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2019 年，從宏觀經(jīng)濟(jì)到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從科技創(chuàng)新到技術(shù)應(yīng)用，整個(gè)市場正在回歸冷靜和理性的本真。

過去幾年，人類歷史上最大規(guī)模的城市化和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與全球領(lǐng)先的消費(fèi)數(shù)字科技創(chuàng)新在中國同步上演……

數(shù)字化轉(zhuǎn)型，從風(fēng)聲到落地，從零售行業(yè)的先行到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷探索，領(lǐng)軍企業(yè)正在帶領(lǐng)著后起的中國商業(yè)地產(chǎn)找尋數(shù)字時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)營新范式。

這是擺在全中國百萬商業(yè)地產(chǎn)人的共同使命和機(jī)遇。

為全面洞悉國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的階段和問題，貓頭鷹研究所聯(lián)合中國連鎖經(jīng)營協(xié)會在2019年7月“2019中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會”上共同發(fā)布了此份《2019 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化趨勢白皮書》。

作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首次關(guān)于數(shù)字化方向的專項(xiàng)調(diào)查和趨勢分析，本次調(diào)研過程中得到了 CCIM（國際注冊商業(yè)投資師）中國同學(xué)會、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習(xí)社各位伙伴的大力支持，總共收集來自港資、外資和國內(nèi) TOP50 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和數(shù)字科技服務(wù)商的 152 份高品質(zhì)問卷，在此一并向參與調(diào)研的同仁表示感謝！

盡管研究團(tuán)隊(duì)廣泛搜集和訪談，限于時(shí)間壓力和數(shù)字科技的復(fù)雜性把握不足，本文難免有所疏漏，歡迎諸位同仁批評指正。

王傳宏

貓頭鷹研究所 創(chuàng)始人

英國皇家特許測量師（MRICS）

國際商業(yè)地產(chǎn)投資師（CCIM）

過去幾年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)和數(shù)字科技的發(fā)展使得消費(fèi)者、零售商和商業(yè)地產(chǎn)的決策效率和行為模式得到前所未有的變化。

傳統(tǒng)消費(fèi)和運(yùn)營模式遭受前所未有的沖擊的同時(shí)，以新零售為代表商業(yè)運(yùn)營新模式的重塑正在不斷創(chuàng)新和涌現(xiàn)。

數(shù)字時(shí)代的到來，給以經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向的藝術(shù)賦予了更多的技術(shù)元素，使得滿足各方需求變得更加精準(zhǔn)有力。以賦能商業(yè)地產(chǎn)各方參與者為目標(biāo)，各類技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用正在重塑商業(yè)地產(chǎn)投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營、資管等產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，一場商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域的全面革新正在加速推進(jìn)。

領(lǐng)跑全球的高度數(shù)字化，是中國消費(fèi)市場的寫照。截至 2018 年 12 月，中國互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá) 59.6%網(wǎng)民規(guī)模 8.29 億，手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模 8.17 億，使用比例為 98.6% 。網(wǎng)絡(luò)購物方面，2018 年中國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模已經(jīng)達(dá)到 6.10 億，貢獻(xiàn)了 40% 以上的全球網(wǎng)購用戶規(guī)模。

以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為代表，新興的數(shù)字技術(shù)創(chuàng)造了新的購買力、改變了消費(fèi)方式，讓整個(gè)消費(fèi)市場迎來了持續(xù)消費(fèi)升級的全新時(shí)代。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)興起之前，信息相對缺乏，消費(fèi)者購買前的通常決策路徑“認(rèn)知-對比-決策”可以說是直線型的， 并且只能被動(dòng)接受品牌、商場在公共渠道主動(dòng)傳播的營銷信息，或者將親身實(shí)地體驗(yàn)感受作為決策依據(jù)。

在購后環(huán)節(jié)，售后服務(wù)通常需要一段響應(yīng)時(shí)間，而消費(fèi)者事實(shí)上也沒有太多其他渠道進(jìn)行感受分享、評論。

如今，諸如電腦、平板、手機(jī)、其他便攜式設(shè)備、各種互動(dòng)設(shè)備等數(shù)字技術(shù)載體的普及，讓信息搜索、交流的渠道大幅增加，并滲透在消費(fèi)體驗(yàn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。

這對消費(fèi)者行為具有深遠(yuǎn)的影響，從需求產(chǎn)生、信息篩選、消費(fèi)決策到購后行為，消費(fèi)者對數(shù)字化載體依賴程度持續(xù)加深，時(shí)時(shí)在線已經(jīng)成為常態(tài)。

