來源：第九大街
2022年，中國經(jīng)濟(jì)走過了充滿挑戰(zhàn)的上半年。
面對巨大的經(jīng)濟(jì)增長壓力和既定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，持續(xù)下行的房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)所有人關(guān)注。
2022年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)會不會繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長？有沒有什么辦法能夠帶房地產(chǎn)業(yè)走出惡性循環(huán)？對老百姓(32.560, -0.54, -1.63%)而言，現(xiàn)在是買房的好時機(jī)嗎？
7月12日晚，北大國發(fā)院朗潤·格政《2022下半年經(jīng)濟(jì)展望與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型》在頂端新聞直播間同步呈現(xiàn)，分享中，北大國發(fā)院經(jīng)濟(jì)學(xué)長聘副教授趙波，中銀國際證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高分別給出了他們的看法。
文/頂端新聞·河南商報記者 郝瑞鈴
首席編輯/張翔
01
房地產(chǎn)行業(yè)面臨什么樣的變化
趙波認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)將從生產(chǎn)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)
北大國發(fā)院經(jīng)濟(jì)學(xué)長聘副教授趙波
長期來看，中國的房地產(chǎn)可能有一定需求轉(zhuǎn)弱的趨勢，關(guān)鍵的問題就是能否解決城鄉(xiāng)二元化帶來的城鎮(zhèn)化阻力，例如農(nóng)村外出務(wù)工人員是否能夠真正在城市定居，包括戶籍、學(xué)籍等制度的配套等。
如果能解決的話，我們會有更強(qiáng)有力的房地產(chǎn)的增長，并且能使更多人獲益，能夠享受到更好的居住環(huán)境。
此外，人口老齡化的確會使我們的住房擁有量有一個提升，一定程度上的提升肯定是有助于改善我們的居住環(huán)境的，但是過多也需要我們?nèi)ゾ琛?/p>
面對的需求轉(zhuǎn)弱，供給端會面臨著轉(zhuǎn)型，建筑業(yè)會下降，服務(wù)業(yè)會上升，所以房地產(chǎn)行業(yè)面臨著從生產(chǎn)型向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的高杠桿、重資產(chǎn)，慢慢轉(zhuǎn)移到物業(yè)等輕資產(chǎn)，從過去讓老百姓有房住，到未來讓老百姓住得更好。
02
房地產(chǎn)行業(yè)遇到什么樣的問題
徐高表示錯誤認(rèn)知導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“惡性循環(huán)”
中銀國際證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高
截至5月，無論是房屋新開工、土地購置面積，還是房屋銷售面積的增速，都處在各自歷史的最低水平：新開工現(xiàn)在負(fù)增長接近40%，土地購置面積負(fù)增長接近50%，銷售也是負(fù)增長30%。
地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)非常重要的一個組成部分，它的弱勢會對經(jīng)濟(jì)帶來很強(qiáng)的下行壓力。
地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的狀況，我覺得不僅僅是增速比較低的問題，而是地產(chǎn)現(xiàn)在處在一個反常的狀態(tài)，處在惡性循環(huán)中。
地產(chǎn)行業(yè)之所以走到今天這個局面，我想更重要的原因是對地產(chǎn)行業(yè)長期問題有很錯誤的認(rèn)知。
一個錯誤認(rèn)知是：中國房子已經(jīng)夠了，但其實我想應(yīng)該說國人的房地產(chǎn)需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足的，數(shù)量上沒有得到滿足，質(zhì)量上更是。
趙波認(rèn)為大量居民缺乏替代資產(chǎn)，房產(chǎn)承受了太多期待
首先，從當(dāng)前來看，很多家庭持有房產(chǎn)是把它作為一種價值儲藏的手段，目前中國家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較單一，44%是房產(chǎn)，去掉房產(chǎn)之外股票參與率非常低，相對于歐美發(fā)達(dá)國家來說，大量的居民缺乏替代資產(chǎn)，所以導(dǎo)致很多人目前還是愿意將房產(chǎn)作為自己最主要的資產(chǎn)來投資。
這種在當(dāng)前看是沒有問題的，可是從長期來看可能會有一定的問題，因為資金是有限的，當(dāng)你配置到一部分資產(chǎn)當(dāng)中，就喪失了它的機(jī)會成本，就喪失了它其他的功能。
第二，住房跟教育資源綁定，租房和出售的房子，租售不同權(quán)。教育資源的分配不均又加劇了前面講的矛盾，所以才會有大量的學(xué)區(qū)房的存在。
第三，我們的房產(chǎn)是私有的，但是土地是公有的，土地收入依然是很多地方政府的重要收入來源和經(jīng)濟(jì)的刺激工具，這可能會對結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生一定的影響。
第四，城鄉(xiāng)的要素流動壁壘依然在，我們的戶籍制度的改革依然落后于城鎮(zhèn)化。
第五，我們?nèi)鄙僮銐蚨嗟耐顿Y機(jī)會，居民想要去投資更好的企業(yè)，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資渠道仍然不暢，從商業(yè)銀行貸款的存量來看，目前30%的貸款存量還是投資于房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)依舊是壓艙石。
