現(xiàn)在買房，不管新房還是二手房，也不管在哪個城市，選哪個區(qū)塊，鐘意哪家樓盤或戶型，都逃不開一個問題：房貸。
一方面，房價水漲船高，房貸額度越來越高。
數(shù)據(jù)顯示，1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。
從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款余額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。
房貸額度越來越高，也就成了多數(shù)家庭債務(wù)負擔(dān)的“大頭”。
另一方面，房貸規(guī)定一直在變化，很多人捉摸不透。
從銀行層面來說，在2011-2014年間，不少商貸都是在基準利率基礎(chǔ)上打折的，有的9折優(yōu)惠，有的甚至可以低到75折。
到了2017-2019年，大部分城市的首套房利率普遍上浮15%以上，二套房普遍高于25%。
去年8月份開始，利率不再掛鉤基準利率，開始以LPR報價為“錨”，每個月20號上午9點半，在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站公布。
從2019年10月份開始，房貸開始轉(zhuǎn)為LPR合同，參考5年期LPR的報價。
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很多人對這些名詞可能“一頭霧水”，說白了，就是房貸利率的參考基準變了。
對正在還房貸的群體來說，9天之后，還有一個房貸“新規(guī)”撲面而來。
央行在去年底發(fā)布公告：從2020年3月1日開始，去年10月之前的存量商貸，要陸續(xù)轉(zhuǎn)換成參考LPR的合同，今年8月份，這些存量房貸要全部轉(zhuǎn)換成LPR合同。
需要指出的是：轉(zhuǎn)換之后，不管你原來的利率是上浮、持平還是下折，房貸利率的算法變了之后，實際上每月還款額并沒有變化。
筆者建議，近兩年買房的朋友，房貸利率普遍有上浮的情況，在轉(zhuǎn)換LPR合同時，最好選“浮動利率”，也就是跟著未來5年期LPR報價而變化，因為從10年乃至20年的時間來看，低利率是大勢所趨。
至于辦理的時間，最好還是等銀行工作人員的通知，今年2月有29天，現(xiàn)在離3月還有9天，因為每家銀行的流程、文本、系統(tǒng)錄入過程可能略有不同，安心等待就好。
就在房貸新規(guī)即將實行的前夕，央行宣布，有房族的月供“又省了一筆錢”。
2月20日，央行發(fā)布最新一期貸款市場報價利率LPR，“降息”預(yù)期靴子落地――在央行本月先后下調(diào)逆回購利率、中期借貸便利（MLF）利率后，2月LPR報價如期下行。
全國銀行間同業(yè)拆借中心周四公布數(shù)據(jù)顯示，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，分別較前次報價下降10個、5個基點。
劃重點：這次1年期LPR降了10個基點，5年期LPR降了5個基點。
什么意思？
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說白了，不論是沒有轉(zhuǎn)換LPR的存量貸款，新增的購房貸款，都有望享受降息的利好。按照基準計算，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息少支出10864元。
雖然看起來并不多，但對正在還房貸的人來說也是聊勝于無，更何況，去年11月份，5年期LPR已經(jīng)降過一次了，按照100萬30年房貸來算，月供已經(jīng)減少了60元。
如果按照5年期LPR繼續(xù)下降的趨勢，各地銀行對房貸加基點也會降低，再考慮到30年的時間省下的利息，未來有房族能省下的錢會越來越多的。
筆者認為，這對無房者也是一個好消息，可能會受益。
1，今年購房成本會降低。
上文提到，2019年11月份，5年期LPR已經(jīng)降低過一次了，時隔3個月，5年期LPR再次下降，這也給全年房貸利率的下調(diào)做好了鋪墊。
按經(jīng)濟學(xué)家李迅雷的測算，我國7天期逆回購政策利率有望降至2.25%以下，1年期MLF有望降至2.85%以下，十年期國債利率有望降至2.6%附近。
按LPR的報價規(guī)則，一年期MLF利率有極強的風(fēng)向標意義。如果真的降到了2.85%，比現(xiàn)在1年期MLF利率還要再低45個基點。
如果像李迅雷說的那樣，5年期LPR今年降45個基點，各個銀行“察言觀色”，首套房貸利率極有可能會降到5%左右的水平，已經(jīng)和2014-2015年時基準利率相差無幾了。
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對購房者來說，房貸利率的降低，意味著月供、利息的減少。
2，首套房會得到更多傾斜和照顧。
數(shù)據(jù)顯示，目前全國首套房貸款平均利率為5.51%，為5年期貸款市場報價利率(LPR)加點71基點，環(huán)比下降1基點，連續(xù)第二個月下降；二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2基點，為5年期LPR加點102基點。當(dāng)月，20個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)。
注意，首套房為5.5%左右，二套房為5.8%左右，兩者相差30個基點。
表面上看，首套房和二套房似乎并沒有拉開差距，要付出差不多的月供支出，但是，央行對于房貸利率參考LPR報價是有一條規(guī)定的：首套房貸利率不低于5年期LPR即可。
也就是說，今年首套房利率下調(diào)的空間非常大，按目前的4.75%報價來看，對比全國5.5%的平均利率，下降空間足足有70多個基點，這也有利于降低無房者的置業(yè)成本。
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