二房東轉(zhuǎn)租房環(huán)境差常惹糾紛
廈門晚報(bào)
2015-08-03 15:39:57
房子低價(jià)租到手，裝修后，高價(jià)出租。近幾年，部分中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)島外新樓盤，變身“二房東”。需要提醒的是，此類房源，多數(shù)裝修簡單、粗糙，承租戶選擇時(shí)，要瞪大眼睛，以防麻煩不斷。
文/記者 高金環(huán) 實(shí)習(xí)生 蔡蓉蓉
圖/陳立新
案例
一年轉(zhuǎn)租二十幾套
裝修后拉高房租
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊先生從業(yè)六七年了。去年起，他更忙了，除了靠幫房東賣房、租房賺錢，他還有個(gè)兼職——“二房東”。
楊先生不是直接轉(zhuǎn)租來“吃差價(jià)”，而是租來毛坯房，跟房東一簽五年，然后花上兩三萬元，簡單裝修后，再轉(zhuǎn)租出去。去年至今，他已經(jīng)成功轉(zhuǎn)租了二十多套。這些出租房，分布在海滄區(qū)海岸一號(hào)、泰地海西、尊海等多個(gè)小區(qū)。
記者疑惑，到底什么樣的裝修，花兩三萬元就能搞定？“比如瓷磚，就看你買什么樣的瓷磚了？”楊先生說，他轉(zhuǎn)租的房子，多為70—90平方米，租房子的多是打工族，他們對(duì)房間要求不高，能住就行，所以并不需要家具、空調(diào)等配套。
以楊先生在海滄租到的海滄某小區(qū)的房子為例，此房源是毛坯房，面積90平方米左右，他與房東簽約，承租5年，月租1700元。裝修，他只花了3.5萬元。今年6月，他的父母和孩子住了進(jìn)去。如果轉(zhuǎn)租，他打算把月租提高到3000元。
記者替楊先生算了一筆賬，如果房東不變卦，5年時(shí)間，他可賺到的房租差價(jià)為7.8萬元，去掉裝修成本，可賺到4.3萬元。不過，他強(qiáng)調(diào)，如果是小套的房子，也賺不了什么錢，有的一套平均下來，每月只能賺兩三百元。還要看房東會(huì)不會(huì)提前賣房，如果房東違約，給的違約金，一般很少。
現(xiàn)狀
轉(zhuǎn)租房集中在新區(qū)
靠規(guī)模效應(yīng)賺錢
不過，楊先生認(rèn)為，他算是小打小鬧的，有的同行陸續(xù)轉(zhuǎn)租四五十套，他稱這部分人為“大包租客”。這種職業(yè)，在他從業(yè)之初，2008年前后就出現(xiàn)了，賺錢模式與他相同。
某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人任先生說，“二房東”島內(nèi)外一直都有，目前一般集中在新開發(fā)的區(qū)域，空置房比較多的工業(yè)區(qū)附近等?！岸繓|”們會(huì)花時(shí)間，積少成多，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢。很多外地人買房目的是投資，短期內(nèi)并不打算來住，也不打算賣，如果買的是毛坯房，很難租出去；自己裝修再出租，時(shí)間精力不夠，也怕不劃算，只好交給“二房東”。
廈門市房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，職業(yè)“二房東”確實(shí)一直存在，因?yàn)閺B門外來人口居多，投資客多，租房市場需求也大。比如，早期，有些臺(tái)灣人在廈門買房，卻沒有時(shí)間打理，對(duì)租金并不太在意，就交給房產(chǎn)中介代為保管。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)“二房東”，只要做沒有破壞房屋結(jié)構(gòu)等違反規(guī)定的事，就不算違規(guī)。
幾年前，有“二房東”在島內(nèi)中心區(qū)域，承租一些大套房源，然后通過“一套改多套”，即割成“膠囊房”后，再高價(jià)出租。不過，2011年起，我市出臺(tái)了《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》，對(duì)“一套改多套”現(xiàn)象，可以處以最高5萬元的罰款，并可以暫時(shí)停水停電，“一套改多套”的現(xiàn)象在一定程度上得到遏制。
問題
裝修半個(gè)多月搞定
樓下鄰居遭殃
未來，島外將是楊先生這類“二房東”的“主戰(zhàn)場”。
記者注意到，我市限購解除后，島外一手住宅成交量，約占到總量的8成左右；外地客群購房面積，約占總量6成左右。從以上數(shù)據(jù)分析來看，島外有很大一部分新房被外地投資客買走，可見“二房東”的春天還在。
值得提醒的是，二房東裝修房子，追求速度，由此產(chǎn)生的質(zhì)量問題不容小覷。
楊先生說，這二十幾套，是同一家裝修公司來自做。裝修房子，就像做流水線一樣。但最近，樓下鄰居天花板滲水發(fā)霉，讓他頭痛不已。
“這套煩死了?！睏钕壬f，物業(yè)請(qǐng)來專家檢查，要求他把門口、衛(wèi)生間、廚房挖開，重新做“防水”，他不得不照做，還特地通風(fēng)了一兩個(gè)月。他認(rèn)為，雖然自己裝修用了一個(gè)月左右的時(shí)間，但問題應(yīng)該出在房子本身。
但其鄰居林小姐說，楊先生曾告訴她，一房東給他六個(gè)月時(shí)間用于裝修，而他實(shí)際只用了15天就裝修好了，房子裝修花了3.5萬。今年4月，她開始裝修時(shí)，才發(fā)現(xiàn)天花板滲水，導(dǎo)致她無心再裝修下去。物業(yè)請(qǐng)來的專家也表示，是樓上裝修導(dǎo)致的滲水。
租二房東的房子，還有其他風(fēng)險(xiǎn)。近年來，不時(shí)有二房東卷款失蹤的報(bào)道。廈門媒體還曾報(bào)道過，一套房層層轉(zhuǎn)租，三房東雖然想繼續(xù)轉(zhuǎn)租，但二房東經(jīng)常拖欠房租加上租金上漲，致使房東要收回房子，實(shí)際居住的承租戶雖然已經(jīng)交了5年的租金，卻面臨被趕出的窘境。
業(yè)內(nèi)人士林先生提醒，與“二房東”簽約，要看清對(duì)方與“一房東”的委托協(xié)議，了解授權(quán)情況，尤其是租期截止日期要看清楚，如果有可能，最好直接跟一房東確認(rèn)、核實(shí)。
律師說法
租房要盡量避開“二房東”
北京盈科(廈門)律師事務(wù)所律師盧玉瓊說，承租人跟“二房東”租房時(shí)，首先，要通過看“二房東”承租房屋的租賃合同中的授權(quán)約定，初步判斷“一房東”是否同意“二房東”轉(zhuǎn)租；在跟“二房東”簽訂承租合同時(shí)，合同中最好約定“‘二房東’要確保其有轉(zhuǎn)租權(quán)利，否則要對(duì)因此可能產(chǎn)生的裝修、房租等損失給予賠償?！本唧w賠償金額，雙方可做約定。據(jù)了解，行業(yè)內(nèi)普遍做法是，約定賠償兩個(gè)月的租金。
不過，盧玉瓊說，實(shí)際上，一旦出現(xiàn)“二房東”拖欠房租或卷款“玩失蹤”等意外情況時(shí)，承租人的權(quán)利很難得到主張。所以，她建議承租人租房時(shí)盡量避開“二房東”。
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