每個(gè)人都離不開房子，生活在這個(gè)時(shí)代更是離不開房子這個(gè)話題。
我是普通人，也一樣離不開房子。忽然想把自己與房子的故事整理一下，算是對(duì)自己經(jīng)歷的一種回顧，也相信自己的經(jīng)歷會(huì)對(duì)他人有意義。
這篇文章簡(jiǎn)單介紹自己在2009年和2015年兩次買房的故事。
故事從我大學(xué)畢業(yè)說起，那是2002年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正是那個(gè)時(shí)候進(jìn)入黃金時(shí)代，然而深處其中的我們，并沒有意識(shí)到自己經(jīng)歷的是一場(chǎng)壯觀的社會(huì)造富的時(shí)代。
高中畢業(yè)之前，我憧憬過自己將來會(huì)讀大學(xué)，但從沒想過自己會(huì)學(xué)習(xí)建筑工程專業(yè)，更沒想過未來會(huì)與房子打交道。
走入社會(huì)我的履歷很簡(jiǎn)單，在裝修公司工作過5年，在一家房地產(chǎn)公司工作了13年，一直與房子打交道。
2002年，我來到蘇州開始工作，月薪不足800元，那時(shí)蘇州園區(qū)房?jī)r(jià)3000元/平米左右。
現(xiàn)在出行異常擁堵又繁華的湖東，那時(shí)還是一片農(nóng)田。
按照那時(shí)的房?jī)r(jià)和自己的收入，即便那時(shí)買便宜點(diǎn)的房子（當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不足2000元）也要不吃不喝20~30年。
然而，那時(shí)候的我不知從哪里來的勇氣，告訴自己30歲之前一定要買房子，并且暗暗地跟自己說要買蘇州園區(qū)的房子，因?yàn)槲业谝淮稳ヌK州，就喜歡上了金雞湖畔漂亮的湖濱大道和那個(gè)充滿古城底蘊(yùn)又具有現(xiàn)代生氣的蘇州城。
那時(shí)初入社會(huì)，雖然沒有大手大腳揮霍無度，但不懂理財(cái)、不懂投資、沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的我，過了很長(zhǎng)時(shí)間的月光族。
直到有一次，有個(gè)外地的大學(xué)同學(xué)買房跟我周轉(zhuǎn)一萬元資金，我回答說“我沒有?！蓖瑢W(xué)隨口一句“那你工作這幾年錢都到哪里去了？”
那一刻我才忽然意識(shí)到自己銀行存款是零，那是我第一次真正開始意識(shí)到儲(chǔ)蓄的重要性，那一年應(yīng)該是2004年左右。
也正是那個(gè)時(shí)候，我第一次真正意識(shí)到出生普通的自己，父母能夠供自己讀完大學(xué)已經(jīng)非常不容易，買房結(jié)婚生子這些事必須得靠自己。
從那個(gè)時(shí)候開始，我開始強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，每個(gè)月存多少錢我已經(jīng)不記得了。我記得我辦了個(gè)零存整取的存折，每個(gè)月發(fā)了工資都會(huì)去存錢。
有時(shí)到月底周轉(zhuǎn)不開了，就會(huì)用信用卡透支取一兩百，先頂過去，等發(fā)了工資馬上還回去。隨著工作年限的增加，工資在緩慢增長(zhǎng)，當(dāng)然房?jī)r(jià)也在悄悄地漲著，始終感覺買房自己很遙遠(yuǎn)。
2006年左右前后，在搬了N次家之后，和同事合租住在一個(gè)60平米的兩居室里，那個(gè)房子的價(jià)格當(dāng)時(shí)4000元/平米，24萬可以買下這樣一套房子。
那個(gè)時(shí)候不限貸不限購(gòu)，但月收入不足兩千元的自己，不要說拿不出四、五萬元的首付，就算有也完全沒有膽量去貸款幾十萬去買房。
而那個(gè)時(shí)候蘇州園區(qū)湖東的房?jī)r(jià)也有4000~5000元了，印象很深的是一次陪同一個(gè)在蘇州工作多年的初中同學(xué)去買房，三居室60多萬元，回去的路上心里默默默地問自己，什么時(shí)候才能有能力湊夠這么大巨款，實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)，現(xiàn)實(shí)與夢(mèng)想相差很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。
時(shí)間很快，每個(gè)月的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，加上年終獎(jiǎng)的一些結(jié)余，兩三年時(shí)間漸漸攢了兩三萬元的存款，這些存款多少讓我有些淡定，也正是通過有意識(shí)地積蓄，那個(gè)時(shí)候還得空花了四五千元學(xué)習(xí)了開車，拿到了駕照。
