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作者：唐青林 李舒 楊巍

單位：北京市安理律師事務(wù)所

閱讀提示：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款的規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，如借款到期后借款人不能還款，法院審理作出生效判決后，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。

該規(guī)定雖然明確“出借人可以申請拍賣買賣合同標的物”，但沒有明確規(guī)定出借人對該標的物的拍賣價款是否有優(yōu)先受償權(quán)，這導致了司法實踐的裁判觀點亦有所不同。本書作者檢索了8個案例，明確認為出借人享有優(yōu)先受償權(quán)的案例有2個，明確認為出借人不享有優(yōu)先受償權(quán)的案例有1個，另有5個案例對這一問題不置可否，只是強調(diào)出借人可以對該標的物申請強制執(zhí)行。

通過這些有爭議的案例，我們希望提醒那些打算出借資金的有錢人：可以要求借款人提供擔保，但不要耍小聰明，以買賣合同作為借款合同的擔保，這種擔保形式是很不穩(wěn)妥的。最可靠的不動產(chǎn)擔保方式，是按《物權(quán)法》的規(guī)定簽訂擔保合同，并辦理抵押登記手續(xù)。

以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款人不履行生效判決確定的債務(wù)，出借人對買賣標的物不享有優(yōu)先受償權(quán)

首先，《借款協(xié)議》約定雙方擔保方式為抵押擔保，但抵押物并未辦理抵押登記，抵押權(quán)并未設(shè)立，不享有優(yōu)先受償權(quán)；其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物以償還債務(wù)。但是該條款并沒有規(guī)定當借款不能實現(xiàn)時，可以優(yōu)先受償買賣合同的標的物。因此，法院認定曾鳳琴、肖正元對對《興國縣保育院整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的財產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)。

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：為了確保債權(quán)得到足額清償，建議辦理抵押登記，而不是簽署買賣合同。

最可靠的不動產(chǎn)擔保是按《物權(quán)法》規(guī)定簽訂擔保合同并辦理抵押登記手續(xù)。目前，針對簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，出借人對買賣標的物是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題，司法實踐中存在一定爭議。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第二十四條  當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百八十條  債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

 

第一百八十七條  以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！北景阜弦婪ㄉ鲜鰲l款的情形，該條款并沒有規(guī)定當借款不能實現(xiàn)時，可以優(yōu)先受償買賣合同的標的物。因此，曾鳳琴、肖正元可依據(jù)借款合同要求鐘福貴、嚴秀珍歸還借款本金及利息，但不能直接受讓興國縣保育院的整體資產(chǎn)。只有在鐘福貴、嚴秀珍不履行還款義務(wù)時，才能申請拍賣相關(guān)標的物以償還債務(wù)。故二審認定曾鳳琴、肖正元對興國縣保育院不享有優(yōu)先受償權(quán)，適用法律并無不妥。

曾鳳琴、肖正元等與鐘福貴、嚴秀珍借款合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書，江西省高級人民法院（2016）贛民申482號；鐘福貴、嚴秀珍與曾鳳琴、肖正元，黃淑萍等103人借款合同糾紛二審民事判決書，江西省高級人民法院（2016）贛民終30號。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！?/span>

該規(guī)定第二款在實踐中已出現(xiàn)爭議：出借人申請拍賣買賣合同標的物，對拍賣價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？一種裁判觀點認為，出借人對買賣標的物的拍賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)；另一種裁判觀點認為，出借人對買賣標的物的拍賣價款不享有優(yōu)先受償權(quán)。

就這一問題，本書作者寫作了八個判例，供讀者參考。

一、明確認定出借人對買賣標的物的拍賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)（2個判例）

案例一：上訴人張孟剛與被上訴人邵海龍民間借貸糾紛二審民事判決書[運城市中級人民法院（2016）晉08民終2733號]認為，“依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款‘按照民間借貸法律關(guān)系審理作出判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償’之規(guī)定，一審法院判決山西猗頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨猗分公司對張孟剛的借款承擔連帶清償責任于法無據(jù)，應(yīng)予糾正。依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一、二項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：……上訴人張孟剛?cè)绮粴w還陸智杰借款及利息，被上訴人陸智杰可以申請拍賣上訴人山西猗頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨猗分公司開發(fā)的位于臨猗縣雙塔北路與峨嵋大道交匯處西南角猗頓溫泉花園第3幢4單元901號、1001號，第2幢1單元501號、第2幢2單元301號四座房屋并優(yōu)先受償。”

