“出行便捷，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，無(wú)縫換乘，標(biāo)示清晰……”提到香港的地鐵，所有到過(guò)香港旅游的人都對(duì)其贊不絕口，其中尤以記者一位楊姓友人自香港旅游回到北京后，總是時(shí)不時(shí)地在每次坐完地鐵后對(duì)記者表達(dá)其不滿及艷羨，當(dāng)然不滿是對(duì)北京地鐵，而艷羨則是對(duì)香港地鐵。
香港地鐵被公認(rèn)為全球首屈一指的鐵路系統(tǒng)，以其安全、可靠程度、卓越顧客服務(wù)及高成本效率著稱。而香港地鐵公司則是世界上運(yùn)營(yíng)效率最高、盈利情況最好的地鐵公司之一。
據(jù)香港地鐵公司一位資深人士介紹，香港地鐵實(shí)現(xiàn)盈利主要是依靠票務(wù)收入、沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)、地鐵商業(yè)以及地鐵廣告等其他收入。其核心的盈利模式可以總結(jié)為“地鐵＋地產(chǎn)”的組合。
即以地鐵為核心，沿線開(kāi)發(fā)新的社區(qū)，相互配合，形成一種良性循環(huán)。地鐵建設(shè)方便了出行，縮短了通勤時(shí)間，創(chuàng)造了大量客流，由此蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成吸引。同時(shí)，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)又能積聚更多的客流，增加地鐵運(yùn)營(yíng)的票務(wù)收入。
根據(jù)香港地鐵公司2007年度上半年年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)到48.52億港元，與2006年上半年同比增長(zhǎng)了6.3%，其中票務(wù)收入為32.4億港元，站內(nèi)商業(yè)和租務(wù)等收入為16億港元。同時(shí)，上半年物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)達(dá)到16.64億港元。這就是香港地鐵的三大法寶。
地鐵：強(qiáng)化客流達(dá)到運(yùn)營(yíng)目的
“在香港，地鐵線路的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，完全以人為本。其中在地鐵線路的13個(gè)換乘站中有9個(gè)站點(diǎn)為同月臺(tái)換車(chē)；步行5分鐘即可到地鐵；每個(gè)站點(diǎn)幾乎都有十幾個(gè)出口，可以通達(dá)到任何地方。我們以此來(lái)吸引和強(qiáng)化客流，進(jìn)而增加地鐵的運(yùn)營(yíng)。”香港地鐵公司總建筑師楊思偉曾對(duì)記者表示。
香港地鐵能夠賺錢(qián)，原因是多方面的。從物質(zhì)基礎(chǔ)上來(lái)說(shuō)，首先是由于設(shè)施先進(jìn)，功能齊備，保障了龐大客運(yùn)流量能夠暢通無(wú)阻，從而取得了規(guī)模效應(yīng)。
據(jù)香港地鐵公司計(jì)算，香港目前平均每天有234.5萬(wàn)人次搭乘地鐵，平均每周日的載客量逾340萬(wàn)人次。合理的選線設(shè)計(jì)、先進(jìn)的硬件設(shè)施，保證了地鐵運(yùn)行的安全和暢通，為地鐵公司吸引了龐大的客流。
香港地鐵系統(tǒng)目前共由5條主線組成，即港島線、荃灣線、觀塘線、東涌線及將軍澳線，再加上機(jī)場(chǎng)快線和迪斯尼線，總長(zhǎng)為91公里，低于亞洲區(qū)的東京地鐵、首爾地鐵，與倫敦地鐵的規(guī)模更是不能相提并論。但若以每公里地鐵線路接載的乘客計(jì)算，香港超過(guò)10萬(wàn)人次，比世界其他地區(qū)的地鐵都要高。從這個(gè)意義上說(shuō)，香港地鐵是世界上使用密度最高的市區(qū)鐵路之一，也是最繁忙的地下交通系統(tǒng)。
香港地鐵共有53個(gè)車(chē)站。地鐵由通車(chē)之日起，自動(dòng)售票系統(tǒng)開(kāi)始運(yùn)作，而由1997年9月起地鐵聯(lián)同其他公共交通服務(wù)機(jī)構(gòu)成立“聯(lián)俊達(dá)”公司，推出“八達(dá)通”聰明卡票務(wù)系統(tǒng)，方便用戶從銀行直接轉(zhuǎn)賬充值。目前“八達(dá)通”發(fā)行量已超過(guò)1400萬(wàn)張。
香港地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入一半來(lái)自這些地鐵乘客的車(chē)費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，地鐵公司有權(quán)決定票價(jià)。香港地鐵可以根據(jù)每年香港的通脹率調(diào)整票價(jià)，漲幅略低于通脹指標(biāo)。而上述地鐵公司人士表示，香港地鐵票價(jià)是以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)厘定的，也會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市民的負(fù)擔(dān)能力，以及其他交通工具的收費(fèi)。
