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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房產(chǎn)糾紛、執(zhí)行與執(zhí)行異議（之訴）

個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》

房屋買賣合同的效力問題是一個大問題，我在我的微信公眾號“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫了很多相關(guān)的文章，在我的書《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》中也有很多小專題是關(guān)于合同效力的。本文主要是針對《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱“九民紀(jì)要”）及其《理解與適用》，介紹一些房屋買賣合同效力的新變化。

一、“一手房”買賣合同效力變化：無預(yù)售許可證不影響合同效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

這條規(guī)定的本意是保護(hù)商品房買受人，但是該規(guī)定比較粗糙，沒有進(jìn)一步明確只有房屋買受人可以以開發(fā)商無預(yù)售許可證為由起訴確認(rèn)合同無效，開發(fā)商不得以自己無預(yù)售許可證為由起訴確認(rèn)合同無效（即“合同相對無效”）。這就導(dǎo)致了司法實(shí)踐中有開發(fā)商利用了這個法律漏洞，最典型的代表就是2018年2月，在房價大幅上漲背景下，西安某開發(fā)商以簽訂標(biāo)的房屋認(rèn)購合同（注：該認(rèn)購合同在性質(zhì)上屬本約）時無預(yù)售許可證為由起訴業(yè)主要求確認(rèn)合同無效。一審判決確認(rèn)合同無效【案號：西安市長安區(qū)人民法院（2018）陜0116民初2519號】，該判決符合法理，違背情理；二審改判駁回開發(fā)商確認(rèn)合同無效的訴請【案號：西安市中級人民法院（2018）陜01民終8145號】，該判決符合情理，但卻違背法理。

2019年11月最高人民法院出臺“九民紀(jì)要”，“九民紀(jì)要”第30條規(guī)定：“……下列強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為‘效力性強(qiáng)制性規(guī)定’：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標(biāo)的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經(jīng)營規(guī)定的，如場外配資合同；交易方式嚴(yán)重違法的，如違反招投標(biāo)等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準(zhǔn)的交易場所之外進(jìn)行期貨交易。關(guān)于經(jīng)營范圍、交易時間、交易數(shù)量等行政管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為‘管理性強(qiáng)制性規(guī)定’?！钡?1條規(guī)定：“違反規(guī)章一般情況下不影響合同效力，但該規(guī)章的內(nèi)容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。人民法院在認(rèn)定規(guī)章是否涉及公序良俗時，要在考察規(guī)范對象基礎(chǔ)上，兼顧監(jiān)管強(qiáng)度、交易安全保護(hù)以及社會影響等方面進(jìn)行慎重考量，并在裁判文書中進(jìn)行充分說理。”

從上述兩條規(guī)定，也很難看出“九民紀(jì)要”對無預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同效力的明確態(tài)度。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第246頁：“如果法律僅是禁止一方的某種行為，在確定合同效力時，需要優(yōu)先考慮交易相對人的保護(hù)問題。如在房屋上漲的情況下，開發(fā)商以其未獲得商品房預(yù)售許可為由請求宣告商品房預(yù)售合同無效，此時，就需要考慮善意買受人的保護(hù)問題，對其保護(hù)就是對交易安全的保護(hù)?！边@段話體現(xiàn)的是合同相對無效的精神，即只有法律傾斜性保護(hù)的一方才可以主張合同無效，合同向?qū)Ψ讲坏弥鲝埡贤瑹o效。但是，這段話并沒有完整的把這個意思表達(dá)出來。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第637頁：“預(yù)售許可證是行政管理手段，沒有預(yù)售許可證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但不應(yīng)當(dāng)影響民事合同的效力。沒有預(yù)售許可證，購房合同無效的法律規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！边@段明確說沒有預(yù)售許可證不影響民事合同的效力，這就完全改變了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的文義，防止了開發(fā)商以無預(yù)售許可證為由主張合同無效，但也導(dǎo)致房屋買受人不得以無預(yù)售許可證為由主張合同無效。所以我認(rèn)為這個觀點(diǎn)還是不夠精細(xì)，最好的方法還是引入合同相對無效制度，規(guī)定只有房屋買受人可以以無預(yù)售許可證為由主張合同無效，開發(fā)商不得以無預(yù)售許可證為由主張合同無效。

二、“二手房”買賣合同效力的演變（“一手房”也適用）

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會公共利益?！?/span>

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/span>

《合同法解釋一》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?/span>

《合同法解釋二》第14條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》法發(fā)[2009]40號第15條規(guī)定，正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》法發(fā)[2009]40號第16條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。

《民法總則》第143條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗?！?/span>

《民法總則》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”

《民法總則》第154條規(guī)定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效?！?/span>

“九民紀(jì)要”第30條規(guī)定，合同法施行后，針對一些人民法院動輒以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由認(rèn)定合同無效，不當(dāng)擴(kuò)大無效合同范圍的情形，合同法司法解釋（二）第14條將《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”明確限于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。此后，《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》進(jìn)一步提出了“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”的概念，指出違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定合同效力。隨著這一概念的提出，審判實(shí)踐中又出現(xiàn)了另一種傾向，有的人民法院認(rèn)為凡是行政管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定都屬于“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”，不影響合同效力。這種望文生義的認(rèn)定方法，應(yīng)予糾正。人民法院在審理合同糾紛案件時，要依據(jù)《民法總則》第153條第1款和合同法司法解釋（二）第14條的規(guī)定慎重判斷“強(qiáng)制性規(guī)定”的性質(zhì)，特別是要在考量強(qiáng)制性規(guī)定所保護(hù)的法益類型、違法行為的法律后果以及交易安全保護(hù)等因素的基礎(chǔ)上認(rèn)定其性質(zhì)，并在裁判文書中充分說明理由。下列強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標(biāo)的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經(jīng)營規(guī)定的，如場外配資合同；交易方式嚴(yán)重違法的，如違反招投標(biāo)等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準(zhǔn)的交易場所之外進(jìn)行期貨交易。關(guān)于經(jīng)營范圍、交易時間、交易數(shù)量等行政管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”。

“九民紀(jì)要”第31條規(guī)定，違反規(guī)章一般情況下不影響合同效力，但該規(guī)章的內(nèi)容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。人民法院在認(rèn)定規(guī)章是否涉及公序良俗時，要在考察規(guī)范對象基礎(chǔ)上，兼顧監(jiān)管強(qiáng)度、交易安全保護(hù)以及社會影響等方面進(jìn)行慎重考量，并在裁判文書中進(jìn)行充分說理。

綜合上述規(guī)定可以看出：

1、“九民紀(jì)要”出臺之前，法律、司法解釋等對合同無效的規(guī)定歸納起來就是：違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。但對于何謂“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”并未作出直接明確的規(guī)定。

2、“九民紀(jì)要”的進(jìn)步：

（1）對“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”和“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”做了進(jìn)一步的界定和列舉：

“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標(biāo)的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經(jīng)營規(guī)定的，如場外配資合同；交易方式嚴(yán)重違法的，如違反招投標(biāo)等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準(zhǔn)的交易場所之外進(jìn)行期貨交易。

關(guān)于經(jīng)營范圍、交易時間、交易數(shù)量等行政管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”。

（2）違反規(guī)章的合同可能因違反公序良俗而無效

違反規(guī)章不會直接導(dǎo)致合同無效，但是該規(guī)章的內(nèi)容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。也就是說，內(nèi)容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等的規(guī)章是關(guān)于公序良俗的規(guī)定，違反這些規(guī)章就是違反公序良俗，違反公序良俗，根據(jù)《民法總則》第153條的規(guī)定，合同無效。

附李某某與聞天公司確認(rèn)合同無效糾紛案

案情簡介：“紫杉莊園”項(xiàng)目，又名“瀾香山”項(xiàng)目，由聞天公司開發(fā)建設(shè)。2016年4月25日，聞天公司與李某某簽訂認(rèn)購合同一份，由李某某（乙方）認(rèn)購聞天公司（甲方）開發(fā)建設(shè)的位于陜西省××區(qū)××街辦西××路以西“紫杉莊園”項(xiàng)目商品房，雙方在該認(rèn)購合同中約定：“一、內(nèi)部認(rèn)購房源基本情況：1.認(rèn)購房源：‘紫杉莊園’（暫定名）X幢X-X號。2.認(rèn)購房源銷售面積約200㎡。3.認(rèn)購房源銷售總價1720000元，大寫人民幣壹佰柒拾貳萬元整。二、付款方式及內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠價格：1.乙方內(nèi)部認(rèn)購購買該房屋選擇總房價款100%付款比例。2.根據(jù)乙方內(nèi)部認(rèn)購該房屋付款比例甲方給予乙方總房價款7折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總價1204000元，大寫人民幣壹佰貳拾萬肆仟元整。3.乙方應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方支付該認(rèn)購房源100%房價款1204000元，大寫人民幣壹佰貳拾萬肆仟元整。三、甲乙雙方權(quán)益：1.本合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內(nèi)部認(rèn)購合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。2.乙方在與甲方約定的時間內(nèi)辦理完畢付款及購房相關(guān)手續(xù)，在簽訂《商品房買賣合同》時可享有一次更名機(jī)會。3.乙方在內(nèi)部認(rèn)購期間為一次性付款，在辦理簽訂《商品房買賣合同》時享有重新選擇付款方式的權(quán)益，乙方如若選擇商業(yè)貸款形式購買，需遞交按揭相關(guān)資料并辦理完畢銀行審批面簽手續(xù)，待銀行審批放款后甲方于15日內(nèi)將乙方向銀行貸款部分房價款如數(shù)退還乙方。4.本合同簽訂后，乙方接到甲方通知應(yīng)在15日內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本合同中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。逾期辦理則視為乙方自動放棄所認(rèn)購房屋，甲方則另行安排出售，不予保留?！痹摵贤路郊由w有聞天公司的公章，并有李某某簽名。合同簽訂當(dāng)日，李某某即向聞天公司繳納1204000元購房款，聞天公司向李某某出具收據(jù)。

