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民間借貸以不動產(chǎn)作擔(dān)保，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否受理？

2016.06.23

問題

最高人民法院2015年8月6日公布了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕18號），該解釋再次對符合規(guī)定的民間借貸合同效力予以支持。不少自然人、法人、其他組織之間及其相互之間進(jìn)行的借貸以不動產(chǎn)作為擔(dān)保的，申請辦理抵押登記。有些地方在實(shí)踐中，以房子作為擔(dān)保的，辦理了抵押登記，但是以土地作為擔(dān)保的，基本上不給辦理抵押登記。

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記了，以不動產(chǎn)作擔(dān)保申請抵押登記，許多地方不知道是否應(yīng)當(dāng)辦理。

解答

關(guān)于民間借貸，按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第一條的規(guī)定，是指自然人、法人、其他組織之間及其相互之間進(jìn)行資金融通的行為。經(jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，不屬于民間借貸。

筆者認(rèn)為民間借貸以不動產(chǎn)作擔(dān)保的，在國家沒有出臺明確的規(guī)定之前，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎辦理抵押登記。理由如下——

1

一是民間借貸不符合《貸款通則》的相關(guān)規(guī)定。因為《貸款通則》明確規(guī)定，貸款人系指“在中國境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)”，貸款的發(fā)放和使用應(yīng)當(dāng)符合國家的法律、行政法規(guī)和中國人民銀行發(fā)布的行政規(guī)章。

2

二是《規(guī)定》不能作為民間借貸目前可以辦理抵押登記的依據(jù)。因為司法實(shí)踐一直對符合規(guī)定的民間借貸予以保護(hù)，早在1991年8月13日，最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》（法（民）發(fā)〔1991〕21號）就規(guī)定：“六、民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)”，該意見對符合規(guī)定民間借貸的效力也是認(rèn)可的。

3

三是民間借貸合同是否有效，登記機(jī)構(gòu)很難認(rèn)定。因為《規(guī)定》雖然對符合規(guī)定的民間借貸合同效力予以支持，但是該《規(guī)定》第十四條明確規(guī)定“具有下列情形之一，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定民間借貸合同無效：（一）套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；（二）以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；（三）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的；（四）違背社會公序良俗的；（五）其他違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的”。上述情形，司法審判機(jī)關(guān)都難以認(rèn)定，登記機(jī)關(guān)更難以認(rèn)定。

4

四是《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）明確規(guī)定：“依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得《金融許可證》的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記”。

5

五是《國土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》明確規(guī)定“企業(yè)間以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)”。因此，企業(yè)之間以土地作擔(dān)保辦理抵押登記的前提是債權(quán)債務(wù)主合同必須合法。

綜上所述，由于民間借貸目前還沒有法律法規(guī)予以明確認(rèn)可。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為民間借貸辦理抵押登記，有可能不利于維護(hù)國家正常的金融秩序。因此在國家出臺明確的規(guī)定之前，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎辦理。

（本期選登自國土資源部不動產(chǎn)登記中心編著的《土地礦產(chǎn)法律實(shí)務(wù)操作指南》第八輯）

土地觀察

由《中國國土資源報》主辦的國土資源管理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)交流平臺。內(nèi)容涵蓋土地利用管理實(shí)務(wù)、地產(chǎn)市場分析研判、國土資源法律法規(guī)解讀、咨詢答疑、案例分析等，為基層國土資源管理工作提供參考和借鑒，為廣大群眾深入了解土地管理政策提供服務(wù)。

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