年關(guān)之前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道正在發(fā)生巨變。
自2016年10月房地產(chǎn)密集調(diào)控政策后，房企在國(guó)內(nèi)通過(guò)發(fā)行債券、銀行貸款獲取融資的難度驟然加大。
過(guò)去兩年因?yàn)閲?guó)內(nèi)融資渠道洞開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)曾紛紛在國(guó)內(nèi)發(fā)行人民幣債券，償還海外美元借款。在國(guó)內(nèi)融資渠道因調(diào)控政策收緊之后，諸多房企再次將目光轉(zhuǎn)向海外，密集發(fā)行美元債券，借新還舊，以外債來(lái)彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)融資的缺口。
年關(guān)之前舉借外債：央企民企“組團(tuán)”出動(dòng)
最近一個(gè)多月，諸多房地產(chǎn)企業(yè)正密集的發(fā)行各種美元債券，節(jié)奏之快，目不暇接。
1月17日，中國(guó)金茂宣布完成了5億美元的次級(jí)擔(dān)保永久資本證券發(fā)行，年利率5.75%，每半年付息一次。
中國(guó)金茂是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平臺(tái)企業(yè)。主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商用及住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及管理以及酒店經(jīng)營(yíng)。本次發(fā)行所得款項(xiàng)將部分用作尚未償還債項(xiàng)的再融資。
1月16日，時(shí)代地產(chǎn)簽約發(fā)行3.75億美元的優(yōu)先票據(jù)。年利率6.25%，用途是現(xiàn)有債務(wù)再融資。
1月13日，富力地產(chǎn)宣布將再發(fā)行4.6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率5.75%；此前富力已經(jīng)發(fā)行了2.65億美元優(yōu)先票據(jù)。
1月13日，爪哇控股宣布發(fā)行2億美元的票據(jù)，年率為4.5%。爪哇控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)為酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)及資產(chǎn)管理。
1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申請(qǐng)發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率6%。
1月4日，中國(guó)奧園宣布發(fā)行2.5億美元票據(jù)，所得款項(xiàng)部分用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，年利率6.35%。
……
在此之前的2016年12月底，萬(wàn)科、龍光地產(chǎn)、旭輝控股等也發(fā)行了超過(guò)15億美元的債券。
粗略統(tǒng)計(jì)，春節(jié)前的一個(gè)多月內(nèi)，僅僅在香港上市的十多家房企就通過(guò)海外市場(chǎng)融資超過(guò)35億美元。而在去年11月份，在港上市房企宣布的美元債券融資只有5億美元。
調(diào)控政策變臉：房企國(guó)內(nèi)融資渠道關(guān)閘
房企急需加快海外美元債發(fā)行，與國(guó)內(nèi)人民幣融資渠道驟然收緊有關(guān)。
2016年10月底，上交所、深交所分別發(fā)布了監(jiān)管函，大幅加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的監(jiān)管要求。
銀行系統(tǒng)也收緊了對(duì)房企信貸的閥門(mén)，尤其是嚴(yán)查房企違規(guī)融資支付土地拍賣(mài)款。去年12月份，上海銀監(jiān)局對(duì)江蘇銀行上海分行開(kāi)出了總額接近478萬(wàn)的罰單，原因是該銀行此前曾違規(guī)為兩家公司提供融資用于支付土地出讓金和拍地保證金。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)：2016年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)私募債、公司債、票據(jù)等方式融資高達(dá)11376.7億元。但第四季度債券融資總額僅為1100億元，環(huán)比大跌68.4%。
去年12月份，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)債融資額僅為126.7億元，已經(jīng)遠(yuǎn)低于美元債的融資額。
除了對(duì)房企發(fā)債的監(jiān)管收緊外，近期人民幣發(fā)債成本的快速上升也促使房企轉(zhuǎn)發(fā)美元債券。
據(jù)中國(guó)債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年底，中債企業(yè)債到期收益率（1個(gè)月）一度飆漲到5%以上，當(dāng)前雖然回落，但仍遠(yuǎn)高于去年上半年的平均水平。下圖為面包財(cái)經(jīng)根據(jù)中國(guó)債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)繪制的企業(yè)債到期收益率：
年末錢(qián)荒之下，即便在國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)能夠成功發(fā)債的房企，利率成本也較上半年明顯攀升。
內(nèi)外債輪回：金融管控下的房企內(nèi)外債騰挪術(shù)
跟隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“開(kāi)閘”和“關(guān)閘”的節(jié)奏，過(guò)去幾年房企的內(nèi)外債構(gòu)成經(jīng)歷了一個(gè)大輪回：國(guó)內(nèi)渠道收緊——借外債補(bǔ)缺口——國(guó)內(nèi)開(kāi)閘——借內(nèi)債還外債——國(guó)內(nèi)收緊——繼續(xù)借外債。
當(dāng)然，這里還夾雜著國(guó)內(nèi)外融資成本變化和人民幣兌美元貶值的因素。
2014年之前，房企在債券市場(chǎng)的融資額受到較大限制，而信托、資管等渠道的融資利率居高不下；更為重要的是當(dāng)時(shí)人民幣兌美元處于升值通道，這使得房企海外債務(wù)井噴。一度成為中國(guó)企業(yè)舉借外債的主力軍，甚至在美元債券市場(chǎng)形成獨(dú)特的中國(guó)房企板塊。
但在2015年債券市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)房企放開(kāi)后，在人民幣兌美元處于貶值預(yù)期之下，眾多房企紛紛轉(zhuǎn)道國(guó)內(nèi)發(fā)債，大舉贖回未到期美元債券。贖回美元債券，意味著大量的換匯需求，2015年之后外匯儲(chǔ)備急劇外流，其中房企集中償還外債“功不可沒(méi)”。典型的案例是，SOHO中國(guó)在2015年底到2016年，就贖回了超過(guò)8億美元的美元債。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年房地產(chǎn)公司全年發(fā)債金額超過(guò)9000億元，是2014年的數(shù)十倍；2016年發(fā)行的人民幣債券更是超過(guò)1萬(wàn)億。
調(diào)控閘門(mén)再度收緊之后，諸多房企不得不重新回到了發(fā)行美元債的老路。但美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期仍在，人民幣貶值壓力猶存；房企在面臨調(diào)控的不確定同時(shí)，也要應(yīng)對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)。
潮起潮落，開(kāi)閘關(guān)閘。房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的有形之手異常強(qiáng)大，無(wú)論使用何種金融工具，這從來(lái)都不是一個(gè)單純的市場(chǎng)選擇。
諸多房企面臨這樣一個(gè)尷尬局面：地王已經(jīng)拍下，錢(qián)卻突然借不到了。擼起袖子，哪怕是硬著頭皮，也要加油干。
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本文作者：面包財(cái)經(jīng)（ID：mbcaijing）
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