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要買房的小心了!揭開二手房的真實價值!
hqu_summer
>《社會》
2009.04.14
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看看下面兩張表,你會感嘆最近北京樓市之火爆,更令人感嘆的是,你只能由衷的感嘆中國的經濟真的是不能用傳統(tǒng)經濟理論來解釋的。在存在如此多的未售出新建房的情況下,二手房交易卻爆發(fā)出如此的活力,真是令人贊嘆不已?! ?br>
最近房地產界和學術界仿佛也是火爆的不行,大量的理論、數據充斥其中。當所有的數據、理論加上傳統(tǒng)經濟學分析方式都說明北京的房價必然在未來至少兩、三年內呈現下跌的趨勢時(好吧,如果你非要問我是什么理論,我想最簡單的供求關系決定價格總是很好理解的吧,請問雖然你看到北京不少新樓盤銷售異?;鸨?,但是北京市的未售出新房數量依然居高不下,這如果不是說明供給過剩,那是說明什么呢?),北京的房價卻偏偏以異常堅挺的態(tài)勢將這些所謂理論擊的粉身碎骨,而那些異常瘋狂的排隊購買50年產權的新房的人們,也仿佛在向這個世界傳達著一個信號:北京的房市,從來不缺購買力。于是絕大多數人都陷入了矛盾……路邊的賣菜的阿姨跟我說她也知道北京的房價會跌,理由很簡單,她說,根據家鄉(xiāng)種菜的經驗,當某一種菜賣的特別好以至于全村人都去種這個菜然后依然賣的很好而且賣的人買的人都非常高興的時候,下一年這種菜的下場往往就是爛在地里或者被傾倒在溝里,但是她又跟我說,她剛剛把自己多年的積蓄拿出來為女兒在稍微靠近北京市城區(qū)的地方買的房付了首付。再看看網上,無論是任志強還是牛刀,都被一些人追捧,同時被另一些人罵得狗血噴頭,仿佛房價到底要漲要跌,北京的房價到底是不是偏高,早已不再是問題的核心,借這個話題發(fā)泄一番,罵罵人,發(fā)表一下自己的高見,這才是主要目的……
我在這里不涉及任何理論,不對房價的漲跌做任何判斷,因為我根本不知道如何用理論來對北京的房價作出判斷。我也不去評論最近的市場高漲是否真實,不去判斷到底存不存在開發(fā)商把房賣給股東制造熱銷假象,或者每天50元雇人去扮演搶購這樣的事。我要做的是只有一件:從我的親身經歷、中國的特殊國情和現在適用的政策法規(guī)的角度,來冷靜的分析一下二手房的價值。當然,你看過之后,依然可以在看二手房的時候就在包里放上兩萬塊錢,然后非常爽快的交給房東:“這個房我要了!!”然后再爽快的付給中介3%的中介費,住進這間比附近新房還要貴的二手房。但是,我唯一的希望是,做人,不能人云亦云,哪怕最終證明你是錯的,你也必須冷靜的分析這個事情,做出自己的判斷。我也不喜歡只分析問題不解決問題的文章,如果你能堅持看到最后,我會給出我的思考和對策。
衡量二手房價值參數之一:剩余的土地使用權年限
看到這個小標題,大多數人也許就要開始罵了:SB……X@#¥!%,誰會考慮到50年、70年之后的事情,到那個時候,肯定就拆遷了,然后我拿了拆遷補償,高高興興的就去買新房了。如果你真的這么想,說你天真也許有點過,但想說你頭腦簡單,還是很好舉證的。
首先,明確一個事實:就是大多數人根本就不會考慮這個問題。但是,大多數人不考慮你就不考慮了嗎?大多數人就一定是對的嗎?