數(shù)字化載體也滲透在消費(fèi)者決策路徑中的每一節(jié)點(diǎn)，原先需要循序漸進(jìn)、相對割裂的決策路徑正在不斷被數(shù)字化技術(shù)連接起來，線上線下行為充分融合、交互影響，消費(fèi)行為演變?yōu)槿鞒腆w驗(yàn)。

消費(fèi)者決策路徑的變化

在數(shù)字化時(shí)代下，店鋪不再是一個(gè)銷售和支付的“終端”，而是一個(gè)收集信息和增強(qiáng)消費(fèi)者體驗(yàn)的重要場所， 消費(fèi)者不僅可以在店內(nèi)購買商品，也可以在店內(nèi)體驗(yàn)，而后返回品牌線上專營店進(jìn)行購買。

對于商業(yè)地產(chǎn)的租戶而言，消費(fèi)模式的變化倒逼著傳統(tǒng)單一的店鋪終端銷售模式的轉(zhuǎn)型，全渠道的商業(yè)運(yùn)營模式已是品牌發(fā)展的大勢所趨。從多渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槿肋\(yùn)營，品牌商戶正在整合其業(yè)務(wù)模式的所有方面， 包括最大限度降低交貨成本、有效的庫存管理和訂單跟蹤、整合營銷和品牌體驗(yàn)等。

隨著線上線下壁壘消融，熱情擁抱數(shù)字化和新技術(shù)的奢侈品也在過去幾年中大量進(jìn)駐天貓。天貓奢侈品平臺 Luxury Pavillion 中入駐品牌已超過 100 個(gè)。與此同時(shí)，以盒馬為代表的新零售品牌線下開店迅猛。線上品牌線下開店亦成為趨勢，近兩年不約而同走向線下。從電商、零售、餐飲、線上新媒體品牌到文創(chuàng)、休閑娛樂、共享、快閃，再到火爆全網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)游戲，線上各業(yè)態(tài)集體開啟線下擴(kuò)張之路。

在這種模式下，店內(nèi)銷售和在線銷售之間的界限日益模糊，越來越多的消費(fèi)者也在尋求“隨時(shí)隨地”的購物體驗(yàn)和“無間斷”、可繼續(xù)的購物流程，無論是在線還是在店內(nèi)，而無需重復(fù)之前的步驟。這需要集成所有應(yīng)用程序并跨渠道識別用戶畫像，這樣不僅可以極大增強(qiáng)營銷機(jī)會，更可以利用實(shí)體服務(wù)以及在線技術(shù)支持在購買前、購買期間和購買后指導(dǎo)和協(xié)助消費(fèi)者。

零售租戶必須從頭設(shè)計(jì)購物體驗(yàn)，把網(wǎng)購和實(shí)體店購物兩方面的體驗(yàn)完美地融合起來。零售商可以在顧客購物路徑的每一個(gè)環(huán)節(jié)上利用各種先進(jìn)的數(shù)字化工具，設(shè)計(jì)富有吸引力的互動(dòng)方式，還必須把實(shí)體店塑造為優(yōu)勢力量，使得形象店、概念店、旗艦店層出不窮，把逛商店變成一種令人興奮、既娛樂又享受的體驗(yàn)， 用實(shí)體店來推動(dòng)相關(guān)的線上銷售。

各大品牌商家正在通過重組其業(yè)務(wù)運(yùn)營流程，從基礎(chǔ)空間運(yùn)營的獨(dú)立零售平臺轉(zhuǎn)向一個(gè)集成平臺以更好地響應(yīng)消費(fèi)者需求。這種重組也在深刻影響商業(yè)地產(chǎn)的職能轉(zhuǎn)變。在之前的很長一段時(shí)間里，基于這種物理空間的提供，商業(yè)地產(chǎn)都扮演著“房東”（出租方）的角色，數(shù)字化時(shí)代的到來意味著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要從注重“場所租賃”轉(zhuǎn)型為更富平臺運(yùn)營思維的“場景營造”(place-making)提升消費(fèi)者流量和黏性。

同時(shí)，要比租戶更懂消費(fèi)者，通過更全面、更實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)分析與支持幫助租戶成功，這就對商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)角色帶來了沖擊和挑戰(zhàn)。

科技始終是人類文明和商業(yè)創(chuàng)新的的推動(dòng)力。經(jīng)歷了計(jì)算機(jī)及信息技術(shù)為核心的第三次科技革命，我們正站在以人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、虛擬現(xiàn)實(shí)、機(jī)器人技術(shù)等為代表的數(shù)字智能時(shí)代的門口。這些新興技術(shù)被視為人類歷史上的第四次科技革命的代表。

通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營全流程內(nèi) 100 余家科技類企業(yè)的歸納梳理，貓頭鷹研究所認(rèn)為有四種科技力量正在影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場效率、管理流程和資本模式：零售科技、智慧樓宇、科技金融和共享經(jīng)濟(jì)。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型的引擎

