編者按

房地產(chǎn)調(diào)控下，從土地交易、宅地供應(yīng)到新房、二手房成交和價格，正在經(jīng)歷著寒冬。

北上廣深等重點城市的租房市場卻是“萬綠叢中一點紅”，租金不但沒有停漲的跡象，反而近兩個月來，不斷上升。

這背后，有一年一度畢業(yè)季的影響，更有限購政策下，“剛需們”不得不以租代買的無奈。

不少業(yè)內(nèi)人士把這種現(xiàn)象解讀為“蹺蹺板”效應(yīng)，在外來人口不斷增加和房價尚未回落到位等因素的共同作用下，重點城市租金上漲壓力還將繼續(xù)。

柳九邦

在嚴厲的調(diào)控下，原本一路狂奔的房價終于暫時停住了腳步，然而，北上廣深等一線城市的房屋租金卻依然沒有停漲的跡象。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，北京的租金價格指數(shù)環(huán)比增長0.95%，同比增幅達13.86%，上海的租賃價格指數(shù)環(huán)比增長1.41%，同比增幅也達到了6.48%。可見，盡管環(huán)比漲幅并不大，但租金長期穩(wěn)步攀升而形成的累積效應(yīng)，已足以讓不少租房者望而卻步。

隨著“畢業(yè)季”的到來，一線城市又迎來了繼春節(jié)之后的第二個租賃高峰，居高不下的房租已經(jīng)成為不少租房者，特別是應(yīng)屆畢業(yè)生的“難以承受之重”。

漲租“瘋狂”

日前，已在上海做了三年“二房東”的張明（化名）給租客們下達了漲租通知——每人每月房租漲100元。張明告訴《第一財經(jīng)（微博)日報》記者，房東給他開的租金價格從2000元/月上漲到2400元/月，相應(yīng)的，租客的租金也水漲船高。

張明坦言，他的客戶一般是考研的學(xué)生和外來務(wù)工人員。作為一線城市“漲租運動”的親歷者，張明顯得有些無奈。“都是長期客戶，我一般不怎么漲租金，但房東漲我必須漲，租客多是來上海打拼的外地人，大家都不容易。”

盡管整體租金價格上漲有限，但近年來，北上廣深等一線城市租金漲幅之大卻可謂驚人。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年5月，北上廣深四大城市的租賃價格指數(shù)同比增幅均超過6%，其中，北京同比增幅最大達13.86%，上海為6.48%，廣州為6.84%，深圳為7.56%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對記者表示，租金上漲具有剛性，一般易漲難降，北上廣深等一線城市的租金自2010年以來幾乎年年上漲。

“確實漲得太夸張了?！痹诒本┍比h(huán)和同事合租了一套兩居室的李小姐告訴本報記者，其所在小區(qū)一居室的月租金在3000元左右，兩居室的租賃價格已達4000~6000元/月。

在深圳福田區(qū)租了一間一居室的張小姐亦有相同的感受，剛從某三線城市來到深圳工作的她對當(dāng)?shù)馗咂蟮姆孔怙@得非常不適應(yīng)?！耙痪邮以伦饨?700元，一個月工資的一半就這樣被‘消耗’掉了。”

據(jù)記者觀察，對于剛畢業(yè)不久的大學(xué)生來說，房租的開銷基本可以占到其月收入的三分之一到二分之一，再加上水電費、網(wǎng)費、路費、吃飯的開銷，基本上每個月都所剩無幾了。

面對高企的房屋租金，合租已經(jīng)從之前的“備選”漸漸成為工薪階層“首選”的租賃方式。德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟告訴記者，特別是對剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，由于租房預(yù)算普遍不高，基本上在每人每月1000元左右，兩三人合租一套房的情況非常普遍。

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，近年來，一線城市的租賃價格呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢。一般情況下，每年均會形成兩個租賃高峰，一個是春節(jié)后，一個是每年6~8月份的畢業(yè)季。“以上海為例，近期租賃的成交量環(huán)比上漲了約15%，租金也有5%左右的上揚，其中，應(yīng)屆畢業(yè)生占到租房者的20%~30%。”