其次,再明確一個事實:就是當中介帶你去看二手房的時候,無非兩種情況:其一,如果是商品房,那么他一定這樣告訴你:過戶之后會辦理新的房本,然后你的產權是70年;其二,如果是已購公房,那么他一定告訴你:已購公房從第一次繳納土地出讓金的時候開始計算70年產權,因此你買了這個房,繳納了很便宜的土地出讓金(北京是15.6元乘以建筑面積),你就有了70年產權。真的是這樣嗎?我們分別來看:
其一,商品房。毫無疑問,天經地義,雷打不動的事實就是,商品房的土地使用權年限是從開發(fā)商與土地管理部門簽訂協(xié)議,或通過拍賣取得土地使用權的那一天開始算,而不是房子蓋好那一天開始算,更不是從拿到房產證開始算,更不是從你買了二手房辦理新的房產證開始算。話說到這里,你有那個功夫去琢磨我說的對不對,還不如花上5分鐘去看看《城市房地產管理法》……
其二,現在北京二手房交易中成交量極大的已購公房。對此,法律法規(guī)依然清晰:
1、如已購公有住房和經濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的,即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限,其他房屋上市時,依上述辦法分別計算使用年限,最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結構、磚混結構房屋,其土地使用年限最高不超過70年;磚木結構房屋,其土地使用年限最高不超過50年。例如:某棟鋼混結構房屋1997年竣工,該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年,其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止),如該樓第二套房屋于2002年入市交易則:其土地使用年限=70年-(2000年-1997年)=65年(2067年止)
2、如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的,其土地使用年限仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年限減去已使用的年期計算。
其實這個道理根本不用這么復雜的解釋。你只需要想一想,如果法律真的規(guī)定:是辦了新的房產證就重新計算70年土地使用權,那后果……真是令人啼笑皆非……咱們想想吧,以一棟1992年建成的樓(已購公房)來計算,第一套房買賣發(fā)生在1994年,于是土地使用權到2064年,隨后,你在2000年買了一套,于是你的土地使用權到2070年;他在2004年買了一套,于是他的土地使用權到2074年;我在2009年買了一套,于是我的土地使用權到2079年。好了,時間來到了一個偉大的歷史時刻,2064年,這棟樓居然屹立不倒,甚至連危房都不是,成為新中國民用住宅建筑史的奇跡,國家一聲令下,土地使用權到期,重新規(guī)劃!你、我、他,全跳出來了,不對啊,我的土地使用權沒到期啊!!國家傻眼了,把當年制定這個法律的人拖出來鞭尸,這什么破法律,一棟樓里,不同的房屋土地使用權年限居然不一樣!!!好了,醒醒吧,你覺得國家會這樣嗎?最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。這一法條實在是精辟,厲害,厲害,佩服,佩服。
再次,還有一個事實要明確,這土地使用權關我嘛事兒?好吧,這個時候數據是可以說話的。
房屋一:新盤,15000元一平米,60平米,90萬,土地使用權期限2010年至2080年。
房屋二:二手房,15000元一平米,60平米,90萬,土地使用權始于1990年,你于2010年買到此房,于是你的土地使用權期限2010年至2060年。
假設:這兩套房屋質量過硬,且直到土地使用權到期未被拆除,使用狀況良好,年通貨膨脹率保守的假設為2%,2061年到2080年這20年你將房屋一用于出租(因為你早已搬進更大更好的房子了),2010年該房屋租金為每月3000元,那么2061年該房屋租金應為:3000*(1+2%)51=8236元每月,2080年該房屋租金為3000*(1+2%)70=11999元每月,將2061年至2080年的租金收益按4%的折現率(也就是平均利率,4%的假設符合實際情況)折現到你購房時的2010年,那么這是一個典型的投資收益折現的計算,學過財務管理的人應該很熟悉年金的計算方法。
經過計算,2061年至2080年總的租金收益折現到2010年的值是:223792.2元。
假如你是一個正常人,房屋一和房屋二,你選擇哪個?或者說,你認為房屋二應該值多少錢?簡單的計算一下,223792.2/60=3730。也就是說,在這個例子中,房屋二的合理價格應該是15000-3730=11270元一平米!!!
但是現實如何呢?北師大附近唯一的新盤:學院派,底價是14000多一平米,當然是最差的戶型,就算15000一平米吧。而北師大附近的二手房,大部分的建成年代幾乎就是1985年至1995年,最近的成交均價也高達15000一平米!!這合理嗎?你也許會說,這樣的計算沒有任何意義,因為現在的市場上根本不會考慮這個因素,賣房的人不會因為土地使用權已經過去了20年而降低價格!!但是你為什么不站在自己的利益上想一想呢?
