在研究商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售金融化的過(guò)程中，查閱了很多文獻(xiàn)，分析了很多案例，整理了這十八張最為經(jīng)典的基金結(jié)構(gòu)圖，匯編在此。
所有的案例和文獻(xiàn)都凝聚了無(wú)數(shù)前人的智慧，行業(yè)發(fā)展道阻且長(zhǎng)，在此向這些空手道前輩致以最高的敬意！
1-高和資本收購(gòu)中華企業(yè)大廈
高和資本以其控制的天津暢和為平臺(tái)、國(guó)開(kāi)行旗下的國(guó)開(kāi)金融以及國(guó)開(kāi)元融為平臺(tái)，設(shè)立“元融暢和”作為管理人
高和資本和國(guó)開(kāi)金融指定相關(guān)方為一般級(jí)委托人（劣后）；以1:2募集信托優(yōu)先級(jí)；國(guó)開(kāi)金融認(rèn)購(gòu)中間級(jí)。（北京信托-增益10號(hào)集合信托計(jì)劃）
信托計(jì)劃成立后，元融暢和作為GP與信托計(jì)劃作為L(zhǎng)P設(shè)立基金“上海高開(kāi)錦有限合伙企業(yè)”（上海高開(kāi)錦）
國(guó)開(kāi)行以高開(kāi)錦自有資金1:1，向其發(fā)放并購(gòu)貸款
項(xiàng)目收購(gòu)后升級(jí)改造，提高租金，散售匯攏資金
簡(jiǎn)評(píng)：結(jié)構(gòu)中運(yùn)用了兩次杠桿，自有資金與借款比近乎1:6，小刀據(jù)大樹(shù)，收購(gòu)銷(xiāo)售短平快，還愣是把大樹(shù)鋸下來(lái)了。
2-賽富基金與新派白領(lǐng)公寓
天津喜馬拉雅投資有限公司（GP）與賽富不動(dòng)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)（LP）設(shè)立北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙）
賽富瑞益作為GP出資1%，募集99%的社會(huì)投資人作為L(zhǎng)P，設(shè)立北京賽富睿智投資中心（有限合伙），金期限1+2+1+1年，最低認(rèn)購(gòu)500萬(wàn)元
賽富睿智與賽富瑞益收購(gòu)目標(biāo)物業(yè)（森德大廈）所屬公司股權(quán)，重新裝修后出租給新派白領(lǐng)公寓管理方20年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理
管理公司每年支付一次租金，年最近不得低于3%
簡(jiǎn)評(píng)：賽富的模式表面上是為白領(lǐng)公寓項(xiàng)目融資，但結(jié)構(gòu)上往REITs上靠，且有非常強(qiáng)的可復(fù)制性，未來(lái)除了以出售資產(chǎn)退出，還可以等待政策開(kāi)放IPO退出，值得長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注。
3-盛世神州&嘉實(shí)資本與美瀾園
社會(huì)投資人認(rèn)購(gòu)“嘉實(shí)資本盛世美瀾園專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，募集1.4億優(yōu)先級(jí)資金，嘉實(shí)資本作為管理人。
專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為L(zhǎng)P，與盛世神州認(rèn)購(gòu)劣后0.6億元為GP，設(shè)立有限合伙企業(yè)，合伙企業(yè)投資期限18個(gè)月。
募集資金走委貸，明股實(shí)債、股權(quán)質(zhì)押、在建工程抵押、占據(jù)董事會(huì)席位、實(shí)際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保等方式增信，售房回款作為還款來(lái)源。
簡(jiǎn)評(píng)：盛世神州&嘉實(shí)資本這一模式本質(zhì)上就是基金放高利貸（it's a joke），鑒于盛世神州的房地產(chǎn)背景（張民耕），可以有效把控地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，確?；乜畎踩裕?span>是房企轉(zhuǎn)型的方向（當(dāng)然是有錢(qián)的房企）。
4-建銀精瑞&迦南資本投資葡萄牙
優(yōu)先級(jí)和劣后級(jí)募集600萬(wàn)歐元等值人民幣作為L(zhǎng)P，迦南資本GP劣后跟投，境內(nèi)設(shè)立有限合伙企業(yè)。