第六，房地產(chǎn)的重資產(chǎn)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)，穩(wěn)定性比較差，少許企業(yè)存在著表外融資，這可能會存在一定的風(fēng)險。
第七，目前我們的宏觀增速逐步下降，財富分布不均，房產(chǎn)稅難以推行。
03
關(guān)于解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的建議
趙波建議取消任何與戶口直接相關(guān)的限購政策
我個人的感覺，我們對房地產(chǎn)的調(diào)控過去一直是堵，就是控制需求，但想要根本的改變這個問題，光靠堵是不行的，要依賴于供給端的政策，所以頂層設(shè)計尤為重要，我個人覺得需要有一個更強(qiáng)有力的中央統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改革。
第一，豐富居民的投資途徑。從長期來看，我們應(yīng)該開放資本項目，應(yīng)該給予居民足夠的權(quán)利，例如可以正常的投資海外金融市場的權(quán)利，避免對于當(dāng)前因為投資機(jī)會不足，對地產(chǎn)過度依賴。養(yǎng)老金作為我們將來居民養(yǎng)老非常重要的資金來源，其實應(yīng)該更積極的參與國內(nèi)資本市場的投資。
第二，落實公立教育的公平性。目前雖然是就近入學(xué)，但是由于租售不同權(quán)，相當(dāng)于教育資源是通過市場化的房地產(chǎn)交易獲得溢價，所以我期待的是在長期我們能夠?qū)崿F(xiàn)一個更平均的教育資源供給，現(xiàn)在教育儼然已經(jīng)成為奢侈品，窮人是買不起學(xué)區(qū)房的，這遏制了中國長期潛在的經(jīng)濟(jì)增速。
第三，完善對地方政府的約束，規(guī)范土地出讓行為。
第四，破除戶籍的壁壘，按照居住地，而不是戶口提供公共服務(wù)，取消任何與戶口直接相關(guān)的限購政策。
第五，要完善資本市場。長期來看中國的強(qiáng)大需要更高端、更能帶來創(chuàng)新的制造業(yè)，大家都知道房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶來的貢獻(xiàn)很小，我們只有通過市場把資金配置到更有潛在全要素生產(chǎn)率增長的行業(yè)上來，才有可能進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)長期潛在的增長。
第六，對于房企的監(jiān)管我覺得需要權(quán)衡，既不能一棍子打死，也應(yīng)該看到有個別房企的多元化，對于一些有很高負(fù)債、盲目擴(kuò)張的房企應(yīng)該打破他們所謂的大而不倒的預(yù)期，央行作為最后貸款人，應(yīng)該及時介入做好監(jiān)管，特別是處置好企業(yè)的違約風(fēng)險。
徐高建議成立有國有背景的行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展基金，規(guī)模一萬億
“三條紅線”政策肯定要調(diào)整，但是光靠三條紅線的調(diào)整不足以解決問題。地產(chǎn)政策現(xiàn)在需要在供給側(cè)發(fā)力，而不是要放松需求，并且，地產(chǎn)行業(yè)是不能夠或者不宜出現(xiàn)大規(guī)模民營經(jīng)濟(jì)退出的。
我認(rèn)為成立有國有背景的行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展基金，短期來救助這些陷入困境的地產(chǎn)開發(fā)商是最好的辦法。地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定基金，規(guī)模1萬億，政府可以拿1000億，再從市場里面募資9000億，用資金入股民營地產(chǎn)開發(fā)商，成為小股東。
現(xiàn)在市場缺的是信心，只要基金進(jìn)去了成為小股東，銀行業(yè)就會覺得國有資金進(jìn)去了，就敢放款了，老百姓也敢買房子了，惡性循環(huán)就被打破了。
而當(dāng)行業(yè)進(jìn)入正常狀況后，地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定基金可以及時獲利退出，不要追求長期持股，只需短期救急。
04
現(xiàn)在適合買房嗎？聽聽他們怎么說
趙波：剛需購房者處在買房好時機(jī)，投資者要算清這倆數(shù)
我認(rèn)為現(xiàn)在是過去六年來最好的購房時機(jī)，特別是對于剛需的購房者來說，房子跟子女入學(xué)、落戶都有關(guān)系，如果恰好處于這個時期，我覺得是非常好的購房機(jī)會。
因為現(xiàn)在LPR利率在下降，通脹率最近剛公布已經(jīng)上升到2.5，實際的借款率只有2%左右，所以收入不高的家庭應(yīng)該更好地利用貸款，同時能夠享受一個很低的利息。
而對于那些改善型或者有投資想法的人來說，現(xiàn)在買不買房取決于你所在的城市。
因為中國很大，一線城市在過去的十幾年房價增速大概是6.5%，二線城市大概是5%，三線城市是4%，所以需要預(yù)測的是，基于你的收入水平，你所在城市的房價增速能否超過你的收入增速，以及租金回報率是否高于你通常的金融理財產(chǎn)品的回報率，如果這兩個答案都是“是”，我覺得你應(yīng)該選擇買房。
徐高：物以稀為貴，現(xiàn)在應(yīng)該買房
我覺得現(xiàn)在應(yīng)該買房子。很簡單，物以稀為貴，現(xiàn)在新開工負(fù)增長30%多，土地購置面積負(fù)增長50%，地價正增長40%-50%，我想未來的房子恐怕會越來越少。
通過疫情大家也感受到了，有一個好的居住條件，對于我們實現(xiàn)對美好生活向往是多么的重要，像很多時候鎖在自己的房子里，房子小了確實諸多不便，所以從這個角度來說，我覺得對于剛需，對于改善型的需求現(xiàn)在就應(yīng)該買房子。
現(xiàn)在其實政策恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控應(yīng)該是供給側(cè)多修房子，但是很有可能供給側(cè)不放松，但各個地方政府開始需求面放松，如果政策調(diào)控不當(dāng)，很有可能房價就又漲上去了。
但要注意的是房地產(chǎn)市場是很分割的，所以一定要看好不同的城市。
責(zé)任編輯：梁斌 SF055
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