其一,賣房的人當然不會考慮這個問題,他用新房的價格賣出去一套已經使用了20年的房子,就好比你把自己穿了20年的衣服以比當年購買時100倍的價格賣出一樣,你爽不爽?作為買房者,你有沒有想過,為什么最近北師大附近這樣的老房子要賣的這么多?如果你現在就有一套1985年60平米的房子,有人出90萬買,你收了錢馬上去隔壁的新小區(qū)買上一套60平米的新房,你爽不爽?在看房的過程中,中介也多次說,這個人要賣房是因為他要換大房子,所以著急賣,所以價格已經很便宜了云云……真的是便宜嗎?真的著急嗎?我看他是著急怕以后賣不上這個價錢了吧!!
其二,作為買方,難道不應該思考一下這個問題:恰恰是因為我們大多數人都不考慮這個問題,都不去考慮土地使用權的折舊問題,才導致了二手房價格的不正常!!你不提這個問題,賣方更不會提,中介更不會提!我們大家都不提,二手房價就永遠不正常!!我明白,我了解,這個問題不會因為我的這篇文章就解決,但是,現在國家沒有從這個方面規(guī)范市場,或者說,管理層還沒有意識到這個問題,但是,隨著時間的推移,越來越多的人意識到這個問題,越來越多的房子臨近土地使用權年限,這個問題遲早要被提上臺面!!現在要做的事,就是更多的人要意識到這個問題,這就足夠了。
看到這里,你就要問了,既然如此,那這些人為什么不去買那個新盤,要買已經用了20年的二手房呢?答案很簡單,新盤現在剩下的都是大面積,總價太高,買不起。所以大多數人都去買小面積的二手房,不要忘了,1985到1995年間的房以小兩居小三居為主,總價不高。你如果認為總價低就是單價高的合理條件,因此可以賣與新房一樣的單價,那我就無話可說了,請你在看二手房的時候就在包里放上兩萬塊錢,然后非常爽快的交給房東:“這個房我要了!!”然后再爽快的付給中介3%的中介費,住進這間已經使用了20年,然后單價比附近新房還要貴的二手房吧。
有人要說了,你的分析是有矛盾的呀:你說了,中國的住宅建筑要是能挺立70年,真的可以說是奇跡,那么我的房的壽命到了,就會拆遷補償,我就去買新房子;退一萬步說,我現在買了只剩45年產權的二手房,一直住了45年,然后國家要收回,在中國,老百姓聯(lián)合起來搞個群體性事件,就把政府嚇回去了,這土地使用權要真想嚴格執(zhí)行,很真難!你看,有償續(xù)期政府不也遮遮掩掩的,不敢正式提出來嗎?其實就是怕老百姓不滿意,鬧事。所以你說的這些問題真的不是問題。
真的是這樣嗎?別著急,下面我就回答這個問題。
衡量二手房價值參數之二:房屋本身的折舊和使用年限
這一部分我不用這么辛苦自己打字了,因為有別人已經把這個問題分析得很好了,我想只是看到的人不多吧。我以下大多數文字引用這位仁兄的文章,但是按照我的邏輯進行了改寫和編排,這算是注明轉載了吧。但是很遺憾,因為是比較早的時候從網上看到并粘貼下來,所以網址我忘記了,文章的名字應該叫做“中國的房子其實是一直貶值的”,有興趣的可以百度一下……
真的會出現那樣理想的結果嗎?拆遷補償?土地續(xù)期?問題的關鍵在于:住宅是有折舊的,中國的住宅建筑就更有折舊,這一點,恐怕也是好多買二手房的人根本不考慮的問題吧?你以為國家像你一樣天真,就那么如你的愿,給你拆遷補償?
在約1998年,武漢一個老建筑的業(yè)主收到遠在英國的一家建筑設計所的信:這所建筑是這家設計所設計的,設計使用壽命是80年,已到期,提醒業(yè)主注意居住安全。那么中國現在普遍建造的商品房設計使用壽命是多少?中國的建筑設計所能像這家設計所這么負責?中國是個容易產生劣制商品的國家,甚至有豆腐渣工程。就是合格的設計,在施工過程中也可能有偷工減料的事情,比如前不久有報道說浙江某地,建筑商用竹子代替鋼材造房子,這樣房屋就達不到設計使用年限。典型的是北京的體育博物館,作為博物館,設計壽命應當達到150年,可是使用不到10年,就嚴重開裂,嚴重危脅人身安全,已停止使用。這些有關建筑質量的鬧劇,在近幾年的北京,我們見得還少嗎?
