無(wú)論您是來(lái)洛杉磯投資或定居，買(mǎi)賣(mài)房屋找成薇，無(wú)“薇”不至一定“成”!
熱線電話：626-222-3050
11. 來(lái)美國(guó)買(mǎi)房的基本流程是怎樣的？
在美國(guó)買(mǎi)房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)，通常都會(huì)選擇一個(gè)好的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人來(lái)一步一步帶你走，所有在交易過(guò)程中可能發(fā)生的情況，他都會(huì)在事前告訴你。
下面是來(lái)美買(mǎi)房的基本步驟：
1）須有中國(guó)或臺(tái)灣護(hù)照和合法來(lái)美的簽證；
2）選擇想要買(mǎi)房的地區(qū)和房屋種類(lèi)（獨(dú)立屋還是公寓）；
3）選擇一個(gè)合法注冊(cè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，討論購(gòu)買(mǎi)要求，由經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房；
4）填寫(xiě)買(mǎi)房出價(jià)合同書(shū)，付定金支票，如果出價(jià)合同書(shū)被賣(mài)方接受并由賣(mài)方在合同書(shū)上簽字，則購(gòu)房合同成立，雙方進(jìn)入具體操作程序；
5）一旦出價(jià)合約書(shū)被賣(mài)方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價(jià)款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證托管公司對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)是否有睱疵是否影響產(chǎn)權(quán)的完整性提出意見(jiàn)。如果不影響過(guò)戶(hù)，則會(huì)通知雙方進(jìn)行下一步操作；
7）即使經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)核實(shí)未發(fā)現(xiàn)睱疵，買(mǎi)方也會(huì)在過(guò)戶(hù)（closing）之前購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以便將來(lái)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)獲得賠償；
8）如果購(gòu)房合同是有條件履行的合同，即買(mǎi)方在合同中提出須做房屋檢查并根據(jù)檢查結(jié)果決定是否購(gòu)買(mǎi)，則當(dāng)賣(mài)方接受出價(jià)合同書(shū)后，買(mǎi)方即可開(kāi)始聘行專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房屋的狀況進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果滿(mǎn)意，則進(jìn)入交易的最后一個(gè)程序：過(guò)戶(hù)（closing），如果檢查結(jié)果不滿(mǎn)意，買(mǎi)方要求售方維修，則雙方在售方進(jìn)行維修后進(jìn)行交易的最后一個(gè)程序，如果售方不愿意維修或買(mǎi)方對(duì)檢查結(jié)果不滿(mǎn)意而不愿意繼續(xù)進(jìn)行交易，則交易中止，定金退還買(mǎi)方；
9）買(mǎi)方在過(guò)戶(hù)（closing）之前購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)；
10）按照合同約定的時(shí)間雙方前往公證托管公司辦理過(guò)戶(hù)（closing），買(mǎi)方付款（支付至公證托管公司帳戶(hù)），售方簽署產(chǎn)權(quán)文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過(guò)戶(hù)（Closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項(xiàng)，并將產(chǎn)權(quán)文件報(bào)送當(dāng)?shù)乜h政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領(lǐng)回后郵寄給買(mǎi)方，交易完整結(jié)束。
12. 應(yīng)該買(mǎi)那種房屋?
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋種類(lèi)很多，最主要的有獨(dú)棟別墅（house），聯(lián)體別墅（town house），公寓（Condo）。對(duì)于投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓最沒(méi)有投資價(jià)值。
從過(guò)去30年美國(guó)公寓價(jià)格變化規(guī)律看，公寓建成之后價(jià)值會(huì)逐年遞減，因?yàn)槊绹?guó)的人工支出很貴，舊的公寓需要花費(fèi)大量的金錢(qián)去維護(hù)，所以超過(guò)20年房齡的公寓基本就無(wú)人問(wèn)津了。而獨(dú)棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問(wèn)題，但所在土地是永久產(chǎn)權(quán)的，而土地也在一直升值。
另外需要說(shuō)明的是，美國(guó)的土地所有權(quán)分為地下權(quán)（包括地下資源開(kāi)采權(quán)）、地面權(quán)和地上空間權(quán)（包括建筑物的容積率以及在容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過(guò)權(quán)）
13. 購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房？
在美國(guó)，大多數(shù)在市場(chǎng)上交易的房子是二手房子，占市場(chǎng)上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對(duì)較少，僅占15%。這與中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的區(qū)別。在加州，大部分優(yōu)良的地段已經(jīng)被老的住宅社區(qū)占據(jù)，所以一般大規(guī)模開(kāi)發(fā)的新建房地段會(huì)稍偏，占地較小，以前多為其他工業(yè)或農(nóng)業(yè)用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎有效，房屋比較智能化，并且普遍內(nèi)裝現(xiàn)代奢華，買(mǎi)房后直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要職業(yè)的經(jīng)紀(jì)人幫助你權(quán)衡比較。
14. 外國(guó)人買(mǎi)房可以貸款嗎?
隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與上升，很多中國(guó)客戶(hù)期望來(lái)美買(mǎi)房置業(yè)，投資移民。根據(jù)廣大買(mǎi)房客戶(hù)的問(wèn)題和咨詢(xún)，這里介紹一下外國(guó)人在加州買(mǎi)房之前如何申請(qǐng)貸款，及其利弊分析。
1）在北加州灣區(qū)可以接受外國(guó)人買(mǎi)房貸款申請(qǐng)的銀行有3--4家，匯豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行 www.eastwestbank.com,國(guó)泰銀行 www.cathaybank.com。匯豐銀行必須要求開(kāi)設(shè)高級(jí)客戶(hù)賬戶(hù)并存入10萬(wàn)美金，存放時(shí)間60天以上才可以申請(qǐng)貸款。中國(guó)或香港 HSBC 賬戶(hù)的10萬(wàn)以上存款也可以參照計(jì)算。華美和國(guó)泰銀行最低開(kāi)戶(hù)為2000美金，沒(méi)有存放時(shí)間要求。
2）作為美國(guó)知名國(guó)際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過(guò)。一般來(lái)說(shuō)，外國(guó)人的首期頭款須高于40%，但必須審查您的個(gè)人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國(guó)泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個(gè)人收入但要求設(shè)定月供貸款銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，其審批速度為40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬(wàn)美金。
3）2013年以來(lái)，美國(guó)與加州的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?，房?jī)r(jià)正在上升，買(mǎi)家蜂擁而至。賣(mài)家和貸款公司對(duì)買(mǎi)房人的貸款申請(qǐng)審查嚴(yán)格，外國(guó)買(mǎi)家的貸款申請(qǐng)難度更大。因?yàn)橥鈬?guó)人貸款的審批期限較長(zhǎng)，所以在選擇投資標(biāo)的物時(shí)，就比較不容拿到一個(gè)比較優(yōu)惠的價(jià)錢(qián)，畢竟 ”CASH IS KING 現(xiàn)金為王“，如果想投資美國(guó)房地產(chǎn)，還是需要準(zhǔn)備比較充足的”現(xiàn)金彈藥“會(huì)比較好。
需要知道，以上銀行的流程和要求有時(shí)會(huì)有變動(dòng)，準(zhǔn)備貸款之前，請(qǐng)先咨詢(xún)銀行。一般來(lái)講，需要申請(qǐng)貸款買(mǎi)房的要比一次性全現(xiàn)金付款的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，一切順利的話，成交時(shí)間大約在1～2個(gè)月。全現(xiàn)金購(gòu)房最快7天即可辦完所有手續(xù)，過(guò)戶(hù)成交。
15. 我的購(gòu)房資金如何匯到美國(guó)？
如果你在中國(guó)或美國(guó)設(shè)有公司，資金的匯入或轉(zhuǎn)出應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，如果你是以個(gè)人名義匯款，你會(huì)受到外匯管制的限制，無(wú)法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時(shí)間，早作準(zhǔn)備，如果你在美國(guó)的銀行已設(shè)有一個(gè)帳戶(hù)是最好不過(guò)的。所以在你購(gòu)房之前如果有機(jī)會(huì)來(lái)美國(guó)考查或觀光的時(shí)候，順便開(kāi)設(shè)一個(gè)帳戶(hù)，會(huì)對(duì)你以后的購(gòu)房投資有很大幫助。如果沒(méi)有，你也可以使用信得過(guò)的朋友的銀行帳戶(hù)。關(guān)於具體的匯款手續(xù)，你可以咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐你y行有關(guān)你的外匯需求。
16.到美國(guó)買(mǎi)房需要準(zhǔn)備哪些文件？
現(xiàn)金買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：
1)有效的護(hù)照和簽證
2)準(zhǔn)備好購(gòu)房資金證明（國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3)在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的賬號(hào)
如果是現(xiàn)金購(gòu)房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。
貸款買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：
1)有效的護(hù)照和簽證
2)工作證明、工作收入（單位或街道開(kāi)具證明，交由公證公司翻譯）
3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4) 在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的賬號(hào)
17. 在美國(guó)養(yǎng)房每年需要支付哪些費(fèi)用？
