試論鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、問題及對策
楊存和 萬正地產(chǎn)
摘要：由于我公司是本市規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一,所以對鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及相應(yīng)的開發(fā)發(fā)展策略，進行著長期的調(diào)查、分析、預(yù)測，并在項目開發(fā)中，針對不同項目采取了相應(yīng)的對策。鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)分為城區(qū)與旗區(qū)兩個市場。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在東勝區(qū)的鐵西新區(qū)、舊城區(qū)、天驕路兩側(cè)及康巴什新區(qū)；旗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在主要的經(jīng)濟骨干旗區(qū)，比如準(zhǔn)格爾旗、伊旗、達拉特旗等。根據(jù)區(qū)域市場分析原則，我們著重代表性地對臨近的鐵西區(qū)、天驕路2006年續(xù)建及在建的項目進行了調(diào)查，通過分析目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，找出些許規(guī)律，初步判斷今后市場發(fā)展的趨勢以及存在的問題，為鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出些許建議與對策,不妥之處，請多指正。
一、鐵西區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀
（一）項目開發(fā)情況
1、累計開發(fā)規(guī)模
鐵西區(qū)目前累計總開發(fā)面積已超過260多萬㎡（不含規(guī)劃中待開工項目），其中住宅約200多萬平米，公建約60多萬平米。
2、樓盤構(gòu)成及形態(tài)
每個樓盤均由住宅和商業(yè)兩部分組成。
住宅形態(tài)有高層、小高層、多層（六層、五層、四層）、別墅。
商業(yè)樓形態(tài)有底商、二層連排底商、單獨的多層、小高層、高層商業(yè)樓，商業(yè)樓包括酒店、寫字樓、公寓等。
(二)樓盤銷售情況
1、住宅情況
西區(qū)住宅銷售狀況良好，整體銷售率均已達90%以上，銷售呈一片火爆。去年開盤的高檔次別墅區(qū)康和麗舍，也銷售達95%以上，
今年新開盤的滿氏尚城一期剛開盤不到一月全部售完，除個別樓盤由于定價偏高，性價比偏低出現(xiàn)滯銷外，其它所有樓盤均成功銷罄。
2、公建情況（寫字樓、酒店、公寓、底商）
鐵西區(qū)公建的銷售情況也保持良好，在各開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的獨棟、底商等，均是各投資者、經(jīng)營者倍加青睞的搶手產(chǎn)品。在鐵西區(qū)目前商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重短缺的情況下，不論是投資者還是經(jīng)營者均看到了未來商業(yè)地產(chǎn)的增值空間，一旦鐵西區(qū)商業(yè)圈、商業(yè)氣氛形成，其商業(yè)價值會得到巨大體現(xiàn)。
3、二手房市場：去年，鐵西區(qū)全部都有二手住宅在出售，價格較新房及預(yù)售房低100∽200元/m2，但在今年，由于房產(chǎn)供不應(yīng)求，房價繼續(xù)穩(wěn)定增長，部分二手房主出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。
（三）價格情況
1、住宅：(略)
2、公建：(略)
（四）市場分析
1、住宅
住宅市場中，高端產(chǎn)品市場仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開發(fā)風(fēng)險較大。約有60%的消費者屬于中低檔消費，所以中低檔產(chǎn)品市場需求較大，但中低檔產(chǎn)品目前的供給嚴(yán)重不足，90～130㎡的戶型銷售較火，有的出現(xiàn)排隊搶購現(xiàn)象。
隨著城市經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，鄂爾多斯住宅市場會在未來3～5年保持良好的發(fā)展形勢。之后能否有良好表現(xiàn)，關(guān)鍵看政府招商引資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、調(diào)整、升級了。很易理解，一個就業(yè)5～10萬人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就會自然形成并帶動一個10～40萬人口的城區(qū)。反之，一個能容納10～40萬人口的城區(qū)規(guī)劃，沒有產(chǎn)業(yè)支承或產(chǎn)業(yè)支承不夠，那就危險。
2、公建