2005年北京媒體報道說:統(tǒng)計數據顯示,我國房屋建筑壽命較短,北京尤其明顯,平均下來還不到30年,僅為設計壽命(50年到70年)的一半。半官方的建設部住宅產業(yè)化促進中心副主任童悅仲說:“我國城市住宅壽命低于50年的情況相當普遍”,“使用年限短已成為我國住宅的突出問題”。
由此可見,中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年,它的壽命多半在土地使用權期限到期之前就已經結束了,所以恐怕并不存在土地使用權期限到期后房子怎么辦的問題。
有興趣的人,可以在網上查一查,房屋的建筑設計壽命標準,以及實際的中國居民壽命。
所以一到70年,甚至50年以后,房子根本不存在了,或是成為危房了,這樣的房你敢住嗎?我就看過一個房,1991年建成的,一共16層,我上到7層,就明顯的感覺的房子在北京的大風中顫抖,樓道的表層也開始脫落,有一個角的鋼筋已經露出來了??赐攴?,我指著那個角問中介:這樓,這房,這個價,你買嗎?他無語。
如果因為是危房,爆破了,可以重新建房了。那么多業(yè)主能談得籠嗎?我(原作者)做律師時間不長,可有個發(fā)現,就是中國人不愿或沒有習慣通過妥協(xié)達成雙贏。往往雙方中,一方以對方必須答應一定的條件為基礎作為自己愿意談判的前提條件,而對方同樣如此。這樣不識時務的人太多了。業(yè)主有資格可以象開發(fā)商一樣建房嗎?看看現在的集資建房吧,有幾個成功的?一個沒有。有些明顯是法律不允許的。比如上海,要求建成的房子必須在網上統(tǒng)一公布,面向全社會統(tǒng)一發(fā)售,而不能內部認購。這個規(guī)定當初是為了規(guī)范房地產銷售,不料目前成了一把雙刃劍,限制了個人集資建房行為。
以北師大附近為例,這些樓距今都已經有15到25年的歷史了,你買過來,住了5年、10年,房子整體就需要大修了,大修的錢誰來出?大修不成,成危房了,怎么辦?你還期盼拆遷補償這樣的好事嗎?你還以為你們業(yè)主高聲一呼,政府就給你們爆破重建?他沒有這個義務啊!!于是你就扛著,看著你的鄰居一家一家的搬走,樓一天一天的空起來,這個時間和風險,你真的耗得起嗎?你真的以為群體性事件是那么容易搞成的嗎?
你要說了,我找開發(fā)商啊!!找建筑公司啊!!大家講道理的啊!!
好吧,如果買的房子在房屋建成二三十年后發(fā)現有質量問題,建筑商或開發(fā)商為節(jié)省成本,使用最差的材料,甚至是不合格材料,導致房子遠遠達不到設計使用壽命而無法繼續(xù)使用,買房人有什么辦法?可能一點辦法也沒有。因為中國的《民事訴訟法》規(guī)定了訴訟時效是兩年,從知道或應當知道自己權利受損之時起,但最長不超過20年。所以只要超過20年,哪怕房子倒掉了,從理論上講,人們恐怕也不能追究建筑商或開發(fā)商的責任。而開發(fā)商或建筑商,可能早就倒閉了,或是解散了。不要說民事責任了,就是有人殺了人,過了20年跳出來嘻皮笑臉地對受害者家屬說你們家失蹤的某某人是我殺的,也不能追窮他的責任,除非最高人民檢查院特批準。
你找誰說理?