這些事在很多人看來，似乎都做的太早了，因?yàn)榉孔雍蛙囎与x自己都太遙遠(yuǎn)。但隨著時(shí)間的推移，這些重要但不緊急的事，讓后來2009年買房和2010年買車都變得非常自然。
2007年我第一次考慮換工作，那是我第一次為自己的職業(yè)生涯，那個(gè)時(shí)候換工作的想法很簡(jiǎn)單。
在裝修公司工作，我們是施工單位屬于乙方，漸漸地我自己尋思，由于施工單位是建筑行業(yè)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，接觸的人群層次相對(duì)較低。
我總覺得房地產(chǎn)常常是施工單位的甲方，管理我們的那些甲方，他們的層次相對(duì)較高，他們接觸的信息更新，在工作上有更多的主動(dòng)權(quán)。
同時(shí)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往要施工好幾年，相比幾個(gè)月就換一個(gè)項(xiàng)目的裝修行業(yè)可能更加穩(wěn)定，帶著這樣的念頭懵懵懂懂進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，徹底與住宅打起了交道。
買第一套房
時(shí)間很快就到了2008年，那一年漸漸開始有買房的念頭。有兩個(gè)原因：
一是自己有了女朋友，成家也需要房子；
二是自己設(shè)定30歲前買房越來越近了；
很多事情就是這樣，當(dāng)你越想去做的時(shí)候，你琢磨的就會(huì)越多，距離目標(biāo)就會(huì)越來越近。
那段時(shí)間，很多同事買房都是看總價(jià)的，而我自己想到了一個(gè)絕佳的買房的策略：
只要付得起首付，付得起月供，可以不用管房子的總價(jià)。
同時(shí)，我還特別算了一筆帳，那就是從買房子到入住的開銷（包括首付款、裝修、家具、契稅等等）。
這筆帳其實(shí)很關(guān)鍵，重要到影響你多久能真正入住，但這筆帳往往被很多人忽視。
也正因此，我第一意識(shí)到買精裝修的房子更劃算，因?yàn)橘I精裝除了省時(shí)省心省事，往往從買房到入住的費(fèi)用也更少。
最后，2009年的元宵節(jié)那天買了第一套房，第二天是我31歲生日，元宵節(jié)那天恰好圓了30歲前買房的夢(mèng)。
后來回頭看的時(shí)候，2009年買房那會(huì)，恰好是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下房?jī)r(jià)最低的時(shí)候。
那套房的首付由三部分組成：
第一部分自己那幾年攢了好幾萬；
第二部分提取了工作六七年結(jié)余的公積金；
第三部分Linda（那時(shí)還是女朋友）支持了一部分。
那個(gè)時(shí)候的工資有四五千元了，公積金有2000多元，所以自己實(shí)際上每個(gè)月只需要拿出1000多元就能滿足月供，月供比例沒超過月收入的1/3，完全不影響日常生活。
我們買的精裝修的房子，當(dāng)年就拿到房子了。有了自己的房子之后，除了固定的月供，在住房上的開銷就可控了。
第一套房子幫助我完成了人生中的很多大事。買車、結(jié)婚、生子人生的很多重要的第一次都是第一套房子之后完成。那套房子當(dāng)時(shí)的售價(jià)是9300元/平米，現(xiàn)在的售價(jià)大約45000元~50000元/平米。
現(xiàn)在看來那是我30歲前在財(cái)務(wù)上做的最正確的一件事，盡管那時(shí)候并不懂投資，完全靠懵，跟上了城市發(fā)展的快車。
小結(jié)一下買第一套房的心得：理財(cái)很重要，合理利用公積金，算好從買房到入住的費(fèi)用，配置好月供。
人生的第一套房買在哪里可能很偶然，但如果你能夠提前做準(zhǔn)備，那么買房一定是一件必然的事。
買第二套房
買房子之后，特別是拿房之后，一開始經(jīng)濟(jì)很緊張，每個(gè)月發(fā)了工資才買一件家具，用了很久才把房子置辦的像個(gè)家的樣子。
但月供畢竟不會(huì)變化，隨著薪水的上漲，經(jīng)濟(jì)上也就慢慢開始好轉(zhuǎn)了。
隨著時(shí)間的推移，2015年的一天晚上，我下班回到家里，Linda說，小區(qū)里有人去我們公司的另一個(gè)樓盤看房子了，還帶了戶型圖回來。
那天晚上，我看著戶型圖，拿著計(jì)算器在那反復(fù)的計(jì)算。算來算去，我跟Linda一合計(jì)，發(fā)現(xiàn)首付湊一湊，辛苦堅(jiān)持一年多等車貸還清，用車貸抵一部分房貸，等拿到房子之后，再用房租抵一部分房貸的月供。
從現(xiàn)金流的角度來說，這套房子對(duì)月現(xiàn)金流的影響并不大。（事實(shí)上后來拿房之后，我們確實(shí)也把房子租了出去，換回了4000多元的月租金。）
