租售比是房租比上房價，租售比低可能是因?yàn)榉孔馓?，但為什么人們都不認(rèn)為是房價太高呢？在筆者看來，房租是更具市場化的價格，而房價則摻入了過多人為的因素，因此，筆者倒是認(rèn)為，租售比過低支撐的結(jié)論不是房租要漲，而是房價要跌。
當(dāng)然，筆者只是就這個數(shù)據(jù)而推演出這個結(jié)論，事實(shí)上，影響房價的因素太多，有可能在筆者說出這個結(jié)論之后房價還繼續(xù)上漲數(shù)十年，筆者可不愿意成為誤導(dǎo)讀者的罪人。但是，在這里筆者認(rèn)為可以提出另外一個大家都關(guān)心的問題：什么樣的房價才是合理的？更通俗一點(diǎn)講，什么樣的房價能讓人們賺得安心？
筆者認(rèn)為，只要能產(chǎn)生現(xiàn)金流的東西都能夠給予一個合理的定價。房子的現(xiàn)金流是什么？是房租，既然有房租，房子也應(yīng)該有一個合理的定價。那什么樣的價位才是合理的定價呢？答案是，那取決于人們認(rèn)為怎樣的收益率是合理的收益率。
在這里，得陳列一下一些投資的收益率水平。銀行存款沒有風(fēng)險，因此一年定期存款的收益率為3%；一些理財產(chǎn)品，因?yàn)轱L(fēng)險更大一些，能夠給予比較有保障的6%的收益率；當(dāng)然，如果你買了收益率15%的產(chǎn)品，你會覺得獲得的風(fēng)險已經(jīng)很高了，你會感到有一些恐懼，從而產(chǎn)生可能收不回本金的念頭。那么現(xiàn)在讓我們拿一個10%收益率的投資來做分析。
10%收益率的投資，如今在很多人看來，不算一個離譜的收益率，但也相應(yīng)要承擔(dān)一些風(fēng)險，因?yàn)闊o風(fēng)險的收益率是3%。如果你的一項(xiàng)投資收益率是10%，那么意味著你賺回本金那么多利潤所花的時間為10%的倒數(shù)，也就是十年（為計算方便，不包括將每年利潤再投資的收益）。通俗一點(diǎn)解釋，就是說，你做一項(xiàng)收益率為10%的投資，十年時間你能得到相當(dāng)于你的本金那么多的利潤（不包括將每年利潤再投資的收益）還有你的本金。
現(xiàn)在回歸正題，如果你要買一套房子，什么樣的價位是合理的呢。那得看你認(rèn)為什么樣的收益率是合理的。就以上面的分析為例，如果你認(rèn)為10%的收益率你可以接受，那你該為這套房子付多少錢呢？答案是，你該為這套房子付出的價格為租金的十倍（10%的倒數(shù)），這能保證你每年能夠得到10%的收益率。當(dāng)然，如果你比較保守，你認(rèn)為5%的收益率（銀行存款加上通脹）才是無風(fēng)險的，那么可以為這房子付房租20倍的價格（5%的倒數(shù)）。
以上數(shù)字的分析可能有些讓人眼暈，那筆者就舉一個例子說明吧。北京五道口華清嘉園的房子以這種方法分析值多少錢。
筆者的一個阿姨在五道口華清嘉園有一套一百平的房子，她前一段時間向筆者表示，想一萬塊錢租出去。當(dāng)然，這是嫌麻煩整租出去，筆者以最大的出租收益來計算這套房子的租金（假設(shè)她把房子打了許多隔斷，最充分的利用了房子的價值），算她每月能收到2萬的租金。你認(rèn)為多少錢買這套房子合理呢？就取決于你認(rèn)為什么樣的收益率合理。假設(shè)你覺得10%的年收益率，合理，安全，那么你該為這套房子付出的價格為10倍租金（10%的倒數(shù)），也就是一年租金24萬乘以10，你以240萬的價格買下這套房子是合理的。當(dāng)然，如果你認(rèn)為5%的收益率你就能夠接受，你可以付20倍租金來買這套房子，買房價為480萬。
當(dāng)然，無論哪種算法，都與該房目前七八百多萬的市場價相距甚遠(yuǎn)。那么，在僅僅考慮租金價值的條件下，以800萬（舉例，目前房價似乎不止這個價）買這套房意味著什么呢？意味著你每年的收益率為24萬除以800萬，等于3%。也就是說和銀行存款的收益一樣。這對于你來說可能會覺得有些低了。
當(dāng)然，以上的例子是僅從投資收益上來看買房行為的。但是實(shí)際上，五道口華清嘉園一百平的房子如果八百萬出售，買的人一定擠破頭，為啥？因買房不僅有投資收益。買五道口的房，你附帶的有孩子上學(xué)的便利（這個可價值不菲），你還會得到住在宇宙中心的榮耀等等。
另外，需要提起注意的是，筆者以上的分析并未考慮房價上漲的因素，如果你一百萬買的房，后來漲到了兩百萬，那你完全可以忽視租金的不給力。但是筆者的分析也并非沒有意義，以租金的倍數(shù)去計算房價，可以告訴你現(xiàn)在的風(fēng)險有多大?？梢愿嬖V你，如果房價不漲，你是否還能賺錢，買這套房是否仍然劃算。
有人也可能會說，北京京郊的房子租金很低，但為何房價還是這么高？筆者認(rèn)為這是一種替代效應(yīng)，是因?yàn)槌莾?nèi)的高租金和高房價而引發(fā)的，畢竟，買房并不都是投資行為，有很多人是有自住需求的。但是城內(nèi)一些投資性較強(qiáng)的房產(chǎn)的租金可以列為核心租金，有很重要的指標(biāo)意義。
經(jīng)過這個例子，你會對你的房產(chǎn)的價值有一定的譜。你買房的價格越高，你的收益率就越低。如果你的房價是有房租作為支撐的，你的房產(chǎn)就是有保障的。但是如果如果你的房產(chǎn)沒有租金作為支撐，房價會永遠(yuǎn)漲嗎？想想鄂爾多斯，想想各地的鬼城，你也許會有答案的。
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