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文/李皓  天同律師事務(wù)所合伙人；郭遙遠(yuǎn)、陳櫻娥、晉檸、李逸夢、韋元進(jìn)、柴晨朝  天同律師事務(wù)所北京辦公室

本文共計6,563字，建議閱讀時間13分鐘

引言

我們通過“威科先行”數(shù)據(jù)庫的高級檢索功能，檢索了自2020年1月1日至2021年6月30日、在“裁判理由及依據(jù)”部分包含“租賃”“排除強(qiáng)制執(zhí)行”關(guān)鍵詞、法院層級為最高法院、高院及北京、上海兩地中院的案例，合計239例。在梳理此期間涉租賃執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則的基礎(chǔ)上，我們又就司法實(shí)踐中有爭議的問題進(jìn)行了針對性的案例檢索，且未再限定時間范圍。

為便于閱讀，我們將涉租賃執(zhí)行案件的處理思路簡要總結(jié)如下，并于下文詳細(xì)展開。

一、租賃與抵押/查封沖突時的基本處置規(guī)則：租賃能否存續(xù)取決于租賃設(shè)立的先后

在討論承租人提起的執(zhí)行異議之訴前，有必要明確抵押、查封與租賃沖突時的基本處置規(guī)則。三者沖突時租賃能否存續(xù)，主要取決于租賃是否在先設(shè)立。

1、租賃設(shè)立在前

《民法典》725條規(guī)定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，此系對《合同法》第229條“買賣不破租賃”規(guī)則的延續(xù)。同時，《民法典》第405條進(jìn)一步明確了抵押物上存在租賃時的處理規(guī)則，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。[1]

相應(yīng)的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》”）第31條第一款對執(zhí)行程序中承租人的異議作了規(guī)定，“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”

根據(jù)上述規(guī)定，如租賃設(shè)立在抵押及查封之前，標(biāo)的物變現(xiàn)時租賃關(guān)系仍存于其上，此在司法實(shí)踐中并無爭議。

2、租賃設(shè)立在抵押之后、查封之前

（1）司法實(shí)踐中，對于抵押后設(shè)立的租賃，法院往往直接予以去除

如租賃設(shè)立在抵押之后、查封之前，執(zhí)行法院多依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號，下稱“《擔(dān)保法解釋》”）第66條第一款“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”、《物權(quán)法》第190條第二款“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”等規(guī)定，直接認(rèn)定在后設(shè)立的租賃不得對抗抵押，決定不帶租賃拍賣。[2]

部分案例中，承租人于執(zhí)行異議之訴中援引《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號，下稱“《拍賣變賣規(guī)定》”）第31條第二款“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”的規(guī)定，主張只有在租賃對實(shí)現(xiàn)抵押有影響時才需要去除租賃，如房產(chǎn)價值足以同時實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)和租賃權(quán)時則應(yīng)當(dāng)帶租賃拍賣，但法院對此并未作出明確回應(yīng)。[3]多數(shù)情況下，承租人甚至不會依據(jù)《拍賣變賣規(guī)定》提出有針對性的抗辯。

（2）我們認(rèn)為，后設(shè)立的租賃如不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可繼續(xù)存在

對于抵押后設(shè)立的租賃是否必須去除，法律及司法解釋的規(guī)定存在模糊乃至沖突之處，實(shí)務(wù)中爭議頗大。在《民法典》之前，關(guān)于租賃與抵押沖突問題效力位階最高的規(guī)定是《物權(quán)法》第190條，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”對于該條中的“不得對抗”，實(shí)務(wù)中存在兩種理解。第一種理解認(rèn)為，該條是對早期《擔(dān)保法解釋》第66條的延續(xù)，二者應(yīng)作相同解讀，即：抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押物上設(shè)立的在后租賃關(guān)系即失去效力，抵押物受讓人不受租賃關(guān)系約束。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《擔(dān)保法解釋》已被《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款修正，而結(jié)合后者，此處的“不得對抗”應(yīng)理解為“該租賃關(guān)系不得對登記抵押權(quán)造成不利影響”，如負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的抵押財產(chǎn)的變價額足以清償債權(quán)，則租賃關(guān)系仍可繼續(xù)存在。

