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二手房買賣合同實戰(zhàn)解析系列，以《北京市存量房屋買賣合同》模板為例，把房屋買賣合同一條條拆開，講一講那些容易被忽視的內(nèi)容。

把合同吃透了，朋友們就可以做自己的房產(chǎn)專家了。

二手房買賣合同實戰(zhàn)解析（一）

本篇是第二篇 —— 房屋基本情況、權(quán)屬及使用情況

《北京市存量房屋買賣合同》

第一條   房屋基本情況

（一）出賣人所售房屋（以下簡稱該房屋）為【樓房】【平房】，坐落為：____________【區(qū)（縣）】__________________________【小區(qū)（街道）】________【幢】【座】【號（樓）】_________單元_________號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為：_______層，其中地上________層，地下_________層。該房屋所在樓層為_________層，建筑面積共___________平方米。

（二）該房屋登記用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】【   】：__________________   。

（三）該房屋房源核驗編碼：_________________________。

（四）其他 _________________________。

該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體約定見附件一。

要點解析：

該條目的在于明確買賣的房屋。其中：

1. 地址，必填，需要知道買的是哪一棟；
2. 房屋登記用途，必填，住宅和公寓、辦公、商業(yè)等用房價值相差巨大；
3. 所在樓棟建筑層數(shù)、房屋所在樓層、房屋房源核驗編碼，可以選填。
   尤其對樓層不太確定的話，可以空著不填。因為有的樓房，因為忌諱一些數(shù)字，標(biāo)注的樓層和實際樓層不一樣。比如以為是16樓，實際是14樓。遇到矯情的買家，可能借故找茬。 
4. 房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等，盡可能提前拉好清單，以免交房的時候扯皮。

第二條   房屋權(quán)屬情況及使用情況

（一）該房屋【房屋所有權(quán)證】【不動產(chǎn)權(quán)證書】【     】證號：_______________，共有權(quán)證證號：_______________________，填發(fā)單位：________________________。

房屋共有人對出售該房屋的意見見附件二。

（二）土地使用狀況

該房屋占用的建設(shè)用地【不動產(chǎn)權(quán)證書號】【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號】：__________________，填發(fā)單位：_________________________。

（三）該房屋權(quán)利性質(zhì)為下列選項中第______種情形并符合其再上市政策規(guī)定。

1.商品房；

2.已購公有住房（若為中央在京單位已購公有住房，《中央在京單位已購公房上市出售登記表》表號：________________________ ）；

3.向社會公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房；

4.按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋（危改回遷房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民回遷房等房屋）；

5.限價商品住房；

6.自住型商品住房；

7.共有產(chǎn)權(quán)住房；

8.其他：           。

（四）該房屋的抵押情況為：______。

1.該房屋未設(shè)定抵押；

2.該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人：_____________________________，抵押登記日期：_________年______月______日，【房屋他項權(quán)證書號】【不動產(chǎn)登記證明證號】：___________________。

該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，雙方當(dāng)事人同意按照下列第______種方式處理：

（1）出賣人應(yīng)當(dāng)于_________年______月______日前辦理抵押權(quán)注銷登記；

（2）出賣人無需辦理抵押權(quán)注銷登記，抵押權(quán)人同意買賣雙方辦理轉(zhuǎn)移登記。

（五）該房屋的租賃情況為：【未出租】【已出租】。

出賣人已將該房屋出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)】。

租賃期限：自__________ 年________月_______日至__________年________月________日。出賣人與買受人經(jīng)協(xié)商一致，自本合同約定的【交付日】【取得不動產(chǎn)登記日】至租賃期間屆滿的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有

除買賣雙方另有約定外，出賣人自本合同簽訂之日起至不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢之日止，不得就該房屋簽訂新的房屋租賃合同。若出賣人違反上述約定，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1.自租賃合同簽訂之日起至             （約定時間或約定條件），出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之         的違約金；

2.買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起       日內(nèi)退還買受人已付全部房價款（含已付貸款部分），并按照買受人全部已付房價款的      %向買受人支付違約金；

3.______________________________________________________。

（六）該房屋【不存在】【存在】結(jié)構(gòu)改造情況。該房屋已經(jīng)做過以下結(jié)構(gòu)改造：

1._________________________________________________________；

2._________________________________________________________；

3._________________________________________________________。   

雙方約定：                                。

關(guān)于房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見附件三（含承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件）。

要點解析：

房屋權(quán)屬和使用情況，包括決定房子是不是存在瑕疵，能不能順利過戶。 

1. 產(chǎn)權(quán)證號，必填；
2. 房屋共有權(quán)人，包括沒有上產(chǎn)證的配偶、繼承人、代持人等，需要核驗清楚，取得共有權(quán)人簽字同意賣房；
3. 土地使用情況，如果沒有單獨的土地證，不填；
4. 房屋權(quán)利性質(zhì)，必填；
   房屋權(quán)利性質(zhì)決定房屋有沒有限售條件、稅費(fèi)高低。比如，經(jīng)適房、限價房滿5年后才可以出售，且需繳納高額綜合地價款或土地出讓金。看似報價低，但因為稅重，使總價抬高、首付壓力增大。需要提前計算清楚，避免超支；
5. 房屋抵押情況，必填，且需去不動產(chǎn)登記中心做產(chǎn)調(diào)核實。
   房屋有大額按揭款未還，尤其有多輪抵押的，應(yīng)當(dāng)注意風(fēng)險，房東完成解押前，盡量避免大額付款。
6. 房屋租賃情況，必填。
   買賣不破租賃，如果存在租賃，應(yīng)對核實租賃合同原件，確定租期，且取得承租人的書面確認(rèn)放棄優(yōu)先購買權(quán)。
7. 房屋結(jié)構(gòu)改造情況，需要如實披露。
   披露出來是對房東的保護(hù)。有什么問題，我告訴你了，你知道了，也沒有提意見，就表示接受了，以后不能再拿這個說事了。
8. 房屋其他情況，如有，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議里約定。
   房屋可能存在其他影響買賣交易的情況，比如事故房、鄰居有精神疾病、房屋靠近化糞池等等，房東往往遮遮掩掩，需要買家自己了解清楚。四處仔細(xì)看看，問問鄰居、打聽打聽物業(yè)、保安，排除隱患。