4月，重裝而生的愛馬仕，率性打破疫情之沉寂，店門大開。熙攘趕來的人群，炒熱了廣州太古匯。首日銷售額破270萬美元（約1900萬元，消息來源：《女裝日報》），讓掙扎在生死邊緣的多數(shù)商家看紅了眼。由春入夏，商業(yè)復(fù)蘇鼓點喧鬧，小龍蝦配啤酒的季節(jié)來了，文和友出現(xiàn)了。7月12日，試業(yè)24天后，廣州超級文和友在贊彈之間全面揭幕。門店落地處，是與廣州太古匯一街相望的兄弟物業(yè)——匯坊。開業(yè)當(dāng)日，截至21點，這個廣州太古匯和匯坊里占地面積最大的租戶，取號排位數(shù)已達(dá)2502臺，羊城吃貨蜂擁而至。愛馬仕與文和友齊飛，“抱得美人歸”的太古地產(chǎn)，在疫情陰霾下給了商業(yè)地產(chǎn)人上了堂華麗麗的逆勢賺錢大課。而在此次賺足眼球前，自2011年至2019年，廣州太古匯銷售額已實現(xiàn)連續(xù)32個季度正增長?！拔觳黄啤蹦甏騺矸€(wěn)健的太古，遇上務(wù)實至極的廣州，內(nèi)含的爆發(fā)力何來？數(shù)據(jù)來源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條
備注：自2013年一季度起太古地產(chǎn)公司公告才開始披露廣州太古匯運營數(shù)據(jù)，2011-2013年并沒有披露此數(shù)據(jù)，若以此來算，廣州太古匯購物商場銷售額連續(xù)增長28個季度。
太古的商業(yè)故事，起點是香港“港島東”的太古城中心。而真正打響名氣，則靠1988年面世的金鐘太古廣場，因磅礴氣勢而成地標(biāo)。多年摸爬滾打，太古深諳“地段、地段，還是地段”之于商業(yè)盒子的重要性。于是乎，邁出闖入內(nèi)陸的步子時，其慎之又慎。據(jù)公開報道，廣州并不是太古當(dāng)初首選之地?！罢撏顿Y環(huán)境和增長前景，他們（太古）都認(rèn)為上海是最適合的，最具國際性；第二是深圳，離香港近；第三個才是廣州?！?/span>2001年，太古正式宣告進(jìn)軍廣州，與天河城、正佳廣場毗鄰而居，取名“廣州太古匯”。圖片來源/廣州太古匯服務(wù)號
但自簽下意向書到開業(yè)，廣州太古匯接連遭遇合作方廣州日報報業(yè)集團(tuán)的人事變動和SARS事件，項目推進(jìn)緩慢。直至2004年，其通過新加坡淡馬錫基金將廣州項目總投資增至46億元，并增持股權(quán)到97%，才得以辦完用地手續(xù)宣布動工，而前期的設(shè)計也全部推翻重做。“我們考慮一個項目的時候，要看50年……”彼時，太古地產(chǎn)董事局主席史樂山調(diào)侃稱，太古每做一個項目，就需充分考慮為日后保留足夠的可調(diào)整空間。廣州太古匯南側(cè)直面天河路主干道，透明玻璃盒子與外部街道平行。透過玻璃幕墻，可一眼望穿商場的內(nèi)部布置，催化和加速著消費行為的發(fā)生。一方面，內(nèi)部空間關(guān)系聚攏著更多的外部目光；另一方面，通透設(shè)計也將空間網(wǎng)絡(luò)向外部延伸，在心理感受層面上擴(kuò)大了項目的空間使用范圍。玻璃幕墻四角，安置著三個塔樓及一個文化中心，中間則退讓出大片面積建商業(yè)廣場。區(qū)別于多數(shù)購物中心，廣州太古匯巧妙的將地下兩側(cè)商業(yè)空間“下沉”，看似兩層，實則是四層半。如此設(shè)計，在一定程度上消除了消費者不愿抵達(dá)高樓層的習(xí)慣及心理，避免了以往商場三層以上人煙稀少的尷尬。據(jù)Ethan對廣州太古匯實地調(diào)研報告，項目主動線長度約250米，是消費步行的舒適距離；同時動線向下彎曲，創(chuàng)造了弧形的商業(yè)空間體驗，增添逛街的趣味感，且變相拉長了動線長度，更多鋪面櫥窗得以凸顯。從平面動線上看，廣州太古匯采用十字形，將人行主入口和車行入口放置于南北向的短軸上，而在長軸兩側(cè)各設(shè)一個入口，最核心的大牌落位于短軸線上，其他商鋪則落位在長線上。垂直動線上，項目大量使用扶梯，僅設(shè)置了一部升降電梯，增加了顧客在購物中心內(nèi)的洄游，創(chuàng)造更多購買機(jī)會。