宋 丁
春節(jié)過得真快，轉(zhuǎn)眼大家又要擼起袖子上陣了?；赝^去一年，隨著特色文旅小鎮(zhèn)、田園綜合體等新型重大類項目的快速擴張，文旅地產(chǎn)似乎又找到了新的出路，各路諸侯又躍躍欲試了。但是我們注意到，文旅地產(chǎn)盡管仍然有著巨大的發(fā)展前景，但似乎又充滿諸多困境。我在這里提出中國文旅地產(chǎn)的八大困境，并提出相應(yīng)的對策。開年就提困境，似乎不好，但逆耳忠言，有助于今年可能的數(shù)千、上萬億元文旅項目的合理投資開發(fā)。
第一：負面聲名之困
去年，在特色小鎮(zhèn)等重大政策導(dǎo)向的文旅項目發(fā)展中，政策都特別強調(diào)要“去地產(chǎn)化”，對房地產(chǎn)嚴防死守，仿佛房地產(chǎn)業(yè)就是專門要給特色小鎮(zhèn)項目砸鍋似的。這也難怪，這些年來，房地產(chǎn)業(yè)一直處在風(fēng)口浪尖上，不斷高企的房價的確讓政策和市場對房地產(chǎn)詬病連連，負面聲名多多?！叭サ禺a(chǎn)化”的政策導(dǎo)向顯然對特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等類大型項目造成很大壓力。
但是，我必須強調(diào)，去地產(chǎn)化是完全錯誤的。特色小鎮(zhèn)之所以不同于文旅園區(qū)，就在于它是“三生”融合模式，即生態(tài)、生產(chǎn)、生活三合一，其中“生活”就是講有人住，有人消費，住在哪里？當(dāng)然是房子里。按照政策布局，通常一個特色小鎮(zhèn)人口在3萬左右，按3口之家的標(biāo)準(zhǔn)，就要有1萬套住房。何況，還有商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。因此，應(yīng)該正確對待文旅項目中的地產(chǎn)板塊的重要價值，不能望文生義，從概念出發(fā)約束文旅地產(chǎn)的發(fā)展。
第二：角色定位之困
文旅地產(chǎn)既然是客觀存在，既然長期具有重大的發(fā)展支撐作用，就應(yīng)該有明確的角色定位。無論是特色文旅小鎮(zhèn)，還是田園綜合體，文旅地產(chǎn)都有著不可或缺的地位，但一定是以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托，不能用文旅地產(chǎn)替代主導(dǎo)型、特色型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，我認為，文旅地產(chǎn)的基本定位應(yīng)該是“產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，地產(chǎn)配置”。
第三：需求對接之困
特色文旅小鎮(zhèn)及田園綜合體的文旅地產(chǎn)項目的需求主要有三大類，一是本地農(nóng)村人口的流入，二是外部遷入的職業(yè)人口，三是文旅度假旅居人口。對于一個特色文旅小鎮(zhèn)來說，吸引更多的旅居人口購房或租賃式居住是文旅地產(chǎn)發(fā)展的本來要義，形成規(guī)?；摹暗诙铀标嚑I。現(xiàn)在的問題是，目前國內(nèi)文旅項目中的第二居所開發(fā)與現(xiàn)實需求之間還存在較大的對接困難，海南以及大陸南方地區(qū)由于全年氣候適宜，開發(fā)第二居所，發(fā)展候鳥式、鐘擺式旅居已成規(guī)模，但更多的大城市周邊文旅片區(qū)開發(fā)的第二居所尚未形成氣候，旅居消費模式仍需培育。要通過綜合配套、精準(zhǔn)營銷等策略強化需求對接，化解第二居所發(fā)展困境。
第四：業(yè)態(tài)供給之困
文旅地產(chǎn)的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品供應(yīng)多年來一直是以常規(guī)度假酒店、度假村、民間旅館為主角，缺乏豐富多彩的業(yè)態(tài)供給模式。近年來民宿、小木屋等發(fā)展很快，但多數(shù)流于表象，沒有深入表達民宿應(yīng)有的主題文化內(nèi)涵，帳篷營、房車方面，更是聽得樓梯響，鮮見人下來。至于文旅地產(chǎn)的重頭戲——旅居項目，發(fā)展很不平衡，海南發(fā)展過量，已經(jīng)嚴重影響濱海生態(tài)環(huán)境，而內(nèi)陸城市的郊野旅居項目發(fā)展緩慢。文旅地產(chǎn)業(yè)態(tài)供給需要因城施策，做好平衡發(fā)展，盡量通過文旅小鎮(zhèn)、田園綜合體等大型文旅項目實施，避免供需關(guān)系失衡。