無論是線上線下無縫銜接的數(shù)字化全渠道營銷、實(shí)體商業(yè)或移動(dòng)終端的數(shù)字化交互體驗(yàn)，還是研究消費(fèi)者行為偏好及用戶分析管理技術(shù)的創(chuàng)新，都有助于零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)重新了解消費(fèi)者的消費(fèi)意識及消費(fèi)行為變化。而零售和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織管理的數(shù)字化變革則可以提高運(yùn)營效率，節(jié)省人工、時(shí)間成本， 使經(jīng)營管理效率達(dá)到最大化。

因此，我們將零售科技類的數(shù)字技術(shù)分成四個(gè)主要方面，包括：數(shù)據(jù)分析、數(shù)字營銷、零售智能、管理信息。零售科技是與消費(fèi)交互最密切的技術(shù)，被視為引領(lǐng)購物中心的數(shù)字化轉(zhuǎn)型的引擎。

相關(guān)技術(shù)：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、線上訂單、語音技術(shù)、VR 導(dǎo)航、AR 智慧試衣或產(chǎn)品測試、智能機(jī)器人、傳感器流量監(jiān)測系統(tǒng)、人臉識別、ERP 商業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)、CMS（內(nèi)容管理系統(tǒng)）、CRM（客戶關(guān)系管理）等

數(shù)字化轉(zhuǎn)型的基石

在智慧地產(chǎn)方面，設(shè)計(jì)建造和智慧物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的重點(diǎn)。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理的智能化水平已成為商業(yè)物業(yè)高效運(yùn)維的關(guān)鍵。建筑信息模型 BIM(Building Information Model)將數(shù)字技術(shù)直接應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的建筑工程之中，為智能化建設(shè)和運(yùn)營提供了基礎(chǔ)?；贐IM 核心的物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用，不僅能實(shí)現(xiàn)三維可視化的信息管理模型，而且為建筑物的所有組件和設(shè)備賦予感知能力和生命力，從而將物業(yè)的運(yùn)維提升到智慧建筑的全新高度。

相關(guān)技術(shù)：建筑信息模型（BIM）、智慧停車、智能門禁、BMS（樓宇管理系統(tǒng)）、視頻監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)等

商業(yè)運(yùn)營價(jià)值的重塑

從 Airbnb 愛彼迎、優(yōu)步(Uber)等共享經(jīng)濟(jì)企業(yè)成立算起，共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走過十個(gè)年頭。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域， 共享辦公、共享教室等空間業(yè)態(tài)正大量進(jìn)入購物中心，而共享出行工具的使用也正提升商業(yè)地產(chǎn)的交通可達(dá)性。此外，購物中心的服務(wù)功能也因共享充電寶、共享座椅、共享童車的引入變得更加豐富而貼心。

將商業(yè)地產(chǎn)中的低效率空間和時(shí)間，以共享的理念進(jìn)行重塑，形成能滿足消費(fèi)者碎片化需求的高質(zhì)量場景， 打破“人”、“場景”和“服務(wù)”之間的壁壘，填平消費(fèi)體驗(yàn)中出現(xiàn)的各種“斷裂帶”，提升資源配置效率和經(jīng)營效益，這或許就是共享經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻的核心邏輯。

相關(guān)技術(shù)：共享辦公、共享教室、共享充電寶、共享單車、共享汽車、共享雨傘、共享童車等。

資本管理的升維

近幾年，金融科技成為全球投資人和創(chuàng)業(yè)者聚焦的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)?？萍寂c金融的結(jié)合在創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)模式、改善客戶體驗(yàn)、提升服務(wù)效率、降低交易成本方面都有所突破。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，金融科技可以理解為科技在零售商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)金融領(lǐng)域的應(yīng)用。

在零售行業(yè)中，以移動(dòng)支付結(jié)算為代表，相關(guān)金融科技創(chuàng)新提升了消費(fèi)者與租戶或商業(yè)管理方之間、租戶與業(yè)主或管理方之間的資金流通效率。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，金融科技的核心是提升投資和資產(chǎn)管理的效率。目前的創(chuàng)新主要集中在商業(yè)地產(chǎn)交易信息方面，與歐美發(fā)達(dá)國家相比，涉及地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理、投資分析等促進(jìn)資產(chǎn)交易方面的金融科技創(chuàng)新尚處于發(fā)展初期階段。

相關(guān)技術(shù)：移動(dòng)支付結(jié)算、商業(yè)地產(chǎn)租售平臺、資產(chǎn)眾籌平臺、智能投資分析、智能估價(jià)系統(tǒng)、區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣等