相較而言，我們認(rèn)為上述第二種理解更為妥當(dāng)。

第一，從條文沿革來看，雖然2000年的《擔(dān)保法解釋》認(rèn)為在后設(shè)立的租賃一律不得約束抵押權(quán)人，但2005年發(fā)布的《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款已經(jīng)明確，拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)原則上可繼續(xù)存在，只有租賃對實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)有影響時，才需去除租賃拍賣。最高法院對此解讀為，《拍賣變賣規(guī)定》在平衡各方利益的基礎(chǔ)上，事實(shí)上修改了《擔(dān)保法解釋》中抵押對受讓人絕對無效的思路。[4]考慮到2007年的《物權(quán)法》第190條第二款的用語為在后設(shè)立的租賃“不得對抗”抵押權(quán)，并未采取早期《擔(dān)保法解釋》中租賃“不具有約束力”之類的用語，與較后頒布的《拍賣變賣規(guī)定》作一致解讀更為合適。

雖然《民法典》第405條僅保留了《物權(quán)法》第190條的第一款，刪去了第二款，但法典起草者指出，此修改并非是因?yàn)槠湔J(rèn)為設(shè)立在后的租賃必須去除，而是因?yàn)椤段餀?quán)法》第190條第二款規(guī)定“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”，對已登記的抵押權(quán)本就是應(yīng)有之義，但對于未登記的動產(chǎn)抵押權(quán)人與知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的承租人可能會帶來法律適用上的困惑。故《民法典》刪去了該款，對于抵押設(shè)立后財產(chǎn)被出租的，已登記的抵押可以對抗租賃，未登記的按照不得對抗善意第三人的規(guī)則處理。[5]

第二，抵押權(quán)人追求的本就是抵押價值的實(shí)現(xiàn)，如果帶租賃的不動產(chǎn)能夠覆蓋債權(quán)，那么允許租賃繼續(xù)存在完全不影響抵押之目的，對各方不僅無不利影響，還能同時保護(hù)承租人的利益。從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，此種處理方式可使物的利用達(dá)到最大化，也符合物權(quán)法的立法初衷。我國臺灣、日本等均以類似方法協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與承租人的利益，認(rèn)為在后的租賃并非必須被去除。[6]

第三，此種解釋也并不違反權(quán)利的順位規(guī)則。雖然先順位的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，但并非必須通過消滅后順位的權(quán)利達(dá)到此效果，只要在后順位權(quán)利妨礙在先權(quán)利的實(shí)現(xiàn)時，排除后順位權(quán)利即可。[7]

（3）租賃是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

所謂租賃對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，應(yīng)指因租賃關(guān)系的存在，抵押財產(chǎn)無人應(yīng)買，或者其變價所得不足以清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)額。具體來說：應(yīng)審查帶租賃的抵押物價值能否覆蓋主債權(quán)，若能則無影響；若不能覆蓋主債權(quán)，且?guī)в凶赓U使得抵押物價格更低，則有影響。

實(shí)踐中，按照《拍賣變賣規(guī)定》第31條進(jìn)行審查的法院，一般采取委托評估的方式判斷：如不帶租賃的評估價無法覆蓋全部債權(quán)，或附帶租賃導(dǎo)致評估價變低，則認(rèn)定租賃對抵押有影響，應(yīng)當(dāng)去除。[8]

如法院在拍賣時明確提示標(biāo)的存在租賃、買受人需待租賃期滿方可收回標(biāo)的，而拍賣過程中包括抵押權(quán)人、買受人在內(nèi)的各方并無異議、受讓人直接拍下的，此時應(yīng)視為買受人自愿接受權(quán)利負(fù)擔(dān)，租賃可繼續(xù)存續(xù)。[9]

3、租賃設(shè)立在查封后 

如租賃設(shè)立在查封后，基于查封效力所及，標(biāo)的物上的租賃理應(yīng)去除。對此，《房屋租賃司法解釋》第20條亦規(guī)定，房屋出租前已經(jīng)被查封的，租賃合同無需繼續(xù)履行。[10]

二、租賃設(shè)立時點(diǎn)的判斷：以簽訂租賃合同并占有的時間為準(zhǔn)

1、關(guān)于租賃設(shè)立要件的爭議

如上已述，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第31條第一款將簽訂“書面租賃合同”以及“占有”兩項要件作為租賃設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)。同時該條第二款規(guī)定，“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”，以防范虛假租賃。

