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哪些城市的居民，買房最激進？

可以有兩個指標來衡量，一是“居民人均凈存款”，二是“居民杠桿率”。

“居民人均凈存款”，是指“住戶存款－住戶貸款”再除以常住人口。由于常住人口存在誤差，這個“人均凈存款”也只是一個大致準確的數(shù)據(jù)。

“居民杠桿率”，是指居民負債除以當?shù)禺斈甑腉DP，由于居民負債很難全口徑統(tǒng)計，所以存在低估的情況。比如親友借貸、民間借貸是很難統(tǒng)計的，我這里使用的是“住戶貸款”除以GDP，還遺漏了公積金貸款。因此，“居民杠桿率”也只是一個大致準確的數(shù)據(jù)。

即便如此，這種比較還是很有意義的，可以讓我們看清很多事實。

上圖是44個主要城市的人均凈存款排行。所謂44個主要城市，包括4個直轄市、5個計劃單列市、27個內(nèi)陸省會城市、8個主要地級市。

遺憾的是，其中有14個城市的數(shù)據(jù)不完整，能獲得完整數(shù)據(jù)的只有30個城市。

在這30個主要城市里，正好有10個城市的“人均凈存款”是負數(shù)，也就是說居民總貸款大于居民總存款。

這10個城市是：深圳、廈門、杭州、南京、鄭州、合肥、蘇州、福州、廣州、寧波。

由于“住戶貸款”主要是用來買房子，所以上述10個城市就是中國買房最激進的10城市。

這10個城市里9個是南方城市，只有鄭州一個北方城市。地處東南沿海的城市，又高達7個（南京、合肥不視作東南沿海城市）。而廣東、福建、浙江、江蘇都有2個城市上榜。

深圳人均存款最少，為“-4.53萬元”，其次是廈門、杭州、南京，基本上都在人均“-4萬元”左右，所以這四個城市可以被認為“買房最激進”的城市。

當然，這四個城市人口都存在低估的情況。比如深圳自己承認實際管理人口2200萬，如果按照2200萬來計算，則深圳人均凈存款會下降到“-2.76萬元”。

上圖是“百度地圖慧眼”關(guān)于主要城市人口的大數(shù)據(jù)分析（2019年11月數(shù)據(jù)）。

可以看出，中國主要大城市的實際管理人口都遠遠超過自己公布的常住人口。北京和上海都超過了3000萬人（北京大約3500萬人），廣州在2800萬左右、超過了重慶。深圳實際管理人口在2600萬到2700萬，杭州也遠遠沒有自己聲稱的那么“迷你”，實際管理人口1700萬以上。

東莞實際管理人口大約1800萬。這意味著深圳+東莞的這4500平方公里（相當于上海面積的70%，北京的四分之一）土地上，竟然生活了4500萬人，在全世界都是極其罕見的人口高密度地區(qū)。

所以，深圳、杭州、廈門、南京的人均凈存款應(yīng)該在少于“-3萬元”的，但仍然在全國處于“領(lǐng)先”地位。

至于人均凈存款比較高的城市，則是北京、大連、南通、蘭州、煙臺、無錫、西寧、上海、西安、呼和浩特。

或者說，這10個城市的居民買房“最不激進”。

但“最不激進”的城市顯然很難一刀切。至少可以分為北京、上海這兩個中國最富庶的城市，大連、煙臺、無錫、南通等沿海城市，以及西安、蘭州、西寧、呼和浩特等內(nèi)陸城市。

北京之所以人均凈存款最多，說到底還是太富裕了?？傋舸婵?.88萬億，比上海的3.33萬億多了很多，“深圳+廣州”的住戶存款都沒有北京多。

而北京的住戶貸款相對比較低，只有1.91萬億，比深圳還少、跟廣州不相上下。住戶貸款（老百姓向銀行借錢）最多的是上海，其次是深圳。

北京的真實房價一點都不比深圳低，每年2000萬以上住宅成交套數(shù)也大致相當于深圳的2倍。但人家北京人太有錢了，一次性付款買房的比例非常高，所以住戶貸款反而少，凈存款就顯得特別高。