2016年8月3日，長安房管局對案涉項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，遂于同年8月9日作出處理決定：責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后，聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由將李某某起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。2018年3月1日，長安房管局因聞天公司在案涉項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證的情況下擅自違規(guī)銷售，對聞天公司予以行政處罰，責(zé)令停止銷售活動，補(bǔ)辦許可證，并處罰款人民幣720758元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。庭審中，李某某認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的認(rèn)購合同系事實(shí)上的房屋買賣合同。庭審后，一審法院向李某某釋明合同無效的后果，但李某某堅(jiān)持認(rèn)為合同有效，堅(jiān)持要求聞天公司交房。另查明，案涉項(xiàng)目現(xiàn)已取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

二審查明，2011年4月15日，聞天公司取得案涉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證；2012年1月19日，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2017年6月2日，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2017年7月27日，取得建筑工程施工許可證；2018年5月10日，繳納案涉地塊廉租住房建設(shè)資金6060600元；2018年6月8日，取得商品房預(yù)售許可證。案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目于2016年5月動工建設(shè)，2017年5月工程主體封頂，截止目前，水、電、氣、暖及小區(qū)道路、綠化等均未完工，也未進(jìn)行驗(yàn)收。聞天公司于2017年12月引入投資人西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司后，同月向陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司償還了本息合計(jì)199801479.32元的貸款，于2018年1月和3月向西安市未央?yún)^(qū)和平小額貸款有限公司償還貸款11994444元，并支付了包括農(nóng)民工工資在內(nèi)的共計(jì)48300000元工程款。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：西安市長安區(qū)人民法院（2018）陜0116民初2519號】依法成立的合同，受法律保護(hù)。《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谖鍡l規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”綜上，該案爭議焦點(diǎn)應(yīng)為聞天公司和李某某所簽訂的認(rèn)購合同的性質(zhì)。如案涉合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無效合同，如案涉合同非商品房預(yù)售合同，則反之。該案中，聞天公司和李某某簽訂的認(rèn)購合同中約定了雙方的名稱、住所、房屋的基本情況、單價、總價款、付款方式、付款時間，未對交付使用條件及日期等項(xiàng)目予以約定，現(xiàn)聞天公司認(rèn)為在簽訂合同當(dāng)時已經(jīng)告知李某某，李某某在庭審中亦認(rèn)可該合同系事實(shí)上的商品房買賣合同，因此，應(yīng)認(rèn)為案涉合同應(yīng)為商品房買賣合同。因聞天公司在該案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故雙方簽訂的認(rèn)購合同應(yīng)為無效合同。由于該院已向李某某釋明合同無效之后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且李某某仍堅(jiān)持其答辯意見，故其可另案起訴，本案不予處理。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八條、第四十四條、第六十條，《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，遂判決：聞天公司與李某某于2016年4月25日簽訂的認(rèn)購合同無效。案件受理費(fèi)100元，聞天公司已預(yù)交，由聞天公司承擔(dān)。

二審【案號：西安市中級人民法院（2018）陜01民終8145號】根據(jù)聞天公司與李某某的訴辯主張，本案二審爭議的焦點(diǎn)問題為：一、一審程序是否存在違法的問題；二、雙方當(dāng)事人之間是否形成商品房預(yù)售合同法律關(guān)系；三、如雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)形成商品房預(yù)售合同法律關(guān)系，其效力如何認(rèn)定。

一、關(guān)于一審程序是否存在違法的問題

首先，雖然一審法院于第一次庭審時適用簡易程序?qū)徖肀景?，但根?jù)案件的實(shí)際審理情況，一審法院已于第二次庭審時轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，故并不違反法律規(guī)定。其次，李某某雖然向一審法院提交了調(diào)取證據(jù)的申請，但是否予以準(zhǔn)許，系人民法院根據(jù)李某某所申請調(diào)查收集的證據(jù)與待證事實(shí)有無關(guān)聯(lián)、對證明待證事實(shí)有無意義或者其他有無調(diào)查收集必要等因素綜合進(jìn)行判斷的結(jié)果，一審法院未予調(diào)取相應(yīng)證據(jù)，即表明一審法院認(rèn)為該證據(jù)并不影響本案的審理結(jié)果，本案中一審法院未予調(diào)取相應(yīng)證據(jù)并無不當(dāng)。再次，提起反訴是當(dāng)事人依法享有的訴訟權(quán)利，是否提起反訴，何時提起反訴，均由當(dāng)事人自行決定。本案中，李某某未提起反訴，系李某某對自身訴訟權(quán)利的處分，并非一審法院拒絕接受其反訴請求，故李某某主張一審法院剝奪其反訴權(quán)利無事實(shí)依據(jù)，不能成立。最后，李某某主張一審法院作出判決的時間與事實(shí)不符，經(jīng)審查，針對合同效力問題，一審法院已于2018年6月5日向李某某進(jìn)行釋明，并非在作出一審判決之后。一審法院于2018年6月11日與李某某形成談話筆錄，是對是否接受李某某庭后提交的證據(jù)等問題進(jìn)行答復(fù)，故不存在判決時間與事實(shí)不符的問題。

據(jù)此，李某某主張一審存在程序違法的理由不能成立。

二、關(guān)于聞天公司與李某某之間是否形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系問題

首先，認(rèn)購合同的名稱雖為“紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同”，但合同對買賣雙方當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院按照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定”之規(guī)定，聞天公司與李某某之間的商品房預(yù)售合同成立。根據(jù)《合同法》第四十四條第一款“依法成立的合同，自成立時生效”之規(guī)定，雙方之間的商品房預(yù)售合同自2016年4月25日簽訂之日起即生效。其次，在合同簽訂當(dāng)日，李某某即支付了房屋總價款1204000元，聞天公司向李某某出具了收到購房款的收據(jù)，訴訟中聞天公司也沒有對李某某履行合同的行為提出抗辯，表明雙方當(dāng)事人同意對商品房預(yù)售合同實(shí)際履行。最后，聞天公司與李某某在訴訟中均認(rèn)可認(rèn)購合同實(shí)質(zhì)是商品房預(yù)售合同。

據(jù)此，案涉認(rèn)購合同實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同，聞天公司與李某某之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

三、關(guān)于聞天公司與李某某之間的商品房預(yù)售合同法律關(guān)系的效力問題

首先，李某某在簽訂認(rèn)購合同當(dāng)日即支付了全額購房款，聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，顯然違背誠實(shí)信用原則。其次，聞天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的?，F(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實(shí)為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益，聞天公司的行為顯然與社會價值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。為弘揚(yáng)社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，對此種行為不應(yīng)予以支持。最后，聞天公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其簽訂認(rèn)購合同的民事法律行為無效。

據(jù)此，聞天公司與李某某簽訂的認(rèn)購合同有效，雙方之間形成了有效的商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

綜上所述，李某某的部分上訴理由成立，本院予以采信，其上訴請求本院依法予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，適用法律錯誤，依法應(yīng)予改判。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七條、第一百五十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷西安市長安區(qū)人民法院（2018）陜0116民初2519號民事判決；

二、駁回西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的訴訟請求。

一審案件受理費(fèi)100元、二審案件受理費(fèi)100元，均由西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

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第一部分強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)法律問題

一、強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)法律問題

2018.12.13執(zhí)行案件的管轄

2018.10.28執(zhí)行案件的管轄

2017.8.10向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的時效與救濟(jì)