貓頭鷹研究所按照前述四大維度將目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化相關(guān)技術(shù)企業(yè)進(jìn)行分類整合，形成商業(yè)地產(chǎn)科技生態(tài)圖譜（如下圖）。

未來，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，數(shù)字科技將會多維度賦能實(shí)體商業(yè)，通過技術(shù)與實(shí)體商業(yè)的融合形成完整的生態(tài)閉環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息流和資金流內(nèi)外高效循環(huán)。

為全面了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)對數(shù)字化轉(zhuǎn)型的認(rèn)知和策略，貓頭鷹研究所與旗下新媒體平臺《商業(yè)與地產(chǎn)》于 2019 年 5 月 23 日發(fā)起【2019 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型趨勢問卷調(diào)查】。

本次調(diào)研共收集到 152 份反饋，問卷參與者主要包括國內(nèi)前 50 強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信息化負(fù)責(zé)人、商管負(fù)責(zé)人、資管負(fù)責(zé)人和相關(guān)技術(shù)提供方等。在受訪者企業(yè)類型、公司職級和對數(shù)字化的接觸程度等維度具有廣泛的代表性，并以中高層為主。

本部分將通過調(diào)研問卷的整理和分析，梳理出 2019 年商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的 6 大關(guān)鍵詞。

共識是商業(yè)轉(zhuǎn)型和變革的前提。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，數(shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)影響力已成全行業(yè)普遍共識，這必將為各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)數(shù)字化變革提供強(qiáng)有力的組織支持。

92% 受訪者表示明顯感知到數(shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)的影響。其中：

• 27%認(rèn)為影響巨大，數(shù)字科技正在重塑整個(gè)行業(yè)；

• 65%切實(shí)感受到新興科技正在大量應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。 

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)的戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)力。

貓頭鷹研究所對 34 家典型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 2018 年年報(bào)、高層講話稿和公開資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近 15% 的企業(yè)將數(shù)字化作為未來企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，這些企業(yè)多為商業(yè)地產(chǎn)或地產(chǎn)領(lǐng)域的頭部企業(yè)，通過數(shù)字化提升客戶洞察能力和市場競爭力，確保處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

超過 20% 的企業(yè)處于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的初期實(shí)踐階段，以強(qiáng)化應(yīng)用為主；近 65% 的企業(yè)仍未明確公布數(shù)字化轉(zhuǎn)型的相關(guān)戰(zhàn)略和思路。

在本次調(diào)研中，60% 受訪者認(rèn)為企業(yè)重視數(shù)字戰(zhàn)略和應(yīng)用。26% 受訪者認(rèn)為公司“非常重視，數(shù)字技術(shù)已成為企業(yè)高層推動(dòng)的戰(zhàn)略”，34% 認(rèn)為公司“重視，已投入大量資金或資源去采用新技術(shù)”。

本次調(diào)研中，商業(yè)地產(chǎn)和數(shù)字化相關(guān)從業(yè)者著重?cái)?shù)字科技對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)的影響進(jìn)行了評價(jià)，其中最為明顯感知的兩大變化就是信息化和數(shù)字技術(shù)的使用加強(qiáng)了對消費(fèi)者和租戶的理解和把握，從而帶來運(yùn)營管理效率的提升（72% ）以及由于消費(fèi)者信息獲取渠道的多元化所帶來的消費(fèi)決策主動(dòng)權(quán)的提升（70% ）。

日益興起的零售商線上和線下的全渠道運(yùn)營（60% ）被視為新技術(shù)對商業(yè)地產(chǎn)影響的第三大方面。

對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理而言，一半左右的受訪者認(rèn)為信息化和數(shù)字技術(shù)提升了商業(yè)運(yùn)營現(xiàn)場管理和租戶經(jīng)營輔導(dǎo)的效率。

數(shù)字技術(shù)的出現(xiàn)也讓營銷更趨運(yùn)營化，47% 的受訪者表示推廣活動(dòng)的 IP 化和營銷社群化的趨勢更加明顯。而近 4 成的受訪者認(rèn)為新興智能物業(yè)管理技術(shù)的應(yīng)用達(dá)到了降低能耗和成本的作用。

除此之外，甚至商業(yè)地產(chǎn)的投資和資產(chǎn)管理監(jiān)管效率也因信息化和數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用而變得更加有效率，37% 的受訪者表達(dá)了對這一選項(xiàng)的支持。

在商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，針對消費(fèi)者的數(shù)字營銷往往是最普遍采用且最容易推進(jìn)的切入點(diǎn)。經(jīng)過多年實(shí)踐，商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字營銷正在從簡單的內(nèi)容推送，向注重互動(dòng)、內(nèi)容共創(chuàng)乃至品牌共創(chuàng)的客戶參與式營銷邁進(jìn)，營銷呈現(xiàn)更強(qiáng)的運(yùn)營化思維。