募集資金通過(guò)走自貿(mào)區(qū)政策通過(guò)香港與盧森堡SPV雙層架構(gòu)轉(zhuǎn)入葡萄牙，購(gòu)買(mǎi)BES銀行旗下基金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。（后來(lái)?yè)?jù)說(shuō)沒(méi)走出去，做了內(nèi)保外貸，求辟謠）
簡(jiǎn)評(píng)：當(dāng)時(shí)自貿(mào)區(qū)對(duì)外股權(quán)投資的政策比較松，劣后份額可轉(zhuǎn)房屋實(shí)體，葡萄牙移民政策先對(duì)較好，因此基金退出后反映良好。但這一模式在目前的環(huán)境下，就購(gòu)匯出境一條就可判定無(wú)可操作性。
倒是現(xiàn)在大家可以百度關(guān)注一下“越洋居”，這一難題已經(jīng)被著名境外投資專(zhuān)家“越洋居”的CEO陸總破解了，（此處應(yīng)該有掌聲）。（有境外投資需求的朋友，請(qǐng)關(guān)注“知知張知知”并留言，可提供越洋居聯(lián)系方式）@陸老板，廣告紅包別忘了發(fā)哦 :)
5-炬派禾暉證券化應(yīng)收賬款
華宸未來(lái)作為專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理人通過(guò)“華宸未來(lái)-旭輝北京空港中心專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”向社會(huì)投資人募集4億元作為L(zhǎng)P與GP炬派禾暉設(shè)立上海芙柳投資中心（有限合伙）
合伙企業(yè)投資期限6個(gè)月，到期一次性向投資人分配本金及其收益
合伙企業(yè)以4億受讓旭輝順欣持有的預(yù)售合同項(xiàng)下人民幣5.8億元的未收房款尾款。
簡(jiǎn)評(píng)：這種就是簡(jiǎn)單的一次短期融資行為，但發(fā)展商可以提高資金周轉(zhuǎn)率。但其背后可能有著包銷(xiāo)的身影，等我有空去刨刨看看。
6-易居中國(guó)&諾亞財(cái)富的地產(chǎn)母基金
由TOP50房地產(chǎn)商作為L(zhǎng)P認(rèn)購(gòu)基石基金份額，每份7,500萬(wàn)元，最高不超過(guò)2億元；易居中國(guó)旗下管理公司擔(dān)任GP，持有基金1%股份。
基石基金認(rèn)購(gòu)母基金15億元的劣后級(jí)LP份額，諾亞財(cái)富向社會(huì)募集不低于15億優(yōu)先級(jí)LP，歌斐資產(chǎn)作為母基金GP，持1%份額。
母基金達(dá)到30億元規(guī)模，分別投資于子基金或設(shè)立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)TOP50房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
簡(jiǎn)評(píng)：這個(gè)母基金是發(fā)展商抱團(tuán)取暖的產(chǎn)物，易居和諾亞聯(lián)合推出的這只母基金有創(chuàng)新之處，但僅在寒冬有效，回暖了就呵呵了。anyway，TOP50被圈過(guò)來(lái)，就這一條，可以看出易居和諾亞的行業(yè)號(hào)召力可真是不一般啊！
7-平安信托收購(gòu)瑞安天地
平安信托作為受托人推出“平安財(cái)富-安睿1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”募集13.3億元，用于收購(gòu)安拓投資管理有限公司的股權(quán)和債權(quán)，間接持有瑞安重慶天地三幢寫(xiě)字樓。
平安信托物業(yè)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)大樓的總體經(jīng)營(yíng)管理，并聘請(qǐng)物業(yè)公司和瑞安商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商、租賃和日常管理。
信托后續(xù)視情況安排二期、三期募集。在信托存續(xù)期間每年1月按照寫(xiě)字樓項(xiàng)目的租金收益進(jìn)度，分配約5.8%的預(yù)期收益。
首期投資期限5年，最后以資產(chǎn)出讓退出。
簡(jiǎn)評(píng)：這一操作方式在一定程度上實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的證券化，有點(diǎn)類(lèi)似REITs，但本質(zhì)上差別很大。就信托而言，回報(bào)存在不確定性，這是硬傷，同時(shí)安睿1號(hào)屬于非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)，有資金池的嫌疑，以后在監(jiān)管下基本發(fā)不出了吧。
