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求助ID:piggy
求助事件：
市中心95年的舊房子，55萬(wàn)買的，當(dāng)時(shí)裝修花了10萬(wàn)，現(xiàn)在能賣100萬(wàn)。按照目前房?jī)r(jià)，還會(huì)漲嗎？投資的話，我膽子小，一般只買點(diǎn)貨基什么的，哪個(gè)合算呢？
原文鏈接：
http://bbs.feidee.com/thread-612587-1-1.html
合理的租售比是多少？
北上廣深的租售比基本上都不合理，正常的情況應(yīng)該是100至200之間。
買房置業(yè)再出租，只有合適的租售比劃算。
那么合適的租售比是多少呢？
我們先來看一下，一般的理財(cái)數(shù)據(jù)：
銀行3%年收益
基金5%年收益
網(wǎng)貸10%年收益
通過配置資產(chǎn)，一般年收益我們?cè)O(shè)為8%。
按照你的判斷，房子現(xiàn)在的市值是100萬(wàn)，那么年收益就是8萬(wàn)元。按照72定理，復(fù)利再投資，9年就可以翻一倍，100萬(wàn)的房產(chǎn)，市值就是200萬(wàn)元了。
如果出租，年收入是4.2萬(wàn)元，而這里面還有房屋的折舊，取暖，物業(yè)費(fèi)等，如果折合下來，年剩4萬(wàn)就不錯(cuò)了。9年的話，凈剩36萬(wàn)。
房子會(huì)增值，還是會(huì)貶值？
上面的結(jié)果是100：36，看上去是做理財(cái)劃算，但是如果房?jī)r(jià)漲了呢，我十年之后再賣掉房子，會(huì)不會(huì)賺錢呢？
95年買的房子，當(dāng)時(shí)是花了55萬(wàn)元，雖然裝修了，但是你也是知道的，現(xiàn)在賣房子，裝修是賣不上錢的，而且估價(jià)的時(shí)候，裝修幾乎不算到房子的總價(jià)里，所以你的裝修錢10萬(wàn)元，可以忽略不計(jì)了。
現(xiàn)在是市值是100萬(wàn)元，從1995年到2016年，共計(jì)20年，20年間，漲價(jià)了45萬(wàn)元，如果人民幣的膨脹速度穩(wěn)定，你所在的不是一線城市的輻射區(qū)域，比如環(huán)繞北京的河北廊坊，跳水式的漲價(jià)因子不存在，只計(jì)算通脹的話，10年的時(shí)候大約能漲價(jià)22.5萬(wàn)元。
按照剛才的計(jì)算，36萬(wàn)的房租，加上22.5萬(wàn)元的漲幅，大約是58.5萬(wàn)。
如果理財(cái)，9年的時(shí)間，你可以翻倍賺100萬(wàn)。
如果出租，9年的時(shí)候，你可以賺58萬(wàn)。
理財(cái)有風(fēng)險(xiǎn)，房租會(huì)漲價(jià)?。?/p>
lisa自己是一個(gè)激進(jìn)派。以上純屬個(gè)人觀點(diǎn)。
理財(cái)是有風(fēng)險(xiǎn)的，沒錯(cuò)，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，你可能賺的是8%的收益，也有可能是賺20%的收益。
從零開始學(xué)理財(cái)，是每個(gè)來社區(qū)的人都要經(jīng)歷的問題，我從一無所有，到現(xiàn)在的被動(dòng)收入幾千塊，也是在積累的過程。所以，個(gè)人認(rèn)為，把房子賣了做理財(cái)是劃算的。
關(guān)于房租升值的問題：
房子是不是會(huì)漲價(jià)？肯定會(huì)，因?yàn)槿嗣駧哦紩?huì)通貨膨脹的，但是隨著年齡的增加，人口的減少，如果你所在的城市是一個(gè)人口流出城市，看這個(gè)房?jī)r(jià)，貌似不是太繁華的城市。隨著人口的流失，剩余房產(chǎn)會(huì)越來越多，這個(gè)漲幅也不會(huì)特別的大。而且房?jī)r(jià)的增值空間也是有限的。所以房子，房租的增值，我們都只能做保守估計(jì)。
性格決定理財(cái)收益
如果lisa是這位兄臺(tái)，肯定會(huì)選擇把房子賣了做理財(cái)。但是看這位朋友的猶豫，個(gè)人覺得他還是缺少一點(diǎn)理財(cái)?shù)囊庾R(shí)，或者說，缺少一點(diǎn)冒險(xiǎn)精神，如果是保守派，當(dāng)然還是出租吧。
如果我是這位朋友，我既不會(huì)直接把房子賣掉，也不會(huì)只出租。我會(huì)這么做：
找評(píng)估中心，對(duì)房子的市值做一個(gè)評(píng)估，然后和銀行貸款，把房子抵押出去，房貸的利率只有5%左右，貸款出來的60%房產(chǎn)價(jià)值，拿出來做投資理財(cái)，就算是最保守的估計(jì)也有3%的年收益可以賺。
也就是說，一年的房租收入是4萬(wàn)元，然后還有貸款理財(cái)?shù)牟顑r(jià)：100×60%×3%=1.8萬(wàn)元。合集年收益就是5.8萬(wàn)元。9年下來36萬(wàn)元的房租就變成了52.2萬(wàn)元。如果行情好，可能賺的要比這個(gè)多多了。再加上房子的升值空間22萬(wàn)，就是74萬(wàn)元了。
以上僅代表lisa的個(gè)人看法，歡迎各路朋友點(diǎn)評(píng)。
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