整體來講，得益龐大的活躍用戶和豐富的應(yīng)用解決方案，微信依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字營銷的主要陣地。盡管每周只能進(jìn)行一次信息推送，但大部分（72% ）的受訪者表示所在企業(yè)或項(xiàng)目在運(yùn)營功能更全面的微信服務(wù)號，遠(yuǎn)高于微信訂閱號（54% ）的使用量。借助于線下豐富的應(yīng)用場景，小程序也在進(jìn)行普及（46% ）。此外，官方微博賬號（40% ）、KOL 大號（33% ）、微信社群管理（34% ）也被廣泛應(yīng)用在線上推廣和社群運(yùn)營之中。

商業(yè)地產(chǎn)的線上運(yùn)營平臺選擇日趨多樣，從傳統(tǒng)的微博、微信的“雙微”運(yùn)營開始逐漸形成“兩微一點(diǎn)一抖” 的運(yùn)營新趨勢。

作為線下實(shí)體生活服務(wù)平臺和消費(fèi)者點(diǎn)評平臺，大眾點(diǎn)評正成為購物中心進(jìn)行消費(fèi)者互動(dòng)和進(jìn)行口碑營銷的重要平臺，26% 的企業(yè)或所屬項(xiàng)目注重大眾點(diǎn)評的內(nèi)容運(yùn)營。隨著 5G 時(shí)代的到來，短視頻與線下互動(dòng)的場景日益廣泛。因其年輕人群聚集和廣泛的城市覆蓋，23% 的企業(yè)或項(xiàng)目正在嘗試使用抖音進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容營銷的新陣地。

商業(yè)地產(chǎn)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為業(yè)內(nèi)共識。貓頭鷹研究所認(rèn)為，目前國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已初步形成了運(yùn)營信息化建設(shè)。伴隨內(nèi)外部數(shù)據(jù)積累的不斷提升，運(yùn)營數(shù)字化正呈現(xiàn)快速發(fā)展。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部管理信息化、數(shù)據(jù)采集和智能硬件以及營銷推廣工具已成為商業(yè)地產(chǎn)信息化運(yùn)營的標(biāo)配， 這也是開啟數(shù)字化運(yùn)營的基礎(chǔ)。

78% 的企業(yè)或項(xiàng)目部署了完善的“ERP 系統(tǒng)、POS 系統(tǒng)、財(cái)務(wù)或OA 系統(tǒng)”。65% 開發(fā)了“帶有會員、停車、積分、導(dǎo)購等功能的APP、H5、小程序”而 63% “利用微博、微信或抖音等新媒體工具進(jìn)行營銷”，58% 的企業(yè)“部署 WIFI 探針、客流視頻、智能停車、互動(dòng)電子屏等設(shè)備、機(jī)器人客服”等數(shù)據(jù)采集和智能硬件設(shè)備，為數(shù)字化運(yùn)營提供基礎(chǔ)支撐。

在信息化建設(shè)的基礎(chǔ)上，四成以上的企業(yè)或項(xiàng)目通過商管的移動(dòng)化管理優(yōu)化效率。比如開發(fā)移動(dòng)商管功能處理招商、樓管、物管的客戶跟進(jìn)、合同審批、進(jìn)場管理、巡店、催繳、報(bào)修、抄表等工作。

近半數(shù)的企業(yè)開始強(qiáng)化數(shù)字化運(yùn)營的能力，這突出表現(xiàn)在設(shè)置專人或部門進(jìn)行全場及店鋪層面的客流、銷售額、會員消費(fèi)和各項(xiàng)收入支出等經(jīng)營數(shù)據(jù)采集和分析，以指導(dǎo)營銷、運(yùn)營、投資工作。

此外，36% 的企業(yè)開始將內(nèi)部數(shù)據(jù)與外部供應(yīng)商提供的消費(fèi)行為相關(guān)大數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)或?qū)Ρ?，形成更全面的消費(fèi)者畫像，為商業(yè)地產(chǎn)投資、定位和調(diào)整決策提供支持。

部分企業(yè)正在探索購物中心的線上線下的“雙空間”運(yùn)營模式，有 22% 的受訪者表示企業(yè)可提供商家進(jìn)駐進(jìn)行線上銷售的在線商城，將租戶產(chǎn)品或服務(wù)嫁接到線上 APP 或小程序，借助商業(yè)地產(chǎn)自身線上會員量或日常流量提升店鋪銷售業(yè)績。

盡管數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的共識，但在進(jìn)行戰(zhàn)略推進(jìn)和執(zhí)行中仍然遇到不少問題和障礙。根據(jù)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型中遇到的障礙突出反映在管理問題上，這取決于企業(yè)戰(zhàn)略和執(zhí)行；只有少部分為技術(shù)問題。