2017.9.5執(zhí)行被執(zhí)行人的收入需要注意的問題

2019.1.7違法建筑可否強(qiáng)制執(zhí)行？

2019.1.10物業(yè)管理用房可否執(zhí)行？

2019.4.20人防工程的買受人可否排除執(zhí)行？

2017.8.4唯一一套住房是否可以執(zhí)行？

2018.7.16唯一住房是否可以強(qiáng)制過戶？

2018.12.8可否執(zhí)行登記在案外人名下的房產(chǎn)？

2019.12.1可否執(zhí)行登記在被執(zhí)行人的未成年子女名下的房產(chǎn)？

2019.10.14執(zhí)行案外人房產(chǎn)之案外人為被執(zhí)行人唯一股東

2019.2.14可否對糧棉油政策性收購資金采取保全和執(zhí)行措施？

2019.2.27對被執(zhí)行局查封的房屋提起確權(quán)訴訟，法院應(yīng)當(dāng)如何處理？

2016.6.12法院拍賣房屋前，競拍人與房屋所有權(quán)人達(dá)成的拍賣溢價款退還協(xié)議是否有效？

2018.2.22司法拍賣的撤銷

2018.10.18房和地分開拍賣，成交后可否再撤銷？

2018.7.10通過司法拍賣拍得的房產(chǎn)無法辦產(chǎn)證，是否可以撤銷拍賣？

2018.10.23參加法拍法律風(fēng)險之補(bǔ)償價及救濟(jì)途徑

2018.7.26多個普通債權(quán)人對一個債務(wù)人申請執(zhí)行，執(zhí)行所得價款的分配順序

2018.2.25法院強(qiáng)制執(zhí)行中，債權(quán)人參與分配的相關(guān)法律問題

2019.2.17債權(quán)人有多個債務(wù)人，可否參與分配其中一個債務(wù)人（自然人）的財(cái)產(chǎn)？

2019.2.20執(zhí)行分配中，員工工資和抵押權(quán)哪個優(yōu)先？

2018.10.29法院強(qiáng)制執(zhí)行中的債務(wù)抵消

2018.10.22強(qiáng)制執(zhí)行中，“抵債”要考慮各債權(quán)人的受償順序

2018.6.28法院強(qiáng)制執(zhí)行中變更申請執(zhí)行人

2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注銷的，如何執(zhí)行？

2019.4.10追加被執(zhí)行人股東為被執(zhí)行人相關(guān)法律問題

2018.6.22執(zhí)行公司財(cái)產(chǎn)過程中是否可以追加股東為被執(zhí)行人？

2018.12.15執(zhí)行公司財(cái)產(chǎn)時，可否追加認(rèn)繳出資期限尚未屆滿的股東為被執(zhí)行人

2018.8.5可否追加認(rèn)繳出資期限尚未屆滿的股東為被執(zhí)行人

2019.1.4公司減資未依法通知債權(quán)人，可否追加股東為被執(zhí)行人？

2018.8.12法院不可以追加去向不明的股東為被執(zhí)行人？

2018.8.3被執(zhí)行人（公司）對外享有債權(quán)，就不可以追加股東為被執(zhí)行人了？

2019.9.17老股東抽逃出資，可否追加新股東為被執(zhí)行人？

2019.4.3作為被執(zhí)行人的“夫妻公司”不能還債，能否追加“夫妻股東”為被執(zhí)行人？

2018.6.24公司欠債后更換法定代表人，原法定代表人就高枕無憂了？

2017.6.20夫妻一方以個人名義對外舉債，判決生效后可否執(zhí)行配偶的房產(chǎn)？

2018.6.27法院強(qiáng)制執(zhí)行中，可否追加被執(zhí)行人的配偶為被執(zhí)行人

2018.9.25僅夫妻一方是被執(zhí)行人，未經(jīng)析產(chǎn)可否執(zhí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

2019.10.18被執(zhí)行人是夫妻一方，法院執(zhí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方如何救濟(jì)自己的權(quán)利？

2018.8.4執(zhí)行前第三人承諾代償債，執(zhí)行中可否將該第三人追加為被執(zhí)行人？

2018.12.16可否追加被執(zhí)行人的債務(wù)人為被執(zhí)行人？

2018.7.12可否將被執(zhí)行人的債務(wù)人列為被執(zhí)行人？

2018.10.5強(qiáng)制執(zhí)行中暫緩執(zhí)行與中止執(zhí)行的情形及其救濟(jì)途徑

2018.10.13“執(zhí)行程序終結(jié)”怎么理解？

2018.12.17終結(jié)執(zhí)行后可否再恢復(fù)執(zhí)行？

2018.10.31申請執(zhí)行人申請終結(jié)執(zhí)行后可否再申請恢復(fù)執(zhí)行？

2018.12.18未（完全）履行生效法律文書可能的法律后果

2017.9.25被執(zhí)行人拒不履行的法律責(zé)任

2018.7.27被執(zhí)行人未按生效法律文書指定期間履行，遲延履行金如何計(jì)算？

2017.8.9加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，如何計(jì)算？

2018.5.2執(zhí)行程序中債權(quán)人參與分配，加倍利息法院是否支持？

2017.9.22法院強(qiáng)制執(zhí)行中的罰款

2017.9.19執(zhí)行程序中的拘傳

2017.9.20法院執(zhí)行中的拘留

2018.5.5被執(zhí)行人賴在房子里不走可能要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？

二、執(zhí)行標(biāo)的異議相關(guān)法律問題

2019.9.21執(zhí)行標(biāo)的異議的指導(dǎo)原則或“總則”是什么？

2019.10.5執(zhí)行依據(jù)是否存在虛假訴訟，是否屬于執(zhí)行異議之訴的審查范圍？

2019.10.12案外人所提異議的理由不屬于執(zhí)行標(biāo)的異議的審查范圍，法院如何處理？

2018.11.26案外人執(zhí)行標(biāo)的異議提出的時間

2019.10.21案外人執(zhí)行標(biāo)的異議提出的時間

2018.12.22執(zhí)行標(biāo)的異議的管轄法院

2018.3.3對于移送執(zhí)行的案件，案外人的執(zhí)行異議向哪個法院提出？

2018.12.23如何打贏執(zhí)行異議（之訴）？

2017.8.16如何打贏執(zhí)行異議（之訴）？

2017.6.17符合四個要件，案外人執(zhí)行異議就能得到支持？

2018.9.6案外人符合《異議復(fù)議規(guī)定》第28條的4個要件就能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.3.22案外人符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的四個要件就能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.10.15《異議復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條的關(guān)系

2019.10.30《異議復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條的關(guān)系

2019.12.5《異議復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條的關(guān)系

2019.6.21案外人符合《異議復(fù)議規(guī)定》第28條的四個要件就能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.8.12案外人符合《異議復(fù)議規(guī)定》第28條的四個要件就能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2020.1.2“九民紀(jì)要”背景下，二手房買受人的權(quán)利可否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.11.30房屋買受人可否排除抵押權(quán)人對房屋的執(zhí)行？

2019.8.17商品房買受人可否依據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第28條排除執(zhí)行？

2019.3.26商品房買受人可否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.4.7商品房買受人可否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2019.12.20抵押權(quán)人可否以其對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)為由排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.11.29已網(wǎng)簽，買受人就可以排除法院的執(zhí)行？

2019.2.19因限購而未過戶，案外人執(zhí)行異議之訴能否得到支持？

2016.10.16房子（二手房）被查封后賣房人才交房，買房人可否提執(zhí)行異議？

2018.7.21案外人執(zhí)行異議（之訴）勝訴的前提是在什么時間支付了全部價款？

2019.1.6不動產(chǎn)買受人采取合意抵銷的方式“支付”購房尾款，是否符合排除執(zhí)行的付款條件？

2017.6.1買房人可通過執(zhí)行異議（之訴）排除法院的執(zhí)行

2019.1.28購買經(jīng)濟(jì)適用房者的執(zhí)行異議，需注意合同效力

2018.8.6動遷房滿三年，案外人可通過執(zhí)行異議（之訴）排除執(zhí)行？

2018.6.21購買動遷房法律風(fēng)險之案外人執(zhí)行異議（之訴）敗訴

2018.7.4借名買房，借名人提出執(zhí)行異議能否獲得法院支持？

2019.6.4借名買房，借名人提出執(zhí)行異議能否獲得法院支持？

2019.10.29借名買房，借名人提出執(zhí)行異議能否獲得法院支持？

2018.5.15對尚未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，買受人的執(zhí)行異議能否獲得支持？

2019.5.20對尚未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，買受人的執(zhí)行異議能否獲得支持？

2019.6.22對尚未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)，買受人的執(zhí)行異議能否獲得支持？

2019.10.19開發(fā)商是否有權(quán)排除法院對預(yù)查封房屋的執(zhí)行？

2018.2.10買房人首封了房屋，申請強(qiáng)制過戶前是否有必要向輪候查封法院提執(zhí)行異議？

2018.6.14被執(zhí)行的房屋上有抵押，案外人的執(zhí)行異議（之訴）還能否得到支持？

2018.9.13購買有抵押的房屋，因買受人有過錯而不支持其執(zhí)行異議？

2019.9.23購買有抵押的房屋，因買受人有過錯而不支持其執(zhí)行異議？

2019.2.24因房屋存在抵押而未過戶，即因房屋買受人自身原因未辦理過戶登記？

2017.6.18案外人不能對有抵押權(quán)的執(zhí)行人提執(zhí)行異議？

2018.7.18房屋買受人能否排除房屋抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.8.29抵押登記不明確，“抵押權(quán)人”能否對抗案外人的執(zhí)行異議？

2019.1.9被拆遷人能否依據(jù)拆遷協(xié)議排除執(zhí)行？

2019.5.16被拆遷人能否依據(jù)拆遷協(xié)議排除執(zhí)行？

2019.11.28被拆遷人能否依據(jù)拆遷協(xié)議排除執(zhí)行？

2018.7.11拆遷協(xié)議能否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行

2019.4.28工業(yè)廠房分割銷售的買受人可否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？

2018.1.4針對商品房的執(zhí)行異議要注意合同效力

2018.3.20購房者對商品房的執(zhí)行異議

2019.7.1業(yè)主對商品房的執(zhí)行異議

2019.7.2可否依據(jù)《商品房買賣意向書》排除執(zhí)行？

2019.12.9商品房買受人可以依據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購書》排除執(zhí)行？

2019.11.4“業(yè)主”可否依據(jù)《商品房認(rèn)購書》排除執(zhí)行？

2018.11.25業(yè)主全款購期房，可否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.9.11業(yè)主憑與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購書》能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.9.22案外人執(zhí)行異議成立要件之占有未經(jīng)驗(yàn)收的一手房是否算作合法占有？

2018.5.10開發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行，業(yè)主支付的房款未達(dá)到50%也能通過執(zhí)行異議（之訴）保住房屋？

