城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋能取得所有權(quán)和宅基地使用權(quán)嗎——農(nóng)村宅基地不可不知的29問
案號：
基本案情：
2012年1月10日，被告與原告(城鎮(zhèn)居民)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，被告將位于某村的房屋出售給原告。合同約定了房屋成交價格、支付方式等，并特別約定了鑒于該房屬農(nóng)用住宅，原告身份受限不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告向被告支付全部價款后一切權(quán)利歸屬原告；如該房遇拆遷或征收，被告必須接受原告委托全權(quán)負(fù)責(zé)為原告辦理拆遷或征收補(bǔ)償（含安置）的相關(guān)事宜等。簽訂合同后，原告向被告給付了房款，被告也將房屋產(chǎn)權(quán)證及房屋交付給了原告保管及使用。后案涉房屋被征收，雙方因征收補(bǔ)償利益分配無法達(dá)成協(xié)議，以至成訴。法院裁判觀點：
一審和二審法院認(rèn)為原告和被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》有效。再審法院認(rèn)為，農(nóng)村房屋修建于農(nóng)民的宅基地，其房屋買賣必定受到法律的嚴(yán)格控制。依照相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買賣或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶口的人員才能取得宅基地。農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。本案中，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，涉案房屋屬于農(nóng)村房屋，原告是城鎮(zhèn)人口，雙方簽訂房屋買賣合同時，原告并未取得涉案房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。故雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無效。案號：
裁判觀點：
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋系本村經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定身份，無償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后建造的房屋，具有社會福利性質(zhì)，目的是保證本村村民基本的居住；該房屋附著在宅基地上，與宅基地具有不可分割性。在“房地一體”的格局下，買賣農(nóng)村房屋必然涉及農(nóng)村宅基地使用。依據(jù)我國相關(guān)法律、法規(guī)以及相應(yīng)司法解釋之規(guī)定，非同一經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。例外情形主要包括：（一）買賣合同雙方在簽訂合同后均系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的；（二）訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的；（三）對于1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的。就本案而言，從庭審查明的事實來看，原告作為涉訴房屋的出賣方系村民；買受方被告非農(nóng)業(yè)戶口，且非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。其購買農(nóng)村房屋違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬無效。雖然被告支付了房款，但并不因此獲得涉訴房屋的所有權(quán)。宅基地使用權(quán)，關(guān)涉廣大農(nóng)民群眾的切身利益。有條件地允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是符合我國宅基地使用權(quán)現(xiàn)狀的，而且也不為法律所禁止。根據(jù)《民法典》第266條的規(guī)定，農(nóng)村村民對其合法建造的房屋享有所有權(quán)，原則上是可以將自建房屋買賣或者出租的。但隨著宅基地問題的日益突出，宅基地流轉(zhuǎn)受到了限制?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。對于城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村房屋和宅基地問題，我國已有明確規(guī)定。在非試點地區(qū)，只允許將房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》
2019年9月11日，在中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
《關(guān)于加快宅基地確權(quán)登記的通知》
2020年5月14日，自然資源部公布《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，明確指出，城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
2020年9月，新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點在全國104個縣（市、區(qū)）和3個地級市啟動。為此，針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)引發(fā)的糾紛案件，要密切關(guān)注國家相關(guān)改革政策，根據(jù)全國人民代表大會常務(wù)委員會會議的有關(guān)決定，區(qū)分宅基地改革試點地區(qū)與非試點地區(qū)，依法妥善處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛。從實踐的情況看，最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議》第19條規(guī)定：“在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效?！?/span>綜上，在非試點地區(qū)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的合同，因損害法律、行政法規(guī)以及國家政策所維護(hù)的社會公共利益，屬于《民法典》規(guī)定的合同無效情形，應(yīng)認(rèn)定無效。在無例外情形下，作為城鎮(zhèn)居民的買受人不能因此取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。
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