商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，向先進城市的發(fā)展及功能配置靠近,市場細(xì)分及規(guī)模策略很明顯。各開發(fā)商及項目定位均突出兩個特點：一是設(shè)法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人們關(guān)注的焦點，增加項目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人性設(shè)計，改變舊商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的不足，以增加對消費者的吸引力，給人以全新的視覺和消費觀念，引導(dǎo)休閑體驗式消費理念，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級換代。
3、整體分析
商業(yè)項目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營，與地區(qū)經(jīng)濟的外向性、開放程度密切相關(guān)。政府招商引資的力度及結(jié)果，極大地影響商業(yè)項目開發(fā)的前景。如果通過政府招商引資，鄂爾多斯能夠有數(shù)個大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞動密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約10∽20萬人口的就業(yè)，吸引外來從業(yè)人口及中小企業(yè)不斷進入，帶動并促進本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實現(xiàn)本地及外來人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會實現(xiàn)長久的良好發(fā)展形勢。沒有城市整體的集聚力，沒有第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動，沒有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為第三產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，同其它第三產(chǎn)業(yè)一樣，不會得到長足發(fā)展。人口是鄂爾多斯目前發(fā)展的一個重要制約因素，人口來自就業(yè)，就業(yè)來自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么鄂爾多斯的城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐鴥?nèi)區(qū)內(nèi)廣泛認(rèn)同，政策也不斷出臺，但廣泛地引進大中型企業(yè)及投資者，是一個長期艱巨的任務(wù)。特別是重點引進生產(chǎn)制造類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會大大促進鄂爾多斯其它產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展與繁榮，形成良性互動的良好局面。
二、東勝舊區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀：
1、項目開發(fā)情況：
東勝舊區(qū)市場著重在臨近的天驕路兩側(cè)及舊區(qū)達拉特路、伊金霍洛街十字路為中心的商業(yè)圈改造進行。天驕中路集中了大體量的寫字與商務(wù)樓群，天驕北路，主要以中低檔住宅為主。舊區(qū)商業(yè)核心圈改造，涉及大量拆遷任務(wù)，開發(fā)成本會加大，政策扶持力度會影響開發(fā)進程。
2、價格及銷售情況：(略)
三、總體現(xiàn)狀總結(jié)：
（一）市場狀況：
從鐵西區(qū)和天驕路的房地產(chǎn)開發(fā)來看，我市的整個房地產(chǎn)市場應(yīng)分為四個市場進行分析，一是高端及大戶型住宅市場，從2005年房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>2006年7月左右的供求穩(wěn)定、持幣觀望、價格平穩(wěn)，到2007年上半年，房價在一個階段保持相對平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場，就目前的狀況來看，嚴(yán)重供應(yīng)不足，價格受二級市場二手房價格的影響，價格比高端大戶型產(chǎn)品價格相對低，但需求量很大；三是底商市場，底商市場仍然供不應(yīng)求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內(nèi)底商供應(yīng)不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開發(fā)商也無法用更多的底商價格來沖低住宅價格；四是大體量商業(yè)市場，從2006年開始，這一領(lǐng)域的開發(fā)量驟然增加，到2007年底，會有較大量的商業(yè)樓盤竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)， 租售情況基本穩(wěn)定。隨著政府開發(fā)建設(shè)康巴什新區(qū)、招商引資、引進產(chǎn)業(yè)步伐的快慢，這一領(lǐng)域的市場也將是同步的反應(yīng)，長期來看是向好的趨勢，前景樂觀。但如果政府招商及引進工作不能穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場將有較大的開發(fā)風(fēng)險。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費的升級，供求的變化，房地產(chǎn)市場更加成熟化、敏感化。現(xiàn)有市場已不是早期市場那樣單一的銷售產(chǎn)品，和單一的將產(chǎn)品進行出售，而是很系統(tǒng)的進行早期的調(diào)研、定位、品質(zhì)、推廣、銷售、運營管理、物業(yè)服務(wù)。