站在L2層俯瞰，會發(fā)現(xiàn)廣州太古匯十字型中庭向下延伸至M層（負(fù)二層），并向東西兩側(cè)延伸、貫穿整個購物中心。中庭上方以錯落的橢圓形“天井”點綴，扶梯交錯，自然光直落各樓層，地下兩層壓抑感驟減。而中庭層高、道寬這些精確到厘米的細(xì)節(jié)上，廣州太古匯同樣費了些心思。3.9米的凈高，無柱、通透空間設(shè)計，增強(qiáng)項目流暢、導(dǎo)向性。12米的走道（包含中間的鏤空區(qū)域），遠(yuǎn)高于規(guī)范所要求的下限，提升地下層空間同時，強(qiáng)化消費者地下逗留意愿，也間接抬升了商鋪價值、租金水平。*注：以上廣州太古匯項目建筑數(shù)據(jù)來源于Ethan對廣州太古匯實地調(diào)研報告。地下二層與廣州地鐵三號線石牌橋站的兩個出口非線性連接，城市人流從地鐵軌道層或地面進(jìn)入站廳層時，可迅速進(jìn)入商場內(nèi)，導(dǎo)向清晰。此外，在其西北角還預(yù)留了與地鐵 1號線體育中心站的連接空間。此種連接模式在商業(yè)人流與地鐵站人流之間形成緩沖空間，能有效避免擁堵場面。值得一提的是，出于商業(yè)考慮，為保證足夠商鋪層高，廣州太古匯不惜增加造價以提高埋深，且減少地下機(jī)動車的停車位（地下機(jī)動車停車位約700個左右）。?
?從車流動線上看，項目南側(cè)廣場不設(shè)置落客點，將主要車流至北面，北側(cè)商鋪價值斗升，雖不在主干道，但展示性絲毫不弱于南側(cè)商鋪。同時，獨立的貨運動線確保貨車不會對客車產(chǎn)生干擾，地下四層的層高能容納貨車進(jìn)入，無需占用首層面積裝卸貨物、搬運垃圾，將易顯雜亂之處都收于內(nèi)部，最大程度保留了項目的完整性。??
站在華燈熠熠天河路，遠(yuǎn)觀廣州太古匯，會發(fā)現(xiàn)外部連接四通八達(dá)的它，早已不是獨立個體，公眾自然選擇之下，可通過商場到達(dá)附近各個街道，多方涌入的人流加持著，場子自然越養(yǎng)越旺。完美的選址?位置、恰到好處的巧設(shè)計，廣州太古匯好似個贏在起跑線的小孩。但商場自開門納客那刻起，就開始了一場不會結(jié)束的運營修行。業(yè)態(tài)及品牌的組合布局是個動態(tài)過程，有限空間效用最大化是根本原則，而具體的排列組合則須結(jié)合人流動線設(shè)計、店鋪分割的最優(yōu)化等進(jìn)行考慮。一般來說，開業(yè)不久、尚在“養(yǎng)”階段的購物中心偏愛引流的業(yè)態(tài)、品牌，項目逐漸成熟穩(wěn)定后則向盈利能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)、品牌靠攏。開業(yè)的第九個年頭，廣州太古匯早已邁入穩(wěn)定運營期，擁有足夠自主選擇品牌的話語權(quán)。LV、Chanel、Dior、Hermes四大“鎮(zhèn)店之寶”繞橢圓形中庭兩側(cè)依次而開；二樓輔以I.T、maje、菲拉格慕等，輕奢之氣勢襲人。圖片來源/LADYMAX
這些“鎮(zhèn)店”的高承租力品牌，是太古匯追熱點、炒話題的底氣之所在。但選擇網(wǎng)紅之品牌時，首店依舊是其不變的宗旨之一。在廣州太古匯MU層（負(fù)一層），近幾年品牌調(diào)改中愈發(fā)契合當(dāng)下消費、話題熱點，現(xiàn)以美妝護(hù)理、國際二線品牌、潮牌為主。具體看，除餐飲業(yè)態(tài)外，美妝護(hù)理類品牌數(shù)量在該層占比超三分之一。其中，帕爾瑪之水、la prairie、修麗可等均為廣州首店。乘著美妝大風(fēng)潮，其新增的美妝品牌正不斷覆蓋更多消費人群。購物中心作為平臺，其與租戶（品牌）間存在彼此利益的一致和資源的互補(bǔ)，雙方是個協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，正向的新成員（新業(yè)態(tài)、新品牌）加入會為整個協(xié)同網(wǎng)絡(luò)帶來新增長契機(jī)，豐富項目的賣點。資料來源/《商業(yè)地產(chǎn)中地產(chǎn)與零售企業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)研究》
