恰百年風(fēng)華，開啟東方嶄新篇章。站在“百年”的歷史交匯點(diǎn)上，中國(guó)的商辦市場(chǎng)也走過(guò)30多年的發(fā)展歷程。今年，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸回暖的情況下，上半年的商辦市場(chǎng)內(nèi)的諸多領(lǐng)域也呈現(xiàn)出快速?gòu)?fù)蘇跡象，有收獲有蟄伏。今天，商辦互聯(lián)就為大家按照時(shí)間順序總結(jié)了一下2021年上半年商辦市場(chǎng)的十大事件，歡迎行業(yè)同仁品讀。
優(yōu)客工場(chǎng)2020年第四季度實(shí)現(xiàn)盈利，
聯(lián)合辦公輕資產(chǎn)模式有望打通？
優(yōu)客工場(chǎng)于4月發(fā)布了2020年第四季度及全年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2020年優(yōu)客工場(chǎng)總營(yíng)業(yè)收入8.77億元，其中第四季度營(yíng)收2.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)39.4%，超出市場(chǎng)預(yù)期。在非美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，第四季度凈利潤(rùn)達(dá)6279萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)首次季度盈利。
在商業(yè)模式方面，優(yōu)客工場(chǎng)在2019年奠定了輕資產(chǎn)模式，2020年大力推進(jìn)輕資產(chǎn)模式。去年第四季營(yíng)收增長(zhǎng)內(nèi)容中，其中輕資產(chǎn)收入同比增加220.8%。
截至2020年年底，優(yōu)客工場(chǎng)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.01億元，相比于2019年的1.96億元，優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收局面已經(jīng)大為好轉(zhuǎn)。單季度實(shí)現(xiàn)盈利，輕資產(chǎn)模式逐漸跑通的優(yōu)客工場(chǎng)，為聯(lián)合辦公行業(yè)的輕資產(chǎn)之路起到了較好的示范作用。
中弘大廈更名為“慈云寺6號(hào)”，
北京三大爛尾樓均盤活
停工4年之后，北京CBD“地標(biāo)級(jí)”爛尾樓中弘大廈，于3月31日正式復(fù)工。
坐落于東四環(huán)、毗鄰CBD、占據(jù)著北京寸土寸金的黃金地段的中弘大廈，由全球知名的美國(guó)SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所操刀設(shè)計(jì)，高180米，預(yù)計(jì)建成地上35 層、地下3層的高檔寫字樓。中弘實(shí)控人王永紅鋃鐺入獄后，中弘大廈也于2017年停工。
中弘大廈于2020年4月8日在阿里拍賣上二度拍賣，經(jīng)過(guò)15輪激烈的競(jìng)價(jià)后，終以33.12億元被北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司接手，溢價(jià)10.5億元。
隨著中海晟融的入主，項(xiàng)目正式更名為“慈云寺6號(hào)”，至此，東直門的國(guó)盛中心、CBD核心區(qū)位的“長(zhǎng)安8號(hào)”，加上現(xiàn)在的“慈云寺6號(hào)”，北京著名三大爛尾樓，均已盤活。
三里屯世茂工三第四次流拍，
不是所有的商業(yè)項(xiàng)目都搶手
4月16日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路13號(hào)院3號(hào)樓1-4層及5幢不動(dòng)產(chǎn)（世茂工三商場(chǎng)）歷時(shí)24小時(shí)競(jìng)拍后，以流拍結(jié)束。此次拍賣的評(píng)估價(jià)為29.28億元。起拍價(jià)20.5億元。
世茂工三位于北京朝陽(yáng)區(qū)三里屯工體北路，總建筑面積為21.2萬(wàn)平方米(地上面積為13.5萬(wàn)平方米，地下面積為7.7萬(wàn)平方米)，標(biāo)準(zhǔn)層面積1850平方米，包括商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)。
2019年1月該項(xiàng)目首次進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)格23.02億元，在經(jīng)過(guò)流拍后，2019年4月的第二次拍賣，起拍價(jià)格定為21.87億元，結(jié)果依舊流拍，2019年8月，第三次拍賣，起拍價(jià)還是21.87億元，繼續(xù)流拍。
在遭遇第四次流拍，以及樂(lè)視此前長(zhǎng)達(dá)十年財(cái)務(wù)造假事件風(fēng)波之后，世茂工三的資產(chǎn)購(gòu)置價(jià)值在投資者心中勢(shì)必會(huì)大打折扣，不知賈躍亭手中這最值錢的商業(yè)項(xiàng)目還能否有人接盤。
深圳賽格廣場(chǎng)樓體晃動(dòng)，
晃動(dòng)的是樓體，錯(cuò)過(guò)的是一個(gè)時(shí)代
5月中旬，位于深圳華強(qiáng)北的賽格廣場(chǎng)一下上了熱搜，因?yàn)椴幻髡鹪磳?dǎo)致的樓梯晃動(dòng)，導(dǎo)致大批人員從樓內(nèi)匆忙跑出。
由于是上下震顫，所以網(wǎng)友們之前呼吁加裝阻尼器的實(shí)施性較小。6月初，相關(guān)部門已計(jì)劃開展激振試驗(yàn)等一系列測(cè)試工作，相關(guān)結(jié)果尚未公布。
賽格廣場(chǎng)于1999年9月建成，是中國(guó)首例鋼管混凝土結(jié)構(gòu)的超高層建筑，也是世界最高的鋼管混凝土架構(gòu)建筑。
賽格廣場(chǎng)和地王大廈是當(dāng)時(shí)體現(xiàn)“深圳速度”的城市符號(hào)，賽格廣場(chǎng)背后的賽格集團(tuán)是當(dāng)時(shí)深圳重點(diǎn)扶持的四大集團(tuán)之一，坐擁華強(qiáng)北半壁江山。騰訊的第一個(gè)辦公室就選在附近的賽格科技園。
從騰訊在04年搬出華強(qiáng)北，遷入南山區(qū)，到建筑樓體晃動(dòng)，租戶至今無(wú)法進(jìn)駐辦公，再到如今國(guó)家對(duì)虛擬貨幣的“封殺”，導(dǎo)致樓內(nèi)加密貨幣礦機(jī)經(jīng)銷商嚴(yán)重受挫，賽格集團(tuán)雖然也把握住了部分機(jī)遇，但總歸還是沒能追上互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步，逐漸走向沒落似乎是必然。