（二）開發(fā)狀況
1、開發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴大
據(jù)2006年初統(tǒng)計，全市（含旗區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計141家，其中二級以上16家，三級44家，四級26家，暫定資質(zhì)55家；而東勝106家，準(zhǔn)旗12家，達旗10家，杭錦旗2家，烏審旗2家，鄂旗2家，前旗2家，伊旗5家。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除16家二級以上資質(zhì)企業(yè)外，絕大部企業(yè)開發(fā)能力與開發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項目開發(fā)的條件。從55家暫定企業(yè)占的比例來看，我市房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開發(fā)品質(zhì)下降、開發(fā)市場混亂、融資實力差異較大、金融風(fēng)險加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴大了，但品質(zhì)等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，需政府來集中規(guī)范，對不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。
2、投資增長勢頭強勁
我市房地產(chǎn)投資增速較快，高于全市固定資產(chǎn)投資增速，這是一個政策趨勢，城市建設(shè)步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，帶動并促進了其它各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢。作為政府要正確引導(dǎo)其健康發(fā)展，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重進行項目的調(diào)研、論證與策劃，根據(jù)市場需求開發(fā)項目，防止盲目上項目，一哄而上，造成不必要的損失。
3、投資開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變化
住宅開發(fā)投資仍占較高比重，商業(yè)、寫字比重較低，這說明，鄂爾多斯經(jīng)濟仍然屬于滿足自給自足的內(nèi)向型經(jīng)濟為主。隨著外向型經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫字樓地產(chǎn)投資比重會逐步增加。
住宅投資開發(fā)中，高端產(chǎn)品投資相對需求市場中中低檔80～130m2戶型需求比例，投資比例較高，開發(fā)市場上中低檔產(chǎn)品供應(yīng)比例嚴(yán)重失調(diào)，需加大中低檔產(chǎn)品開發(fā)力度。
4、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益良好
目前房地產(chǎn)市場處于暫時的供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，除個別開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個別項目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運行。二級市場也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。
5、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展
隨著鄂爾多斯幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運營，引進和學(xué)習(xí)發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的先進理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的溝通機制。
中介服務(wù)尤其是外地的策劃機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、營銷機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、培訓(xùn)機構(gòu)，憑借其在發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，在我市得到快速發(fā)展。但本地中介機構(gòu)尚未有效發(fā)展壯大。
6、項目開發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高