案例二：內(nèi)蒙古正一房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與張慶春及原審被告扈剛民間借貸糾紛二審民事判決書[巴彥淖爾市中級人民法院（2016）內(nèi)08民終979號]，一審法院判決：“如果扈剛未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，張慶春有權(quán)要求以擔保物［杭錦后旗陜壩鎮(zhèn)XX家園（1）X號樓X單元X樓X號（西戶）、（2）X號樓X單元X樓X號（西戶）、（3）X號樓X單元X樓X號（西戶）、（4）X號樓X單元X樓X號（西戶）、（5）X號樓X單元X樓X號（西戶）、（6）X號樓X單元X號（東戶）、（7）X號樓X單元X樓X號（東戶）、（8）X號樓X單元X樓X號（東戶）、（9）X號樓X單元X樓X號（東戶），共9套］拍賣、變賣后所得價款優(yōu)先受償。” 巴彥淖爾市中院認為，“關(guān)于上訴人正一公司與被上訴人張慶春是否形成讓與擔保關(guān)系問題。讓與擔保，是指債務(wù)人或者第三人為擔保債務(wù)人的債務(wù)，將擔保標的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔保權(quán)人，而使擔保權(quán)人在不超過擔保之目的范圍內(nèi)，于債務(wù)清償后，擔保標的物應(yīng)返還于債務(wù)人或者第三人，債務(wù)不履行時，擔保權(quán)人得就該標的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽Ｎ餀?quán)。本案中，根據(jù)2011年9月15日被上訴人張慶春與扈剛簽訂的《借款協(xié)議書》內(nèi)容看，雙方達成以涉案住房九套作為借款抵押物的合意，隨后，上訴人正一公司按照扈剛的要求，與被上訴人張慶春簽訂了九份《XX家園預(yù)售認購書》，并將扈剛持有的房款收據(jù)名字變更為被上訴人張慶春，上訴人正一公司雖然與被上訴人張慶春就涉案房屋簽訂認購書，但實際上雙方并不存在真實的房屋買賣關(guān)系，簽訂認購書的目的是以上訴人正一公司的房屋為扈剛的債務(wù)作擔保，即以買賣的形式為借貸之債提供擔保，該行為符合讓與擔保的法律特征，原審法院認定上訴人正一公司與被上訴人張慶春形成讓與擔保關(guān)系并無不當。”巴彥淖爾市中院判決：“駁回上訴，維持原判。”