凱德100%持有億達(dá)中國(guó)大連項(xiàng)目股權(quán)，
繼續(xù)進(jìn)軍園區(qū)及數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域
5月26日，億達(dá)中國(guó)公告稱，與凱德集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，億達(dá)中國(guó)以5.01億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份。
據(jù)悉，大連軟件園騰飛園區(qū)由騰飛集團(tuán)（凱德集團(tuán)所屬）和億達(dá)中國(guó)聯(lián)手打造，雙方各占50%股權(quán)。此次凱德完成收購(gòu)后，也將完全持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。
之前4月28日，凱德集團(tuán)宣布以36.6億元人民幣收購(gòu)一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是凱德在中國(guó)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。
凱德集團(tuán)目前在新加坡?lián)碛?個(gè)數(shù)據(jù)中心， 在歐洲擁有11個(gè)數(shù)據(jù)中心，同時(shí)也是韓國(guó)一個(gè)數(shù)據(jù)中心開發(fā)項(xiàng)目的基金和資產(chǎn)管理方。
SK大廈被險(xiǎn)資90.6億元購(gòu)買，
辦公類大宗交易市場(chǎng)逐漸回暖
6月1日，和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司披露公告，公司采用股權(quán)方式出資約90.6億元人民幣收購(gòu)北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈。此次交易總額，也刷新了今年國(guó)內(nèi)商辦大宗交易的最高成交記錄。
SK大廈位于北京CBD商圈的國(guó)貿(mào)橋西南角，為單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品，曾用名凱德大廈，后由凱德集團(tuán)出售給韓國(guó)SK集團(tuán)。
據(jù)高力國(guó)際今年二季度報(bào)告顯示，第二季度辦公物業(yè)交易額占比呈小幅增長(zhǎng)，約占大宗交易總成交額的65%，共計(jì)169億元。
從近幾年的大宗交易市場(chǎng)來(lái)看，以銀行、保險(xiǎn)以及自用客戶為主的內(nèi)資正不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，上半年超7成的辦公物業(yè)交易由投資者完成，投資市場(chǎng)回暖愈發(fā)明顯。隨著北京市場(chǎng)，尤其是北部區(qū)域可售標(biāo)的的稀缺性，下半年的辦公物業(yè)大宗交易市場(chǎng)依舊被看好。
黑石30.5億美元收購(gòu)SOHO中國(guó)，
潘石屹“跑路”已然坐實(shí)
6月16日，黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)的項(xiàng)目塵埃落定，這個(gè)從2019年開始談的合作，最終以30.5億美元的價(jià)格敲定，離談判初期市場(chǎng)傳言的80億美元收購(gòu)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。
在這次收購(gòu)交易中，我們看到了SOHO中國(guó)的妥協(xié)，也看到了黑石已經(jīng)布局中國(guó)長(zhǎng)達(dá)15年的野心。黑石集團(tuán)作為全世界最大的獨(dú)立資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，被譽(yù)為“華爾街PE之王”，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資老手。這次收購(gòu)，黑石明顯看中了中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)幾年的增值價(jià)值。
盡管從表達(dá)收購(gòu)意向的對(duì)外報(bào)價(jià)來(lái)看，SOHO中國(guó)的估值一直在不斷縮水，但作為港股上市公司，自和黑石互通心意之后，股價(jià)經(jīng)歷了三度暴漲。這次停牌前，SOHO中國(guó)上周股價(jià)飆升48%，創(chuàng)下該公司2007年上市以來(lái)最大漲幅。
從2014年開始，SOHO中國(guó)就走上了不斷“賣賣賣”的道路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這幾年間，SOHO中國(guó)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元，由此可見，潘石屹“跑路”傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)?；仡^再看潘石屹18年的公開表態(tài)：“外灘SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不賣。”已然成為笑談。
首批公募REITs全部溢價(jià)交易，
園區(qū)投資熱潮正式掀起
6月21日，中國(guó)首批公共基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市，共有9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目將分別在上交所、深交所上市交易。
具體來(lái)看，上交所首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分別為普洛斯、東吳蘇園、張江光大園、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)；深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分別為首鋼綠能、蛇口產(chǎn)業(yè)園、廣州廣河和鹽港。
