當(dāng)家住紐約皇后區(qū)的周太太發(fā)現(xiàn)自己“被群租”后，把房客告到了法院，等來的結(jié)果是，由于房客非常多，所以法院希望周太太給他們?nèi)齻€(gè)月的時(shí)間找房子。

　　“我只能吃啞巴虧?！彼龑?duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　抓狂的房東不止周太太。

　　2011年圣誕節(jié)前后，零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)前進(jìn)策略公司總經(jīng)理馮晞也就自己的遭遇大吐苦水——租客申請(qǐng)破產(chǎn)，還不能趕對(duì)方出門，“賠了房租還得聘請(qǐng)律師”。

　　“黃世仁”被“楊白勞”欺負(fù)了？

　　外界的調(diào)侃顯示出了中美法律以及觀點(diǎn)的不同之處。

　　吃啞巴虧

　　周太太有一套三層聯(lián)體別墅，每層樓可以獨(dú)立進(jìn)出，并帶有單獨(dú)的衛(wèi)生間。

　　一年多前，她把三樓出租給兩名來紐約餐館打工的中國(guó)人。幾個(gè)月后，她偶然發(fā)現(xiàn)這套兩室一廳的房間里，竟然住了10個(gè)人。

　　由于過度使用，房屋的墻壁、廚房灶頭、廁所等紛紛損壞。

　　按照紐約的法律，房客是不可以隨意轉(zhuǎn)租房子的。然而，周太太并沒有和房客簽訂合同，所有的一切都不受法律保護(hù)。

　　她要求房客搬出她家，對(duì)方則以那么多人一時(shí)間找不到房子為由，一拖又是半年。

　　“從那以后，我等于和房客的關(guān)系徹底決裂了。他們也開始不付房租?！敝芴嬖V本報(bào)記者，自己找到律師把房客告上法庭，雖然達(dá)成和解，但由于房客非常多，所以法院希望周太太給他們?nèi)齻€(gè)月的時(shí)間找房子。

　　“我只能吃啞巴虧，答應(yīng)了，心里想，只要他們到時(shí)候搬走就行了，可是他們?nèi)齻€(gè)月后又請(qǐng)求法院延期一個(gè)月。最后我花了近兩個(gè)月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行令，才把他們趕走?！彼f，“整個(gè)過程的律師費(fèi)就好幾千美金，我又花了上萬元重新裝修?！?br>
　　紐約法路通律師事務(wù)所的合伙人耿婷律師告訴本報(bào)記者，按照紐約州的法律，房東是不允許直接換鎖驅(qū)逐房客的，所有的一切程序必須經(jīng)過法庭判決和執(zhí)法部門。

　　和溫煦的東海岸一樣，寒冷的猶他州也有類似的案例。

　　“美國(guó)法律氣死我也！”馮晞此前在微博上抱怨說，“收到鹽湖城租我房子租客的個(gè)人破產(chǎn)申請(qǐng)，經(jīng)法院寄來。這樣一來這家人可以不交房租還賴著不走。我還不能違法趕對(duì)方出門。我是賠了房租還得聘請(qǐng)律師?！?br>
　　“其實(shí)，90%以上的可能是法院進(jìn)行調(diào)解，最后房東和房客達(dá)成和解協(xié)議?！惫㈡寐蓭熣f，“然而法院的和解一般都會(huì)向著房客，例如房東希望房客一月內(nèi)搬出，法院則會(huì)調(diào)解說，多給一兩個(gè)月吧。大多數(shù)情況下，房東是要不回那段時(shí)間的房租了?！?br>
　　值得注意的是，在紐約，破產(chǎn)不能成為房客繼續(xù)長(zhǎng)期居住租賃房的理由。

　　然而，當(dāng)“楊白勞”無法交付房租時(shí)，“黃世仁”不能自行處置。

　　一般要經(jīng)過的程序是，房東通知房客限期，通常是幾天內(nèi)繳付房租和滯納金否則就驅(qū)逐房客。如果房客到期仍未搬走也沒付錢，房東就可以給房客搬離通知，房客接到通知后沒有在法律規(guī)定的時(shí)間（通常是一個(gè)月內(nèi)）搬走，房東可到當(dāng)?shù)氐姆ㄔ荷暾?qǐng)驅(qū)逐令。

　　一來一去，已經(jīng)一個(gè)多月了，這還只是開始。

　　法院通常會(huì)在一個(gè)月內(nèi)開庭，如果法官裁定房客必須搬離后，房東才能合法地勒令房客搬走。如果房客仍堅(jiān)持不搬，房東可以憑法院判決向警察局申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，屆時(shí)由警察負(fù)責(zé)把房客帶離租賃屋。但就算是房客走了，房東一般也不能任意處置“楊白勞”留下的家居和其他財(cái)物，更不能像“白毛女”故事里的“黃世仁”一樣拿來抵債。

