圓圓姐，我買了賈家弄的一套房子，簽了協(xié)議交了定金，140萬(wàn)，40平！
前幾天，收到輝輝的微信，我們年后的買房三人組總算是都圓滿完成了今年年初的計(jì)劃。
近幾年，隨著杭州房?jī)r(jià)的飆升，無(wú)論新房還是二手房，150萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)在杭州很稀缺。如今，150萬(wàn)買新房，只能看看臨安、富陽(yáng)、蕭山鎮(zhèn)街、余杭塘棲和百丈、大江東等區(qū)域，典型的既偏又遠(yuǎn)，交通不便，生活和工作更是難以兩全。
那么，杭州主城區(qū)150萬(wàn)預(yù)算的二手房，還能買哪里？一上城區(qū)
上城區(qū)范圍內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源較多，房源均價(jià)為3.5萬(wàn)/㎡-4.2萬(wàn)/㎡，戶型面積較小，大多數(shù)為40㎡以下。
上城區(qū)為杭州的老城區(qū)，交通較為便利，目前地鐵1號(hào)線、地鐵4號(hào)線已經(jīng)運(yùn)營(yíng)通車，地鐵5號(hào)線東南段、地鐵7號(hào)線也在建設(shè)中。
該區(qū)域內(nèi)，有不少房源靠近浙醫(yī)一院、浙醫(yī)二院，這兩所醫(yī)院為浙江省內(nèi)數(shù)一數(shù)二的綜合性醫(yī)院。據(jù)周邊中介介紹，成交的房源中很多都是子女買給自己父母住的，圖的就是距離醫(yī)院較近。
目前，在售的150萬(wàn)以內(nèi)的小區(qū)有：大學(xué)路新村、南星公寓、復(fù)興南苑、云雀苑、南班巷、馬市街等。（僅列舉掛牌量較大的小區(qū)）
二下城區(qū)
下城區(qū)范圍內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源數(shù)量與上城區(qū)相當(dāng)。該區(qū)域內(nèi)房源均價(jià)3萬(wàn)/㎡至4.5萬(wàn)/㎡之間，戶型面積較小，多在28-45㎡。
下城區(qū)為杭州的老城區(qū)，交通便利，目前地鐵1號(hào)線、地鐵2號(hào)線已經(jīng)運(yùn)營(yíng)通車，地鐵3號(hào)線、地鐵4號(hào)線二期、地鐵5號(hào)線后通段（預(yù)計(jì)4月底開(kāi)通）以及機(jī)場(chǎng)快線均在建設(shè)中。
該區(qū)域內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源主要分布在三塘、德勝、長(zhǎng)慶、流水苑等板塊。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
三塘沁園單價(jià)4萬(wàn)出頭，距離杭州地鐵5號(hào)線香積寺路站400米，屬于地鐵盤。附近生活配套便利，城北體育公園距離不遠(yuǎn)，非常適合自住。對(duì)應(yīng)小學(xué)為長(zhǎng)青小學(xué)。
錦園小區(qū)單價(jià)也在4萬(wàn)出頭，是雙地鐵小區(qū)（2號(hào)線與5號(hào)線換乘站：建國(guó)北路地鐵站）。該小區(qū)周邊老小區(qū)眾多，附近有鳳起農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，生活便利。對(duì)應(yīng)小學(xué)為東園小學(xué)。
德勝東村單價(jià)較前兩個(gè)樓盤低，距離杭州地鐵5號(hào)線杭氧站在步行范圍內(nèi)，屬于地鐵盤。
三西湖區(qū)
西湖區(qū)范圍內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源數(shù)量較少，該區(qū)域范圍內(nèi)房源均價(jià)在3.7萬(wàn)/㎡至4.6萬(wàn)/㎡之間。
雖然西湖區(qū)是杭州公辦教育資源最為豐富的行政區(qū)域，但150萬(wàn)以內(nèi)的二手房所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)并不能稱為較為優(yōu)質(zhì)的“學(xué)區(qū)”。