從2004年開始，特別是2005年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項目策劃、產(chǎn)品及市場定位，與外地中介服務(wù)機構(gòu)合作，進行項目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。個別實力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機構(gòu)，形成了從市場調(diào)研、項目策劃、項目開發(fā)管理、營銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運營體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實力和能力。
（三）政策環(huán)境狀況
1、鄂爾多斯新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后，全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給鄂爾多斯發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。
3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟效益的富有遠(yuǎn)見卓識的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來機遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機會。
4、內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟實力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。
5、宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
6、鄂爾多斯外向型開放政策，我市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實現(xiàn)，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機遇。
7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會吸引外部資金、外部企業(yè)的進駐，將有力地促進就業(yè)與人口的增長，拉動消費需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機遇。
四、鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況：
（一）優(yōu)勢(S)
1、國際市場能源緊缺，國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展，帶動本地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展。
2、城市規(guī)劃建設(shè)政策導(dǎo)向趨好，一市三區(qū)規(guī)模，市場容量急劇攀升。
3、原有房地產(chǎn)市場落后，為新興市場留下較大發(fā)展空間。
（二）劣勢（W）
1、水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟及人口發(fā)展。
2、地處偏遠(yuǎn)，居住的自然環(huán)境相對較差，流動人口較少。
3、經(jīng)濟體制單一，整體市場未形成有效的經(jīng)濟支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟欠發(fā)達。
4、人口有限，無法支撐大型商業(yè)機構(gòu)的進駐，無法消化大體量開發(fā)帶來的壓力。
（三）機遇（O）
1、國際經(jīng)濟發(fā)展帶動能源型城市強勢發(fā)展。
2、國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展策略、西部大開發(fā)政策帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。
3、投資拉動，城市自身發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場擴張。
4、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快，市場需求較大。
5、呼、包二市的發(fā)展，對鄂爾多斯市經(jīng)濟的發(fā)展具有促進作用。
（四）威脅（T）
1、單一經(jīng)濟，后勁不足，需大力引進外來資本、外來企業(yè)、擴大產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，尤其是第一產(chǎn)業(yè)。
2、周邊發(fā)展，對本地區(qū)發(fā)展先揚后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。
3、城市發(fā)展政策導(dǎo)向潛在失誤存在的可能。
五、鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議
1、城市發(fā)展劣勢與威脅