我們檢索到的案例中，不少法院雖然援引了上述規(guī)定作為判斷承租人的異議之訴能否成立的依據(jù)，但在“本院認(rèn)為”部分還單獨(dú)審查、論述了租金的支付情況，[11]似乎將支付租金當(dāng)做了與合同簽訂、占有并列的構(gòu)成要件。

同時，我們注意到，《執(zhí)行異議之訴解釋（征求意見稿）》規(guī)定的排除不帶租賃的執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為：簽訂書面合同、占有、以合理方式支付租金。[12]直接將租金升格為租賃的設(shè)立要件。我們推測，這可能一定程度上源于打擊虛假租賃和舉證難度的考慮。畢竟，從距離證據(jù)的遠(yuǎn)近來說，將支付租金的舉證責(zé)任分配給承租人似乎更為合理；而按照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第31條第二款，則需由受讓人舉證承租人與被執(zhí)行人惡意串通，顯然頗有難度。但有疑問的是，無論是之前的《物權(quán)法》還是現(xiàn)行的《民法典》，都未將租金的支付作為租賃優(yōu)先的要件，《執(zhí)行異議之訴解釋（征求意見稿）》所作修改在法理上依據(jù)是否充分？

與之相關(guān)的問題是，如果將“以合理方式支付租金”作為租賃的設(shè)立要件，是否意味著“以租抵債”情形下承租人的異議之訴將無法得到支持？我們檢索到的案例中，有法院對以租抵債持否定態(tài)度，認(rèn)為“以租抵債”不屬于租賃合同。[13]但實(shí)踐中也有法院允許以債務(wù)折抵租金。[14]

2、我們認(rèn)為，不宜將租金單獨(dú)作為判斷承租人異議之訴能否成立的要件

第一，租賃合同本質(zhì)上屬于債權(quán)，“買賣不破租賃”原則系為了保護(hù)實(shí)際承租人穩(wěn)定居住的基本需要，而賦予租賃物權(quán)化的對抗力，使其能夠?qū)沟盅簷?quán)人等第三人。換言之，租賃的對抗力源于對承租人占有的保護(hù)。同時，物權(quán)具有對抗力的關(guān)鍵在于其設(shè)立需經(jīng)公示，租賃權(quán)要取得物權(quán)的對抗效力亦需經(jīng)過公示，否則不利于保護(hù)交易安全，而占有即具有公示之效果。故學(xué)界主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在不動產(chǎn)租賃登記尚不完善的當(dāng)下，占有是租賃權(quán)設(shè)立的核心標(biāo)準(zhǔn)。相較而言，支付租金與租賃的對抗效力無直接關(guān)系，故不應(yīng)作為判斷權(quán)利順位的標(biāo)準(zhǔn)。

第二，將支付租金作為判斷租賃權(quán)順位的標(biāo)準(zhǔn)，也很難從現(xiàn)行司法解釋或司法實(shí)踐中找到支持。立法機(jī)關(guān)對《合同法》229條、《民法典》725條的釋義均認(rèn)為，“買賣不破租賃”的適用要件不包括支付租金。[15]

第三，將租金支付排除在判斷租賃順位的標(biāo)準(zhǔn)之外，并不會導(dǎo)致舉證責(zé)任分配不公。執(zhí)行異議之訴中，案外人對其主張的實(shí)體權(quán)利負(fù)有舉證責(zé)任，而法院必然要求承租人提供支付租金的證據(jù)，作為判斷租賃合同的真實(shí)性的參照。故無需通過將支付租金升格為判斷租賃順位的標(biāo)準(zhǔn)來達(dá)到規(guī)制虛假租賃的目的。

既然支付租金并非判斷租賃權(quán)是否成立的要件，那么直接認(rèn)定以租抵債不屬于租賃的裁判思路并不具說服力。我們認(rèn)為，以租抵債的情形下，如果已滿足簽訂租賃合同且占有在先兩項要件，則應(yīng)結(jié)合具體案情判斷當(dāng)事人是否具備租賃的真實(shí)意思，來判斷承租人的異議能否成立，具體于下文展開。

3、要件在實(shí)踐中的展開

因?qū)嵺`中虛假租賃頻發(fā)，此類案件中爭議主要集中于租賃的真實(shí)性。從案件結(jié)果來看，僅在少量案件中承租人的訴訟請求得到了支持。法院審查租賃真實(shí)性時，除了簽訂租賃合同、占有兩項要件，重點(diǎn)考慮的是租金支付、登記情況兩項要素。