第二套房子就這樣在不久之后買了，但正如一開始計(jì)算的那樣，剛買房的那一年多，每個(gè)月的現(xiàn)金流真的吃緊，那個(gè)狀況一直延續(xù)到車貸還清才得以緩解。
買第二套房子就是一晚上下的決定，但不知你有沒有發(fā)現(xiàn)，其實(shí)我依然用的買第一套房的那個(gè)策略：
首付款沒問題，月供還得起。
其實(shí)第二套房子與第一套房子略有區(qū)別，你不需要考慮購(gòu)置家具的費(fèi)用，因?yàn)槟悴恢比胱?，你甚至可以空租?/strong>
因此，第二套房作為投資會(huì)是很好的配置。
小結(jié)一下第二套房購(gòu)置心得：
將手中閑置的資金加上一定的杠桿（按揭貸款）變成更大的資產(chǎn)，同時(shí)兼顧月現(xiàn)金流，用小資金撬動(dòng)大資產(chǎn)不是不可能。
第三套房子
對(duì)不起，到目前為止，我還沒有買第三套房子，但在我看來。每個(gè)人都應(yīng)該至少有三套房子：
一套用來自住和解決戶籍與學(xué)區(qū)；
一套用來出租賺取被動(dòng)收入；
一套用來投資，必要的時(shí)候套利。
相信我，每一套房子的購(gòu)買或者計(jì)劃，都會(huì)進(jìn)一步反過來影響你的財(cái)務(wù)思維。
只不過在限購(gòu)限貸的當(dāng)下，很多城市買第三套房都需要全款，不能用杠桿且房?jī)r(jià)的上漲也不如從前，從投資的角度來說，投資回報(bào)不比從前了。真要買，也要擦亮眼睛了。
房?jī)r(jià)的趨勢(shì)
最后，說說關(guān)于房?jī)r(jià)趨勢(shì)不得不說的觀點(diǎn)。
這兩年政策的導(dǎo)向是房住不炒，這個(gè)導(dǎo)向是讓更多的房子真正為居住服務(wù)。
在這個(gè)政策導(dǎo)向下，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)會(huì)變得緩慢，但緩慢不代表不會(huì)上漲。
我很認(rèn)同一個(gè)有關(guān)房?jī)r(jià)的公式：
房?jī)r(jià)增速=經(jīng)濟(jì)增速+通脹速度+城市化速度。
這個(gè)公式是北大的徐遠(yuǎn)教授提出來的，他寫的書——《城里的房子》和他的公眾號(hào)“徐遠(yuǎn)觀察”在投資上給了很多啟發(fā)。
對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家過去的房?jī)r(jià)走勢(shì)，這個(gè)公式能夠很好的對(duì)應(yīng)。
而中國(guó)過去那么多年的房?jī)r(jià)走勢(shì)用這個(gè)公式也能很好的解釋。那么可期的未來，經(jīng)濟(jì)增速下降到3%，通貨膨脹按2%計(jì)算，城市化速度按1%計(jì)算，這樣看未來的房?jī)r(jià)按照6%的年增長(zhǎng)并不算高。
但這樣看似6%是很低的增速，房?jī)r(jià)依然能夠在12年的時(shí)間翻一倍。
而這一倍的漲幅看似不大，但這一倍的絕對(duì)值，卻抵得上過去20多年的漲幅。
另外，從這個(gè)公式來看，未來城市化率越高的城市，那里的房?jī)r(jià)上漲的空間越高。
因?yàn)椋?strong style="box-sizing: border-box;">城市化率背后的意義是人口吸附能力，而人口吸附能力代表著居住需求的增加。
以上是我與房子的故事，準(zhǔn)確的說是兩次買房子的經(jīng)歷與一點(diǎn)思考。
回顧自己買房，其實(shí)有一個(gè)很大的問題，那就是只是買沒有賣過，錯(cuò)過順應(yīng)經(jīng)濟(jì)增值進(jìn)一步放大自己資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。
每個(gè)人的經(jīng)歷都不具備可復(fù)制性，但我想說的是，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)隨著時(shí)間的推移慢慢由支柱產(chǎn)業(yè)逐漸淡化。
但房地產(chǎn)投資只要有人就依然會(huì)存在，住宅除了居住這個(gè)屬性，投資的屬性漸漸被大眾所認(rèn)同。
另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹是無法避免的，而大多數(shù)的收入最終會(huì)達(dá)到一個(gè)瓶頸。如果沒有房子，居住的開銷可能會(huì)占去很大一部分的生活成本，隨著家庭成員的增加，年老之后收入的下降，居住成本所占的比例可能會(huì)越來越高。
《巴比倫最富有的人》一書中就專門提到過一個(gè)獲得財(cái)富的原則：
擁有你自己的房子，并使其成為一項(xiàng)有益的投資。
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