高層戰(zhàn)略不清晰或不重視（43%）、懂業(yè)務(wù)又懂科技的復(fù)合型人才缺乏（43%）、內(nèi)部團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力弱、配合不流暢（40%），被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型中遇到的三大障礙。而科技投入成本、投資回報(bào)、運(yùn)營效果等問題皆被提及，但排在最后三位。

對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)戰(zhàn)略的重視程度決定了轉(zhuǎn)型的力度和速度；而 IT 和技術(shù)團(tuán)隊(duì)與運(yùn)營管理的磨合以及業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對科技應(yīng)用的創(chuàng)新能力的培養(yǎng)和塑造都將成為數(shù)字化實(shí)踐得以成功推進(jìn)的關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)與技術(shù)的融合才剛剛開始。未來 5-10 年， 數(shù)字技術(shù)（ Digital Technique）與人工智能技術(shù)（AI Technique）合稱為數(shù)字智能（DAT）技術(shù)，將數(shù)字孿生、5G、AR 虛擬現(xiàn)實(shí)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等 10 余種技術(shù)融合進(jìn)入下一個(gè)數(shù)智時(shí)代。

在本次調(diào)研中，人工智能（71 ）、數(shù)據(jù)分析技術(shù)（62 ）和 5G 技術(shù)（53 ）被視為未來五年影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)。

數(shù)據(jù)分析在商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營管理各環(huán)節(jié)決策中都扮演重要角色。從消費(fèi)者流量和行為數(shù)據(jù)，到店鋪日常銷售和貨品管理，再到商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部租賃、營銷和物業(yè)管理的成本及收入的監(jiān)管，隨著單個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)積累量的日益增大，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始注重日常數(shù)據(jù)的智能分析和可視化呈現(xiàn)。

數(shù)據(jù)分析技術(shù)主要是指各種應(yīng)用，包括商業(yè)智能(BI)、報(bào)表和聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)到各種形式的高級分析。其中商業(yè)智能技術(shù)包括數(shù)據(jù)倉庫、報(bào)表查詢、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)可視化等的快速發(fā)展正在為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析帶來全面的升級。

將商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)客流/車流數(shù)據(jù)、POS 和銷售采集數(shù)據(jù)、CRM/營銷數(shù)據(jù)、商管 ERP 系統(tǒng)、填報(bào)數(shù)據(jù)、外部大數(shù)據(jù)等等多數(shù)據(jù)源敏捷接入，再通過數(shù)據(jù)智能分析平臺的預(yù)置指標(biāo)計(jì)算，轉(zhuǎn)換為數(shù)據(jù)可視化結(jié)果呈現(xiàn)，從而做到一站式分析監(jiān)控，從而形成用數(shù)據(jù)監(jiān)控業(yè)務(wù)，基于數(shù)據(jù)改善業(yè)務(wù)，讓數(shù)據(jù)服務(wù)于決策，從而建立可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，為打造智慧型商業(yè)地產(chǎn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

人工智能在零售行業(yè)的應(yīng)用始終走在前列。比如，個(gè)性分析和庫存優(yōu)化方面的應(yīng)用，使定制化和自動(dòng)化零售體驗(yàn)被提高到一個(gè)新的高度。在購物中心領(lǐng)域，人工智能技術(shù)和語音、圖像識別技術(shù)讓智能服務(wù)機(jī)器人開始承擔(dān)部分客戶服務(wù)問詢、會員管理、樓內(nèi)巡視等職能。而將人工智能與消費(fèi)行為大數(shù)據(jù)結(jié)合正在為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新帶來新的機(jī)遇。

5G 技術(shù)將是劃時(shí)代的意義。不僅僅帶來的是更快的下載速率，它通過低延時(shí)、高穩(wěn)定、大容量等一系列性能的提升，真正帶來人機(jī)交互、萬物互聯(lián)，將驅(qū)動(dòng)包括 VR/AR、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字技術(shù)的全面升級。

2019 年 6 月 6 日工信部正式向中國電信、中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國廣電發(fā)放 5G 商用牌照。我國正式進(jìn)入 5G 商用元年。

而在此之前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就已經(jīng)開始嘗試 5G 技術(shù)在商業(yè)空間的應(yīng)用和落地。顧客不僅能體驗(yàn) 5G 手機(jī)在 5G 網(wǎng)絡(luò)下的 Gbps 級速率和高清視頻通話，還能體驗(yàn) 5G 智能機(jī)器人提供的導(dǎo)購、送貨、目的地指引等服務(wù)，提升購物中心的服務(wù)效率。