8-中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃
“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”募集規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級(jí)與次級(jí)比為70.1%：29.9%
中信證券旗下中信金石基金任GP與專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為L(zhǎng)P設(shè)立有限合伙企業(yè)，以收購(gòu)北京中信證券大廈于深圳中信證券大廈。
私募基金將所持有的100%的權(quán)益出售給中信金石基金發(fā)起的交易所上市REITs實(shí)現(xiàn)退，或者以資產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)退出。
簡(jiǎn)評(píng)：中信啟航專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃是國(guó)內(nèi)首單投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品，也是中信證券發(fā)起的國(guó)內(nèi)第一只私募REITs產(chǎn)品，有著劃時(shí)代的意義。
中信啟航在設(shè)計(jì)上有效突破了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于非標(biāo)產(chǎn)品投資的限制，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與非標(biāo)準(zhǔn)債權(quán)性資產(chǎn)有較大的區(qū)別：其優(yōu)先級(jí)和次級(jí)都可以在深交所的綜合協(xié)議平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌瑫r(shí)，該產(chǎn)品是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)的金融投資，投資者是作為股東而不是純粹的債券性資產(chǎn)。
9-國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金
國(guó)開(kāi)金融、昆侖信托和中海信托共同設(shè)立開(kāi)元城市發(fā)展基金管理公司
開(kāi)元城市發(fā)展基金為GP，國(guó)開(kāi)金融以自有資金與昆侖信托和中海信托作為LP，以信托資金出資基金。
基金總規(guī)模500億元，其中一期規(guī)模101億元，期限8年
昆侖信托與中海信托發(fā)起的信托產(chǎn)品為國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃，信托規(guī)模不超過(guò)49.95億元，信托期限6+2
簡(jiǎn)評(píng)：如此規(guī)模項(xiàng)目非國(guó)家隊(duì)不可，不多說(shuō)了。
10-中城投資平行基金
中城投資管理團(tuán)隊(duì)設(shè)立一家有限責(zé)任公司“天津中城基業(yè)”作為GP與中城投資作為L(zhǎng)P設(shè)立有限合伙企業(yè)“賦比興基金”
“賦比興基金”作為GP與募集而來(lái)的各LP分別成立“中城乾盈基金”、“中城坤盈基金”、“中城君盈基金”和“中城儂盈基金”等平行基金。
平行基金在一定限制條件內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
簡(jiǎn)評(píng)高利貸”，優(yōu)先中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟會(huì)員企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，與“易居-諾亞”的模式有些類(lèi)似。這種模式對(duì)資金的周轉(zhuǎn)率要求很高，需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有很強(qiáng)的房地產(chǎn)操盤(pán)能力和項(xiàng)目理解力。好在中城聯(lián)盟里的成員質(zhì)素還不錯(cuò)。
11-海航并購(gòu)浦發(fā)大廈第一階段
海航置業(yè)報(bào)名競(jìng)價(jià)摘牌浦發(fā)置業(yè)的100%股權(quán)。
