▼ 許多人浪費(fèi)整整一生，去等待符合他們心愿的機(jī)會(huì)
導(dǎo)讀
如果說過去20年是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，也是造就過度金融化的20年。但如今形勢正在發(fā)生變化。
迷亂樓市？
最近樓市讓人有些凌亂。
從市場行情來看
一方面，從數(shù)據(jù)來看，樓市仍在下行期。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市中，一二三線城市新房和二手房同比漲幅均回落：北上廣深，新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1%，二手房則環(huán)比持平，上漲0.1%。31個(gè)二線城市新房環(huán)比上漲0.8%；二手房上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。35個(gè)三線城市新房環(huán)比上漲0.7%，漲幅回落0.1%；二手房上漲0.7%，漲幅上漲0.1%。二手房方面，房價(jià)環(huán)比下跌的城市多達(dá)20個(gè)，與5月的11個(gè)相比有明顯增多，創(chuàng)下2019年以來的最高值。
另一方面，一二線城市土地市場回暖，部分城市地王頻出。
比如，7月15日，之前“過于穩(wěn)健”的中海地產(chǎn)以79.4億元總價(jià)斬獲豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，并刷新了北京豐臺(tái)“地王”記錄。2019年上半年，代表性房企拿地金額7771.2億元，同比增長13.4%。正所謂“春江水暖鴨先知”，土地市場變暖似乎正預(yù)示著樓市進(jìn)入回升的前奏。
從政策來看
一方面，房地產(chǎn)融資繼續(xù)收緊。
先是地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)調(diào)控，接著房企海外發(fā)債也在收緊。
7月4日，多家公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被約談警示。
7月10日，經(jīng)濟(jì)日報(bào)撰文又特別撰文評(píng)論：“銀保監(jiān)會(huì)這一舉動(dòng)表明，對房企的調(diào)控已由銷售端延伸至融資端。”
7月12日，國家發(fā)展與改革委發(fā)布的《國家發(fā)展與改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，比2018年上半年的192次同比上漲了31%。
堅(jiān)持“房住不炒”的政策導(dǎo)向貫穿其中。
另一方面，部分城市調(diào)控卻在放松。
除了石家莊、太原、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調(diào)控，最新河南開封取消了二手房限售令，成為去年底以來繼太原、菏澤之后，第三個(gè)取消限售令的城市！
由此，對樓市走向的判斷也出現(xiàn)分歧。
有人認(rèn)為，樓市的春天要到了；有人卻相當(dāng)悲觀，認(rèn)為樓市繼續(xù)下行不可避免。
然而，只看到樓市的某一個(gè)面就得出結(jié)論往往難免以偏概全。實(shí)際上，樓市早已不是當(dāng)年的樓市，現(xiàn)在的格局正走向大調(diào)整、大分化。
大分化
樓市大分化主要有幾個(gè)方面：
一、土地市場：一二線回暖，三四線下行。
今年上半年，一二線城市土地市場的回暖也十分亮眼，部分城市地王頻出，攪動(dòng)樓市熱潮。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。
與此同時(shí)，三四線城市卻全面步入下行態(tài)勢。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
隨著中國城市的格局調(diào)整，土地市場這種分化的局面仍將繼續(xù)，一些三四線城市的土地市場將在城市洗牌的大格局中“淪陷”。
二、城市加速分化，一二線城市房源依然搶手，三四線城市的樓市重歸寂靜。
一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。一二線城市占據(jù)地緣與政經(jīng)優(yōu)勢，聚集了資源、資金和人流，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先全國或周邊，而土地供應(yīng)相對稀缺，因此，需求決定了一線城市京滬深房價(jià)居高不下，區(qū)域中心城市如成都、武漢和重慶等房地產(chǎn)市場仍處于增長期。
對三四線及以下城市而言，過往兩年樓市的火爆一方面受益于一二線城市價(jià)格上漲形成的洼地效應(yīng)，另一方面源于貨幣化棚改等去庫存政策效應(yīng)。
棚改的資金來源主要是央行的PSL（抵押補(bǔ)充貸款），國開行再向地方投放，地方政府運(yùn)用這一資金進(jìn)行棚改，可見棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創(chuàng)新，更是基礎(chǔ)貨幣投放的一種創(chuàng)新，也是貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的創(chuàng)新，相當(dāng)于在央行與中小城市房地產(chǎn)市場之間架設(shè)了專門的貨幣投放渠道，起到了貨幣政策定向?qū)捤傻男Ч?/p>