該行政區(qū)域內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的二手房源主要集中在翠苑四區(qū)。由于房屋建造年齡較久，加上翠苑四區(qū)的學(xué)區(qū)（對(duì)應(yīng)小學(xué)為浙江省教育廳教研室附屬小學(xué)）并不算優(yōu)質(zhì)，所以二手房成交均價(jià)近期一直維持在3.7萬(wàn)/㎡至4萬(wàn)/㎡之間。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
四拱墅區(qū)
拱墅區(qū)范圍內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源數(shù)量較前幾個(gè)區(qū)域更多，該區(qū)域內(nèi)的房源均價(jià)跨度較大，2萬(wàn)/㎡至4.5萬(wàn)/㎡之間都有相應(yīng)的房源。
拱墅區(qū)作為杭州民辦資源最為豐富的地區(qū)（區(qū)域內(nèi)民辦初中有文瀾、錦繡、育才、上海世界外國(guó)語(yǔ)等），加上“民辦鎖區(qū)”政策的推行，拱墅區(qū)內(nèi)的二手房一時(shí)間成為熱門。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
德勝新村不屬于地鐵盤，距離最近的地鐵站（地鐵3號(hào)線潮王路站）在1公里以上，但好在道路交通便利，位于德勝立交附近。對(duì)應(yīng)小學(xué)為德勝小學(xué)，教育資源一般。
大關(guān)東九苑位于大關(guān)板塊，周邊生活配套便利，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市應(yīng)有盡有。城北體育公園與小區(qū)一河之隔，地鐵3號(hào)線也在建設(shè)之中，距離大關(guān)站在步行范圍之內(nèi)。
蠶花園永慶坊與裕興院均位于拱宸橋板塊，但位置相差較大。前者位于板塊的北部，距離地鐵較遠(yuǎn)；后者位于板塊的核心位置，距離拱宸橋東地鐵站較近，屬可步行范圍之內(nèi)。拱宸橋板塊生活配套便利，購(gòu)物中心、超市齊全，杭州市第二人民醫(yī)院位于板塊內(nèi)，醫(yī)療資源豐富。
杭鋼北苑位于半山田園板塊，均價(jià)較低。一方面是因?yàn)榘肷教飯@板塊目前無(wú)地鐵規(guī)劃，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)；另一方面，房齡較老，有的樓幢還是上世紀(jì)70年建成的。板塊內(nèi)在150萬(wàn)以下的二手房還有寧和弄小區(qū)，位于杭鋼北苑的東側(cè)。
錦繡新村位于湖墅板塊，地理位置極佳，最為靠近城市的中心——武林廣場(chǎng)。錦繡新村位于京杭大運(yùn)河邊上，長(zhǎng)板巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺，華潤(rùn)萬(wàn)家超市也在邊上，生活配套豐富。對(duì)應(yīng)小學(xué)為建新小學(xué)。
五江干區(qū)
江干區(qū)范圍內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的房源較上城區(qū)、下城區(qū)還要少些。主要分布在景芳、閘弄口、丁橋、三里亭等板塊。
上述板塊的教育資源一般，學(xué)區(qū)不是購(gòu)置的主要原因。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
景芳三區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，距離地鐵4號(hào)線景芳站很近，在步行范圍內(nèi)。周邊有聯(lián)華超市、天虹購(gòu)物中心，生活配套豐富。對(duì)應(yīng)小學(xué)為茅以升小學(xué)，教育資源一般。
南肖埠社區(qū)位于南肖埠板塊，地理位置優(yōu)越。距離地鐵2號(hào)線慶菱路站1公里左右，步行距離較遠(yuǎn)。但小區(qū)三公里范圍內(nèi)，購(gòu)物中心（慶春銀泰）、大型生活超市（世紀(jì)聯(lián)華）、醫(yī)療資源（邵逸夫醫(yī)院）應(yīng)有盡有，配套豐富。對(duì)應(yīng)小學(xué)為南肖埠小學(xué)。
廣宇上東領(lǐng)地位于江干區(qū)丁蘭街道，距離地鐵3號(hào)線丁橋站800米左右。生活配套較為便利，丁蘭廣場(chǎng)、物美大賣場(chǎng)等都在附近。對(duì)應(yīng)小學(xué)為采荷第二小學(xué)教育集團(tuán)丁荷小學(xué)。同板塊內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的掛牌數(shù)量較多的房源還有廣宇東承府、久睦苑等，也值得關(guān)注。