2018.8.30商業(yè)用房買受人是否可以以消費(fèi)者的名義對抗承包人的執(zhí)行？

2019.4.2可否以自己是業(yè)主為由排除執(zhí)行？

2017.11.2以房抵債背景下的案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2018.7.29以房抵債，案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2019.6.5以房抵債，案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2019.6.19以房抵債，案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2019.11.5以房抵債，案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2019.11.18以房抵債，案外人執(zhí)行異議（之訴）能否獲得支持？

2019.12.10案外人可否依據(jù)以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行？

2019.12.27案外人可否依據(jù)以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行？

2019.2.13以商品房抵債之協(xié)議可否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

2019.3.13以商品房抵債之協(xié)議可否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

2019.3.9案外人可否以“買賣擔(dān)保協(xié)議”排除執(zhí)行？

2019.11.27案外人可否以“買賣擔(dān)保協(xié)議”排除執(zhí)行？

2018.9.23以房抵工程價款之債，因房屋有抵押沒過戶，承包人的權(quán)利可否排除普通債權(quán)人的執(zhí)行？

2019.9.9以房抵工程款，承包人的權(quán)利可否排除普通債權(quán)人的執(zhí)行？

2019.10.11以房抵工程款，承包人的權(quán)利可否排除普通債權(quán)人的執(zhí)行？

2018.2.9融資租賃背景下出租人的執(zhí)行異議之訴

2018.9.28動產(chǎn)買賣未現(xiàn)實(shí)交付，買受人的權(quán)利是否可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.11.11機(jī)動車買受人排除執(zhí)行需滿足的條件

2019.7.7未過戶，機(jī)動車買受人是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2019.8.7未過戶，機(jī)動車買受人是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2020.1.6機(jī)動車買受人（非登記權(quán)利人）是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2019.10.31未過戶，船舶等特殊動產(chǎn)買受人是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2018.7.28動產(chǎn)抵債協(xié)議可否排除法院的執(zhí)行？

2018.10.8保留所有權(quán)買賣背景下的案外人執(zhí)行異議（之訴）

2017.6.10預(yù)告登記可以排除法院的執(zhí)行？

2018.11.5只要辦理了預(yù)告登記就能排除法院的執(zhí)行？

2018.2.28次承租人在執(zhí)行公告期滿后可否提出執(zhí)行異議？

2018.6.25依據(jù)《離婚協(xié)議書》對被執(zhí)行的房屋提出執(zhí)行異議（之訴），能否獲得支持？

2019.3.1《離婚協(xié)議書》對夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸屬的約定可否排除執(zhí)行？

2019.3.27《離婚協(xié)議書》對夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸屬的約定可否排除執(zhí)行？

2019.12.13可否依據(jù)《離婚協(xié)議書》排除執(zhí)行？

2019.4.9離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸孩子，孩子是否有權(quán)排除對該房產(chǎn)的執(zhí)行？

2019.2.28案外人依據(jù)以房抵債協(xié)議要求排除執(zhí)行的，法院應(yīng)重點(diǎn)審核協(xié)議的真實(shí)性和效力

2019.4.11案外人依據(jù)以房抵債協(xié)議要求排除執(zhí)行的，法院應(yīng)重點(diǎn)審核協(xié)議的真實(shí)性和效力

2019.5.26以房抵債判決不是確權(quán)判決，不是排除執(zhí)行的依據(jù)

2018.11.3案外人誤匯錢款進(jìn)入被執(zhí)行人已被凍結(jié)的銀行賬戶，法院可否執(zhí)行該錢款？

2019.10.2質(zhì)權(quán)人對保證金的執(zhí)行異議

2018.9.15質(zhì)權(quán)人對保證金的執(zhí)行異議

2019.3.20質(zhì)權(quán)人對保證金的執(zhí)行異議

2019.7.12質(zhì)權(quán)人對保證金的執(zhí)行異議

2019.11.12質(zhì)權(quán)人對保證金的執(zhí)行異議

2019.1.3法院可否執(zhí)行銀行承兌匯票保證金？

2018.12.6案外人基于債權(quán)轉(zhuǎn)讓所提執(zhí)行異議

2018.5.23對被執(zhí)行人到期債權(quán)的執(zhí)行以及案外人的異議

2018.11.2公司承包人的權(quán)利能否排除法院對“公司財(cái)產(chǎn)”的執(zhí)行？

2019.4.24公司承包人的權(quán)利能否排除法院對“公司財(cái)產(chǎn)”的執(zhí)行？

2019.7.23被掛靠的公司賬戶被凍結(jié)，掛靠人（賬戶實(shí)際使用人）是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2019.9.4被掛靠的公司賬戶被凍結(jié)，掛靠人（賬戶實(shí)際使用人）是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2019.12.6個人借用企業(yè)資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)，法院執(zhí)行企業(yè)名下的該房地產(chǎn)時個人是否有權(quán)排除執(zhí)行？

2018.11.7隱名股東的權(quán)利可否排除法院對名義股東名下股權(quán)的執(zhí)行？

2019.7.6隱名股東的權(quán)利可否排除法院對顯名股東名下股權(quán)的執(zhí)行？

2019.10.20隱名股東的權(quán)利可否排除法院對顯名股東名下股權(quán)的執(zhí)行？

2018.8.25法院是否有權(quán)以被執(zhí)行人進(jìn)入了破產(chǎn)程序?yàn)橛刹枚g回執(zhí)行異議（之訴）？

2018.9.18被執(zhí)行人進(jìn)入了破產(chǎn)程序就沒有必要審查案外人的執(zhí)行異議（之訴）了？

2019.2.25可否將執(zhí)行異議之訴并入破產(chǎn)程序？

2018.11.12案外人排除執(zhí)行理由之“我是真實(shí)權(quán)利人”當(dāng)慎用

2019.10.28執(zhí)行異議之訴理由之“我是真實(shí)權(quán)利人”當(dāng)慎用

2019.4.5未實(shí)際出資的房屋所有權(quán)人，無權(quán)排除執(zhí)行？

2018.10.4案外人可否對刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分的執(zhí)行提出執(zhí)行標(biāo)的異議？

2019.1.5合同無效，返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)可否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

2018.7.15合同無效，返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)可否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

2019.1.17被執(zhí)行人是房屋買受人，賣售人可否解除合同以排除對房屋的執(zhí)行？

2018.9.29沒有法律司法解釋規(guī)定，案外人的執(zhí)行異議能否獲得支持？

2018.1.26案外人執(zhí)行異議之訴中的確權(quán)

2018.9.19案外人執(zhí)行異議之訴中的確權(quán)

2019.10.17案外人執(zhí)行異議之訴中的確權(quán)

2018.10.1執(zhí)行標(biāo)的異議與第三人撤銷之訴

2018.9.1執(zhí)行異議（之訴）常見法律問題之徐匯法院篇

2018.9.9執(zhí)行異議（之訴）常見法律問題之黃浦法院篇

2018.10.10對案外人執(zhí)行標(biāo)的異議裁定的救濟(jì)途徑一定是執(zhí)行異議之訴？

2019.10.13可否對訴訟中的保全提出執(zhí)行異議之訴？

2018.2.12民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)分配的異議

三、執(zhí)行行為異議相關(guān)法律問題

2018.2.14執(zhí)行異議提出的時間

2018.7.23強(qiáng)制執(zhí)行中對評估報(bào)告有異議，應(yīng)當(dāng)通過什么途徑救濟(jì)？

2018.10.20法院強(qiáng)制執(zhí)行中，執(zhí)行標(biāo)的物評估價明顯“偏低”怎么辦？

2018.8.19法院以存在輪候查封為由對房產(chǎn)過戶的申請終結(jié)執(zhí)行或終結(jié)本次執(zhí)行，如何救濟(jì)？

2018.7.24強(qiáng)制執(zhí)行案件中如果法院消極執(zhí)行，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何救濟(jì)權(quán)利？

2018.7.6對被納入失信被執(zhí)行人名單的救濟(jì)途徑

2018.7.22申請執(zhí)行人可否對法院之間關(guān)于參與分配的往來函件提出執(zhí)行異議？

2018.10.25可否對法院的提級執(zhí)行裁定提出執(zhí)行行為異議？

2018.5.26對補(bǔ)充賠償責(zé)任的執(zhí)行及異議

2018.11.19作為被執(zhí)行人的保證人可否以保證期間已過為由作為執(zhí)行的抗辯？

四、保全相關(guān)法律問題

2019.1.20房子在過戶過程中，法院可否查封？

2018.2.8案外人的財(cái)產(chǎn)可以保全嗎？法律依據(jù)是什么？

2018.10.26被保全人認(rèn)為自己的財(cái)產(chǎn)被超標(biāo)的保全，如何進(jìn)行救濟(jì)？

2018.8.18如何認(rèn)定被保全財(cái)產(chǎn)的價值是否超標(biāo)的？是否考慮存在抵押等價值瑕疵？

2017.9.24法院超標(biāo)的保全怎么辦？

2018.2.5超標(biāo)的保全的損害賠償

2018.1.31可通過反擔(dān)保的方式解除財(cái)產(chǎn)保全

2018.1.28案外人能否對訴訟保全提異議？

第二部分房產(chǎn)糾紛相關(guān)法律問題

一、合同效力

2016.10.25房屋買賣合同未采用書面形式，是否成立？是否有效？

2017.4.28名義產(chǎn)權(quán)人出售房屋，合同無效？

2019.5.11慎以“惡意串通，損害第三人利益”為由訴請確認(rèn)合同無效2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果

2017.1.6買賣擔(dān)保（讓與擔(dān)保）合同無效的三種理由

2016.11.17《房屋抵債協(xié)議書》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時簽訂，效力如何？