北師大附近這些年代久遠的房為什么這么多要賣?真的就是單純的想賣嗎?真的就沒有點其他原因嗎?這其中的道理,你,應該明白了。
現在的房屋質量,好象只有合格或不合格。其實同樣是合格,還有質量優(yōu)良和質量一般的區(qū)別,可是人們在買房的時候,應該沒有人去調查,也無法調查房屋質量到底如何,而價格卻并不考慮房屋質量這一因素??墒秋@然不同質量的房子,使用期限是不一樣的。但是在買二手房的時候,在心甘情愿為了已經使用了20年的房子掏錢的時候,在你將房屋重新裝修覺得非常棒的時候,這背后的質量問題、不可逆轉的房屋折舊,誰考慮到了呢?整棟樓的水管、電路,這些問題是你自己能解決的嗎?
可能有人問,賣二手房的人,特別是一些炒房人,把已經嚴重折舊的房子,高價賣出,其實賺取的就是這塊土地升值的收益,房屋本身的價值經過多年折舊已經很低了,這不是騙人嗎?可是大家都在這樣做。但是出賣人的收益不是從天上掉下來的,而是買房人的損失。你的損失是什么呢?你花的90萬,其實絕大部分支付給了地價,絕少部分支付給了已經嚴重折舊的房屋。但是有一個問題你一定要清醒啊!!地不是你的啊!!不會有人因為你支付了高額的地價,就會在你的房屋成為危房后給你重建的啊!!賣你房的人會嗎?開發(fā)商會嗎?建筑公司會嗎?中介會嗎?國家會嗎?
所以,房屋的折舊怎么能不考慮呢?在會計的處理上,廠房還要折舊呢,而且還要加速折舊,當然這是會計處理方法的問題。住宅的折舊率應該在多少?咱還不用訂的太高,因為按照上面北京媒體報道的房屋使用平均年限30年計算,直線折舊法應該是,咱就做最好的打算,按70年,那么直線折舊法應該是。我們來計算一下。
假設,還是這個二手房,15000元一平米,60平米,90萬,土地使用權始于1990年,你于2010年買到此房,于是你的土地使用權期限2010年至2060年。直線折舊法,折舊率。我還要再公平一點,不能對房價總額進行折舊,只對房屋本身進行折舊,這就涉及一個地價和房價的比例問題。那么這里我就相信一回某“良心地產商”,他說:“我們這個房子啊,地價就占了售價的60%啊,這里面有拿地的成本,還有為了拿地的成本,所以我們這個房子的利潤率真的很低,只有15%啊……”好了,總的房價減去地價、減去利潤,還有25%是房子本身的建筑價值,那么:
90*25%=22.5萬。已經使用了20年,總計折舊*20=28%,折舊價值=22.5*28%=6.3萬。
63000/60=1050元
也就是說,單純從房屋折舊的角度講,這個二手房的價格還應該每平米降1050元。
有人要問了,你這些計算根本就不嚴密。沒錯,我在本文已開始就說了,我不想用任何理論來說明問題,我所做的假設,全部都是盡量不利于我想得到的結論的假設。也就是說,我把條件設定得都非??量?,年通貨膨脹率2%,折現率4%,折舊率,合理嗎?一點都不合理,任何有經濟常識的人都知道,我完全可以把這些數假設的更真實,得出更觸目驚心的結論,但是我不想,我就是要在最不利于我的假設下,依然得出觸目驚心的結論。我不要你相信我,我只是講一個事實,一個思考,所以我根本沒有什么“我想得到的結論”,雖然這是目前中國學術界搞研究必須明確的一個東西——“我必須先知道我想要什么結論,于是我才能做出這個結論”。
衡量二手房價值參數之三、四、五、六……:戶型、上班的距離、朝向、小區(qū)環(huán)境、……
這些問題,相比前兩個,還重要嗎?不重要嗎?重要嗎?大家討論一下嘛。
開個玩笑,這些因素還是重要的,但是真的沒有必要在這里談了,不是嗎?相比前兩個因素,你覺得還有必要談嗎?
在那遙遠的地方,有我的房子
這是北京,這是我在北京師范大學附近看完房子之后的思考。何止北京,上海、廣州、……全國山河哪里不存在這樣的問題,全國山河,哪里的已經使用了20年的二手房賣的不火爆?不火爆都難,因為有人賣啊!為什么要賣?還沒看明白就請再看一遍吧。
我的同齡人們,你們在將父母為你們辛苦積攢的幾十萬支付給賣方的時候,你們在銀行房貸單上簽字的時候,你們是不是總覺得心里有點不舒服,總覺得有點堵,覺得有點冤,有點什么地方不對勁?