第五：產(chǎn)業(yè)互補之困
文旅地產(chǎn)的重要價值在于，在城鎮(zhèn)化浪潮仍然處在高潮之際，在文旅產(chǎn)業(yè)處在大發(fā)展之際，文旅地產(chǎn)的投資與消費轉(zhuǎn)換速度較快，理論上講，屬于較快回籠資金的投資模式，對于效益產(chǎn)生偏慢的一般文旅項目來說，具有通過回籠快速補充建設(shè)資金的重要功能。然而，如果文旅地產(chǎn)定位不當(dāng)，或遭遇政策管控，就可能降低資金回籠速度，同時降低對文旅產(chǎn)業(yè)補充資金的能力。反之，發(fā)展緩慢的文旅產(chǎn)業(yè)也難以對文旅地產(chǎn)的價格形成有效支撐。
必須明白，文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)之間的產(chǎn)業(yè)互補關(guān)系非常重要，必須合理確定投資比例和投資節(jié)奏，通過營造最佳的產(chǎn)業(yè)互補條件，產(chǎn)生最佳的產(chǎn)業(yè)互補效果。
第六：資金融通之困
目前，中國文旅產(chǎn)業(yè)每年的資金需求量都超過上萬億。希圖闖進文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)非常多，但是，不少企業(yè)只是想跑馬占地，并沒有足夠的資金投入，也沒有更好的資金融通渠道。這使得一大批項目成了“空架子”，欲罷不能。究其原因，與資金融通渠道不暢、融資模式不靈有直接關(guān)系。很多企業(yè)習(xí)慣了自有資金+銀行貸款，不懂得充分利用直接資本市場融資，比如戰(zhàn)略投資、財務(wù)投資、企業(yè)債券、專項基金、資產(chǎn)證券化、新三版、股市IPO、PPP等等。文旅地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)項目，資金需求量很大，必須積極拓展融資渠道，包括利用REITz基金等手段，高效推進文旅地產(chǎn)的開發(fā)。
第七：綜合效益之困
盡管文旅地產(chǎn)具有快速回籠資金的一般價值，但現(xiàn)實中不一定都是這樣，從綜合效益的角度看，它和文旅產(chǎn)業(yè)及其它配套服務(wù)業(yè)必須合理配置才能產(chǎn)生良好的效益。
第八：持續(xù)發(fā)展之困
文旅地產(chǎn)的一個重大短板是，它通常與文旅產(chǎn)業(yè)不在一個周期通道里，文旅地產(chǎn)往往更快結(jié)束周期，一般在三五年內(nèi)結(jié)束，回籠資金涵養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)的影響力有限。如果文旅產(chǎn)業(yè)成本較高，短期內(nèi)難以形成良性盈利模式，而文旅地產(chǎn)的回籠資金補充功能又無法繼續(xù)相隨，整個文旅項目就會出現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展難以為繼的問題。因此，應(yīng)該盡量延長文旅地產(chǎn)的開發(fā)期，使之與文旅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)流程盡量實現(xiàn)良性對接，同時加快文旅產(chǎn)業(yè)與市場的對接，力爭較快實現(xiàn)自我盈利能力，從而減輕對文旅地產(chǎn)的依賴。
在特色文旅小鎮(zhèn)、田園綜合體等新型文旅產(chǎn)業(yè)大平臺快速發(fā)展的機遇之下，文旅地產(chǎn)仍然具有廣闊的發(fā)展前景。希望所有介入此類項目投資開發(fā)的企業(yè)都能利用好文旅地產(chǎn)的天然優(yōu)勢，做好投資結(jié)構(gòu)平衡，實現(xiàn)綜合效益的穩(wěn)定增長。
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