2016.6.13承租人可否以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無效？

2016.9.3為規(guī)避債務(wù)而簽訂的《房屋買賣合同》效力如何？

2016.10.27和精神病人簽訂房屋買賣合同，法律后果如何？

2016.3.20二手房買賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？

2016.5.15虛假的二手房買賣如何認(rèn)定？合同無效的法律依據(jù)是什么？

2019.11.10虛假的二手房買賣如何認(rèn)定？合同無效的法律依據(jù)是什么？

2016.7.9非滬籍者所簽公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效？

2017.1.21涉及刑事犯罪，賣房人被騙，則房屋買賣合同無效？

2016.8.1購買不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效？

2016.6.6轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2016.5.23國企違反法定程序出售房地產(chǎn)，合同無效？

2016.8.13未經(jīng)評估拍賣國有房屋，所達(dá)成的成交協(xié)議無效？

2017.12.28為規(guī)避執(zhí)行而低價轉(zhuǎn)讓房屋的買賣合同無效？

2016.12.25房屋買賣雙方私下達(dá)成的《賠償協(xié)議》與合同約定不一致，效力如何？

2016.8.14房屋買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？

2017.11.14工業(yè)用房未經(jīng)批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓的合同是否有效？

2016.6.1房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失？

2016.11.23連續(xù)兩次的房屋買賣合同被確認(rèn)無效，房屋如何返還？

2016.3.10房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權(quán)歸誰？名義產(chǎn)權(quán)人可否請求原所有人遷出房屋？

2017.4.10一份判決書確認(rèn)兩份房屋買賣合同無效并對法律后果作出處理

2016.6.5確認(rèn)《房屋買賣合同》無效并返還房屋的訴訟有無時效限制？

2016.10.21第三人可否主張房屋買賣合同無效？

2020.1.9“九民紀(jì)要”和房價上漲雙重背景下開發(fā)商以無預(yù)售許可證為由起訴確認(rèn)合同無效，業(yè)主權(quán)利如何保護(hù)？

2018.8.7房價上漲背景下開發(fā)商以無預(yù)售許可證為由起訴確認(rèn)合同無效，業(yè)主權(quán)利如何保護(hù)？

2016.6.11民法上“脅迫”的認(rèn)定——和房屋買賣密切相關(guān)

2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？

2016.9.28房屋買賣中價款顯失公平的認(rèn)定

2016.10.28附義務(wù)贈與房產(chǎn)可以撤銷？

2019.1.1工業(yè)廠房分割銷售合同效力——上海法院篇

2019.10.7虛假的一房第二賣經(jīng)過虛假訴訟被認(rèn)定為有效合同，受害者如何救濟(jì)？

2019.10.22房屋買賣合同無效，可否要求賠償房屋差價損失？

二、合同解除和違約賠償

2019.8.15房產(chǎn)糾紛中違約責(zé)任的成立及違約金的調(diào)整與過錯的關(guān)系

2018.11.18房屋買受人無購房資格，合同的解除與法律后果

2018.8.8由于房屋買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行的法律后果（寶山法院篇）

2018.8.27由于房屋買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行的法律后果（青浦法院篇）

2018.9.4由于房屋買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行的法律后果（二中院篇）

2019.5.2上海崇明法院和二中院判決：房屋買受人無購房資格，合同解除，賣售人無需賠償

2019.7.10上海市寶山區(qū)法院和二中院判決：房屋買受人無購房資格，賣售人有權(quán)解除合同

2019.12.4房屋買受人無購房資格，上海二中院支持解除合同的經(jīng)典案例

2019.8.6上海一中院判決：房屋買受人無購房資格導(dǎo)致合同無法履行，合同解除，結(jié)婚沒用，拖訴訟時間沒用

2019.8.24房屋買受人無購房資格，賣售人是否有權(quán)解除合同？

2018.3.28為什么不具備購房資格者付了全款房東也可以解除合同？

2017.9.7買房人不具備購房資格，賣房人可否解除合同？

2016.8.29買房人遲延過戶是否構(gòu)成違約？

2016.5.19買房人逾期付款就構(gòu)成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護(hù)

2016.9.19買房人已支付大部分房款并已實(shí)際入住房屋，賣房人就不能解除合同？

2016.9.8買房人付了全款就不會違約了？

2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無權(quán)解除合同？

2016.9.13買房人要求變更買房人，構(gòu)成違約？

2017.12.23賣房人遲延（重新）網(wǎng)簽的法律責(zé)任

2017.3.1房子噪音太大，買房人可否解除合同？

2016.7.10房子漏雨，買房人可否解除合同？

2016.6.8賣房人在網(wǎng)簽前或過戶前遺失房產(chǎn)證，是否構(gòu)成根本違約？

2016.9.4多賣房人之一沒有收到房款，不需承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.7.11簽訂《房屋買賣合同》后房屋被列入征收范圍，可否解除合同？

2017.5.9支付違約金就可以解除合同？

2016.11.26房屋買賣合同中一方當(dāng)事人合同解除權(quán)的取得

2017.4.14房屋買賣中合同解除權(quán)的產(chǎn)生-消滅-產(chǎn)生

2018.4.18合同解除權(quán)的產(chǎn)生和消滅

2019.6.28房屋買賣中解除權(quán)的產(chǎn)生和消滅

2017.12.21從房屋買賣合同一方享有合同解除權(quán)卻給對方寬限期看解除權(quán)的產(chǎn)生與消滅

2016.10.18房屋買賣一方放棄合同解除權(quán)的法律后果

2016.12.22賣房人放棄合同解除權(quán)后可否再以買房人一萬元尾款未付為由解除合同

2016.9.12買房人未付逾期付款違約金是賣房人拒絕過戶的抗辯事由？過戶手續(xù)不全誰來審查？

2017.1.5房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？

2016.10.7解除網(wǎng)簽合同的時間點(diǎn)

2016.6.16房地產(chǎn)買賣雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？

2016.9.27可否以房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎(chǔ)為由解除合同？

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋買賣一方想違約而不需承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.8.19房屋買賣雙方在約定的過戶日重新磋商貸款事宜未成，買房人不構(gòu)成違約？

2016.10.17房屋買賣合同對部分條款沒有約定且雙方不能達(dá)成一致，一方要求解除合同的依據(jù)是什么？

2016.5.4《居間協(xié)議》未約定首付款支付時間且雙方不能達(dá)成一致，即可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.6.3買房人要想解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》應(yīng)當(dāng)起訴誰？

2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實(shí)際損失數(shù)額？

2016.9.15房屋買賣中一方違約給另一方造成的實(shí)際損失誰來舉證？

2017.5.18賣房人違約，買房人可否主張傭金損失？

2017.2.26賣房人違約，買房人是否可以主張可得利益損失？

2016.7.28賣房人違約，買房人主張的房價上漲損失是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>

2017.11.8房屋差價損失和已付房款利息損失可否同時主張？

2016.6.22調(diào)整違約金，誰來舉證實(shí)際損失？法院可自由裁量？

2017.2.12房屋買賣中一方違約，誰來舉證證明守約方的損失？

2017.2.28賣房人違約，何時對房價進(jìn)行評估？

2016.5.16計(jì)算房屋買賣中實(shí)際損失的時間點(diǎn)

2017.4.5法院判決賣房人賠償買房人房屋差價400萬，這就是違約的成本

2016.8.26房產(chǎn)糾紛中主張違約金，注意實(shí)際損失這個“馬蜂窩”