通過以上城市SWOT的分析，不難看出存在的問題和不足，政府應(yīng)從招商引資、產(chǎn)業(yè)調(diào)控、城市運營方面下大力氣，召集專家學(xué)者，進行廣泛聽證、論證，成立強有力的專門機構(gòu)組織實施，方能解決相應(yīng)問題，房地產(chǎn)業(yè)面臨的潛在困難將會迎刃而解。
2、價格持續(xù)上漲問題
目前我市甚至全國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲原因很多，一是經(jīng)濟增長及品質(zhì)提高原因引起的每年平均5～6%的正常上漲，二是綜合因素形成的上漲，但筆者認(rèn)為，后者上漲中，一個更重要原因是各種因素引起的開發(fā)供應(yīng)量不足問題。土地資源利用、規(guī)劃審批效率、政府稅費、配套設(shè)施接入困難與成本的浪費、融資渠道和成本、拆遷安置問題等，均使房地產(chǎn)開發(fā)商苦不堪言，他們在房價過高的譴責(zé)中，為好多相關(guān)因素背著黑鍋，他們開發(fā)項目需付出堅韌而高超的運作代價。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤水平相對其它行業(yè)較高，但不能忽視的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金、技術(shù)、勞動等高度密集型的產(chǎn)業(yè)，尤其是資金的高度密集，產(chǎn)生了較高的投資風(fēng)險，按照風(fēng)險收益的普遍原理，絕大多數(shù)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商，收益水平是自律的、合理的，當(dāng)然不包括個別短期的投機型開發(fā)商。解決房價問題，需從供應(yīng)入手，解決供應(yīng)問題應(yīng)從解決開發(fā)鏈條上的困難和問題入手方能切中要害，事半功倍。
3、土地資源問題
土地資源的合理利用問題，要防止片面追求拉大城市格局，容積率和層高的過渡限制，浪費有限的土地資源、造成土地效益利用不足、增加分?jǐn)偟耐恋爻杀?、遺患后代。土地在招牌掛時就應(yīng)標(biāo)明相應(yīng)的建設(shè)指標(biāo)，競拍的開發(fā)商方能綜合測算其土地的合理價格，消除秋后算帳、消費者受苦的問題。
4、規(guī)劃問題
規(guī)劃審批方面，目前最大的問題是，政企職責(zé)不分，規(guī)劃審批部門存在侵占開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計自由的現(xiàn)象。政府應(yīng)在城市宏觀控制上下功夫，比如容積率、層高、建筑群風(fēng)格、宏觀效果、道路規(guī)劃紅線、建筑退線、綠化率、建筑密度、門前三包、停車位等類似宏觀指標(biāo)上有效控制，其它方面的規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)，留給開發(fā)商自主決定，開發(fā)什么功能業(yè)態(tài)、開發(fā)多少體量、立面效果等均應(yīng)還給開發(fā)商自主決定。開發(fā)商是根據(jù)市場調(diào)查、廣泛論證其可行性，才做出相應(yīng)設(shè)計內(nèi)容的，這些工作規(guī)劃部門能實現(xiàn)的了嗎，實現(xiàn)了，那也會脫離市場，犧牲的是開發(fā)商。對于開發(fā)商來說，市場需求是第一位的。政府規(guī)劃部門不是房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費者，是一個宏觀管理者。政府規(guī)劃會包銷嗎？不會！那就最好減少包辦。歸根到底是給市場消費者開發(fā)，他們說了算，誰說了也沒用。就連政府的總體城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃通過反復(fù)討論論證，最終是否科學(xué)合理也得市場檢驗后才知。假如我們的城市規(guī)劃，用一張有待于市場檢驗其合理性的城市規(guī)劃圖，讓各家開發(fā)商原樣往里鉆，能行嗎？不行。只能是修改得面目全非，城市規(guī)劃不是城市規(guī)劃、開發(fā)商不是開發(fā)商、消費者不是消費者。所以，我們的政府規(guī)劃要多注重宏觀層面，我們的開發(fā)商要既滿足宏觀規(guī)劃，又注重市場需求和微觀層面。筆者認(rèn)為，規(guī)劃只要控制好宏觀指標(biāo)，城市建設(shè)就有希望，就有多樣性和特色，規(guī)劃工作也會輕松起來，所謂是，抓住了主要矛盾，次要矛盾隨之解決。否則市場會懲罰我們，除非再回到計劃經(jīng)濟。
5、政府稅費
所有的開發(fā)商都知道，從征地拆遷起、到竣工驗收、銷售等一系列程序下來，所有審批及辦證程序不少于50多個。從政府宏觀控制來說，絕對不能少，但各環(huán)節(jié)全部審批完成后，其繳納的各種稅費占開發(fā)成本的25%以上。政府稅費開征有其必要性，是財政轉(zhuǎn)移支付，完成政府公用事業(yè)建設(shè)的必要資金來源，但需不同類別的項目，規(guī)定不同的政策來調(diào)控。比如說，在立項報批時，住宅類項目，筆者認(rèn)為，就沒有必要大小項目均提交可行性研究報告，有的項目應(yīng)實地了解，甚至連環(huán)境評價工作都可取消。而對于大中型生產(chǎn)性項目、大型住宅項目、大型商業(yè)項目，可行性研究報告就是非常必要的，甚至水土保持評價工作也得做。但有的項目根據(jù)實際所處地塊，環(huán)境評價、水土保持工作也可以取消。僅此一例，類似問題還有，均值得多加探討，以利健康發(fā)展。