（1）租賃設(shè)立要件：書面租賃合同

當(dāng)事人主張書面租賃合同在先時，最為直接的證據(jù)為合同文本。此外，下述情形亦可作為合同成立在先的證據(jù)：已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁、已辦理租賃合同公證、已繳納相應(yīng)租金稅、已向抵押權(quán)人聲明租賃情況等。[16]

（2）租賃設(shè)立要件：占有

除了最典型的占有使用之外，司法實(shí)踐還認(rèn)可下述情形構(gòu)成占有：對房屋根據(jù)租賃用途進(jìn)行裝修、以房屋作為營業(yè)執(zhí)照的住所地且一直未變更，支付房屋水電、物業(yè)管理等費(fèi)用、雖未實(shí)際居住但已移交鑰匙、更換門鎖以及置備個人物品等。[17]

（3）其他考慮因素：租金的支付

法院主要從價格本身及支付方式兩方面審查租金的合理性。審查是否屬于明顯不合理的低價時，法院主要參考同地區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)。此外，如果當(dāng)事人約定以固定價格出租20年，且完全未對租金漲跌作出約定，合理性也可能遭到質(zhì)疑。[18]

以租抵債的情形下，需結(jié)合具體案情判斷當(dāng)事人是否具備租賃的真實(shí)意思，來判斷承租人的異議能否成立?？傮w上我們認(rèn)為，第一，債之更改的情形下，因債權(quán)人的金錢債權(quán)已確定轉(zhuǎn)化為租賃權(quán)，如其確實(shí)有租賃的真實(shí)意思（例如承租人另行補(bǔ)足了租金的差價、裝修房屋并自住等），其異議可以成立。第二，如當(dāng)事人達(dá)成的以租抵債合意屬于新債清償，債權(quán)人仍可要求履行原金錢債務(wù)，本質(zhì)上仍系金錢債權(quán)人，不應(yīng)獲得一般承租人物權(quán)化的對抗效力。第三，履行期屆滿前達(dá)成的以租抵債協(xié)議一般屬于擔(dān)保，較一般金錢債權(quán)不具有優(yōu)先性，承租人不應(yīng)得到保護(hù)。[19]需說明的是，如雙方本就存在租賃關(guān)系，其后約定以金錢債權(quán)抵頂租金，此應(yīng)屬于抵銷，而非通常意義上的以租抵債，承租人理應(yīng)得到保護(hù)。

另外，如果承租人將房屋借給相關(guān)方無償使用，依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十五條，“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人。第三人無償借用被執(zhí)行人的財產(chǎn)的，不受前款規(guī)定的限制”，租賃應(yīng)無法對抗執(zhí)行。

（4）其他考慮因素：登記

《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》要求房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)，部分地區(qū)甚至規(guī)定未辦理登記的不得對抗第三人。[20]依據(jù)通說，該等要求屬管理性規(guī)定，是否辦理登記并不影響合同效力。實(shí)踐中多數(shù)法院也僅是將登記情況作為判斷租賃真實(shí)性的參考。[21]

三、救濟(jì)路徑的選擇：執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議、復(fù)議

執(zhí)行異議之訴解決的是實(shí)體權(quán)利之間的對抗問題；執(zhí)行行為異議、復(fù)議制度則解決的是執(zhí)行行為違法問題。租賃領(lǐng)域中，執(zhí)行行為異議與執(zhí)行異議之訴的區(qū)別適用有其獨(dú)特之處，此前司法解釋層面并無詳細(xì)規(guī)定，實(shí)踐中做法不完全統(tǒng)一，我們就此梳理、分析如下。

1、帶租賃強(qiáng)制執(zhí)行中，案外人只能通過執(zhí)行異議、復(fù)議制度救濟(jì)

帶租賃執(zhí)行的情形下，執(zhí)行法院并未否定承租人的租賃權(quán)，不存在實(shí)體權(quán)利的沖突與對抗，承租人提起的應(yīng)為執(zhí)行行為異議（例如承租人就拍賣房屋時法院未通知其行使優(yōu)先購買權(quán)提出異議），應(yīng)通過《民事訴訟法》第225條的執(zhí)行異議及復(fù)議制度救濟(jì)。對此，《執(zhí)行異議之訴解釋（征求意見稿）》第12條第一款規(guī)定，“帶租賃強(qiáng)制執(zhí)行中，案外人以其對執(zhí)行標(biāo)的享有租賃權(quán)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除帶租賃強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定依法主張權(quán)利?！?/p>