二、明確認定出借人對買賣標的物的拍賣價款不享有優(yōu)先受償權(quán)（1個判例）

案例三：方方與南通陳門置業(yè)有限公司、陳國華民間借貸糾紛二審民事判決書[南通市中級人民法院（2016）蘇06民終1543號]認為，“陳門置業(yè)公司、陳國華向方方出具借條，雙方形成民間借貸關(guān)系，該借貸關(guān)系的建立并不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。方方出借款項后，陳門置業(yè)公司、陳國華應(yīng)按約履行還款責任。案涉借條中雖明確各方簽訂商品房買賣合同作為民間借貸債權(quán)的擔保，但該擔保屬于變相的流質(zhì)契約，違反了我國擔保法和物權(quán)法的規(guī)定，為無效約定。對于買賣合同標的物，出借人方方僅可在執(zhí)行階段申請強制執(zhí)行，而不能在判決中賦予其申請拍賣案涉七套房屋的權(quán)利。具體而言：《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。本案中，各方當事人簽訂商品房買賣合同以擔保民間借貸債權(quán)的實現(xiàn)，方方依據(jù)上述法律規(guī)定，請求在判決主文中明確借款人如不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，其可以申請拍賣買賣合同標的物。但上述法律條款并未明確賦予出借人優(yōu)先受償權(quán)，僅僅規(guī)定了借款人的一般清償責任。出借人方方雖不能根據(jù)買賣合同對于案涉七套商品房主張債權(quán)請求權(quán)，但在本案判決生效后，陳門置業(yè)公司、陳國華不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的情況下，當然有權(quán)申請對包括上述商品房在內(nèi)的借款人的財產(chǎn)強制執(zhí)行，就所得價款受償。該項權(quán)利無需在判決主文中予以明確，在執(zhí)行過程中可根據(jù)其他法律規(guī)定行使。且因案涉金錢債務(wù)僅是普通債權(quán)，在買賣合同標的物上同時附有其他優(yōu)先權(quán)利時，其他優(yōu)先債權(quán)依法應(yīng)優(yōu)先受償。如在判決主文中明確表述出借人享有該項權(quán)利，將有可能妨礙其他權(quán)利的行使。故對于方方該項訴求，不予支持。原審中，方方雖在庭審辯論環(huán)節(jié)明確其主張的法律依據(jù)即上述法律規(guī)定，但未在訴訟請求中明確要求在判決主文中賦予其該項權(quán)利，原審駁回其要求對案涉商品房買賣合同標的物享有抵押擔保權(quán)的主張，判決結(jié)果并無不當?！?/span>

三、未明確認定出借人對買賣標的物的拍賣價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)，但認為出借人可以對買賣標的物申請強制執(zhí)行（5個判例）

案例四：黑龍江裕安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與周浩、程雪原、馬紅玉民間借貸糾紛二審民事判決書[哈爾濱市中級人民法院（2016）黑01民終3536號]認為，“根據(jù)各方當事人在一、二審期間的舉證及庭審調(diào)查情況，可以確定周浩向程雪原、馬紅玉借款以及裕安公司以商品房買賣形式簽訂五份《商品房買賣合同書》為案涉借款提供擔保的事實。鑒于裕安公司與程雪原、馬紅玉并未就五套房產(chǎn)簽訂抵押合同，形成抵押擔保合意，亦無辦理抵押登記的具體行為，原審認定雙方屬于一種非典型擔保正確。‘非典型擔?！m然不屬《擔保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定的擔保形式，但其并不符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同無效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動行為相區(qū)分原則。依契約自由原則，應(yīng)承認該種非典型擔保合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款的規(guī)定，裕安公司在周浩不履行生效判決償還借款義務(wù)時，程雪原、馬紅玉可以依本判決申請強制執(zhí)行買賣合同標的物，故原審判決裕安公司承擔責任并無不當。”

案例五：李振起與唐山市金鳳桐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一審民事判決書[唐山市中級人民法院（2016）冀02民初65號]認為，“并且原告已申請人民法院對上述房產(chǎn)采取保全措施，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款，關(guān)于‘按照民間借貸法律關(guān)系審理作出生效判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或出借人由其主張返還或補償’的規(guī)定，對上述房產(chǎn)依法進行處分。”

案例六：袁本智與江永祥、朱德萬民間借貸糾紛案申請上訴民事判決書[牡丹江市中級人民法院（2016）黑10民終1163號]認為，“上訴人袁本智與被上訴人江永祥簽訂該協(xié)議的真實目的是為了給民間借貸合同提供擔保，而非真正實現(xiàn)買賣房屋的目標，雙方之間所形成的是讓與擔保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款規(guī)定：‘按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。... ’本案中，上訴人與被上訴人為債權(quán)債務(wù)關(guān)系設(shè)定讓與擔保，系其真實意思表示，并不違反法律的強制性規(guī)定，其效力應(yīng)予認定。如果被上訴人朱德萬不履行本判決確定的金錢債務(wù)，上訴人袁本智可以申請強制執(zhí)行買賣標的物。”