上海信托設(shè)立信托計(jì)劃，先向海航置業(yè)募集2000萬(wàn)元；上海信托與海航置業(yè)成立SPV“海航航信”，海航航信與海航置業(yè)簽署《遠(yuǎn)期股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定摘牌成功后浦發(fā)置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓至SPV
摘牌成功后，信托計(jì)劃向海航置業(yè)再募集4.2億劣后，向社會(huì)募集10億優(yōu)先，共14.4億以股東借款的方式支付海航航信給海航置業(yè)給浦發(fā)置業(yè)原股東，股權(quán)變更到海航置業(yè)再變更到海航航信名下。
海航航信向上海信托提供抵押擔(dān)保和51%股權(quán)的質(zhì)押
海航航信申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，獲得資金歸還上海信托后，海航置業(yè)回購(gòu)上海信托所持有的海航航信股權(quán)，支付本息，撤銷(xiāo)抵押和質(zhì)押，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃推出
簡(jiǎn)評(píng)：杠桿收購(gòu)資產(chǎn)資金最佳來(lái)源當(dāng)然是銀行，BUT，銀行一直受制于“先有雞還是先有蛋”的問(wèn)題，因此海航以4.6億+信托的方式撬動(dòng)浦發(fā)大廈，再以銀行貸款實(shí)現(xiàn)退出是個(gè)挺好的選擇。但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸還是需要業(yè)主方沉淀一定的資金，這就是為何啟動(dòng)了二次金融運(yùn)作。
12-海航并購(gòu)浦發(fā)大廈第二階段
工銀國(guó)際與海航置業(yè)設(shè)立“工銀海航”，并以其為GP，海航置業(yè)為和北京信托為L(zhǎng)P設(shè)立“銀海基金”，規(guī)模21億元
基金受讓海航海信的100%股權(quán)及浦發(fā)大廈的其他附屬權(quán)益，支付對(duì)價(jià)13.79億元，再向浦發(fā)置業(yè)發(fā)放7.21億元貸款，合計(jì)交易價(jià)格31億元。
轉(zhuǎn)讓后，銀?；鸪制职l(fā)置業(yè)100%股權(quán)，并對(duì)浦發(fā)置業(yè)享有股東借款債權(quán)。
約定基金5年后以海航回購(gòu)或出售第三方退出。
簡(jiǎn)評(píng)：由于項(xiàng)目升值，通過(guò)基金的運(yùn)作，基本實(shí)現(xiàn)了海航第一次投資的退出，但銀海的退出是個(gè)小尾巴，引發(fā)了第三次金融運(yùn)作。
13-海航并購(gòu)浦發(fā)大廈第三階段
資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃由恒泰證券作為管理人，盛京銀行監(jiān)管，平安銀行托管，海航集團(tuán)擔(dān)保向社會(huì)募集資金。
其中A類(lèi)證券規(guī)模為15.31億元，期限約18年，每3年允許投資者回售，中誠(chéng)信給予AAA的信用評(píng)級(jí)；B類(lèi)證券規(guī)模9.69億元，期限3年，在優(yōu)先收購(gòu)權(quán)人行權(quán)后可延長(zhǎng)3年，最長(zhǎng)期限可延至約18年，中誠(chéng)信AA+的信用評(píng)級(jí)。
恒泰與海航設(shè)立“恒泰海航”作為GP，海航實(shí)業(yè)作為L(zhǎng)P設(shè)立契約式私募基金。
資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃受讓海航實(shí)業(yè)權(quán)益，以LP方式進(jìn)入私募投資基金，并獲得對(duì)應(yīng)收益。
簡(jiǎn)評(píng)：通過(guò)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤(pán)活是一種良好的嘗試，在本案中通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+基金載體（雙SPV）實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)持有人的股權(quán)收購(gòu)和債權(quán)投資并為未來(lái)操作REITs公開(kāi)發(fā)行留下了伏筆。看看未來(lái)有木有IPO。
14-萬(wàn)通中心基金化運(yùn)作