同時(shí)，覆蓋了 5G 網(wǎng)絡(luò)的購物區(qū)域還能提供 5G+AI 人臉識別、5G+8K 高清視頻、室內(nèi)精準(zhǔn)導(dǎo)航、以及客流動(dòng)向分析等服務(wù)。

基于 5G 的應(yīng)用探索才剛剛開始，隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)、VR/AR 等技術(shù)的進(jìn)一步升級，將為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化運(yùn)營提供了更廣闊的應(yīng)用場景和價(jià)值空間。

如果說誰能代表下一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)？區(qū)塊鏈肯定是其中的一個(gè)。區(qū)塊鏈，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的定義是一種去中心化的分布式記賬方式，能有效地解決因交易場景受限導(dǎo)致的征信成本過高的問題，這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的租賃、投資、銷售等相關(guān)交易環(huán)節(jié)都有著普遍存在的痛點(diǎn)。

本次調(diào)研中，盡管僅有 18 的受訪者認(rèn)為這是未來 5 年影響商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)，但不可否認(rèn)的是，區(qū)塊鏈由于其具有去中心化、不可篡改、協(xié)同性高等特點(diǎn)在商業(yè)領(lǐng)域有著巨大的想象空間。

2019年10月25日，最高領(lǐng)導(dǎo)人提出要把區(qū)塊鏈作為核心技術(shù)自主創(chuàng)新的重要突破口，著力攻克一批關(guān)鍵核心技術(shù)，加快推動(dòng)區(qū)塊鏈技術(shù)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。這為區(qū)塊鏈與商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)的深度結(jié)合帶來了歷史機(jī)遇。

目前關(guān)于區(qū)塊鏈技術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合尚處于理論研究和初步探索階段。在零售的日常運(yùn)營環(huán)節(jié)的應(yīng)用主要體現(xiàn)在零售商品的溯源、數(shù)字貨幣的應(yīng)用中。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，更多的體現(xiàn)在租賃和交易環(huán)節(jié)的應(yīng)用上，但創(chuàng)建房地產(chǎn)線上記錄是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的任務(wù)，需要政府和各參與方的廣泛認(rèn)可和參與。值得關(guān)注的是，以雄安新區(qū)為代表的政府機(jī)構(gòu)也在推進(jìn)區(qū)塊鏈與土地、房地產(chǎn)權(quán)屬方面的應(yīng)用，這必將加速區(qū)塊鏈與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融合創(chuàng)新。

隨著智能城市和智能建筑的快速發(fā)展，數(shù)智技術(shù)被大量應(yīng)用于商業(yè)空間之中。當(dāng)消費(fèi)者走進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 實(shí)際上走進(jìn)了一個(gè)虛實(shí)結(jié)合的雙重空間：在磚塊鋼筋混凝土鑄就的實(shí)體空間之外，一個(gè)以傳感器等智能硬件和數(shù)字代碼構(gòu)成的數(shù)字空間。

在虛實(shí)結(jié)合的雙空間架構(gòu)中，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也必然會是物理空間價(jià)值和數(shù)字空間價(jià)值的總和。

換句話說， 就是基于實(shí)體空間和虛擬空間對消費(fèi)者、租戶的連接效率和樞紐效應(yīng)而形成的空間基礎(chǔ)價(jià)值總和。地理位置的重要性將被削弱，建筑形態(tài)所承載的功能更趨融合，而衡量商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)尺不僅局限在建筑和地理本身，也不僅僅是在實(shí)體空間中的凈收益，而是在實(shí)體空間和數(shù)字空間的雙重空間范圍中所產(chǎn)生的運(yùn)營和服務(wù)的所產(chǎn)生的收益總和。

這必將是一次對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的深刻重塑與全新升級。

在人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長河中，商業(yè)地產(chǎn)在不同的產(chǎn)業(yè)階段曾經(jīng)扮演著不同的角色。工業(yè)時(shí)代之前的農(nóng)業(yè)時(shí)代， 建筑體往往是一種權(quán)威和權(quán)力的象征，其象征意義超過經(jīng)濟(jì)和功能意義。而工業(yè)時(shí)代，商業(yè)建筑體承載著產(chǎn)業(yè)功能，是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和產(chǎn)品成本的構(gòu)成部分，地理位置作為影響成本和資源效率的關(guān)鍵因素決定著商業(yè)體的價(jià)值。

以信息技術(shù)驅(qū)動(dòng)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)作為人流、資金流和信息流的平臺價(jià)值被日益得到重視，而商業(yè)地產(chǎn)的空間價(jià)值也就呈現(xiàn)為以人為導(dǎo)向的信息和資金效率升級的服務(wù)價(jià)值。

