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一、銷售不動產(chǎn)增值稅稅率

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

銷售不動產(chǎn)稅率9%，  建筑服務(wù)9%

（小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率5%  預(yù)征率3% ）

（一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。如： 2016.04.30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，即為“特定應(yīng)稅行為”）

二、應(yīng)納稅額計(jì)算

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。

1、應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

2、 銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

銷售額＝（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+稅率）

（國稅發(fā)2016第18號第四條）

或：銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

含稅銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款        （國稅發(fā)2016第18號第五條）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

（一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）  ）（ 財(cái)稅〔2016〕36號第23條  ）

3、進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。（ 財(cái)稅〔2016〕36號第25條：下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：------  ）

進(jìn)項(xiàng)稅率，從2019年4月1日開始分別為：13%（原16%）、9%（原10）、6%、3%等。

三、預(yù)繳稅款

預(yù)征率：  銷售不動產(chǎn)   預(yù)征率 3%

          建筑服務(wù)    一般計(jì)稅 預(yù)征率 2%

                      簡易計(jì)稅 預(yù)征率 3%

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）× 預(yù)征率

          =預(yù)收款÷（1+9%）× 3%         （國稅發(fā)2016第18號第11條）

期末根據(jù)應(yīng)交增值稅賬戶，應(yīng)納稅額減去已預(yù)繳稅款進(jìn)行補(bǔ)繳增值稅額。