這是一個(gè)位于上海中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目包括9幢住宅樓、1幢辦公樓和200個(gè)地下車位?？偨ㄖ娣e約為10萬(wàn)平方米，住宅樓已經(jīng)全部售完。
這一項(xiàng)目2001年取得商品房預(yù)售許可證，2002年開始產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收支，在該公司的內(nèi)部報(bào)告中，收入情況是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，包括售房收入和出租房收入，為432535284元；其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)(出租房收入減去其他業(yè)務(wù)支出，如稅金等)，為98446元；營(yíng)業(yè)外收入(如罰款等)，為30995元。自2002年度至2006年8月31日止，收入合計(jì)為432664725元。
成本方面，取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金為9560665元。房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)93426489元；前期工程費(fèi)為6677163元；建筑安裝工程費(fèi)為169329543元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為24309503元；公共設(shè)施配套費(fèi) 41259682元；開發(fā)間接費(fèi)(包括銀行借款利息)為12901826元。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，銷售費(fèi)用為4682809元；管理費(fèi)用為8631582元；財(cái)務(wù)費(fèi)用(存款利息)為-1810260元。
另外，稅金及附加為24199680元；營(yíng)業(yè)外支出計(jì)涉稅滯納金為13869元。按照?qǐng)?bào)表，該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為39482168元
整個(gè)項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目并未出售，而是以租金形式獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
因此，開發(fā)總成本為371501074元，減去未售出房產(chǎn)成本18932415元，即為已售房經(jīng)營(yíng)成本。
未出售的房產(chǎn)的18932414元成本中，包括土地出讓金和土地使用權(quán)費(fèi)3631641元、建筑安裝費(fèi)5541792元，開發(fā)間接費(fèi)為774359元。剩余地下車位的總成本為8984622元，未售出的辦公樓成本為9947793元。
另一方面，根據(jù)已售房面積計(jì)算的運(yùn)營(yíng)成本則確認(rèn)為352568659元。其中，取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金為8997631元；房地產(chǎn)開發(fā)成本，為343571027元。開發(fā)間接費(fèi)中，財(cái)務(wù)費(fèi)用20536687元為工程完工前借款利息，其中，關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息為19052308元；金融機(jī)構(gòu)借款利息為2623278元；存款利息為-1138898元。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，銷售費(fèi)用為4682809元；管理費(fèi)用為8631582元；財(cái)務(wù)費(fèi)用(工程完工后借款利息)為6638242元；稅金及附加為24199680元；營(yíng)業(yè)外支出為13869元。
按照這份報(bào)告，以開發(fā)總成本為371501074元，利潤(rùn)總額為39482168元，開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目中的賬面凈利率是10.63%；外加一幢辦公樓和一百多個(gè)車位；以及寫字樓和車位自2002年至今的租金收入。
僅僅從這份靜態(tài)成本清單上看，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)還不算暴利。
但是，“如果不墊資，建筑承包商是拿不到項(xiàng)目的”，王誠(chéng)告訴《望東方周刊》記者，在這個(gè)成本清單中，開發(fā)商真正從自己口袋中拿出的資金，實(shí)際上只有土地出讓金9560665元，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)93426489元，銷售費(fèi)用4682809元，管理費(fèi)用8631582元。
也就是說(shuō)，單從資金流角度上說(shuō)，開發(fā)商實(shí)際投入的資金只有116301545元，以此測(cè)算，項(xiàng)目的凈利潤(rùn)就超過(guò)34%。
而且，在這份內(nèi)部報(bào)告中還明確寫出，該項(xiàng)目由公司下屬的項(xiàng)目公司運(yùn)作，而項(xiàng)目公司則是在1999年注冊(cè)成立，注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)人民幣，“主要資金來(lái)源是母公司通過(guò)銀行融資貸款提供開發(fā)資金”。
也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目公司自己拿出來(lái)的1億多資金，也不完全是自己的。其中，有關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，也有銀行貸款。
由于時(shí)間跨度太大，王誠(chéng)自己也不能完全講清楚其中的資金結(jié)構(gòu)。但是“按照開發(fā)商的慣例，我們的自有資金比例一般在30～50%之間”。
分別取30%和50%的比例作一推算，那么，這個(gè)項(xiàng)目中，王誠(chéng)所投入的自有資金就是34890463元或58150772元，產(chǎn)生的利潤(rùn)則分別達(dá)到113.16%或67.89%。寫字樓不斷攀升的價(jià)值、寫字樓和車位多年的租金收入，還不包括在內(nèi)。
所有數(shù)據(jù)的推算，到此已經(jīng)難以進(jìn)一步深入，但這并不代表開發(fā)商的“奇招”也到此結(jié)束。
“2006年的時(shí)候，一塊地半年就能升值20%，所以，半年前，我這塊地評(píng)估下來(lái)是6億，我可以貸款3億，那現(xiàn)在，我就從別處找錢，把這3億貸款還掉，然后再重新評(píng)估地價(jià)，這時(shí)候評(píng)下來(lái)是8億，我再到銀行貸4億，多得了1個(gè)億，我就再去拿地，再開一個(gè)項(xiàng)目。”
王誠(chéng)告訴本刊記者，在2004年之前，拿1個(gè)億的自有資金操作一個(gè)10幾個(gè)億的項(xiàng)目，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，只是“小兒科”。開發(fā)商拿著錢滾動(dòng)性地發(fā)展，“很多人到最后都搞不清楚自己的資金鏈情況，一定要把房子賣掉才算得出自己賺了多少錢”。很多時(shí)候，“也許一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)下來(lái)，所有的錢都是借別人的，你說(shuō)開發(fā)商的利潤(rùn)是多少呢?”
更夸張的是，2003年以前，在很多二線城市，“開發(fā)商啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，只需要先交5%的土地出讓金，剩余的就類似于分期付款，那個(gè)時(shí)候，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)要精確到天，也許今天從銀行拿到貸款，明天就要付土地出讓金，這個(gè)月底購(gòu)房款到位，下個(gè)月初就被還給了銀行”。
只是，這種被業(yè)內(nèi)戲稱為“五個(gè)杯子三個(gè)蓋，誰(shuí)蓋得快誰(shuí)發(fā)財(cái)”的資本運(yùn)作模式已經(jīng)難以為繼了，主要原因就是“銀行貸款收緊，即便是貸款利率上浮50%，開發(fā)商都很難拿到，而基金的貸款利率則最少也達(dá)到月率9%”。王誠(chéng)說(shuō)，若以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行測(cè)算，那么目前上海房產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率，已經(jīng)從2005年的30%以上，降低到了現(xiàn)在的10～15%。
至于上海的房產(chǎn)究竟價(jià)值幾何，王誠(chéng)提供了一個(gè)最為簡(jiǎn)便的計(jì)算方法：就單個(gè)項(xiàng)目而言，土地成本在總成本中的占比在40～60%之間，在上海市中心，高層住宅的建筑安裝費(fèi)用大約在每平方米2600元左右，多層的建筑安裝費(fèi)用在每平方米1200-1600元之間。
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