所謂個(gè)人住房組合貸款，就是指以政策性住房資金（住房公積金）和信貸資金為來(lái)源，向購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅的個(gè)人發(fā)放的貸款，由于它是由政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款兩部分組成，因此叫做組合貸款。
個(gè)人住房組合貸款是貸款購(gòu)房的主要形式之一，它的出現(xiàn)彌補(bǔ)了住房公積金貸款的"缺陷"。公積金貸款有一定的限額，職工如果單純通過(guò)公積金貸款，很難貸出足夠的購(gòu)房資金。正是由于個(gè)人住 房組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的出現(xiàn)，才使得更多想要參加住房公積金制度的職工享受到應(yīng)該享受的住房公積金優(yōu)惠貸款的權(quán)利，同時(shí)，又彌補(bǔ)了職工住房公積金貸款額度不足的難題。那么如何辦理個(gè)人住房組合貸款？
1.貸款條件
（1）在當(dāng)?shù)卣＠U存公積金并符合當(dāng)?shù)毓e金管理機(jī)構(gòu)其他貸款要求。
（2）具有固定工作并且能有穩(wěn)定的收入。
（3）具備明確購(gòu)房意向或已經(jīng)簽訂了正式的購(gòu)房合同，并且支付了占總房款的20％以上的首期款。
（4）購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)。
（5）能夠提供符合銀行要求的貸款擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。
2.貸款額度、期限、利率
（1）貸款額度高不能超過(guò)總購(gòu)房款的80％，同時(shí)，住房公積金個(gè)人貸款與商業(yè)性個(gè)入住房貸款的比例為1：1。
（2）貸款期限由政策性貸款和商業(yè)性貸款的總量決定，但長(zhǎng)不能超過(guò)30年。
（3）組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款分別按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。
3.需要準(zhǔn)備的資料
（1）貸款申請(qǐng)表。
（2）貸款人的戶口本、身份證或其他有效居留證件。
（3）簽訂的購(gòu)房合同或者購(gòu)房意向書(shū)等證明文件。
（4）貸款人所在單位住房資金管理機(jī)構(gòu)同意貸款的信函。
（5）如果貸款人購(gòu)買(mǎi)新建商品房，需要提供售房單位的《商品房銷售許可證》復(fù)印件；如果是購(gòu)買(mǎi)公房，需要提供上級(jí)房改管理機(jī)構(gòu)對(duì)"售房方案"的批復(fù)文件的復(fù)印件。
（6）貸款人采用抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的，需要有擔(dān)保人同意擔(dān)保的書(shū)面證明以及擔(dān)保人的資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。
（7）個(gè)人收入證明。
（8）采用保證方式擔(dān)保的，需要擔(dān)保人同意擔(dān)保的書(shū)面證明及其資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。
（9）繳納總房款20％以上預(yù)付款的收據(jù)原件和復(fù)印件。
（10）個(gè)人公積金賬號(hào)。
（11）根據(jù)銀行要求，提供需要的其他材料。
4.貸款程序
（1）向市住房資金管理提出個(gè)人住房組合貸款的申請(qǐng)。 （2）按銀行要求提供必需的貸款所需文件。
（3）貸款審批通過(guò)后，由市住房資金管理填寫(xiě)《委托調(diào)查通知單》。
（4）貸款人填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表》。由受托銀行對(duì)借款人進(jìn)行貸款前的調(diào)查。
（5）簽訂組合貸款合同，由公積金貸款合同與商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同兩部分組成。
（6）發(fā)放住房貸款。
（7）償還政策性個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（公積金貸款）和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款本息。
5.貸款擔(dān)保
（1）提供產(chǎn)權(quán)房作抵押。
（2）提供貸款銀行的定期存單、國(guó)債等作質(zhì)押。
（3）提供符合銀行要求的保證人作第三方保證。
知識(shí)小貼士：房貸新品種
隨著央行貸款利率的不斷調(diào)高，"按揭一族"的神經(jīng)越來(lái)越緊張。因?yàn)槔噬险{(diào)，就意味著自己的腰帶需要比以前勒得更緊！在此情況下，不同銀行開(kāi)始紛紛推出各種不同的新型住房貸款。
1.固定利率住房貸款
固定利率住房貸款就是指銀行與貸款人在簽訂貸款合同時(shí)，約定一個(gè)雙方都認(rèn)可的利率，貸款人在貸款期限內(nèi)，所貸金額的利率不隨央行的基準(zhǔn)利率或市場(chǎng)利率的調(diào)整而變化，貸款人可以按照貸款時(shí)約定的利率償還全部貸款。
目前光大銀行推出的固定利率房貸分為5年以下和5年以上10年以下兩種，5年以下年利率為5.94％；5年以上10年以下年利率為6.18％兩種。
招商銀行推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，如果選擇5年房貸，貸款的前2年執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另一個(gè)利率。3年房貸的利率為5.91％；5年房貸的利率為6.03％；10年房貸的利率為6.39％。
坦率地說(shuō)，這種固定利率要比目前執(zhí)行的房貸利一些，除非央行繼續(xù)升息，否則，購(gòu)房者選擇固定利率就不會(huì)省錢(qián)。
2.直客式房貸