但是沒辦法啊,你說,想離單位近,沒有合適的新樓盤,所以勉強了吧,將就了吧。
這是一個苦澀的時代,我們是這個時代的支柱。一只兔子看到一只烏鴉每天就停在一棵高高的樹上,什么也不做,它就問烏鴉:“烏鴉啊烏鴉,你為什么這么悠閑,我能像你一樣每天什么都不做嗎?”烏鴉說:“當然可以啦,這有什么問題。”于是兔子就蹲在樹下,悠閑著,享受著。這天來了一只狐貍,以迅雷不及掩耳盜鈴之勢將兔子叼走了,然而烏鴉依舊悠閑……生活注定了我們不可能每個人都成為高處的悠閑的烏鴉,但是我們至少可以不做那只兔子。我們需要住房,生活注定了我們不可能每個人都有很好的住房,但是我們至少可以不為住房損失太多。
很遺憾,大多數人依然不會意識到這個問題,或者這根本就不是問題,是我杞人憂天。其實,一個問題究竟是不是問題,就在于有沒有更好的解決辦法,這一點是大多數中國學者沒意識到的。因為種種原因要買二手房,但又不想做冤大頭,怎么辦?這個問題的更好的解決辦法,我想應該有兩個吧……
其一,購買建成五年以內的二手房。好吧,大多數人要吐血了吧,這就是你的方法?但是這的確是一個方法,它完美的規(guī)避了本文重點闡述的兩個問題,而且,五年的時間足夠你對這個房屋、環(huán)境做出比較準確的判斷。
其二,租房。請盡情的吐血吧。我要住在單位附近,我要在離我和我媳婦兒都近的地方買房結婚,我要買房,你看清楚了,我要買房,你居然告訴我租房?好吧,租房其實是一種觀念,一種策略,甚至是,一種生存的手段,別小看這兩個字。你手上有40萬,你可以去首付加按揭買上一套總價90萬、離你單位非常近、生活非常方便、靠近城中心的已經使用了20年的二手房,這真的是你唯一的選擇嗎?北京、上海、廣州、全國各地,總有那么幾個距離城中心較遠的地段,需要大量的小戶型,里面住著大量的學生、白領、……他們每天從這個交通便利的小戶型出發(fā),前往那些集中的學校、商圈、寫字樓、高科技園區(qū)學習或上班,然后傍晚又回到這里,每個月付出不低的租金。他們愿意付出這樣的租金,總有他們的理由。你的40萬,完全可以在這些地段全款買上一套新建的小戶型,每個月收取2000多元的租金,然后在你的單位附近,租上另一套年代久遠的小房子,過著走路上班5分鐘的生活,永遠不必擔心這棟老房子以后會怎么樣,拆了也好、健在也好、危房也好,都與你無關,你的房子在那離城中心好遠的地方,有70年的產權,而且租金還在節(jié)節(jié)攀升,你可以安穩(wěn)的收著租金,支付租金,舒服的住在單位附近,不斷的尋找更適合自己的房子,隨著自己資金的積累,進行小房換大房、二套三套房的計劃,更不必擔心自己會換工作,因為換個地方租房就行了。你說不行啊,我要買房結婚啊,不能在租的房里結婚啊!!我說你頭腦靈活一點行不?你有自己的房啊!!你在你自己的房里娶了漂亮的媳婦,在新房里度過愉快的一年,然后突然將你的新娘帶到另一處利她單位很近、環(huán)境很好、裝修豪華的房子,對她說:“老婆,這是咱們新的住處,你上班只用5分鐘!我你就不用擔心了,開車、坐公交、地鐵都可以。讓你上班不用奔波,是我的心愿啊!!我愛你。”你在享受她的贊美和愛的時候,卻無需付出任何額外的代價,因為你自己的房的租金,完全能夠負擔這套房的房租……
其實我是一個很落伍的人,這樣的生活方式,“有房租房住”的人群,很早就大有人在了。只要你仔細觀察一下,你的身邊肯定有。這里的觀念轉變,其實并沒有太大的障礙……
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