如今在價(jià)格洼地相對填平、棚改貨幣化安置逐步退出、各地2019年棚改目標(biāo)“腰斬”的背景下（山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套，河南從50萬套下調(diào)至15萬套，四川從25.5萬套下調(diào)至15萬套），三四線城市房價(jià)漲速或?qū)⒒芈?，而此預(yù)期將導(dǎo)致投資資金從三四線離場，進(jìn)一步讓三四線城市陷入萎靡。
就此而言，對地方政府來說，與其為房地產(chǎn)市場以及土地財(cái)政憂心，為如何放松房調(diào)政策挖空心思，不如在新一輪中國城市格局大調(diào)整中，搶占新的地緣與地位。
三、房企持續(xù)分化，龍頭企業(yè)領(lǐng)跑，中型房企狂追，小型房企生存空間趨小，徒留感慨“地產(chǎn)一夢二十年，醒后已是江湖遠(yuǎn)”。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷黃金20年，“規(guī)?！倍质冀K是房企成長之路上的詠嘆調(diào)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，融資渠道收緊，二八定律展現(xiàn)得越來越鮮明，行業(yè)集中度大幅提升，市場競爭格局基本確立，房企在加杠桿追求規(guī)模競爭的游戲中座次已明，資源進(jìn)一步向龍頭房企聚集。
2018年千億房企總數(shù)達(dá)31家，較2017年新增13家，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實(shí)力，市場份額越來越高，如碧桂園、萬科、恒大穩(wěn)居前三寶座，形成第一梯隊(duì)，2018年全年銷售業(yè)績均超過6000億元。
而中小房企則陷入融資難、融資成本高的困境，面臨崩盤與退市的生死抉擇，經(jīng)歷降價(jià)、裁員、賣股的自救。如上市8年的中弘股份被深交所摘牌，成為首家因股價(jià)連續(xù)低于面值而被強(qiáng)制終止上市的公司，壓倒它的正是超過百億元的逾期債務(wù)。
同時(shí)，規(guī)模房企轉(zhuǎn)攻為守，進(jìn)行多元轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)換賽道，尋求新的業(yè)績增長點(diǎn)，猶如多米諾骨牌被推倒，如萬科探索教育、養(yǎng)老、冰雪假期，以及新的業(yè)務(wù)格式（工業(yè)辦公室）；碧桂園在2019年會(huì)上竟將自己定位成“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。
據(jù)預(yù)測，未來房地產(chǎn)企業(yè)至少會(huì)減少1/3。對艱難生存的中小房企而言，要么下沉到四五六線城市，要么在一二線城市的邊緣位置，或者在當(dāng)?shù)爻鞘欣锇l(fā)揮本地資源優(yōu)勢，跟全國性房企合作，為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。
四、房地產(chǎn)市場終將分化為商品房與租房兩個(gè)市場。
一直以來，中國居民對產(chǎn)權(quán)房一往情深，既是由來已久不安定感的折射，也是歸屬感、安全感、地位，以及教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)都建立在房產(chǎn)基礎(chǔ)之上。
在中國城市家庭總資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比高達(dá)77.7%。而為了產(chǎn)權(quán)房，催生了一幕幕買房眾生相。
年輕人不僅要掏空雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“六個(gè)錢包”湊出購房首付，自己也要付出未來20年甚至30年的青春；甚至推出接力貸，還貸年齡最高可至80周歲，買房似乎成了人生的全部投注。
隨著“租購?fù)瑱?quán)”以及確立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃市場風(fēng)漸起。
土地出讓明確租賃地塊，長租公寓在“爆倉”中新生，就連個(gè)稅申報(bào)也擱置爭議，租客房租個(gè)稅扣除不用申報(bào)房東信息，再加之90后、00后等新生代的觀念轉(zhuǎn)變，待到租賃法律制度真正到位完善，商品房與租房的分化也將水到渠成。
五、在金融危機(jī)低谷之年，資產(chǎn)價(jià)格下跌，資金價(jià)格上升。
根據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，2018年以美元計(jì)價(jià)的全球資產(chǎn)，累計(jì)負(fù)回報(bào)的占比高達(dá)93%，是1901年有統(tǒng)計(jì)以來的第一年，甚至比1929年大蕭條時(shí)期還要差。
