內(nèi)行看門道，外行看熱鬧，在一個行業(yè)折騰久了，熟悉游戲規(guī)則，了解行業(yè)動態(tài)，掌握行業(yè)變化，從而做出商業(yè)判斷，所謂商業(yè)嗅覺，無非如此！
老朱是我前幾天認(rèn)識的朋友，就是我在《開家年入10萬+的微型青年客棧》里面我說的二房東，倒騰這個行業(yè)5年有余，他當(dāng)時說要長租我朋友的一間120平方的毛坯房，在沒有認(rèn)識他之前，我對二房東這個行業(yè)是不清楚的，通過他，我略微觸摸到了這個行業(yè)的真金白銀！
所以，今天我要介紹的創(chuàng)業(yè)項目就是：做個二房東（不是數(shù)錢數(shù)到手抽筋的那種，但至少可以每天躺著賺錢）
項目介紹
二房東”是指先從原房東手里租下整套房子，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人，從中賺取差價被稱之為“二房東”。二房東一般會跟原房東簽下長期合約（3年起步，但大多數(shù)是5年起步），租的房子多是毛坯房或者簡裝修，然后再經(jīng)過房間改造，把原有戶型改為多戶型。二房東活躍在人流聚集的高校區(qū)、城中村、交通樞紐和商業(yè)中心。
項目背景
二房東行業(yè)由來已久，一方面是房東本人有多套空閑房子，不想管理，二是想租房的人很多，二房東看中中間的這個需求市場應(yīng)運而生，跟中介差不多，都是以賺取差價為主要盈利目的。
項目投資
以位于高校區(qū)域90平方房子為例（原有戶型是3房2廳，改裝成5房1廳）
①長租一套90平方毛坯房（5年），2萬/年
②重新布局房型的裝修費（簡裝），1.5萬
③空調(diào)5臺，5000元
④1.5床、衣柜、桌子椅子等配套，700X5=3500元
⑤小客廳沙發(fā)和其他雜費支出，2000元
可以看得出來的成本是近4.5萬左右
項目收入
房租收入：以我所在的二線中等城市的單間價格650元之間來算，一套房每月收入是3250元，一年是3.9萬；
雜費收入：物業(yè)費停車費公攤水費電費等，可以每間每月賺50元，總共是250元，一年是3000元；
押金收入：這個收入是我之前未曾想到的，但我朋友說，這個也是收入之一，因為他要求住戶必須半年一簽，支付房租房租是壓二付一，有30%的人因為各種原因是租不滿半年的，押金不退成了他的利潤，一年也有3間房子2個月的收入就是650X2X3=3900元
那么總收入是3.9萬+3000元+3900元=4.6萬左右，剛好一年時間回本（這個數(shù)據(jù)也是他提供給我的）第二年就是穩(wěn)賺的了，減去房租2萬余（每年增5%），一套房子每年賺個2萬多左右；10套房子就是20萬了，對于二房東而言，手頭掌握的房源遠(yuǎn)不止這個數(shù)，但一個人管理有限，但管理5套房是卓卓有余的。
推廣方式（90%線上）
①他大部分是在58同城、安居客、搜房網(wǎng)等房產(chǎn)信息上面發(fā)布廣告（廣告語大部分是寫房東直供）
②中介合作，如果手頭房源比較分散，找中介管理出租。
③加本地的租房群。
④線下貼廣告了，在一些公共區(qū)域每天都貼。
項目核心
地段和房源決定一切，其他基本都是浮云，那么如何判斷地段和房源呢，這就回到了我本篇文章開頭所說的那句話，當(dāng)你在這個行業(yè)摸爬滾打之后，你的商業(yè)判斷就是你的核心競爭力。
項目風(fēng)險
這個項目的主要收入來源是房租，最大的風(fēng)險是沒有租客，而且房子不能選的太大，90平方隔成5個小房子已經(jīng)夠了，太大的房子，隔的房子過多，一方面是難以租出去，另一方面也會形成管理混亂的局面。
寫在最后
這個項目適合大部分的人去操作去執(zhí)行，而且值得長期的扎根下去，當(dāng)你手頭上控制的房源越來越多的時候，你的收入是倍增的，做任何項目我都比較傾向于可以快速復(fù)制的商業(yè)模式，從0變1很難，但從1變10就非常輕松，從10變到100就是團隊作戰(zhàn)了。兄弟們，吹響戰(zhàn)斗的號角吧！
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