京惠花園位于閘弄口板塊，距離地鐵1號(hào)線閘弄口站在800米左右。小區(qū)毗鄰京杭大運(yùn)河，是茶余飯后的好去處。
六錢塘新區(qū)
錢塘新區(qū)包括大江東和下沙，150萬(wàn)以內(nèi)的二手房房源主要集中在下沙老物美板塊和大江東的東裕華庭、潤(rùn)東府。
下沙老物美板塊，小區(qū)建成年代較早，150萬(wàn)以內(nèi)的房源，戶型面積較小，大多為30-50㎡之間。該板塊的學(xué)區(qū)為文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年制），據(jù)周邊門店的中介介紹，近些年來(lái)該校中考成績(jī)連續(xù)七年位居杭州市同類學(xué)校前列。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
板塊內(nèi)的幾個(gè)小區(qū)，均價(jià)在2.5萬(wàn)/㎡至3.2萬(wàn)/㎡之間，距離地鐵1號(hào)線文澤路站較近，其中東海未名園、大都文苑風(fēng)情距離地鐵口最近，北銀公寓次之，四季風(fēng)景苑和裕園公寓距離地鐵口最遠(yuǎn)。
該板塊內(nèi)，生活配套豐富，物美大賣場(chǎng)（超市）、和達(dá)城均在板塊內(nèi)。三公里范圍內(nèi)還有金沙天街、印象城購(gòu)物中心、盒馬鮮生等，配套豐富。周邊高校眾多，出租較容易。
在大江東，150萬(wàn)以內(nèi)的二手房，掛牌較多的小區(qū)為東裕華庭，該小區(qū)位于臨江街道，距離大江東核心區(qū)較遠(yuǎn)。距離地鐵8號(hào)線首發(fā)站江東站有五公里左右，不屬于地鐵盤。周邊企業(yè)較多，臨江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、富麗達(dá)集團(tuán)、東風(fēng)裕隆等都是較為知名的。
東裕華庭掛牌量較多，成交量也不錯(cuò)。目前成交均價(jià)在1.2萬(wàn)/㎡至1.4萬(wàn)/㎡，成交價(jià)格的差別體現(xiàn)在樓層和裝修上。
*僅列舉區(qū)域內(nèi)較為熱門的房源，價(jià)格均為掛牌均價(jià)
七寫在最后
主城區(qū)內(nèi)，150萬(wàn)以內(nèi)的二手房，多為老破小。很多小區(qū)的建成時(shí)間都在上世紀(jì)八九十年代，在這里也提醒一下各位購(gòu)房者，在購(gòu)買之前一定要把首付比例、貸款年限以及是否能使用公積金等問(wèn)題弄清楚，以免帶來(lái)一定的麻煩。
老舊小區(qū)最大的問(wèn)題是：停車難、物業(yè)服務(wù)差、房屋漏水等，這些問(wèn)題使得很多購(gòu)房者發(fā)出“寧選郊區(qū)地鐵房，不選市區(qū)老破小”的感慨，不過(guò)，“老破小”也會(huì)有驚喜！
不過(guò)，近日，市建委會(huì)同市發(fā)改委、市財(cái)政局正式下發(fā)《杭州市2020年老舊小區(qū)綜合改造提升項(xiàng)目計(jì)劃》，計(jì)劃改造300個(gè)小區(qū)，總建筑面積超1200萬(wàn)㎡，將惠及15萬(wàn)住戶。
改造完成后，不僅立面更新、小區(qū)環(huán)境更好，還將落實(shí)加裝電梯、消防設(shè)施、應(yīng)急防疫、未來(lái)社區(qū)及充電樁、市政供水、路網(wǎng)系統(tǒng)等改造，后續(xù)還將引入物業(yè)服務(wù)。
比如輝輝買的賈家弄，就是今年杭州計(jì)劃改造300個(gè)老舊小區(qū)之一，老舊小區(qū)煥新，帶來(lái)的不僅是生活質(zhì)量的大幅提升，或許還將帶來(lái)更實(shí)在的房?jī)r(jià)增值。
通過(guò)杭州這一輪的老舊小區(qū)改造提升工程，“未來(lái)社區(qū)”的設(shè)想，都直擊老舊小區(qū)生活痛點(diǎn)，改造成果值得期待。
不要小瞧“老破小”，或許未來(lái)社區(qū)，城市更新就是老破小的新機(jī)遇呢！
老舊小區(qū)綜合提升改造項(xiàng)目清單（開(kāi)工和方案審查完成項(xiàng)目）
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