業(yè)態(tài)合理配置、調(diào)改之下，廣州太古匯品牌門店“引流大法”亦技藝嫻熟。M層（負(fù)二層）北側(cè)動線末端，布置了Ole‘精品超市，東側(cè)則是順電，兩大主力店客群明確，引流明顯。餐飲門店布局，則顛覆了集中布置的模式。網(wǎng)紅輕餐Lady M、Wagas開在MU層（負(fù)一層）兩端，最大程度吸引公共交通接駁處的客流，而awfully chocolate等咖啡輕食類餐飲亦多圍繞負(fù)一、負(fù)二層兩端布局。接入外來客流外，留住滿足商場附近辦公人群，是廣州太古匯高人氣的另一秘訣。商場MU層（負(fù)一層）的大食代廣場，搭配翡翠拉面小籠包、元氣壽司、滿記甜品、美奈小館、星巴克等餐飲，多為商務(wù)白領(lǐng)心頭愛。而在負(fù)一層與一棟寫字樓連接處，以輔以莆田、蔥間、亁杯亞洲風(fēng)味餐飲品牌，負(fù)二樓與地鐵接駁處則以面積較大的中式餐飲店鋪為主，如金牌陶陶居、翠園、江南廚子。這些品牌可同時滿足商務(wù)、家庭聚餐需求。至于三樓，屋面花園處，擁有露天座位的餐廳則是以西餐、輕餐及異域餐飲為主。ELEPHANT GROUNDS 圖片來源/廣州太古匯訂閱號以上，不難看出，不同于上海港匯恒隆廣場、北京SKP之濃濃的重奢style，廣州太古匯有著獨屬的小資、精致。它并非高不可攀，也絕不平庸。被排隊瘋搶、“閃著金光”的愛馬仕，與街頭市井、煙火味濃濃的超級文和友并肩齊飛，有著一種混搭的迷離之美。但顯然，并不是每個開發(fā)商都能復(fù)制個廣州太古匯。首先，太古的“慢節(jié)奏”，多數(shù)人學(xué)不會，也不敢學(xué)。“我們從來都不是以數(shù)量取勝。市場上有許多的開發(fā)模式，其中一種模式比較強(qiáng)調(diào)數(shù)量，希望以最快的速度復(fù)制到盡可能多的地方，這種模式對一些開發(fā)商來說是好的，但對于太古地產(chǎn)來說則行不通。”白德利曾如是說。另一方面，太古對商場定位的準(zhǔn)確拿捏，對品牌的組合、布局的嚴(yán)密梳理排布，同樣是門需要技藝沉淀的技術(shù)活。圖片來源/廣州太古匯服務(wù)號
“我想這是一個馬拉松，而不是一個短跑的競賽，既然是一項長跑，肯定視角要看得更長遠(yuǎn)一點?！?/span>當(dāng)然，在廣州這個對奢侈品有些“云淡風(fēng)輕”的城市辟道而行，且干著疫情陰霾下“最好的生意”——賣奢侈品，于多數(shù)購物中心玩家同樣可遇不可求。天時地利人和多重疊加，才有今日之廣州太古匯。站在九年站臺，往回望，這個天河路上的常勝將軍會否想起當(dāng)初對廣州的糾結(jié)？重新思考著：是它捧紅的廣州？還是廣州捧紅了它？但不管答案如何，這并不會妨礙它繼續(xù)笑傲天河路，笑傲廣州，以及偶爾躥紅中國。?參考資料：
【1】 羊衛(wèi)輝.商業(yè)地產(chǎn)中地產(chǎn)與零售企業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)研究
【2】 Ethan的商業(yè)建筑調(diào)研-廣州太古匯
【3】 伍澤禮.廣州大型商業(yè)綜合體與地鐵的連接空間的設(shè)計研究
【4】 雷秋雯.廣州太古匯裙樓商業(yè)分析
【5】 桂梓期.廣州地區(qū)商業(yè)綜合體中介空間研究
疫情升級，世界零售圈都在尋找新出口。而此刻，中國商業(yè)玩家們已走在了復(fù)蘇路上，暖春商潮正在涌動。關(guān)注參與在廣州舉行，由贏商網(wǎng)主辦的第15屆商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，可與行業(yè)大咖共謀中國商業(yè)破局之策。
美國無印良品、202歲“總統(tǒng)御用衣”都破產(chǎn)了|周一全球觀察原創(chuàng)報道，轉(zhuǎn)載授權(quán)，找頭條君(微信號：fuqingrong0825，添加請備注“轉(zhuǎn)載”)
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