據(jù)了解，自1997年以來(lái)，香港地鐵沒(méi)有上漲過(guò)票價(jià)，一方面因“金融風(fēng)暴”后特區(qū)經(jīng)濟(jì)需要恢復(fù)；另一方面地鐵價(jià)格也要參考地面公共交通價(jià)格，畢竟地上地下也存在著競(jìng)爭(zhēng)。日前，香港地鐵公司與九廣鐵路公司正式合二為一，更名為香港鐵路有限公司，地鐵票價(jià)由此開(kāi)始全面下調(diào)，預(yù)計(jì)全年調(diào)減車(chē)費(fèi)總額達(dá)6億港元，每天將惠及乘客約280萬(wàn)人次。
地產(chǎn)：沿線物業(yè)與地鐵互動(dòng)開(kāi)發(fā)
作為由香港特區(qū)政府參股77%的香港地鐵公司，在人們心目中，是一家“官有民營(yíng)”的企業(yè)。香港地鐵自1979年底逐段投入運(yùn)營(yíng)后，直到1998年才首次出現(xiàn)2億元盈利。并于2000年10月5日在香港聯(lián)合交易所上市。
軌道的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都需要大量投資，如果單靠賣(mài)地鐵票賺錢(qián)，長(zhǎng)期下去地鐵公司幾乎注定要虧損。香港地鐵是全世界最賺錢(qián)的，其成功就在于地鐵的建設(shè)與地下商業(yè)開(kāi)發(fā)緊密聯(lián)系在一起，形成共贏，沿線的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)開(kāi)發(fā)支撐了地鐵本身的營(yíng)運(yùn)。
在政府、地鐵公司、開(kāi)發(fā)商三個(gè)主要市場(chǎng)參與者中，香港地鐵公司扮演了“向上承接政府戰(zhàn)略，向下啟動(dòng)市場(chǎng)資源”的角色，成為整合政府與市場(chǎng)資源的平臺(tái)。而香港地鐵公司之所以能成為這一平臺(tái)，其核心就是獲取圍繞地鐵沿線的土地物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，充分實(shí)現(xiàn)規(guī)劃升值。
每一條新建地鐵線路，香港地鐵都充分評(píng)估其地面商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。與特區(qū)政府簽訂的項(xiàng)目協(xié)議，一并將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“設(shè)計(jì)”其中。待特區(qū)政府批準(zhǔn)后，地鐵公司便找來(lái)地產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)車(chē)站及車(chē)場(chǎng)上蓋的空間，根據(jù)不同的條件，興建大型的住宅及商用物業(yè)。其后，管理已落成的住宅、寫(xiě)字樓和部分商用物業(yè)的收入，就成為香港地鐵公司的滾滾財(cái)源。
機(jī)場(chǎng)快線上有一站叫青衣，原來(lái)這里有油庫(kù)、船塢等設(shè)施，所以地價(jià)相對(duì)較低。由于地鐵的拉動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格直線上升。棟棟高樓拔地而起，居住小區(qū)紛紛落成，人氣不斷聚集，現(xiàn)在這里二手房每平方米均價(jià)為2萬(wàn)港元左右。在寸土寸金的香港，價(jià)格已達(dá)到中檔物業(yè)水平。地鐵建設(shè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)捆綁一起，香港地鐵從地價(jià)升值中也賺取收益。
在建于1975~1986年的3條鐵路線(九龍、港島各一條及連接兩地的海底隧道地鐵)上，香港地鐵公司開(kāi)發(fā)了18處房地產(chǎn)，其中10處不動(dòng)產(chǎn)由香港地鐵公司自行管理，包括28000套公寓、3個(gè)購(gòu)物中心的150500平方米零售店及128500平方米寫(xiě)字樓。3條城市地鐵線的總建設(shè)成本為250億港元，而18個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益為40億港元，約占總建設(shè)成本的16%。
現(xiàn)在香港人更愿意住在地鐵站口上面，這樣出行很方便?！?0多年前，地鐵這樣的新生事物，即便是對(duì)處于中西方文化交匯的香港地區(qū)市民來(lái)說(shuō)，也經(jīng)歷了一個(gè)感受和認(rèn)識(shí)日漸加深的過(guò)程。當(dāng)時(shí)不少香港市民抗議修建地鐵工程，一怕影響環(huán)境、擾民，二怕?lián)屃怂麄兊娘埻?。而現(xiàn)在，市民當(dāng)中也有一些抗議，抗議為什么地鐵不駛進(jìn)他們居住的地區(qū)?！鄙鲜鱿愀鄣罔F公司資深人士回憶說(shuō)。
如今在香港地鐵的每一個(gè)出口，地鐵公司都建了很多建筑。有人這樣評(píng)價(jià)：“香港現(xiàn)在最漂亮的建筑，都是地鐵公司建的。”從一個(gè)側(cè)面也反映出香港地鐵上蓋物業(yè)巨大的商業(yè)價(jià)值，而香港地鐵公司也成為香港大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。
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