數(shù)智時(shí)代的到來，5G、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)的發(fā)展，萬物互聯(lián)和實(shí)時(shí)互聯(lián)將成為常態(tài)，人類工作、消費(fèi)、社交和居住的模式也正在脫離完全以固化的建筑體為載體的傳統(tǒng)形態(tài)。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，建筑空間和地理位置的重要性被削弱，這導(dǎo)致傳統(tǒng)以收租和物業(yè)管理模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理已經(jīng)無法建立競爭優(yōu)勢，以服務(wù)經(jīng)營流量的平臺連接思維正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的線下空間運(yùn)營價(jià)值，而商業(yè)地產(chǎn)對消費(fèi)者、租戶的連接效率則是商業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵。

線上零售平臺的崛起，很大程度上削弱了消費(fèi)者為單一滿足購物目的而出門的概率。與之相對應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)作為公共活動(dòng)的平臺功能正在被全面提升：滿足消費(fèi)目的的商業(yè)空間已經(jīng)過時(shí)，取而代之的是融合消費(fèi)、社交、探索、娛樂和成長等功能的體驗(yàn)式空間正成為新的熱點(diǎn)。

在數(shù)智時(shí)代，這種體驗(yàn)非實(shí)體空間所獨(dú)有。消費(fèi)者在實(shí)體空間與數(shù)字空間中每一個(gè)觸點(diǎn)上所得到的超預(yù)期體驗(yàn)之和才是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營為消費(fèi)者創(chuàng)造的消費(fèi)價(jià)值，而這是商業(yè)地產(chǎn)對消費(fèi)者產(chǎn)生持續(xù)黏性和品牌影響力的根基所在。

從消費(fèi)場景出發(fā)，有意識地給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)超出期待的空間體驗(yàn)經(jīng)歷，以塑造更高強(qiáng)度的“五感”體驗(yàn)與品牌認(rèn)同為目標(biāo)，對消費(fèi)者線上、線下消費(fèi)旅程的每一個(gè)觸點(diǎn)，尤其是線下空間以及線上線下交互的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而形成消費(fèi)者對商業(yè)空間的最強(qiáng)價(jià)值體驗(yàn)。

對于全渠道運(yùn)營時(shí)代的租戶而言，線下空間已經(jīng)不僅僅是銷售渠道，正成為全渠道運(yùn)營中的形象展廳、客戶體驗(yàn)和服務(wù)終端，是對線上銷售和線下銷售的全面支持。

租戶經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變必然對傳統(tǒng)以銷售額為衡量標(biāo)尺的租賃模式帶來沖擊：線下空間貢獻(xiàn)了流量，卻未能轉(zhuǎn)化成線下銷售額并從租金中實(shí)現(xiàn)最大化收益體現(xiàn)，這將推動(dòng)租戶與商業(yè)地產(chǎn)之間在銷售額和租金計(jì)算等租約條款上的持續(xù)博弈和模式重構(gòu)。隨著數(shù)據(jù)采集技術(shù)的日益完善，基于平臺流量思維重構(gòu)的租金模式或許也將被引入商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐之中。

大量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正從運(yùn)營信息化（1.0）邁向運(yùn)營數(shù)字化（2.0），即將開啟以整合大數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化運(yùn)營（3.0）的新階段，在傳統(tǒng)的租金模式之外衍生數(shù)字服務(wù)價(jià)值。

在數(shù)智時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)價(jià)值將表現(xiàn)為由擅長實(shí)體空間和數(shù)字空間運(yùn)營的雙空間資產(chǎn)管理人對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的高于市場水平收益而形成的那部分溢價(jià)。

目前，以租賃模式為核心的商業(yè)地產(chǎn)，在人、貨、場的數(shù)據(jù)體系中，缺少對租戶“貨”的數(shù)據(jù)及管理權(quán)限， 從而難以發(fā)揮從認(rèn)知消費(fèi)者（人）-提升店鋪銷售業(yè)績（貨）-實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值（場）的最大化。

未來，在形成全面的消費(fèi)者數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立實(shí)體空間和數(shù)字空間雙平臺運(yùn)營模式，全面整合人、貨、場數(shù)據(jù)，從運(yùn)營管理層面提升對場域內(nèi)雙空間的數(shù)字挖掘，才能為租戶提供更具深度價(jià)值的數(shù)字服務(wù)。

同時(shí)，隨著 AI、物聯(lián)網(wǎng)、VR/AR 技術(shù)的日趨成熟和大規(guī)模應(yīng)用，借助AI 技術(shù)將實(shí)體空間運(yùn)營數(shù)字化，從顧客需求出發(fā)，通過線下去觸達(dá)，實(shí)現(xiàn)實(shí)體空間和數(shù)字空間運(yùn)營體系的打通，從而推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營。