多因素推動租金上漲

這幾天，在上海普陀區(qū)任置業(yè)顧問的丁力頗為忙碌，他告訴記者，最近來門店咨詢租房業(yè)務(wù)的顧客明顯增多，日帶看量超過20組?！耙呀?jīng)有‘搶房’的態(tài)勢了，靠近地鐵、價位適中的房源并不是很多，一般掛牌不到一星期就會被租走。”

“這個時候租金肯定要漲。”丁力坦言，由于租賃合同一般一年一簽，房東考慮到物價上漲的預(yù)期，同時看到租賃需求旺盛，提出漲租也是理直氣壯。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，人的心理因素都是不愿意自己的房子太便宜出租，所以一般會參考一個市場高價，然后再打點折扣以便快速成交。“其實，如果房東實力不是很強的話，是很難忍受自己的房子有一段比較長的空置期的。”

“特別是對于二房東，剛開始的時候，因為空置率高，所以需要降低租金來求出租率的上升，而后期續(xù)約的時候，由于出租率已經(jīng)維持在一個高位，空置的面積非常少，業(yè)主可以輕松地找個市場理由來將價格抬高。甚至在滿租的情況下，業(yè)主依然可以報高的租金來影響市場對于租金價格的判斷。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，相比6~8月份的“學(xué)生潮”，春節(jié)之后以外來務(wù)工人員為主的“民工潮”才是一年當(dāng)中的租賃最高峰，“那一段時間的租金調(diào)整也很厲害。”

顯然，一線城市外來人口的急劇增加已經(jīng)成為推動房租上漲的重要因素。

業(yè)內(nèi)人士認為，從限購的角度看，一線城市新增外地人口多數(shù)都不具備購房資格，衍生出的租賃需求十分龐大，這必將推動租賃價格的上漲。

張宏偉表示，限購政策短期內(nèi)仍看不到取消的跡象，房價短期內(nèi)難以快速上漲，投資客也很難從房價上漲中獲得投資收益，那么，只有通過租金的上漲，才能在短期內(nèi)增加收益。“此外，買賣市場的清淡也促使更多的剛性需求和改善性需求購房者轉(zhuǎn)移到租賃市場?！?/p>

上漲壓力仍將繼續(xù)

宋會雍認為，在經(jīng)歷了3、4兩個月租賃淡季后，5月市場迎來逆轉(zhuǎn)，受畢業(yè)潮臨近影響，租賃需求小幅放量，租金價格平穩(wěn)中現(xiàn)微揚格局。隨著6月畢業(yè)生離校，租房需求將呈放大趨勢，量價回升幅度亦會更顯著。

“一般剛畢業(yè)的大學(xué)生習(xí)慣先在原就讀學(xué)校附近租房，等到工作步入正軌后再做進一步的調(diào)整，因此，在年底的時候可能形成一波換房潮，屆時租金可能還會有所調(diào)整?！彼螘喝缡钦f。

其實，一線城市高企的房租不僅不利于人才引進，也容易對青年人才和剛畢業(yè)的大學(xué)生產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，并且，這部分人群往往由于年限、收入等條件不能享受到住房保障政策，又無力購買市場化商品住房，成為所謂的“夾心層”。

記者了解到，目前政府主要通過提供住房補貼、建設(shè)公租房、廉租房以及提供人才公寓等措施來降低部分租房困難人員的租房成本。

然而，政府提供的資源畢竟有限，業(yè)內(nèi)人士認為，在外來人口急劇增加和房價回落尚未到位兩大因素的作用下，未來一線城市租金上漲壓力仍將繼續(xù)。

不過，也有專家預(yù)測，按照國家層面的規(guī)劃，未來將有大量保障房入市，能夠在一定程度上減少租賃的需求，同時，隨著公租房、廉租房、人才公寓等配套政策的進一步完善和落實，“租房難”的問題有望得到緩解。