和大家說一個(gè)信號(hào)，談?wù)摬簧犀F(xiàn)象，也不想因此推導(dǎo)什么，但是確實(shí)發(fā)生在我身邊的一些事，就是我標(biāo)題里說的。
有兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)是地產(chǎn)人，也就是行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者。第二這些垂直行業(yè)最深的人，開始和我在溝通，想要現(xiàn)在去換房子，不是買房子也不是賣房子，而是換房子
和大家說點(diǎn)具體的
01
我有一個(gè)朋友阿翔，入行十五年了吧，之前也和我共事過一段時(shí)間，是屬于對(duì)上海樓市比較敏銳的那么一撥人
最近和我說了個(gè)事，他在年初的時(shí)候就讓老丈人把他的兩套老破小賣了，然后準(zhǔn)備好了現(xiàn)金準(zhǔn)備全款買上海的中環(huán)附近的一套房子
屬于那種完全的持幣待購，等著項(xiàng)目開盤的那種
我問為什么，他和我說了句：現(xiàn)在是在上海是有可能能夠買到好產(chǎn)品+好地段的房子，而這種場(chǎng)景以前發(fā)生的概率是不多的
他是這么和我分析的。
上海樓市經(jīng)歷過幾個(gè)周期，前兩年的房子是整體產(chǎn)品品質(zhì)比較差的，再往前幾年因?yàn)橥恋毓?yīng)的關(guān)系大部分集中在郊區(qū)，所以是位置比較遠(yuǎn)的剛需地段
而最近這一年上海樓市最大的改變就是在于
第一樓市的遇冷讓大部分的開發(fā)商都知道做好產(chǎn)品能夠突圍這個(gè)市場(chǎng)；第二為了控股土地?zé)岫鹊潜ＷC土地出讓金，去年開始出讓的土地明顯數(shù)量偏少而位置都處于城市核心；第三整體預(yù)售證管控的模式依然在持續(xù)
所以基于這三個(gè)邏輯，所以在市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大波好地段也是好產(chǎn)品的項(xiàng)目，這也是讓阿翔想要賣掉老破小選擇持幣代購的狀態(tài)
而他選擇全款等待的理由也很簡(jiǎn)單，這樣的項(xiàng)目雖然有，但是總歸希望可以買到小區(qū)內(nèi)最好的樓層，而全款是競(jìng)爭(zhēng)力最大的一種購買方式
而當(dāng)我去詢問周邊的地產(chǎn)朋友的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)真的好多像阿翔這樣的朋友，悄悄的把自己的房子掛牌或者賣掉，而背后則是已經(jīng)看好的一手房伺機(jī)而動(dòng)
這可能代表不了樓市到底是回暖還是怎么樣，但是卻代表著一個(gè)共識(shí)
大家對(duì)樓市的預(yù)期開始減弱，但是對(duì)好房子好產(chǎn)品的預(yù)期還是回升
置換最大的邏輯無非是把自己的資產(chǎn)換的越來越好，而如今這樣的節(jié)奏在業(yè)內(nèi)正在慢慢達(dá)成共識(shí)
02
第二個(gè)很重要的一點(diǎn)，也是上海樓市最近出現(xiàn)的一個(gè)特別少有的現(xiàn)象，就是一手房進(jìn)入被迫式現(xiàn)房的時(shí)代
不知道各位發(fā)現(xiàn)沒有，如今你去買房子，他會(huì)和你說我們這里是準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房的狀態(tài)了。
為什么，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)闋I(yíng)銷周期拉長(zhǎng)了，以及不少項(xiàng)目在前兩年以為等一陣子就好賣了
所以導(dǎo)致如今很多都是在現(xiàn)房銷售的狀態(tài)，現(xiàn)房銷售也就意味著所見即所得，大家對(duì)產(chǎn)品力的透視會(huì)更加直接
而現(xiàn)房銷售其實(shí)是特別適合置換，因?yàn)橹虚g會(huì)抹去很長(zhǎng)一段時(shí)間的租房期。當(dāng)然租房是其次的，搬家實(shí)在是太痛苦了特別是還讓你搬兩次家
我有一個(gè)地產(chǎn)總裁朋友就和我說過一句話，每套房子他都盡可能的裝修的好一點(diǎn)，目的就是讓以后賣房子的時(shí)候可以多心痛一點(diǎn)，這樣他就可以不用經(jīng)常搬家了
所以這個(gè)特殊的時(shí)代，雖然現(xiàn)房是被迫式的，但是對(duì)于購房者來說其實(shí)是更加有安全感的購房。而且基于所見即所得，大家對(duì)于一二手房的選擇就變得更加清晰和明朗。
不少地產(chǎn)人如今開始選擇一手房，如今也是這個(gè)道理
03
在不少地產(chǎn)人選擇當(dāng)下置換的背后，也伴隨著一些趨勢(shì)，也是來自業(yè)內(nèi)人私下里的幾個(gè)判斷
第一個(gè)趨勢(shì)就是，對(duì)于什么樣的房子更加值錢的判斷和以前不太一樣了
以前的邏輯是什么，大家認(rèn)可的是上車盤，總價(jià)越低的房子以后接盤的人越多，以及總價(jià)越低的房子因?yàn)橥度牖鶖?shù)低所以整個(gè)回報(bào)率比較高