2017.2.13房屋買賣中，適用定金罰則不足以彌補(bǔ)守約方的損失如何處理？

2017.5.20逾期違約金和解除合同的違約金可否同時主張？

2016.8.7房屋買賣中，逾期違約金和解除合同的違約金可否同時主張？

2019.5.19房產(chǎn)糾紛中，逾期違約金、解除合同的違約金、房屋差價、利息、中介費(fèi)損失可否同時主張？

2019.7.30房產(chǎn)糾紛中，逾期違約金、解除合同的違約金、房屋差價、利息、中介費(fèi)損失可否同時主張？

2016.9.26賣房人剛簽訂房屋買賣合同即違約，買房人不可依據(jù)違約責(zé)任條款主張違約金？

2017.5.8房屋買賣中，預(yù)期違約可否適用違約金條款？

2016.8.3房屋買賣中損害賠償?shù)倪吔?/span>

2017.10.25賣房人逾期交房違約金多少合適？

2019.4.29工業(yè)廠房買賣中，賣售人逾期交房的違約金每天多少？

2018.1.3房屋買賣合同協(xié)議解除，守約方可以依據(jù)合同約定向違約方主張違約金？

2018.5.18房價下跌，買房人違約，賣房人可否要求賠償房屋差價？

2018.10.14房價下跌，定金不一定是違約責(zé)任上限

2018.8.14工業(yè)廠房分割銷售導(dǎo)致不能過戶，合同解除的依據(jù)是什么？損失應(yīng)當(dāng)如何分擔(dān)？

2018.12.30工業(yè)廠房分割銷售賠償差價糾紛中，是否應(yīng)當(dāng)在假設(shè)可分割銷售的前提下評估房價？

三、其他基礎(chǔ)法律問題

2018.4.7從一個案例看發(fā)函的重要性和函件內(nèi)容背后的法律關(guān)系

2018.1.9合同一方有多人但只有一人簽字或蓋章，合同是否成立？

2017.5.16房產(chǎn)糾紛中訴訟請求的選擇

2017.4.29非真實(shí)買賣，房屋所有權(quán)如何取回？

2017.11.18房屋所有權(quán)的取得時間

2017.4.8訴訟是否可以免除或推遲房屋買賣一方履行合同義務(wù)？

2017.3.18買房人可否僅以發(fā)票作為已向開發(fā)商付款的憑證？

2017.3.17父母子女間房屋買賣與贈與的甄別

2018.3.10是房屋買賣還是房屋贈與？

2019.11.3是房屋買賣還是房屋贈與（名為買賣實(shí)為贈與）？

2017.2.9房產(chǎn)證上有未成年人的名字，賣房時需要注意什么？

2018.3.16監(jiān)護(hù)人處分未成年人房產(chǎn)的合同是否有效？

2017.2.8借名買房注意事項(xiàng)與風(fēng)險防范

2017.2.2房屋買賣中所涉善意取得的舉證責(zé)任

2017.1.3未成年人的監(jiān)護(hù)人之一出售未成年人房產(chǎn)的法律后果

2016.12.28沒有證據(jù)證明哪方拒絕網(wǎng)簽的法律后果

2016.12.17買房人要求賣房人配合過戶的權(quán)利是否適用訴訟時效？

2016.12.7房屋共有人之一沒在房屋買賣合同上簽字也要承擔(dān)連帶責(zé)任？

2016.12.5以房抵債不構(gòu)成善意取得？

2016.11.3賣房子附帶自行車庫？

2016.10.9買房人按約履行合同并已裝修入住就能取得房屋所有權(quán)？

2016.10.6是誰拒絕網(wǎng)簽？現(xiàn)有證據(jù)下的證據(jù)規(guī)則運(yùn)用

2016.9.30買房人要求減名字，賣房人是否應(yīng)當(dāng)配合？

2016.9.22房屋買賣中，以陰合同的時間節(jié)點(diǎn)配陽合同的違約條款可以嗎？

2016.9.17 “對部分條款未能協(xié)商一致”成了房屋買賣中的免責(zé)金牌

2016.9.7有租客的房子的交房時間如何確定？

2016.9.1名為房屋買賣實(shí)為贈與的認(rèn)定及法律后果

2016.8.21（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎么操作？

2016.8.11房屋產(chǎn)權(quán)人一房二賣，第一買房人如何主張自己的權(quán)利？

2019.10.23一房二賣構(gòu)成詐騙犯罪？房屋歸誰？

2016.8.10賣房不賣車位導(dǎo)致不能過戶，賣房人違約？

2016.7.30房屋買賣適用“家事代理”？

2016.7.29符合哪些條件家庭成員之間的房屋買賣會被認(rèn)定為贈與？

2016.7.22房屋買賣中，付款補(bǔ)充協(xié)議的“最后付款期限”應(yīng)該怎么理解？

2016.7.20按份共有房屋買賣中，買房人應(yīng)當(dāng)把房款支付給誰？

2016.6.29房屋買賣中先履行抗辯權(quán)行使的限制

2016.6.24賣房人假報(bào)“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任？

2016.6.23連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限，如何認(rèn)定？

2016.6.2夫妻雙方分別向同一人購買不同的房屋，可否作為共同原告一并起訴？

2016.5.24法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣房的合同，配偶不能訴請撤銷該判決？

2016.5.6買房人沒有違約，就一定能拿到房子？

2016.4.8以房產(chǎn)出資卻未辦理過戶手續(xù)的法律后果

2016.3.30 “二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任誰承擔(dān)？

2016.3.22二手房買賣中的細(xì)節(jié)法律問題

2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問題

2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應(yīng)當(dāng)知道何謂“法律上或者事實(shí)上不能履行”

2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買賣的規(guī)定

2016.3.8房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？

2016.3.7房價瘋漲專題：10個相關(guān)法律問題

2016.3.6聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用

2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應(yīng)當(dāng)知道的法律常識

2016.3.3房價飛漲背景下的違約與救濟(jì)

2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定如何分割？

2016.2.29房屋登記制度不完善，房屋買賣關(guān)系是否存在如何確定？

2017.9.18因第三人原因?qū)е沦u房人不能向買房人交房，責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.9.14是房屋買賣還是房屋借用？

2017.11.15房屋買賣合同約定的過戶時間未到，法院可否判決過戶？

2018.2.3購買動遷房，需考慮做預(yù)告登記

2018.2.4買房人通過司法查封的方式保障交易安全的作用及風(fēng)險

2019.5.24從承租人要求返還“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”看抽象法律原則在民事訴訟中的應(yīng)用

2019.7.21上海：人防工程可以辦產(chǎn)證，所有權(quán)歸開發(fā)商

四、委托公證賣房相關(guān)法律問題

2017.10.9“套路貸”背景下委托公證賣房的合同效力

2017.3.5民間借貸背景下委托公證賣房的合同效力

2017.2.7委托公證背景下房屋買賣合同無效的法律依據(jù)

2016.11.24認(rèn)定買房人與賣房人的公證委托代理人惡意患通損害賣房人利益的關(guān)鍵點(diǎn)

2016.10.22公證委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？

2016.8.9持違法公證委托書賣房，房屋買賣合同的效力如何？

2018.3.6借款時被迫做賣房的公證委托，房屋被多次買賣，合同是否有效？

2017.6.13為“擔(dān)保”民間借貸債權(quán)而辦理委托公證，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？

2016.11.18賣房人的代理人與買房人惡意串通損害賣房人的利益，法律后果如何？

2016.9.16公證委托賣房的合同效力

2015.6.8是房屋買賣還是借貸？

2016.4.23當(dāng)房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔(dān)保，不同的后果

2016.11.22牽扯到債務(wù)和委托公證的房屋買賣合同的效力及責(zé)任承擔(dān)

2017.2.14代理人以賣房人的房產(chǎn)折價抵償自己的債務(wù)，合同效力如何？法律后果如何？

2017.4.27房屋所有人可否以不認(rèn)識受委托人為由主張房屋買賣合同無效？

2016.5.22附條件合同能規(guī)避買賣擔(dān)保協(xié)議無效的規(guī)定？

2016.7.14房屋買賣中一方拒絕按約辦理委托公證構(gòu)成根本違約？

2017.11.20委托人死亡后委托代理是否還可以存在？

五、無權(quán)處分問題

2016.11.20出售“共有”房屋，合同無效？

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同無效？

2017.1.18無權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)的合同無效？

2016.10.8無權(quán)處分會導(dǎo)致合同無效？

2016.7.8偽造房屋所有權(quán)人的簽字，合同有效（無權(quán)處分）還是無效（非真實(shí)意思表示）？

2016.6.27在房屋買賣中，當(dāng)無權(quán)處分遇上期待權(quán)

2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無權(quán)處分相關(guān)問題

2016.12.12無權(quán)處分房產(chǎn)導(dǎo)致的違約，違約金如何調(diào)整？

2016.10.3賣房人無權(quán)處分，買房人可否主張房價上漲的損失？

2016.5.12當(dāng)善意（或惡意）購買遇到無權(quán)處分，房屋買賣合同效力如何？誰能取得所有權(quán)？

六、農(nóng)村房屋相關(guān)法律問題

2017.1.4農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同無效？

2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無效？應(yīng)當(dāng)返還房屋？

2016.10.2購買農(nóng)村房的合同被確認(rèn)無效，責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.8.16“現(xiàn)狀”對房屋買賣合同糾紛判決的影響有多大？

2017.12.9出售農(nóng)村房屋給同村村民后房屋被動遷，出售方可否獲得動遷利益？

2018.5.3農(nóng)村房屋出售后，拆遷利益的三七開是怎么回事？

七、動遷房相關(guān)法律問題

2019.5.3上海農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題總結(jié)

2019.7.24上海農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題總結(jié)

