□ 鄒曉霞 古亞娜
原告王某、被告劉某于2009年簽訂《房屋買賣合同書》，原告于合同簽訂當(dāng)日支付全額購房款，但未在房管局辦理過戶登記。2019年，該房屋被列入拆遷范圍，原告與被告都主張擁有房屋所有權(quán)，那么房屋拆遷款到底該歸誰所有？6月22日，張家口市橋西區(qū)人民法院審理了這樣一起案件。
2009年10月18日，原告王某、被告劉某簽訂《房屋買賣合同書》約定：劉某自愿將其房產(chǎn)出售給王某，房屋價(jià)款16.8萬元，并保證該房屋無任何糾紛爭議，劉某協(xié)助王某辦理過戶手續(xù)，所需費(fèi)用由王某負(fù)擔(dān)。同日，原告王某按照被告劉某的要求，將16.8萬元通過銀行轉(zhuǎn)賬到被告前妻丁某的賬戶，被告劉某出具收條一張。該房屋屬于家屬樓，單位由于種種原因并未在房管局給房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明，只是在單位內(nèi)部進(jìn)行過登記。因此，原、被告雙方并未在房管局辦理過戶登記。2019年，該房屋被列入拆遷范圍，補(bǔ)償款高達(dá)80余萬元。被告劉某向拆遷辦主張領(lǐng)取補(bǔ)償款。原告王某認(rèn)為雙方雖未辦理過戶登記，但雙方簽訂的買賣合同合法有效，并且已經(jīng)支付了全額購房款，雙方未辦理過戶登記并非是原告的個(gè)人原因，因此主張房屋產(chǎn)生的權(quán)益歸原告所有，或者拆遷所得的補(bǔ)償款歸原告所有，故將劉某訴至法院。
庭審中，被告劉某辯稱在簽訂書面買賣協(xié)議之前雙方有口頭協(xié)議，將拆遷款升值部分歸其所有，雙方關(guān)系不是買賣，是借款抵押，屬于擔(dān)保。同時(shí)，劉某主張?jiān)搮f(xié)議只有其自己的簽字而沒有其配偶簽字，自己沒有處分權(quán)，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋買賣合同書》有效，但未經(jīng)登記，故未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。關(guān)于被告主張本案爭議合同實(shí)為借款的擔(dān)保的抗辯，因合同條款約定了房款及房屋交付情況，原告亦依合同約定按照被告指示交付房款給被告前妻，且涉案房屋實(shí)際交付原告占有使用至今已十余年，另被告并未提交證據(jù)證明該涉案合同為借貸擔(dān)保，故對(duì)被告該抗辯不予支持。關(guān)于房屋拆遷安置補(bǔ)償款，因涉案房屋的所有權(quán)已因拆遷而消滅，原告無法取得該房的產(chǎn)權(quán)，在此情形下原告可選擇解除合同或主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)——拆遷補(bǔ)償款，現(xiàn)因被告劉某尚未實(shí)際取得拆遷安置所得，則原告請(qǐng)求確認(rèn)其享有所購買的涉案房屋的拆遷安置補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定的權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。法院遂依法判決：原、被告雙方于2009年10月18日簽訂的《房屋買賣合同書》有效；訴爭房產(chǎn)的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益歸原告劉某所有。
說法：
補(bǔ)償款領(lǐng)取主體是應(yīng)當(dāng)依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記情況還是根據(jù)雙方房屋買賣協(xié)議的客觀情況確定，則需綜合考慮合同與物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)定。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變更需經(jīng)登記方產(chǎn)生公示效力。本案中，購房合同只有被告劉某簽字而沒有被告配偶簽字，該行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，劉某以該協(xié)議沒有其配偶簽字，自己沒有處分權(quán)為由訴求協(xié)議無效，法院不予支持，原、被告簽訂的《房屋買賣合同書》有效，但未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。本案中由于客觀因素未能進(jìn)行物權(quán)變更登記，但原告基于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議取得涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。在房屋被拆遷、所有權(quán)最終無法兌現(xiàn)時(shí)，基于合同主張拆遷補(bǔ)償款作為房屋的對(duì)價(jià)，符合權(quán)利義務(wù)相一致原則。故行政登記并非確定相關(guān)權(quán)利的唯一、排他的條件，需結(jié)合法理、事實(shí)綜合判斷。
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