在棚戶區(qū)改造和舊城舊村改造項(xiàng)目中，地方為了加快拆遷的速度，會(huì)打著預(yù)征收或模擬拆遷的旗號(hào)進(jìn)行拆遷。雖然實(shí)現(xiàn)了高效率，快拆快建，但也導(dǎo)致了程序違法，合理性欠缺等問題的發(fā)生。
什么是預(yù)征收？模擬拆遷？
預(yù)征收，也叫模擬拆遷，是指在實(shí)際征收過程中，沒有公布房屋征收決定之前，房屋征收部門或者是開發(fā)商先與被征收人預(yù)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，等到簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議數(shù)量達(dá)到一定比例（實(shí)踐中為80%-95%），再做出房屋征收決定，正式啟動(dòng)補(bǔ)償和搬遷工作。
01、預(yù)征收屬于程序違法
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，征收的法定程序一定是先救房屋征收決定和安置補(bǔ)償方案進(jìn)行公告，在順序開展調(diào)查登記、入戶評(píng)估、協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議直到作出征收補(bǔ)償決定，申請(qǐng)司法強(qiáng)拆。所以這種拆遷模式打亂了法律規(guī)定的征收補(bǔ)償順序，在法外建立一個(gè)新的程序，預(yù)征收的存在嚴(yán)重違反了上位法規(guī)。
02、模擬拆遷補(bǔ)償協(xié)議和拆遷補(bǔ)償協(xié)議的區(qū)別
模擬拆遷補(bǔ)償協(xié)議在法律上屬于附生效條件的合同，會(huì)有相應(yīng)的條文約定協(xié)議生效的條件。在約定條件具備時(shí)，協(xié)議才具備法律效力。模擬拆遷協(xié)議一般明確約定了兩個(gè)協(xié)議的生效條件:第一是住戶簽約率達(dá)到一定比例以上；第二就是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。
模擬拆遷陷阱在這里！
03、預(yù)征收導(dǎo)致“發(fā)動(dòng)群眾斗群眾”
預(yù)征收這種模式無疑對(duì)拆遷方是有利的，拆遷方利用程序手段將被拆遷人們的補(bǔ)償利益強(qiáng)行“捆綁”。對(duì)方就是抓住了被征收人迫切和焦急的心態(tài)，在預(yù)簽約之初就以“如果你不簽約項(xiàng)目就啟動(dòng)不了，搬遷就遙遙無期”為由對(duì)大家變相“要挾”，是一部分人在未經(jīng)考慮而匆忙之中簽訂了不唱戲誒呦。
這樣拆遷方就會(huì)以集體利益來對(duì)個(gè)別人逐個(gè)擊破，在短時(shí)間內(nèi)完成大部分的簽約，大大提高了簽約率。等到簽約率達(dá)到約定的比例后（80%-95%），房屋征收決定生效，剩下的那20%一下子成了少數(shù)派，站到了絕大多數(shù)人的對(duì)立面。
本來是對(duì)補(bǔ)償數(shù)額非常不滿，但最后迫于刑事壓力而簽約。原本安置補(bǔ)償事宜協(xié)商和博弈空間被大大壓縮，來自外界的簽約壓力除了拆遷房還有朝夕相處的鄰居，最后坐收漁翁智利的就只有拆遷方，即降低了補(bǔ)償數(shù)額，又降低了組織簽約工作的工作量。
04、相關(guān)地區(qū)規(guī)定
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》
第十二條 （舊城區(qū)改建的意愿征詢）因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。
《四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》
第二十一條 實(shí)施舊城區(qū)改建的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人根據(jù)補(bǔ)償方案，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，由市、縣級(jí)人民政府作出征收決定；未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)比例由市、縣級(jí)人民政府確定，但不得低于百分之九十。
《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》
第22條 項(xiàng)目實(shí)施方案審批確定后，區(qū)政府組織村集體簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)于住宅房屋可分期簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，每一期應(yīng)當(dāng)達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約后方可啟動(dòng)房屋拆除工作。
補(bǔ)償安置協(xié)議在項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后3年內(nèi)未達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約比例的，項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批。
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