2018.3.23買賣農(nóng)村房屋合同的效力及動遷利益的分配

2018.5.30部分房屋共有人與動遷組簽訂的動遷協(xié)議無效？

2018.3.18不具備購房資格者購買公房，合同效力如何？

2017.8.7動遷利益如何在產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人之間分配？

2018.3.19非居住房屋被征收，（次）承租人可以獲得哪些補(bǔ)償（或賠償）？

2017.12.8農(nóng)村宅基地房屋在買賣之后被動遷，動遷利益如何分割？

2016.7.31購買未滿三年的動遷房的房屋買賣合同是否有效？

2016.7.18產(chǎn)權(quán)人將按94方案購買的動遷房出售給非法同居者的合同是否有效？

2017.5.11可否以動遷房不滿三年導(dǎo)致合同無法履行為由解除合同？

2017.6.8動遷房買賣中，將房子過戶至買房人指定之人名下的約定

2019.6.25房屋買賣合同中賣售人應(yīng)配合將房屋過戶至買受人指定的第三人名下之約定的效力和法律后果

2017.5.22動遷房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

2017.5.23動遷房買賣中對部分房屋共有人無權(quán)處分意見的反駁策略

2018.5.9動遷房買受人實(shí)際居住多年，動遷房共有人的無權(quán)處分的主張是否成立？

2017.4.17動遷房買賣的法律風(fēng)險與防范

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動遷，遺囑是否仍有效？

2018.4.4可否依據(jù)“五聯(lián)單”（《配套商品房供應(yīng)單》）認(rèn)定房屋所有權(quán)人？

2018.4.6動遷房買賣中房東可否以承擔(dān)違約金為代價解除合同？

2018.4.8動遷房買賣中，注意區(qū)分逾期違約金和解除合同違約金

2018.5.28婚前公房婚后拆遷，離婚時拆遷利益如何分割？

八、做低房價和做高房價相關(guān)法律問題

2017.7.4做低房價相關(guān)法律問題

2017.1.2做低房價：陰陽合同or合同變更？

2016.8.28買房人做低房價，賣房人可以不履行合同？

2016.8.18二手房買賣中做低房價失敗，誰來補(bǔ)繳稅費(fèi)？

2016.8.15房屋買賣中做低房價，是誰埋在誰腳下的定時炸彈？

2016.7.23賣房人拒絕履行做低房價的約定是否構(gòu)成違約？

2016.7.4房屋買賣中：做低房價被舉報(bào)后誰應(yīng)補(bǔ)繳稅款？有租約的房屋如何交付？

2016.6.14做低房價逃避稅款的約定是賣房人不承擔(dān)逾期過戶責(zé)任的免責(zé)事由？

2016.8.23房屋買賣中做高房價的約定是否有效？

2017.5.3做高房價與騙貸的房屋買賣合同，法律后果有何不同？

九、戶口問題

2017.7.5賣房人逾期遷出戶口相關(guān)問題

2017.5.21寶山法院一判決：逾期遷出戶口每天50元違約金

2017.5.12賣房人逾期遷出戶口，逾期違約金每天多少錢？

2017.5.1賣房人逾期遷出戶口，違約金每天多少錢？

2016.12.20遷出戶口是付款的條件？和同時履行抗辯權(quán)有什么關(guān)系？

2016.11.21買房人可否以賣房人無權(quán)遷出房屋內(nèi)的戶口為由行使不安抗辯權(quán)？

2016.11.16賣房人逾期遷出戶口十年，買房人可以主張幾年的逾期違約金？

2016.11.1賣房人因客觀原因沒遷出戶口也要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.8.27賣房人沒有遷出他人的戶口構(gòu)成違約？——從真實(shí)意思說起

2016.7.25標(biāo)的房屋內(nèi)的戶口沒遷出，賣房人要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.7.16銀行貸款沒到賬，賣房人就可以拒絕遷出戶口？

2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無效？應(yīng)當(dāng)返還房屋？

十、房產(chǎn)新政（含限購）相關(guān)法律問題

2016.5.13對“如因房屋交易政策原因造成無法交易”的理解

2017.4.18滬家庭有兩套房還買房導(dǎo)致交易無法完成，責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.4.7房貸新政導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否要求退回定金？

2017.3.30北京限購商辦類項(xiàng)目導(dǎo)致的民事法律責(zé)任分析

2017.3.24央行規(guī)定北京離婚后一年內(nèi)貸款按二套房政策，買房人不能貸款是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？

2017.3.23政府禁售酒店式公寓，開發(fā)商應(yīng)向購房者承擔(dān)什么責(zé)任？

2017.3.20訴訟中開發(fā)商以購房者在簽訂認(rèn)購書時是限購對象為由解除合同可否得到支持？

2017.3.19北京認(rèn)房又認(rèn)貸，買房人已付定金能否拿回來？

2017.2.23買房人明知自己限購還買房導(dǎo)致不能過戶，法律后果如何？

2017.2.21買房人明知自己限購還買房導(dǎo)致不能過戶，不構(gòu)成違約？

2016.11.29上海房貸新政，認(rèn)房認(rèn)貸首付提高，買房人能否要回定金首付款？

2016.11.28 2016.11.28上海房貸新政解讀及風(fēng)險防范

2016.10.1買房人限購，賣房人是否有義務(wù)配合買房人重新網(wǎng)簽？

2016.9.25買房人以自己限購為由拒付房款是否構(gòu)成違約？

2016.9.10區(qū)分房屋買賣中的限售和限購

2016.7.6限購者購房，責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.6.26買房人網(wǎng)簽時限購，賣房人拒絕網(wǎng)簽構(gòu)成違約？

2016.5.1買房人明知自己不具有購房資格而購房，合同不能履行，居間方可否主張傭金？

2016.4.27不具備購房資格者購房失敗，是否需要支付中介費(fèi)？

2016.4.25 “滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.4.21網(wǎng)簽時是限購對象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.1 “限購令”導(dǎo)致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？

2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2017.6.14退房“類住宅”，可否要求開發(fā)商賠償違約金或房屋差價？

2017.6.4新政導(dǎo)致買房人限購，賣房人可否要求解除合同？

2017.5.29買了“類住宅”，可否向開發(fā)商要求退房？

2017.5.26買了開發(fā)商的“類住宅”，如何維權(quán)？

2017.5.13違約加新政導(dǎo)致合同不能履行，責(zé)任如何承擔(dān)？

2016.7.15買房人為規(guī)避限購而假結(jié)婚，賣房人是否有義務(wù)配合買房人變更合同主體

2016.5.10警惕！買房人限購，賣房人違約

2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？

2016.12.11上海一中院判決：新政導(dǎo)致首付比例提高，買房人可否要回定金或首付款？

2016.8.30規(guī)避限購政策的代持房屋協(xié)議是否有效？

2016.7.2為“規(guī)避”限購而轉(zhuǎn)讓名下已有房產(chǎn)的《房屋買賣合同》是否有效？

2018.5.17因新的限購政策導(dǎo)致合同解除，“獲利方”是否應(yīng)當(dāng)賠償對方房屋差價？

2019.7.11房屋所有人一房二賣，買受人因無購房資格而無法主張房屋差價損失？

十一、抵押和查封相關(guān)問題

2017.5.2為擔(dān)保房屋買賣合同履行而設(shè)立的抵押，是否有優(yōu)先受償效力？

2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判決過戶？

2017.2.22賣房人未如實(shí)披露房屋的抵押情況，買房人可否不履行合同？

2017.2.5買房人可否以賣房人未注銷抵押為由行使不安抗辯權(quán)？

2019.11.16房屋買賣合同中一方不履約的合法抗辯

2016.6.15抵押登記與預(yù)售登記哪個效力優(yōu)先？相應(yīng)的合同哪個效力優(yōu)先？

2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？

2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？

2017.2.16房子被查封，不能過戶的原因及解決方法

2019.7.5房屋買賣交易過程中房屋被查封的風(fēng)險與預(yù)防

2016.12.30房子被另案查封，繼續(xù)履行的訴請會被駁回？

2020.1.7房子被另案首封，法院不能判決過戶的原因及解決方法

2016.10.23為什么法院不能判決被查封的房子強(qiáng)制過戶？

2016.10.13賣房人的房子被查封或拍賣，買房人應(yīng)該怎么辦？

2016.8.24房屋買賣過程中房子被查封，買房人就可以解除合同？

2016.6.21房屋在過戶前被法院查封，賣房人不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.6.18網(wǎng)簽后過戶前房屋被查封，買房人如何主張自己的權(quán)利？

2016.8.4買賣法院已查封的房屋的合同是否有效？

2016.5.26轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋，合同有效嗎？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

十二、和銀行相關(guān)的問題

2016.9.23銀行未在房屋買賣合同約定的放款日放款，買房人違約？

2016.9.14買房人在賣房人指定的銀行貸款不成，責(zé)任誰承擔(dān)？

2016.8.31買房人可否以合同中沒有銀行卡號為由免責(zé)？

2016.8.8賣房人以拒絕提供銀行卡號等方式惡意拒收銀行貸款，買房人違約？

2016.8.5銀行貸款未如期放入賣房人賬戶，買房人違約？

2016.7.3買房人貸款申請未獲銀行批準(zhǔn)，賣房人再次協(xié)助辦理貸款申請是放棄了追究買房人的違約責(zé)任？

2016.4.15買房人按約申請貸款，但未在約定的過戶日前獲銀行批準(zhǔn)，是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

2017.2.10銀行遲遲不放款，買房人構(gòu)成違約？

2017.1.17因買房人過錯導(dǎo)致銀行不能放款，賣房人可否解除合同？

2016.10.15假離婚導(dǎo)致銀行不能放貸，買房人構(gòu)成違約？

2016.9.9賣房人配合買房人第二次貸款，是否還可以解除合同？

2016.9.2賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，賣房人違約？

2016.4.18轉(zhuǎn)按揭辦不了，買房人要承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.7.26如何認(rèn)定簽訂房屋買賣合同的目的是套取銀行貸款？

2019.7.13為套取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同的認(rèn)定及合同效力

2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？

十三、違建問題

2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？

2017.3.28最高院公報(bào)：買賣附有違建的房屋的合同可以繼續(xù)履行

2017.2.25鄰居搭“違建”，賣房人承擔(dān)不能交房的違約責(zé)任？

十四、居間合同的法律性質(zhì)和相關(guān)法律后果

2017.5.27具備房屋買賣合同主要條款的居間協(xié)議是本約還是預(yù)約？

2017.1.11《居間協(xié)議》可以被認(rèn)定為房屋買賣合同？

2016.12.14違反《房地產(chǎn)居間協(xié)議》的賠償范圍僅限于定金罰則？

2016.8.22房屋買賣的預(yù)約合同（居間合同、認(rèn)購書）的責(zé)任承擔(dān)方式及責(zé)任范圍

2016.7.21《房地產(chǎn)居間協(xié)議》被認(rèn)定為《房地產(chǎn)買賣合同》的標(biāo)志性要件是什么？

2019.10.16《居間協(xié)議》或《定金協(xié)議》是本約還是預(yù)約？

2019.12.11《居間協(xié)議》或《定金協(xié)議》是本約還是預(yù)約？

2016.6.20買房人未按居間協(xié)議的約定補(bǔ)足定金，是否構(gòu)成根本違約？

十五、與中介相關(guān)的問題

2019.11.19房產(chǎn)中介收取的“團(tuán)購費(fèi)”是否應(yīng)當(dāng)返還？

2018.4.1中介把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致房屋買受人或賣售人損失，責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.11.11與中介公司簽訂的獨(dú)家委托賣房協(xié)議的效力和法律后果

