國內(nèi)兩單租賃類REITs均是權(quán)益型REITs，標(biāo)志著國內(nèi)REITs誕生的一次突破性進(jìn)展，此外保利租賃住房REITs采用“儲架發(fā)行”的機制，儲架發(fā)行機制的核心，在于一次核準(zhǔn)，多次發(fā)行。也就是說，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，這對在國內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金具有積極的探索意義。
1、現(xiàn)狀：類REITs平穩(wěn)發(fā)展，創(chuàng)新產(chǎn)品百花齊放
目前盡管國內(nèi)尚未出臺REITs政策，也未有真正的REITs落地，但房企、金融機構(gòu)等對REITs的探索熱度延續(xù)，頻發(fā)類REITs創(chuàng)新產(chǎn)品。
國內(nèi)類REITs產(chǎn)品僅部分符合了國外成熟市場REITs產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運營方式、收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。
截至2017年11月，經(jīng)由基金業(yè)協(xié)會備案確認(rèn)的類REITs產(chǎn)品共有24單。累計發(fā)行規(guī)模近600億元。
2.政策：持續(xù)支持探索REITs， 或?qū)⒙氏仍赑PP、租賃市場實現(xiàn)突破
經(jīng)濟去杠桿要求迫切、資產(chǎn)證券化市場快速發(fā)展，REITs作為重要方式關(guān)注度日漸提速，政府在PPP項目、租賃市場領(lǐng)域明確提出發(fā)展REITs，亦在同步探索國內(nèi)REITs的實現(xiàn)形式，真正REITs落地可期。
3.“公募基金+ABS”契約型作為國內(nèi)REITs實現(xiàn)模式呼聲最高
2017年2月，證券投資基金協(xié)會開始研究推動該模式，即以公開募集的證券投資基金為載體，通過投資不動產(chǎn)支持證券或不動產(chǎn)項目股權(quán)間接持有不動產(chǎn)資產(chǎn)。
該模式充分利用了現(xiàn)行制度框架，以公募基金為載體，有效擴大投資范圍，且投資者收益無需繳納個人所得稅；另一方面，疊加的ABS突破了公募基金不能直接投資不動產(chǎn)的限制，投資人可擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。
但這一模式采用外部管理人模式，依舊存在多層委托代理問題。
二、Pre-REITs時代等待對接REITs
雖然存在種種障礙，但REITs加速放開成為共識，開發(fā)商和金融機構(gòu)在Pre-REITs時代亦在加速探索對接REITs的產(chǎn)品，為REITs到來提前布局。
1.房企主導(dǎo)篇—萬達(dá)輕資產(chǎn)之路
萬達(dá)輕資產(chǎn)實施路徑，包括與金融機構(gòu)聯(lián)合探索Pre-REITs模式直投項目，模式如圖，即由第三方負(fù)責(zé)資金投入，萬達(dá)負(fù)責(zé)運營。
日前，多家區(qū)域性萬達(dá)廣場的股東發(fā)生變更，由大連萬達(dá)商業(yè)，變更為信托公司、保險公司等。
如萬達(dá)與民生信托成立的TOT信托計劃，設(shè)立五個子信托分別投資五個萬達(dá)廣場，擁有對應(yīng)項目公司100%股權(quán)。
萬達(dá)授權(quán)萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)項目公司日常管理和資產(chǎn)包內(nèi)所有項目的開發(fā)建設(shè)及運營管理，并對承諾回報率增信且獲取30%租金凈收益分成。
當(dāng)前，萬達(dá)Pre-REITs模式仍需承擔(dān)兜底義務(wù)，雖緩解前端資金壓力，但無法真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，但可推動物業(yè)快速成熟，未來能夠更為迅速地把握REITs風(fēng)口，實現(xiàn)真正退出。
2.金融機構(gòu)主導(dǎo)篇—高和切入城市更新金融路徑
高和Pre-REITs路徑是，通過Pre-REIT獲取城市更新項目并注入更新、管理經(jīng)營能力增值，為REITs做準(zhǔn)備。
此前高和在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域已探索較多產(chǎn)品：如攜手金茂發(fā)行CMBS；發(fā)行不依賴融資主體信用的ABN；攜手紅星美凱龍，發(fā)行首單家具類REITs。
高和城市更新金融路徑日益清晰：私募基金買入—重定位、改造—運營增值—退出（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、證券化）。
三、小結(jié)
REITs風(fēng)口漸臨，各方都在積極探索。從萬達(dá)和高和案例可以看出開發(fā)商、金融機構(gòu)探索路徑各具特點，如萬達(dá)針對自身物業(yè)、多與信托合作而高和多為發(fā)掘存量資產(chǎn)改造、運營增值后，多方嘗試發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
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