華潤(rùn)信托子公司與萬(wàn)通時(shí)尚成立'萬(wàn)通深國(guó)投'（400萬(wàn)元）作為GP，華潤(rùn)信托計(jì)劃（3.5億元）和萬(wàn)通地產(chǎn)（1,860萬(wàn)元）作為L(zhǎng)P設(shè)立萬(wàn)通基金。
萬(wàn)通基金和萬(wàn)通地產(chǎn)在市場(chǎng)上尋找合適投資人，以收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司萬(wàn)通時(shí)尚100%股權(quán)或整棟購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)通中心D方式退出
簡(jiǎn)評(píng)：后來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)了萬(wàn)通基金持有萬(wàn)通時(shí)尚的49%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)通基金投資者化年20%的收益，反過(guò)來(lái)看此事，只是萬(wàn)通的一種高利率融資而已。
15-陽(yáng)光新業(yè)并購(gòu)銀河賓館第一階段
陽(yáng)光新業(yè)通過(guò)其子公司上海晟域購(gòu)入上海錦赟100%股權(quán)，持有銀河賓館主樓項(xiàng)目
簡(jiǎn)評(píng)：這一步干干凈凈，沒(méi)海航搞那么復(fù)雜。
16-陽(yáng)光新業(yè)并購(gòu)銀河賓館第二階段
中信信托通過(guò)控股的中信聚業(yè)和陽(yáng)光新業(yè)設(shè)立有限合伙，聚業(yè)陽(yáng)光作為GP與陽(yáng)光興業(yè)控制的天津瑞升、中信信托和一直行動(dòng)人永盛智達(dá)為L(zhǎng)P設(shè)立有限合伙基金。
合伙基金收購(gòu)北京榮和（上海晟域單一控股股東），實(shí)現(xiàn)對(duì)上海錦赟的控制。
剩余收購(gòu)款通過(guò)銀行貸款方式解決
簡(jiǎn)評(píng)：同樣是國(guó)有房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購(gòu)，陽(yáng)光新業(yè)的融資模式相對(duì)簡(jiǎn)單，但關(guān)于高級(jí)管理員工的參與問(wèn)題還沒(méi)結(jié)局，于是有了第三個(gè)動(dòng)作。
17-陽(yáng)光新業(yè)并購(gòu)銀河賓館第三階段
陽(yáng)光新業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)聚業(yè)陽(yáng)光進(jìn)行出資，占20%比例
簡(jiǎn)評(píng)：此類(lèi)資產(chǎn)和資本運(yùn)作主要還是依靠管理團(tuán)隊(duì)的頭腦，給點(diǎn)股份也是應(yīng)該的。
18-凱龍瑞商業(yè)地產(chǎn)基金
凱瑞龍?jiān)O(shè)立凱瑞龍（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司
中航信托發(fā)行期限為3+1+1年的“中航信托-天啟70號(hào)科凱天博PE投資事務(wù)管理集合資金信托。”
瑞龍（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司作為GP，聯(lián)合中航信托“天啟70號(hào)”與合格自然人、機(jī)構(gòu)投資者共同作為科凱天博（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)的LPs，成立凱龍瑞人民幣基金。
渣打銀行為凱瑞龍基金提供約3億元的貸款意向函，目標(biāo)貸款與收購(gòu)總價(jià)比不超過(guò)60%的比例向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款
未來(lái)通過(guò)將基金份額出售實(shí)現(xiàn)退出。（后來(lái)溢價(jià)約80%出售給中銀集團(tuán)投資有限公司）
簡(jiǎn)評(píng)：雖然是外資，但在結(jié)構(gòu)搭建和運(yùn)作方式上，并無(wú)多大創(chuàng)新。凱龍瑞通過(guò)收購(gòu)位于國(guó)內(nèi)一、二線城市位置優(yōu)越的物業(yè)并予以專(zhuān)業(yè)的管理后提升物業(yè)價(jià)值，謀求退出，是比較值得借鑒的。
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