　　除了少數(shù)州外，美國(guó)大多數(shù)州都要求房東對(duì)被逐房客的財(cái)物遵循一定的存放和通知程序。

　　如果房東要追討欠下的房租需要另案起訴。

　　一般來講，從房東向房客發(fā)出通知，上庭，到最后房客離開，整個(gè)過程短則三個(gè)多月，多則拖上一年以上。

　　耿婷手頭的許多案件都是這樣的類型。

　　“平均來講，整個(gè)過程是半年?！甭?lián)合律師事務(wù)所的經(jīng)理丹尼斯·嚴(yán)告訴本報(bào)記者。

　　嚴(yán)出嚴(yán)進(jìn)

　　看起來，美國(guó)法律對(duì)房客似乎有一種天然的保護(hù)，實(shí)則不然。

　　事實(shí)上，租房的程序不但嚴(yán)出也嚴(yán)進(jìn)。

　　剛從紐約大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生趙煒娜告訴本報(bào)記者，由于自己是尚未開始工作的大學(xué)生，她沒有社會(huì)安全號(hào)，也沒有信用記錄，而一般紐約曼哈頓的公寓樓都要求檢查房客信用記錄。

　　所以，趙煒娜無法租到理想的房子。

　　“我只能到處找有信用記錄的朋友合租?！壁w煒娜說，“我的室友信用記錄也不是很長(zhǎng)，我們被要求付兩個(gè)月的房租作為押金?！?br>
　　而在金融系統(tǒng)工作的林益也有類似的遭遇房東篩選的經(jīng)歷。

　　林益一家只有他一人工作，平均每月稅前1.1萬美元，他們?cè)究粗辛宋涣屑~約十大最舒適公寓樓盤中的一套兩室一廳，月租2750美元，外加每月200美元的樓內(nèi)公共設(shè)施使用費(fèi)。

　　房東委托經(jīng)紀(jì)人要求林益提供社會(huì)安全號(hào)、信用記錄和工資證明，供整個(gè)大樓的業(yè)主委員會(huì)審核，審核費(fèi)用450美元須由林先生負(fù)擔(dān)。

　　同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人還提出每月家庭收入是月租4倍以上的要求。

　　“我原本非常自信，認(rèn)為自己有穩(wěn)定的高收入工作、良好的信用記錄，租房應(yīng)該是很簡(jiǎn)單的過程。”林益說，“沒想到那么復(fù)雜，而且我的工資水平竟然還沒有達(dá)到他們的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　在保障房客的同時(shí)，美國(guó)的法律也給予了房東選擇房客的機(jī)會(huì)。

　　例如紐約、舊金山這樣的大城市，一般房源較好的房東都會(huì)委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)房客進(jìn)行嚴(yán)格審核。如果房客有過租房違約的記錄，也會(huì)在信用記錄上留下“敗筆”。

　　房客在繳納審核費(fèi)用以及房租的同時(shí)，一般要給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一到兩個(gè)月的房租作為傭金。

　　契約精神

　　美國(guó)商務(wù)部2012年1月30日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2011年12月份個(gè)人收入取得九個(gè)月最大漲幅的佳績(jī)，但美國(guó)人還是選擇了增加儲(chǔ)蓄而非支出，這種謹(jǐn)慎心態(tài)暗示著2012年初美國(guó)國(guó)內(nèi)需求將放緩，因而可能使2012年美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，越來越多的美國(guó)人放棄了擁有一處房產(chǎn)的夢(mèng)想，改為租房。

　　根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2011年三季度美國(guó)出租房產(chǎn)的空房率為9.8%，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)2012年會(huì)有更多租房者。

　　雖然美國(guó)50個(gè)州的法律略有不同，但一個(gè)基本的規(guī)則是，房東不可以帶有種族或者性別歧視地選擇房客。一旦契約形成，房東就不可以隨便進(jìn)入房客的租賃領(lǐng)域，并且不能隨意趕走房客。另外，房東應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的維修和管理，比如換燈泡、換門鎖、換地毯等等。

　　許多州還規(guī)定，房東必須在冬天提供暖氣設(shè)施，并且暖氣達(dá)到一定的溫度。

　　如何保障房客的利益一直是立法者關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　紐約市議員陳倩雯告訴本報(bào)記者，許多房客并不熟悉法律，對(duì)自己的權(quán)益非常模糊。

　　“有很多能夠保護(hù)房客免受貪心房東欺負(fù)的方法。”陳倩雯說，“一份"租戶權(quán)利書"應(yīng)該被提供給所有的租戶，并且附上房屋維權(quán)組織的聯(lián)系方法?！?br>
　　而對(duì)于房東來講，近年來失業(yè)率的高企也造成越來越多的學(xué)生無法找到工作，或者一般失業(yè)租戶無法繳納房租。

　　華人社區(qū)最常見的違規(guī)行為是，在法官仍未簽署驅(qū)逐令前，屋主已先采取驅(qū)逐行動(dòng)。屆時(shí)，房客報(bào)警，屋主反而從有理變?yōu)闊o理。

　　“其實(shí)，我接手的案件中，絕大部分房東沒有在租房之前審核房客的信用記錄。你會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)，雖然有那么多教訓(xùn)在眼前，還是有房東對(duì)此缺少了解?！惫?/div>