房產(chǎn)稅: 房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州和地區(qū)都不同，加州的房產(chǎn)稅普遍是1.25%左右。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子做一個(gè)評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。很多國(guó)內(nèi)非專(zhuān)業(yè)的投資人對(duì)房產(chǎn)稅都有誤解，其實(shí)按1%計(jì)算，就是你交100年房?jī)r(jià)才漲一倍；實(shí)際上100年之后房?jī)r(jià)早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計(jì)。同時(shí)在中國(guó)雖然沒(méi)有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢(qián)比美國(guó)的房產(chǎn)稅可能還要高不少。
房屋保險(xiǎn)：在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)大約是300-500美元/年。在加州由於地震災(zāi)害比較多，地震險(xiǎn)是單獨(dú)加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。如果要貸款，銀行一定要你買(mǎi)保險(xiǎn)才肯貸款給你。
物業(yè)費(fèi)：如果買(mǎi)公寓或集合式住宅，通常會(huì)有物管費(fèi)（HO A fee），用于小區(qū)的公共開(kāi)支如綠化、剪草、衛(wèi)生、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾和水費(fèi)。有些高檔一點(diǎn)的獨(dú)立屋小區(qū)也有物管費(fèi)。公寓的物業(yè)費(fèi)大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)也越貴。
維護(hù)費(fèi)：如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖ǔＪ?5-40年），剪草及其他維修費(fèi)用。
18. 買(mǎi)房后，可以找人代管嗎？
如果是投資出租房產(chǎn)，出租給租客，一般可以有兩種形式請(qǐng)人看理不打算自行使用的房屋。一是業(yè)主可將房屋委托給專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。收費(fèi)一般是全年租金的8%；二是交給專(zhuān)業(yè)的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請(qǐng)律師或?qū)I(yè)公司驅(qū)逐房客，管理公司管理費(fèi)一般收費(fèi)為租金的5%-8%。
19. 我聽(tīng)說(shuō)有人去美國(guó)買(mǎi)房被騙，有這種事情發(fā)生嗎？
一般而言，美國(guó)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)是被法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式，尤其是有公證公司監(jiān)管資金和重要的文件，很難產(chǎn)生騙局。經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)之后就會(huì)提供一個(gè)close律師的監(jiān)管賬戶(hù)（這個(gè)賬戶(hù)受到州房產(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶(hù)資金不能挪用，因此是很安全的），購(gòu)房者只要把款打入到監(jiān)管賬戶(hù)就行了。這里需要注意的是讓經(jīng)紀(jì)人提供監(jiān)管賬戶(hù)（escrow account）用來(lái)匯款（而不是直接匯到任何個(gè)人賬戶(hù)）。
20. 外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)需繳資本利得稅（所得稅）嗎？
擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，美國(guó)有一套相對(duì)完善的住房政策。所得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要稅收政策。在加州，外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯(lián)邦政府和州政府約共收一個(gè)25%的所得稅。比如房子買(mǎi)時(shí)是80萬(wàn)美金，賣(mài)出是100萬(wàn)美金，賣(mài)主賺了20萬(wàn)，這所得的20萬(wàn)，要交25%（5萬(wàn)美金）的稅。20萬(wàn)x25%=5萬(wàn)美金。這個(gè)稅率需要“預(yù)扣”。在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負(fù)責(zé)辦理。賣(mài)方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，若符合一定條件，會(huì)有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬(wàn)美金的免稅額，單身有25萬(wàn)美金的免稅額度。所以去美國(guó)投資房地產(chǎn)，除了替自己找一個(gè)好的中介或管理公司外，還需要找個(gè)可靠的會(huì)計(jì)師來(lái)替自己把關(guān)稅收的申報(bào)繳納，避免麻煩。
聯(lián)系客服