而現(xiàn)在的邏輯變成了，在你其他資源匹配度達(dá)到的前提下，我再考慮是不是總價(jià)比較低。目前什么樣的上車盤還在被認(rèn)可，比如說前灘打著學(xué)區(qū)概念的小戶型，還是好賣的。比如你項(xiàng)目位置位于大虹橋這樣的區(qū)位，可能你和我說低總價(jià)市場(chǎng)是接受的
也就是說所謂的上車盤有了更多的前置條件
而現(xiàn)在大部分適合置換的面積段，都是可以挑挑揀揀的，這也就意味著改善類的客戶如今在購房決策中是強(qiáng)勢(shì)的
第二個(gè)趨勢(shì)就是對(duì)稀缺的定義不太一樣
我記得一個(gè)朋友前陣子和我說了一句話我印象特別深刻，說現(xiàn)在買房不要“地段地段地段”了，這是李嘉誠說的，因?yàn)樗a(chǎn)品做的很差所以當(dāng)然說唯地段論
現(xiàn)在伴隨著城市的發(fā)展，上海很多的地段價(jià)值被拉平了，現(xiàn)在稀缺的是資源和產(chǎn)品。稀缺的資源比如說江景或者學(xué)區(qū)，這些才是不可復(fù)制。產(chǎn)品是指做好產(chǎn)品的心態(tài)，因?yàn)榍缚蓴?shù)的幾家做口碑的開發(fā)商。而好產(chǎn)品從做戶型和做景觀已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了做會(huì)所和做服務(wù)的模塊
第三個(gè)趨勢(shì)就是拒絕非標(biāo)產(chǎn)品
什么叫非標(biāo)產(chǎn)品，用阿翔的一句話來說就是有一些房子是不論怎么樣我都不會(huì)買的。
比如說一房?jī)煞克姆烤筒皇侵髁鳎亢?+1房是大勢(shì)所趨；比如說大平層以及別墅如今也不是主流，標(biāo)準(zhǔn)的公寓類產(chǎn)品符合常規(guī)需求；在比如說一個(gè)小區(qū)里頂樓和三樓以下的就算非標(biāo)，要買就要中間段的
什么意思，就是房子如今的流動(dòng)性已經(jīng)很差了，要試圖把自己的房子的流動(dòng)性增加一些
04
另外我也發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)人開始對(duì)一些現(xiàn)象漠不關(guān)心了
不知道各位發(fā)現(xiàn)了沒有，我也不知道從什么時(shí)候開始，大家對(duì)房?jī)r(jià)合不合理的探討已經(jīng)快沒了
不論是討論如何房?jī)r(jià)是不是太高不合理以及是不是預(yù)售價(jià)格打不平成本不合理，這些探討都沒有了，參加各種論壇也繼續(xù)不再圍繞著這個(gè)維度展開
為什么，因?yàn)榇嬖诘木褪呛侠淼?/strong>
樓市經(jīng)歷發(fā)展這么久了，被各種妖魔化之后大家對(duì)各種現(xiàn)象也習(xí)以為常，行業(yè)發(fā)展就是按照他自己的游戲規(guī)則在發(fā)展，而很明顯我們只是從業(yè)者不是規(guī)則的制定者
對(duì)于房?jī)r(jià)平穩(wěn)你可以理解成房?jī)r(jià)已經(jīng)不漲了，也可以理解成房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌，反正對(duì)于所有人來說都有各自的理解，最后發(fā)現(xiàn)這些理解無非是給自己已經(jīng)下的決定做一個(gè)輔助而已，本來就買和本來就不買的人從來都已經(jīng)想的很清楚
第二個(gè)漠不關(guān)心的是對(duì)政策
這個(gè)是在我這邊感受特別明顯，因?yàn)橛脩舻拈喿x數(shù)據(jù)就很好的可以看出，其實(shí)今年上海的各種政策還是挺多的，不論是自貿(mào)區(qū)還是大虹橋，或者上海購房利率最低還是使用權(quán)房的限購，各種維度的政策都有，但是大家的關(guān)注度已經(jīng)降低到很低了
這是一個(gè)好現(xiàn)象，對(duì)政策的不關(guān)心也就意味著對(duì)于樓市的預(yù)期在變?nèi)?，覺得這是一個(gè)短期內(nèi)不太會(huì)改變的事情
也正因?yàn)槿绱耍缃竦膿Q房也變得更加簡(jiǎn)單，已經(jīng)很少有人問我要不要先買一套小的然后可以有錢有房票再買一套，也很少有人問我這套房子兩年內(nèi)可以漲到多少，大家對(duì)于買房或者置換的訴求都變得更加簡(jiǎn)單，就是如何讓自己住的更好
05
最后，阿翔建議我最近也可以考慮下置換這個(gè)問題，讓我珍惜當(dāng)下這個(gè)窗口期
正如上面所說的，現(xiàn)在的一手房可能是好地段和好產(chǎn)品兼顧的，而且可能是現(xiàn)房的，而且真正合適的改善性的面積段還是可以挑挑揀揀的。這些個(gè)因?yàn)樵谌缃駞R合才會(huì)有現(xiàn)在的窗口期
未來倒不是說窗口期沒有，而是各種因素同時(shí)疊加在一起的概率可能性不大，這個(gè)現(xiàn)象消失不代表說買房會(huì)更貴，但是可能對(duì)你來說選房的難度會(huì)更大，以及選到一套房子你還要問問熟人啊打聽下消息啊，這些都是成本
當(dāng)大家對(duì)一件事談?wù)摰脑缴?，從業(yè)者做的可能就越多，接下來會(huì)是換房的好時(shí)候，不妨出去看看
以上為正文，來自盧俊
聯(lián)系客服
