歸中介公司；如果房東和中介公司對溢價沒有約定或約定不明，且無法根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條確定的，該溢價收益歸屬委托人。
第三，中介公司違約。房東明確表示委托中介公司以不低于一定金額的價格出賣房屋，中介公司以委托人的名義與自己或和自己有密切聯(lián)系的第三人簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲利，屬于違背忠實義務(wù)的違約行為，委托人可以主張溢價部分的收益。
因支付意向金引起的糾紛
房產(chǎn)中介公司帶客戶看房時，一旦客戶流露買房意向，中介公司就會說服其支付意向金并要求簽訂居間合同，并解釋支付費用的性質(zhì)是意向金而非定金，如果交易沒有成功是可以退回的，然而當(dāng)客戶要求返還時卻被告知支付了定金。
《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中往往規(guī)定“意向金轉(zhuǎn)定金”條款，通常約定由買方先付部分價款給中介公司充當(dāng)意向金，如果房東同意居間合同的條件，則中介公司會將意向金轉(zhuǎn)交給房東，此時費用性質(zhì)就由“意向金”轉(zhuǎn)為“定金”，如果交易沒有順利進(jìn)行，買方違約不能要求返還，房東違約雙倍返還。
所以，購房者最初交付的確實是意向金，但只要房東同意，則意向金性質(zhì)就會發(fā)生變化，購房者必須明確居間合同的條款，謹(jǐn)慎支付意向金。
中介公司告知房屋情況與實際不一致引起的糾紛
買方支付定金以后發(fā)現(xiàn)房屋與中介公司告知的情形不一樣，此類案件買方的勝訴率非常低。因為中介公司只是居間方，所提供的服務(wù)是報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立的媒介。中介公司只需要根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認(rèn)可房屋的現(xiàn)狀”，買方看房后認(rèn)為自己沒看清楚而提出退房通常不被法院認(rèn)可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。但即使中介在介紹中有意誤導(dǎo)，買方也很難舉證，很容易陷入不利的困境。因此，買方不能輕信房東或中介公司對房屋情況的描述，必須自己親自查看。
總 結(jié)
房產(chǎn)交易標(biāo)的額大，對交易者的重要性不言而喻，甚至是平生唯一的交易。而二手房交易程序復(fù)雜、房產(chǎn)中介公司運作不規(guī)范使得購房之路崎嶇坎坷。因此，良翰提醒購房者在進(jìn)行二手房交易過程中必須重視以下事項，防范中介公司的陷阱：第一，在房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、登記、權(quán)利限制信息；第二，不要親信房東和中介公司的口頭承諾，看房確認(rèn)后仔細(xì)審閱《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，重視“意向金轉(zhuǎn)定金”條款的規(guī)定；第三，盡量避免接受中介公司提供的借貸服務(wù)，確有需要的必須核實其從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)。
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