6、城市配套問題
城市配套設(shè)施的相對滯后，影響開發(fā)進度，城市配套設(shè)施的相對不足，影響開發(fā)商開發(fā)成本，政府需加大基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)步伐。通過政府投資或政企合作等市場化形式開展。比如，在鐵西區(qū)，開發(fā)的所有項目，施工用水全部沒有城市就近的水網(wǎng)接入，全部是用水車?yán)?，開發(fā)成本能不高嗎。有的項目建成后，配套接入跟不上，影響進度也增加開發(fā)成本。另外政府要防止城市配套設(shè)施的過度壟斷性，增強調(diào)控與價格指導(dǎo)，否則壟斷會造成市場的調(diào)節(jié)作用失靈，開發(fā)成本無形中會增加，除非你別找“我”，找“我”就這樣，愛怎地就怎地，這就不好辦了。
7、融資渠道
政府多協(xié)助企業(yè)開拓多方的融資渠道，企業(yè)應(yīng)積極地與各類金融機構(gòu)接觸，探索自己固定穩(wěn)定的融資方式與渠道，保證開發(fā)資金的合理流動。
8、房地產(chǎn)開發(fā)征地拆遷問題
我市房地產(chǎn)征地拆遷工作基本成熟，政府支持力度較大，采取市場評估與政府指導(dǎo)價相結(jié)合的方式，是有效的辦法。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加并促進就業(yè)，用長久的謀生之策取代部分拆遷現(xiàn)金安置補償，是更利于被拆遷方、更利于開發(fā)商的事。
9、房地產(chǎn)市場信息問題
目前，我市房地產(chǎn)業(yè)信息方面需加強，房地產(chǎn)市場應(yīng)建立健全信息渠道，借助現(xiàn)代信息手段，完成全市房地產(chǎn)信息的收集、采集、歸納、整理、公布等，并與相關(guān)地區(qū)互為溝通，方便政府、開發(fā)商、消費者各方的資源共享與交流，及時了解我市及周邊房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)狀況和市場狀況，增加開發(fā)項目研究論證的信息來源渠道，減少開發(fā)失誤與風(fēng)險。
10、房地產(chǎn)市場規(guī)范問題
房地產(chǎn)市場的規(guī)范需在準(zhǔn)入制度、過程監(jiān)控、市場退出機制上制度化，有專門的制度建設(shè)機構(gòu)、有專門的制度監(jiān)督機構(gòu)、有專門的信息采集發(fā)布機構(gòu)，專業(yè)化、制度化、日?；?。
11、住房消費金融支持力度問題
住宅消費是最大的消費開支，改善并增強住宅消費信貸供應(yīng)量、增加供應(yīng)品種、出臺多種還貸方式，會有力促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融機構(gòu)應(yīng)增加對客戶信用級別的調(diào)查了解、信用檔案的建立，建立專門的資信機構(gòu)，支持有足夠資信的消費者融資消費，鼓勵并促進消費、降低信貸風(fēng)險。
12、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性不合理問題
住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)存在的不合理，需市場自動調(diào)節(jié)為主、政府宏觀調(diào)控為輔，切不可過度用政府財政、金融、貨幣政策手段干預(yù)，否則，欲速則不達，適得其反。凡是不符合市場規(guī)律的行政手段，效果不會發(fā)揮出來。開發(fā)商更注重市場的需求，資本追求利潤是鐵的定律，只要市場沒有失靈，市場在起作用，就會有市場的自動調(diào)節(jié)，政府就不必太多干預(yù)。在市場失靈或作用消弱時，政府就應(yīng)該在市場環(huán)節(jié)上診斷下藥。對于因貧富差別太大引起的消費能力差異，政府不應(yīng)在所有行業(yè)上因貧困而影響各行業(yè)的運行規(guī)律，而是應(yīng)該就貧富差別而論貧富差別，研究解決貧富差別的問題就是了。比如，社會最低保障、醫(yī)療保障、救助保障、失業(yè)保障、教育支助，另外在技能培訓(xùn)、勞動就業(yè)渠道等方面，政府通過財政轉(zhuǎn)移支付手段,可以設(shè)立專項預(yù)算資金，首要保障貧困人口的最低生活線，還可用財政轉(zhuǎn)移方式，比如住房補貼、經(jīng)濟房、廉租房等形式，給困難者以政府支持。但更重要更徹底的是研究解決貧困人口致富的措施和辦法，做到一勞永逸才好。小平同志不是說了，先讓一部分人富起來，帶動大部分人富起來嘛。大家共同奔小康，社會矛盾少了，社會就會和諧了。
鄂爾多斯城市建設(shè)發(fā)展前景非常廣闊，鄂爾多斯城市發(fā)展戰(zhàn)略是長遠(yuǎn)的宏偉的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是美好的，3～5年內(nèi)是房地產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需的過程。之后，房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，取決于外向型經(jīng)濟運行下，城市產(chǎn)業(yè)的壯大、就業(yè)的增加、人口的增長、消費的增長與升級。 2007年6月22日
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