2、不帶租賃強(qiáng)制執(zhí)行中，如各方對租賃設(shè)立的先后存在爭議，則應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴救濟(jì)

不帶租賃強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，如果承租人能夠提供租賃設(shè)立在先的初步證據(jù)，各方對租賃設(shè)立的先后確有爭議，此時需經(jīng)過實(shí)體審理方能認(rèn)定租賃是否設(shè)立在先、是否能夠?qū)箞?zhí)行，故應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴救濟(jì)。

如租賃設(shè)立在抵押后、查封前，因租賃無法對抗抵押，此時并不存在實(shí)體權(quán)利的沖突，爭議往往在于租賃是否影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致其應(yīng)當(dāng)被滌除，本質(zhì)上是執(zhí)行階段的技術(shù)問題，無法通過執(zhí)行異議之訴解決。因此，應(yīng)通過執(zhí)行異議、復(fù)議程序救濟(jì)。

實(shí)踐中，有的承租人認(rèn)可租賃設(shè)立在后，卻仍然提起執(zhí)行異議，并在異議被駁回后提起了執(zhí)行異議之訴。對此，有法院認(rèn)為應(yīng)按執(zhí)行異議之訴立案審理，最終駁回其訴訟請求即可。[22]但也有法院認(rèn)為，此時根本不存在實(shí)體權(quán)利的沖突，應(yīng)告知當(dāng)事人通過復(fù)議程序救濟(jì)，如其提起執(zhí)行異議之訴則不予受理或駁回起訴。[23]我們贊同后一種處理方式。執(zhí)行異議之訴的特殊之處在于有執(zhí)行異議作為前置審查程序，假使異議程序中承租人自身亦認(rèn)可租賃設(shè)立在后，則不存在實(shí)體權(quán)利沖突的可能，不符合執(zhí)行異議之訴設(shè)立時意在救濟(jì)的場景。況且，無論法院駁回起訴或駁回訴訟請求，對承租人來說并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，并不涉及剝奪當(dāng)事人訴權(quán)的問題?？紤]到復(fù)議比異議之訴程序更為效率，法院在駁回承租人異議時，可直接告知其后續(xù)通過復(fù)議而非異議之訴救濟(jì)，如其提起執(zhí)行異議之訴則不予受理或駁回起訴。

結(jié)語

查封、抵押與租賃沖突時的處置規(guī)則，屬探討涉租賃執(zhí)行時的前置問題。原來的《物權(quán)法》190條、現(xiàn)行的《民法典》405條對此作了提綱挈領(lǐng)的規(guī)定，然而實(shí)踐中對該條的理解不同，司法解釋相關(guān)規(guī)定亦不一致。本文認(rèn)為，先設(shè)立的租賃當(dāng)然得以對抗抵押，但在抵押后、查封前設(shè)立租賃并非絕對不約束抵押物受讓人，只要租賃不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)即可繼續(xù)存在。

如租賃在抵押后、查封前設(shè)立，此時并不存在實(shí)體權(quán)利的沖突，如承租人對法院滌除租賃有異議的，應(yīng)通過執(zhí)行異議復(fù)議程序救濟(jì)。法院的審查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為租賃是否對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成了影響。如因租賃關(guān)系的存在，抵押財產(chǎn)無人應(yīng)買，或者其變價所得不足以清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)額，則租賃應(yīng)當(dāng)去除。

租賃設(shè)立在先時，承租人應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴救濟(jì)，此時法院應(yīng)審查租賃是否確實(shí)“成立在先”，進(jìn)而能夠“排除執(zhí)行”，即帶租賃執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)為租賃順位的判斷標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行程序中的延伸。租賃設(shè)立時點(diǎn)包括租賃合同成立、租賃登記、承租人的占有等不同形態(tài)，執(zhí)行異議之訴重點(diǎn)從合同簽訂、交付的時點(diǎn)判斷租賃是否成立在先，并將登記、租金支付情況等因素作為參考。

注釋：