(四)回購法律關(guān)系

    有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。

    依《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強制性規(guī)定，應屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務?；刭徤婕暗綍r間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。

    （五）期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系

    有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定”，而國務院未出臺具體規(guī)定，從該法看預售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進行的預售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。取得預售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預定合同的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定應征得開發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，1、已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。關(guān)于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記”，因此進行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當事人的利益。

    如果確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。

   （六）物業(yè)管理法律關(guān)系

    產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司的經(jīng)營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個業(yè)委會或類似的機構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。

    此外，還有按揭貸款時的抵押借款合同關(guān)系、進行二手房轉(zhuǎn)讓時的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。

    第三部分：投資風險及防范

    由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護問題是受人關(guān)注的問題，當前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、民法通則、擔保法等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。投資風險產(chǎn)生在合同（購房、租房、擔保等）的履行、按揭貸款的落實、產(chǎn)權(quán)的落實和產(chǎn)權(quán)證的辦理、權(quán)益享受等環(huán)節(jié)。

    如下就部分投資風險及法律防范舉例說明：

    一、購房權(quán)利保障

    從房地產(chǎn)廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過仔細閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以合同形式進行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時，開發(fā)商建造這個項目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定的風險，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題的焦點所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時間、權(quán)益、違約責任等）。

    二、收益權(quán)的保障

    一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報。投資者最好是選擇那些有實力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會擔保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風險，從而保證項目的正常運作并最終讓投資者得到回報，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔保的話要簽好擔保合同，即使發(fā)生糾紛時投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責任。

    二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因為產(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每年都有一段時間的免費居住權(quán)，但如何保證這段時間能夠獲得有時間的可能就是一個問題。比如，在你想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時候，要明確表明。

    三、物業(yè)運營費用

    投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？如若合同不明確，將來會給投資者帶來一筆沉重的負擔。

    四、商業(yè)風險考慮

    產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，會充分考慮項目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、科學。

    相對而言，風險會小一些，但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風險。投資者也可對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及特征、消費者的流動性、經(jīng)濟情況、競爭對手、交通便利程度、消費特點、地方法規(guī)等多個因素進行一些調(diào)查和分析。同時，酒店經(jīng)營商的知名度和管理經(jīng)驗會帶來酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項目的收益。在有擔保的情況，這些風險會相對小一些。

    在投資者投資產(chǎn)權(quán)式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門投訴及起訴的方式來維護自己的權(quán)利。在出現(xiàn)問題的時候，投資者可以把開發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因為如果開發(fā)商存在欺詐行為，追究其責任也就會很明確了。但如果開發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來才能順利一些，否則，這樣的問題要么會受到一些部門的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。

    第四部分：結(jié) 尾

    面對開發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權(quán)酒店”、“第三種儲蓄模式”等，投資產(chǎn)權(quán)式酒店不能只顧高額回報而忽視風險，仔細調(diào)查分析、認真簽好合同、虛心進行咨詢，也許是最好的投資保障。

來源：房策網(wǎng)