值得注意的是，此次有3個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，均為主力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，其中，張江光大園是位于上?？苿?chuàng)中心建設(shè)核心承載區(qū)張江科學(xué)城的上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園；蘇州工業(yè)園REIT的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息和機(jī)械制造；招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT是深圳市最具代表性和最具活力的文化 科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流率先試點(diǎn)REITs，無(wú)疑是為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)打了一針強(qiáng)心劑。從中國(guó)香港和新加坡已發(fā)行的REITs來(lái)看，購(gòu)物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。
從盈利模式來(lái)看，商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、停車場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)收入主要來(lái)源于租金和物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，與REITs一脈相傳。隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的落地，未來(lái)公募REITs有望進(jìn)一步整合國(guó)有資產(chǎn)和地方資本，完善投融資體系，為社會(huì)資本提供更加多樣靈活的退出方式，吸引其參與到基建項(xiàng)目中來(lái)。未來(lái)，我們也期待寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓等更多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)加入到公募REITs中來(lái)。
330億！
平安人壽收購(gòu)凱德旗下來(lái)福士廣場(chǎng)資產(chǎn)包
6月28日，凱德集團(tuán)與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議，向后者出售中國(guó)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。本次合作涉及項(xiàng)目包括上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)以及杭州來(lái)福士中心。據(jù)了解，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為 467 億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過(guò)330億元，該交易預(yù)計(jì)于 2021 年三季度完成。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是凱德?直以來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作模式——?jiǎng)P德作為資產(chǎn)管理公司和建設(shè)操盤方，?般在項(xiàng)目開發(fā)完成并運(yùn)營(yíng)?段時(shí)間、進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，會(huì)和項(xiàng)目建設(shè)期的股東一起出售部分股權(quán)，并且選擇優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期合作伙伴。這次牽手平安壽險(xiǎn)應(yīng)該也是凱德深耕中國(guó)的本地化運(yùn)作戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。平安壽險(xiǎn)以規(guī)模大、久期長(zhǎng)的保險(xiǎn)資金收購(gòu)凱德來(lái)福士資產(chǎn)組合，則有利于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資?的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，可謂是雙贏組合。
遠(yuǎn)洋資本200億并購(gòu)紅星地產(chǎn)，
連同管理團(tuán)隊(duì)一同買下
6月28日，遠(yuǎn)洋資本結(jié)束了對(duì)紅星地產(chǎn)為期3個(gè)月的盡調(diào)，并簽訂相關(guān)收購(gòu)協(xié)議。此次交易框架設(shè)計(jì)較復(fù)雜，是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)，總價(jià)200億左右。
紅星地產(chǎn)成立于2008年，以樓超鋼為首的管理團(tuán)隊(duì)于2013年加盟，團(tuán)隊(duì)中大部分管理人員均出自中海。樓超鋼帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)一直與紅星地產(chǎn)共同發(fā)展。2020年，紅星地產(chǎn)以480.6億銷售額排名行業(yè)66位。
遠(yuǎn)洋資本最終決定收購(gòu)，主要出于三方面考慮：紅星地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)占比70%-80%；項(xiàng)目雖然有一些小瑕疵，但訴訟糾紛比較少，整體運(yùn)營(yíng)模式算是行業(yè)內(nèi)的良心企業(yè)；在進(jìn)行過(guò)盡調(diào)之后，遠(yuǎn)洋資本對(duì)紅星地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)也很滿意，紅星地產(chǎn)總裁樓超鋼的這支管理團(tuán)隊(duì)入行時(shí)間早，做事清晰明了，相比很多讓人“看不清”的老房企，紅星地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)較為實(shí)干；公司至今沒有過(guò)惡意裁員，也沒有更換管理團(tuán)隊(duì)的動(dòng)作，經(jīng)驗(yàn)足。
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