前兩天一個朋友找我咨詢關于房屋抵押貸款維權的事情，我看完他之前的協(xié)議和后來律師的回復，感覺這里面坑不小。
經(jīng)過這位朋友的同意，我把這件事情給記錄下來，給那些需要貸款的人提個醒，不要再中招了。
這位朋友17年因為生意缺錢周轉，所以去找了一家叫泛華金融的機構去貸款。當時談好的是房屋抵押借100萬，利息年化13.82%。因為急用錢，所以這位朋友也沒仔細算一個月要還多少錢，就把合同簽字了。
還到今年已經(jīng)還了兩年多了，然后他有一天算了下，發(fā)展自己已經(jīng)還了67萬多了。但剩下來的三年，還得還101萬。這利息好像有點高的離譜。
于是他找了做地產(chǎn)朋友和律師朋友咨詢了下，發(fā)現(xiàn)這個利率，跟之前溝通的利率不一樣。之前溝通的是等額本息13.82%，而實際的利率是等本等息13.82%。用IRR算的話，綜合利率就到24%左右。遠遠高出等額本息還款的利息。
于是他就給資金方發(fā)了個律師函，那邊給出了這樣的回復：
原來資金方這五年的利息算法是按遞減的算法算的。雖然這個算法這么說可能是沒毛病，但實際上，只要做貸款的人都知道，這其實就是等本等息算法，只不過是企業(yè)為了規(guī)避這種所謂的民間借款算法而采取的另外一種說辭而已。
并且，在這筆資金放款的時候，直接扣掉了他74000的服務費加第一個月28183的貸款，實際到賬不到90萬。那么這筆74000的服務費，按IRR算法，實際利息也去到了3%。
如果計算綜合成本，這筆借款的成本可能到達了27%。
這比在銀行紅本抵押貸款6%左右的利息，高出了足足4.5倍。
有人肯定會問，為什么不去銀行做紅本抵押呢？朋友給出了這樣的答案，也希望我能夠提醒各位未來需要買房的朋友。
那么，我們現(xiàn)在來還原這筆借款的真相:
泛華金融用外經(jīng)貿(mào)信托的資金做紅本抵押業(yè)務，給我朋友放款。利息為月息1.15分多一點，計算方式為等本等息。每月利息為11516元，本金為100000/60=16666元。泛華金融私下收取了那筆三年74000（一年14.8%）的服務費，并且收取了第一個月的砍頭息。
利息是外經(jīng)貿(mào)信托收，泛華金融主要收服務費和利差。
這種模式其實在很多地方都有，機構出資金，助貸機構提供借款人和風控，然后助貸機構主要靠收服務費和逾期罰息來賺錢。畢竟這是紅本抵押業(yè)務，只要逾期了，可以去法院申請起訴查封房屋，處置只是時間問題。
所以這筆錢，除了那74000的服務費有可能去申訴回來，其他費用，我感覺申訴回來的幾率不大，最多是能夠調解后提前還款，不收罰息，這樣應該是最好的結果了。
其實很多時候，我們去借錢的時候，去非銀行機構，都算不清楚實際利息到底是多少。我之前知道一個平臺，給投資人借款的利息是2分，號稱是先息后本，但每個月得還5%的本金做保證金，然后再還2%的利息。如果需要提前還款也比較簡單，付一個月的罰息就行。那這樣一算，實際上就是2分20個月的等本等息，實際利息用IRR算法差不多46%。再加上砍頭息和手續(xù)費什么的，利息最少50%了。而不太懂利息計算的借款人，可能都會覺得這是2分的先息后本，利息也還能接受，就去借了。實際上他不知道，其實真實收益會有那么高。
這里教大家一個小方法，如果你不知道你的真實利息是多少，你可以百度“房貸計算器”。然后輸入借款金額，輸入利息，再輸入還款方式，就能算出你一個月應該還多少錢。如果要還的錢比你算出來的錢多了，那你就要小心了，有可能是利息的計算方式不對，可能就是等本等息算法，而不是等額本息或者等額本金。
其實我們在其他時候，也會遇到各種貸款或者消費的陷阱，最簡單辨別是不是陷阱的方法，主要看這兩個：
1、服務費
之前有一些貸款中介給那些炒房的人推薦那種借款期為一年需要轉貸的貸款產(chǎn)品，利息雖然低，但每次轉貸，你要么就得自己把本金先還回去，要么就得找個第三方公司墊資。一般墊資一次收3%。而實際上，這種貸款本身資金是不需要轉貸的，也就是說，那3%就是中介直接賺走了。這種前置是費用，按IRR算，算下來折合就是5%多的利息。如果再加上本身的利息，那成本就高了。所以只要是金融貸款業(yè)務，一定要算清楚服務費，這個非常重要。
2、手續(xù)費
這個就拿銀行信用卡分期業(yè)務來算，大家都會接到銀行信用卡中心推薦信用卡分期的業(yè)務。說辭都是這樣的：
你好，您是我行優(yōu)質客戶，這次我行邀請您將您上個月消費的賬單分期，利息全免，每個月只需要0.75%的手續(xù)費即可。這樣您就可以暫時不用還這筆資金，而且可以免息使用12個月。相當劃算喔。
確實，是免息了，但那每個月0.75%的手續(xù)費，換成我們行話，實際就是7厘5的等本等息，綜合利率大概到了15%左右。你想著你賺了，實際你虧大了。
3、還款方式
這個其實上面已經(jīng)寫過了，一定要區(qū)別先息后本、等額本息、等額本金、等本等息這四種還款方式。借錢的優(yōu)先順序，也是按照先息后本>等額本息>等額本金>等本等息。當然如果有一次性還本付息的還款方式最好，但我基本沒在金融機構看到過這種產(chǎn)品。也就不單獨提了。
寫了這么多，還是希望能夠幫助到大家，不要再踩到借款的坑了。
本文作者：老七
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