案例七：劉國偉與廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王杰民間借貸糾紛二審民事判決書[廊坊市中級人民法院（2016）冀10民終2404號]認為，“一審法院判決：一、王杰與澳美基業(yè)于判決生效后十日內(nèi)共同返還劉國偉借款500萬元；支付2012年11月30日至2012年12月30日的利息10萬元，支付自2014年1月3日至2014年8月8日的利息336121元；二、王杰與澳美基業(yè)于判決生效后十日內(nèi)共同支付劉國偉上述借款本金500萬元自2014年9月30日起至付清之日止的利息，利息標準為年利率24%；三、如果判決生效后十日內(nèi)不履行生效判決，劉國偉可以申請拍賣案涉房屋償還本息；……澳美基業(yè)與劉國偉等四人簽訂的《補充協(xié)議》對于案涉房屋系擔保物性質(zhì)約定明確，《商品房買賣合同》的簽訂與房屋物權(quán)網(wǎng)簽行為均系對以上擔保物約定的實際履行，不應(yīng)視為案涉房屋的買賣交易；在《商品房買賣合同》簽訂后劉國偉未實際給付購房款的情況下，澳美基業(yè)即對房屋進行物權(quán)網(wǎng)簽的事實，亦能作為案涉房屋系擔保物的判斷依據(jù)。因此，澳美基業(yè)上訴認為案涉房屋不屬于擔保物的觀點，違反誠實信用原則，與客觀事實不符，本院不予支持?！袥Q如下：駁回上訴，維持原判?！?/span>

案例八：孫林等訴袁進宏民間借貸糾紛二審民事判決書[遼源市中級人民法院（2016）吉04民終160號]認為，“綜上，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第二十五條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告李震宇、孫林于判決生效后立即共同償付原告袁進宏借款本金139萬元及利息（從2015年9月1日開始至本判決生效時止，按照年利率6%計算），二被告相互承擔連帶償付責任；二、被告李震宇、孫林于判決生效后立即共同給付原告袁進宏陳欠利息15萬元，二被告相互承擔連帶給付責任；三、如果被告李震宇、孫林不履行上述第一項、第二項判決，原告袁進宏可依據(jù)判決，依法申請強制執(zhí)行吉D20910號客車（宇通牌ZK6930H，發(fā)動機號碼J61YC800197，車架號LYYTCTD6X8102695）；……袁進宏與李震宇、孫林之間系民間借貸關(guān)系，雙方簽訂的《公路客運車輛買賣協(xié)議》中價值560萬元的買賣價款，袁進宏并未實際給付，其買賣客運車輛的約定，目的在于擔保借貸合同的履行。因此，袁進宏訴訟請求第二項‘依法確認原被告之間為借貸而簽訂的《公路客運車輛買賣協(xié)議》構(gòu)成合法有效的擔保合同’是成立的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款的規(guī)定，在借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。原審判決主文第三項系袁進宏訴訟請求第二項的必然法律后果，雖有表述瑕疵，但基本意思并無不當。綜上所述，上訴人李震宇、孫林所舉證據(jù)不能支持其上訴主張，其上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法?！?/span>

（一）本公號解讀的判決文書案件事實紛繁復(fù)雜和證據(jù)較多、往往涉及多個法律焦點。為了寫作和理解方便，我們可能僅選取某個具體角度、某個焦點問題進行解讀和評析，難免掛一漏萬。需要完整了解某個案件，請通過法院官方網(wǎng)站或其他渠道獲取判決書原文進行研讀。

（二）與此同時，有些案件事實似乎相同的案件，卻出現(xiàn)不一樣甚至相反的判決結(jié)果，這可能是因為案件事實看似相同實際上卻存在某些細微但關(guān)鍵的差別，也可能是最高法院根據(jù)社會發(fā)展的變化調(diào)整裁判規(guī)則和思路，甚至可能是法律法規(guī)本身出現(xiàn)了變化。判決書一旦做出就固化了，但是立法和司法實踐是不斷向前發(fā)展變化的。

（三）我國不是判例法國家，除非是最高人民法院正式發(fā)布的指導性案例（根據(jù)《最高人民法院關(guān)于案例指導工作的規(guī)定》第七條規(guī)定， 最高人民法院發(fā)布的指導性案例，各級人民法院審判類似案例時應(yīng)當參照），否則即使是最高法院的判決書也并不具有指導另案判決的法律效力。

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