2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標(biāo)志是什么？“房屋買賣合同”指哪一版？

2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議，居間補(bǔ)償費(fèi)如何支付？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔(dān)何種責(zé)任？

2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解

2017.4.20和中介公司的官司怎么打？

2016.11.10賣房人逾期交房，買房人可否直接提取賣房人存留在中介處的尾款？

2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔(dān)什么責(zé)任？

2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？

2019.4.30中介與開發(fā)商簽訂的《銷售代理合同》所附條件未成就，中介就拿不到錢？

2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？

2016.12.31行政管理對房屋買賣合同效力的影響——從中介偽造賣房人網(wǎng)簽簽字說起

十六、商品房（一手房）買賣中的相關(guān)法律問題

2018.1.7開發(fā)商提供的格式條款是否有效？

2018.1.8業(yè)主付款遲延，開發(fā)商仍要支付逾期交房違約金？

2019.2.8開發(fā)商逾期交房違約金，上海市嘉定區(qū)法院這么判

2019.2.9開發(fā)商逾期交房違約金之松江法院判決分析

2019.2.10開發(fā)商逾期交房違約金之浦東法院判決分析

2019.2.11開發(fā)商逾期交房違約金之青浦法院判決分析

2019.2.12開發(fā)商逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)之上海一中院判決分析

2019.2.18開發(fā)商逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)之上海部分法院判決分析

2017.3.9開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

2018.1.21開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.2.15商品房買賣中，買房人使用了代金券可否再要求退錢？

2018.1.15開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)履行其銷售人員對購房者的承諾？

2016.7.17開發(fā)商變更規(guī)劃損害業(yè)主利益，業(yè)主如何主張權(quán)利？

2016.7.7買了物業(yè)用房，開發(fā)商履行不能，責(zé)任誰來承擔(dān)？

2016.6.28開發(fā)商與限購的買房人簽訂《購買訂單》，不能履行的責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.3.12開發(fā)商停止提供銷售宣傳中承諾的班車服務(wù)，業(yè)主如何維權(quán)？

2016.7.5買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》后《商品房預(yù)售許可證》被撤銷，《商品房預(yù)售合同》是否有效？

2017.4.3房屋買賣中的合同無效風(fēng)險——以購買未取得預(yù)售許可證的房屋為例

2017.2.3是合作開發(fā)合同還是房屋買賣合同？“分割銷售”合同無效？

2018.1.12以房抵債協(xié)議的效力與債務(wù)不履行的責(zé)任

2018.1.18開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付懲罰性逾期交房違約金？

2018.1.19開發(fā)商明知買房人沒有購房資格還與之簽訂預(yù)售合同，合同的解除與責(zé)任承擔(dān)

2018.1.23開發(fā)商變更小區(qū)平面布局獲得了規(guī)劃許可，是否還構(gòu)成違約？

十七、婚姻-家庭-繼承問題

2017.9.27離婚的法定依據(jù)是什么？

2018.6.10夫妻一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的應(yīng)對及法律依據(jù)

2018.6.9夫妻一方患有抑郁癥，法院就不能判離婚？

2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割？

2017.10.16離婚，夫妻共有房屋歸誰？

2018.5.8離婚，房產(chǎn)增值怎么分？

2017.10.15離婚，有限公司股權(quán)如何分割？

2017.10.11離婚中的損害賠償請求權(quán)

2017.10.14離婚，彩禮是否應(yīng)當(dāng)返還？

2017.10.7夫妻關(guān)系存續(xù)期間扶養(yǎng)費(fèi)的追索

2017.10.8夫妻約定財(cái)產(chǎn)制背景下的法定補(bǔ)償請求權(quán)

2017.9.13夫妻一方用共同財(cái)產(chǎn)購買婚前個人承租的公房，所有權(quán)歸誰？

2017.10.12離婚協(xié)議中對于動遷利益分割的約定存在欺詐，如何維權(quán)？

2017.10.19賭債是否屬于夫妻共同債務(wù)？

2017.8.8賣房人死亡，房屋買賣合同是否可以繼續(xù)履行？

2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？

2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.6.9侵犯法定繼承權(quán)的《房屋買賣合同》無效？

2017.11.7親子關(guān)系的鑒定與推定，及相關(guān)法律責(zé)任

2018.2.24公房承租人死亡，公房誰來“繼承”？

2018.4.11夫妻一方因遺贈扶養(yǎng)協(xié)議取得的房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

2019.3.3同居期間購買房屋之分手后分割相關(guān)法律問題？

2019.3.23同居結(jié)束后析產(chǎn)，贈與？借貸？平均分？

十八、租賃合同相關(guān)問題

2017.12.2租賃違建的合同無效，裝修損失如何分擔(dān)？

2018.1.2房屋租賃合同無效，承租人支付房屋占用費(fèi)的截止日期

2017.9.1融資租賃合同中繼續(xù)履行和解除合同的選擇

2017.8.29融資租賃合同被認(rèn)定無效，租賃物歸屬何方？

2017.8.28房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制

2017.8.24房屋消防驗(yàn)收不合格，承租人可以解除合同？

2017.8.20未依法登記備案的租賃合同的效力如何？

2017.8.18租賃違建的合同的效力及法律后果

2017.11.5房屋新產(chǎn)權(quán)人可否要求租客搬走？

2017.11.22租期未到，承租人可否要求繼續(xù)使用違建？

2017.11.25出租人給承租人發(fā)合同解除函之后，次承租人應(yīng)當(dāng)向誰支付租金或房屋占用費(fèi)？

2017.11.28承租人違約，出租人沒收保證金后還可否再主張違約金？

2017.11.30房屋租賃合同無效，承租人還可否享受免租期的免租優(yōu)惠？

2017.12.3從轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任看及時發(fā)函的重要性

2017.12.4出租人解除合同，承租人翻建房屋的花費(fèi)可否獲得補(bǔ)償？

2017.12.6出租人以合同無效為由停水停電，法律責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.12.10出租人未協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照，違約責(zé)任如何承擔(dān)？

2017.12.16承租人可否以房屋實(shí)際面積少于合同約定的面積為由主張解除合同？

2017.12.17租賃房屋甲醛超標(biāo)，承租人可否解除合同？

2017.12.27房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除權(quán)，損失誰承擔(dān)？

十九、程序性問題

2017.10.18逾期舉證的法律后果

2017.11.27當(dāng)事人起訴解除合同，法院可否認(rèn)定合同無效并直接對法律后果做出判決？

2018.4.27二審中，向哪個法院申請續(xù)封？

2018.4.30向哪個法院申請解封？

2018.5.1保全錯誤的賠償

2018.5.27財(cái)產(chǎn)保全錯誤就要賠償？

第三部分建設(shè)工程相關(guān)法律問題

2019.6.3從《建設(shè)工程司法解釋二》第二條第二款看合同相對無效制度在司法實(shí)踐中的應(yīng)用

2019.6.10建設(shè)工程施工合同無效但經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，合同中關(guān)于欠付工程款利息或違約金的約定應(yīng)否支持？

2019.6.12建設(shè)工程施工合同無效但經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人是否享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

2019.8.3最高法院關(guān)于建設(shè)工程“黑白合同”的裁判規(guī)則

2019.6.24以發(fā)包人擅自使用推定建設(shè)工程質(zhì)量合格，是否要以合同有效為前提？

2019.6.18建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)六個月期限的起算時間

2019.7.3放棄或限制建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)損害建筑工人利益的舉證責(zé)任

2019.6.8墊資與工程欠款的辨別，墊資利息與逾期支付工程款違約金的區(qū)別

2019.7.4發(fā)包人逾期付款給承包人造成的實(shí)際損失的舉證責(zé)任

2019.7.8建設(shè)工程施工合同中發(fā)包人的解除權(quán)

2019.7.9建設(shè)工程施工合同中承包人的解除權(quán)

2019.7.16建設(shè)工程施工合同糾紛中鑒定與原因力的關(guān)系

2019.7.17發(fā)包人提供有缺陷的設(shè)計(jì)等原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量缺陷，承包人為何要承擔(dān)責(zé)任？

2019.7.18發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程，工程質(zhì)量風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)

2019.7.20對建設(shè)工程竣工日期的認(rèn)定

2019.7.29發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，承包人提交驗(yàn)收報(bào)告之日視為竣工驗(yàn)收合格日期？

2019.7.22建設(shè)工程價款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

2019.7.25欠付工程價款利息的性質(zhì)和計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)

2019.7.26工程價款利息起算日

2019.7.31最高法院關(guān)于工程量計(jì)算的裁判規(guī)則

2019.8.1最高法院關(guān)于發(fā)包人逾期不結(jié)算后果的裁判規(guī)則

2019.8.8合同約定按照固定價結(jié)算工程款，是否還可以對工程造價進(jìn)行鑒定？

2019.8.10建設(shè)工程施工合同糾紛中的“少鑒定原則”

2019.8.16建設(shè)工程質(zhì)量有問題，發(fā)包人起訴誰？

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