今天，上海業(yè)主小黃找到我們，向我們吐槽了她遇到的煩心事。
小黃家住上海閔行某小區(qū)3樓，房子是婚房，去年剛裝修完。
1月13日那天，上海正好下雨，半夜醒來，小黃居然聽到客廳里有滴滴答答聲音，打開燈一開，小黃吃了一驚，只見“水從吊頂?shù)耐矡衾锫┏鰜?，一滴一滴在往地板上滴！?/strong>
小黃趕緊去樓上敲門。打開門后，發(fā)現(xiàn)樓上是自如裝修的合租房，租客一臉茫然的要求小黃明天去找自如解決。
第二天，小黃約了物業(yè)和自如上門查看，物業(yè)檢查后發(fā)現(xiàn)，是由于樓上陽臺沒封，地漏又堵住了，結(jié)果水浸到臥室了！
自如方認(rèn)為，這個情況應(yīng)該找產(chǎn)權(quán)人業(yè)主，于是小黃聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主說”這個房子我出租6年了，而且我和自如約定過的，出了任何問題自如負(fù)責(zé)，你找自如吧！“
眼見著自家裝修才一年的婚房都出現(xiàn)了吊頂漏水，如果要維修，小黃問了幾家裝修公司，換三個房間吊頂加重新涂裝不小于5萬！自如方和業(yè)主又在互相踢皮球，不肯承擔(dān)責(zé)任。
對此，我們建議小黃，可以通過向法院起訴的方式來維護(hù)自身權(quán)益。
一、樓上業(yè)主作為侵權(quán)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任
《民法典》第二百九十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。
小黃樓上的業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動產(chǎn)的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
那么樓上業(yè)主能否以”將房屋租給了自如，約定過出了問題由自如負(fù)責(zé)“為由來推卸責(zé)任呢？
顯然是不可以的。
因?yàn)楹贤哂邢鄬π裕?strong style="box-sizing: border-box;">租賃合同只能約束出租方和承租方，無法對合同外第三人產(chǎn)生約束力。因此，樓上業(yè)主以租賃合同中的免責(zé)條款要求小黃免責(zé)，顯然站不住腳。
事實(shí)上，樓上業(yè)主在承擔(dān)小黃的賠償責(zé)任后，可以再依據(jù)與自如的租賃合同向自如進(jìn)行追償。
二、損失已經(jīng)造成了，樓上業(yè)主不肯賠償怎么辦？
我們建議，如果經(jīng)物業(yè)確認(rèn)，漏水原因確為樓上業(yè)主造成，而樓上業(yè)主不賠償或不及時修補(bǔ)，小黃可根據(jù)《民法典》第二百九十六條，將爭議提交法院處理。
如果法院判決后，樓上業(yè)主不理會法院的判決，小黃可以先自己請施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過法院要求樓上業(yè)主進(jìn)行賠償。
小芝提醒：本案也提醒我們，在將自家房屋交給自如、我愛我家等租賃公司，并非萬事大吉，因此，我們在簽訂租賃合同時，除了要理清與租賃公司的責(zé)任邊界外，最好還要督促租賃公司購置相應(yīng)的財產(chǎn)保險，一旦出現(xiàn)此類糾紛，可以通過保險理賠的方式，最大可能減少自己的損失。
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