我之前分析過北京和上海的居民存款結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)其中定期存款比例較高，遠遠超過深圳、廈門和杭州。這說明北京、上海人首先是有錢，其次是原住民比較多，第三是財富掌握在中老年人手里。

深圳、廈門、杭州、南京等10個買房比較激進的城市，年輕人比例較高，外來移民較多。這意味著在新城市里，無根基的人較多，他們需要從頭開始完成原始積累，所以貸款高是必然的。其次因為年輕人多，他們的錢往往買了理財、股票或者放在余額寶里，不喜歡以活期或者定存款方式理財，所以顯得“人均凈存款”就非常低，低得甚至夸張。

大連、煙臺、無錫、南通、西安、蘭州、西寧、呼和浩特等城市居民凈存款高，主要是兩大原因：外來人口比重低，房價相對比較低。

當然，這些城市民間創(chuàng)富能力也比較強，前面4個沿海城市都不是省會城市，但經(jīng)濟發(fā)達，大連雖然在調(diào)整中，但有期貨交易所，能吸引外來資金。后面4個內(nèi)陸城市都是省會，可以吸引全省的有錢人，所以匯聚資金能力也比較強。

那么：生活在那類城市里，人更有幸福感？

當然是人均凈存款多的城市，幸福感更強。還以上述10大城市為例，北京上海相對特殊，房價高、但財富充裕、分布不均衡，年輕人其實壓力也很大。剩余的8個城市，年輕人的生活壓力要小很多。

而人均凈存款為負數(shù)的10個城市，壓力就會大很多。比如深圳，住房結(jié)構(gòu)分布是非常失衡的。全市1100萬套住房，其中超過500萬套是城中村或者違法建筑（控制在大約50萬原住民手里，人均大約10套住房），此外還有大量工業(yè)區(qū)宿舍，真正有紅本的商品住宅（包含拿到紅本的安居房）只有200多萬套（還有部分家庭擁有多套）。相對于實際管理的2600萬人口（按照百度地圖估算），真正在深圳擁有住房的家庭，恐怕四分之一都不到。對于沒有自己房子的、工作生活在深圳的人來說，壓力當然不小。

其實廈門、杭州、南京也是如此。

人均凈存款為負數(shù)，生活壓力巨大，但年輕人仍然喜歡深圳、廈門、杭州、南京、鄭州、合肥、蘇州、福州、廣州、寧波等這10個城市，只能說明這些城市可以給他們提供更好的就業(yè)機會或者學(xué)習(xí)機會。

最后看一下通過“住戶貸款÷當?shù)禺斈闓DP”計算出的“居民杠桿率”排名，這個指標是國際公認的，在衡量居民買房激進程度上更科學(xué)一些。

可以看出，杭州、溫州、廈門、深圳、鄭州、南京、廣州、貴陽、福州、西安的居民杠桿率是最高的。

跟凈存款最大的差異，是西安的情況出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，溫州、貴陽也殺入了前十，深圳則從第一滑落到了第四。寧波、合肥、蘇州退出了“最激進名單”。

煙臺、無錫和南通，是居民杠桿率最低的。

未來中國的城市會進一步分化，至少可以分為四類城市：

拼搏的城市（比如一線、強二線城市）、拼搏城市旁邊的睡城（比如北三縣、嘉善、昆山）、工作生活均衡的城市（比如大連、無錫），以及生活為主、工作為輔的城市（大多數(shù)三四五線城市）。最后一種城市，可以稱為“享受生活的城市”，也可以稱為“混日子的城市”，看你站在什么立場上了。

每一類城市，都有其擁躉，很難說誰好誰壞。如果投資買房，還是在前三類里精選城市和片區(qū)。

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