簡單地說，資產(chǎn)負(fù)回報(bào)就是資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，在資產(chǎn)持有人眼里就是財(cái)富損失。而在資產(chǎn)屬性更好的上海，房產(chǎn)的流動(dòng)性開始急劇下跌，賣房的平均周期在115天，還不算后面交易過戶的時(shí)間，中介甚至?xí)嬖V掛牌者做好9個(gè)月拿到錢的準(zhǔn)備，很顯然，房產(chǎn)作為最快可以變現(xiàn)的商品，其換錢的時(shí)間已經(jīng)拉長。
與此相反，資金價(jià)格卻在上漲，一個(gè)直觀表現(xiàn)就是企業(yè)融資、個(gè)人貸款更為困難，也正因此央行接連動(dòng)用準(zhǔn)備金工具改善市場流動(dòng)。
如何對待資產(chǎn)價(jià)格和資金價(jià)格，取決于怎么看待危機(jī)，以及對危機(jī)所處階段的判斷。事實(shí)上，資產(chǎn)價(jià)格下跌可看作是投資機(jī)會(huì)和潛在的盈利，一旦走出危機(jī)，資產(chǎn)價(jià)格還將上漲。
綜上所述，房地產(chǎn)走出大調(diào)整、大分化趨勢，是否出手還要根據(jù)個(gè)人情況而定。但總體而言，在中央政策幫助打壓房價(jià)的大背景下，在地方政府感覺難受又想方設(shè)法放松調(diào)控的情況下，而房地產(chǎn)稅又暫時(shí)尚未出臺(tái)之時(shí)，2019年可以說是一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)間窗口。
房企調(diào)整方向
不管怎么說，房地產(chǎn)行業(yè)已開啟大變局。
1998年房改后，房地產(chǎn)便在金融化道路上一路狂奔。住房貸款大大拓展了購房人群，“只漲不跌”信仰下炒房者玩起了擊鼓傳花的把戲。預(yù)售制則給了房企一根“點(diǎn)石成金”的魔法棒，房子還沒影，房款就入了賬，又可以買地了！
另一方面，土地財(cái)政成全了政府財(cái)政收入，地王頻現(xiàn)。房企錢不夠了怎么辦？借唄！一面向銀行貸款，一面發(fā)債券融資，大玩金融游戲。房企負(fù)債率奇高，龍頭企業(yè)普遍超過80%，碧桂園、融創(chuàng)更是高達(dá)90%！
本以為“只要樓造得夠快，債就追不上我的腳步”，誰知在當(dāng)下國內(nèi)金融去杠桿的格局下一些企業(yè)開始現(xiàn)出原形。根據(jù)媒體上的統(tǒng)計(jì)，今年已有超過250家房企申請破產(chǎn)。
在這種背景下，房企發(fā)展方向調(diào)整勢在必行。一邊是“五限”緊箍咒下真的不賺錢；一邊是債務(wù)危機(jī)陰影下清盤壓力上行；房企“要么轉(zhuǎn)型升級(jí)、要么轉(zhuǎn)行、要么等死”。
相比行業(yè)巨頭，中小型房企資金鏈更脆弱，一旦回款不及時(shí)就面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)與政策雙重?cái)D壓下，盤活手頭房產(chǎn)資源或?qū)⒊蔀檗D(zhuǎn)型動(dòng)力。
如何盤活？無非租與賣。由此，中小型房企未來極有可能被倒逼轉(zhuǎn)向租房領(lǐng)域，尤其是進(jìn)軍規(guī)?；L租公寓市場；另一個(gè)出路或許是與政府合作，成為保障性住房供應(yīng)商。但更多的中小企業(yè)恐怕將難逃在摸索中淪為炮灰的命運(yùn)。
調(diào)控趨勢
與此相對應(yīng)，未來政策也將做出相應(yīng)調(diào)整。
首先，軟調(diào)控將取代硬調(diào)控，成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。
房價(jià)與房租按起葫蘆浮起瓢，生壓硬限顯然不是長久之計(jì)。軟調(diào)控重點(diǎn)一在保障性住房體系確保民生，“房住不炒”的目的在于確保民生、保障居住剛需。
以當(dāng)前深圳等試點(diǎn)城市來看，加大保障性住房供給將是大勢所趨?！皧A心層”等以往被忽視的群體將被納入考量，地方人才住房供給也是城市人才吸引力的體現(xiàn)。
二在房地產(chǎn)稅，既是國家稅收的重要一環(huán)，又能以軟性稅收手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。
短期來看，下一個(gè)政策重地將在房租。盡管在房屋買賣方面的政策已相對完備，但與德國房屋租金“指導(dǎo)價(jià)制度”（政府與相關(guān)協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)共同制定存在一定上浮區(qū)間的房租合理價(jià)格）、美國“租賃控制體制”（政府干預(yù)控制房租上限與漲幅上限）相比，當(dāng)前中國在租房領(lǐng)域仍缺乏相關(guān)法律法規(guī)與相應(yīng)制度安排，已無法適應(yīng)時(shí)代需求，長租公寓因缺乏監(jiān)管而亂象叢生就是例證。
因此，在模式創(chuàng)新、路線摸索過程中要提前半步做好預(yù)防工作，提前制定緩沖方案，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的問題。
畢竟，政策空白與監(jiān)管盲點(diǎn)的后果仍歷歷在目——共享單車成為風(fēng)口，資本無節(jié)制一窩蜂涌入，然而潮水退去后只余觸目驚心的單車墳場。房地產(chǎn)關(guān)乎民生，更是經(jīng)不起來回折騰，在當(dāng)下歷史岔路口，要格外謹(jǐn)慎。
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