直 客式房貸也叫"超前按揭"，就是個(gè)人在繳納一定比例的首期款后，再找銀行辦理貸款（貸款額度、期限、還款方式等由銀行根據(jù)申請(qǐng)者的需求決定）。這種貸款方 式不需要開(kāi)發(fā)商擔(dān)保（開(kāi)發(fā)商不用交保證金），購(gòu)房者能夠直接獲得銀行貸款，這不但可以享受到一次付清房款的優(yōu)惠（通常為3％～6％）還能節(jié)省工本費(fèi)、公證 費(fèi)等支出，但是，只有國(guó)家公務(wù)員、醫(yī)療、、新聞出版等事業(yè)單位的正式職員才允許申請(qǐng)，一般人是申請(qǐng)不到的。
3.雙周供房貸
雙周供是由深圳發(fā)展銀行推出的，是指還款由每月一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次的還款額也改為原月供還款額的一半。這樣既不增加月支付壓力，又能縮短房屋按揭貸款的還款期，更能減輕利息負(fù)擔(dān)，只不過(guò)這種還貸方式對(duì)貸款人的資金實(shí)力有較高要求。
4.接力貸款
接力貸款是由農(nóng)業(yè)銀行推出的，是指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購(gòu)房屋的權(quán)人，其家人（父母雙方或一方）與其共同作為貸款人，共同承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)住房的貸款的償還責(zé)任。
5.寬限期還貸
寬限期還款是由上海銀 行推出，指購(gòu)房者在辦理個(gè)入住房貸款時(shí)，與銀行簽訂一項(xiàng)特殊的條款：個(gè)入住房貸款發(fā)放后，在一定的時(shí)期內(nèi)，貸款人每月只需要支付利息，貸款本金可以暫不歸 還，等到寬限期結(jié)束后，貸款人才開(kāi)始以約定的方式償還貸款金額的本息。這種還款方式可以減輕購(gòu)房者初的還款壓力，但貸款人需要多支付一年的利息。
6.無(wú)障礙提前還款
無(wú)障礙提前還款是由民生銀行提出的，是指購(gòu)房者在民生銀行辦理按揭貸款后，可以隨時(shí)向銀行提出提前還款申請(qǐng)，而且，還款金額只要在第一期的還款金額以上即可，在接到購(gòu)房者的提前還款申請(qǐng)之后，銀行會(huì)在5個(gè)工作日之內(nèi)辦理完成客戶提前還款的手續(xù)，主要是不收取違約金。
7.可轉(zhuǎn)換房貸
可 轉(zhuǎn)換房貸由光大銀行推出，指購(gòu)房者的貸款可以在固定利率與浮動(dòng)利率之間相互轉(zhuǎn)換，能夠使借款人更靈活地規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。而且，在浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)換為固定利率 的時(shí)候不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)；固定利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率時(shí)，貸款五年以下者需要交納一定的違約金；貸款五年以上者不需要交納違約金。
8.貸活兩便房貸
貸活兩便房貸由中國(guó)銀行推出，房貸人可以將月供扣款賬戶申請(qǐng)為"房貸理財(cái)賬戶"，此后只要有錢(qián)就可以存入該賬戶，當(dāng)存款余額達(dá)到一定的金額后，超出的部分將被視作提前還貸，可以達(dá)到減少房貸利息支出的目的。同時(shí)，賬戶本身還具有活期賬戶的功能，客戶可以隨時(shí)支取其中的資金用干其他，比如：股票、基金等。
"貸活兩便"可以按天計(jì)算提前還款應(yīng)該減少的利息，比如貸款人申請(qǐng)40萬(wàn)元房貸，使用"貸活兩便"業(yè)務(wù)后，如果該賬戶上有30萬(wàn)元的閑置資金，銀行就會(huì)按照相應(yīng)比例將11萬(wàn)元作為提前還貸資金，剩余19萬(wàn)元按照活期存款計(jì)息。
9.個(gè)貸通房貸
個(gè)貸通房貸是由建設(shè)銀行推 出的，具有"房產(chǎn)一次抵押，貸款循環(huán)使用"的功能，只要是建設(shè)銀行的個(gè)人貸款客戶，只要設(shè)立一次個(gè)人房地產(chǎn)高額抵押，個(gè)人客戶就能擁有相應(yīng)的授信額 度，在授信期限內(nèi)享受自己需要即可貸款的融資服務(wù)。比如購(gòu)房者的房貸款為64萬(wàn)元，期限為30年，當(dāng)這處房產(chǎn)后，經(jīng)評(píng)估，高授信額度為100 萬(wàn)元，此時(shí)如果購(gòu)房者需要融資，在按時(shí)還貸的情況下，不需要再次辦理貸款審批手續(xù)，就可在高授信額度范圍內(nèi)多次獲得貸款。
10.轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭是指借款人在住房貸款的還款期內(nèi)，在貸款銀行的許可下可以出售抵押物，由房屋的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)償還出售人所欠下的貸款。也就是說(shuō)，在按揭中的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣，只需要房屋的購(gòu)房者繼續(xù)償還出賣方的按揭房款即可。
但是，在轉(zhuǎn)按揭的操作過(guò)程中，由于房屋仍在按揭中，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，第二筆貸款就需要先發(fā)放，用來(lái)還清業(yè)主的貸款，然后在解除抵押并取得房產(chǎn)證后才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，因此，轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)比較繁瑣，如果業(yè)主想要辦理這種業(yè)務(wù)，好選擇正規(guī)的大型房屋中介，以免出現(xiàn)意想不到的各種風(fēng)險(xiǎn)。
11.等額遞增房貸
根 據(jù)銀行的許可，每過(guò)一段時(shí)間，購(gòu)房者的月還款金額可以增加一部分，可以增加幾十，也可以增加幾百，但是以后的月還款金額只能是遞增。比如購(gòu)房者采用每半年 遞增25元的等額遞增還款法，1～6月的月還款額為1667元；7～12月的月還款額為1692元；13～18月的月還款額為1717元……
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