產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中國經(jīng)濟發(fā)展過程中占非常重要的比重。
2021年到2022年上半年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟對中國GDP的貢獻值超過了20%，稅收的貢獻度超過了25%；增速上，國家級經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)GDP平均增速分別為8.6%和10.9%，在經(jīng)濟增長中發(fā)揮引領(lǐng)性作用。
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核心觀點
1、園區(qū)運營管理的未來趨勢：“房東+股東，服務(wù)+賦能，資產(chǎn)+證券化”。
2、好的運營服務(wù)管理，將引導(dǎo)高質(zhì)企業(yè)聚集，助力園區(qū)資產(chǎn)價值提升。
3、未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式將由三大塊組成，包括物業(yè)租售收入、園區(qū)經(jīng)營收入和資產(chǎn)證券化收入。
中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的四大難題
從發(fā)展歷程來看，早期產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本忽視了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的形成，企業(yè)間缺少產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，或表現(xiàn)為競爭關(guān)系，彼此間呈點式散布，且以出口加工型、勞動密集型企業(yè)為主。此后逐漸形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并注重引入或培育核心企業(yè)，從而逐漸進入“聚核”“聚鏈”“聚網(wǎng)”的發(fā)展階段。
從運營現(xiàn)狀來看，目前園區(qū)運營普遍存在四大難題，包括：
一、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，帶來產(chǎn)能過剩等問題
產(chǎn)業(yè)定位同質(zhì)化：受上級政策導(dǎo)向、忽視區(qū)域資源稟賦等因素，企業(yè)盲目跟風，導(dǎo)致園區(qū)所定位的發(fā)展產(chǎn)業(yè)相同或者趨同。電子信息、人工智能、生命科學(xué)、汽車制造等熱門高端產(chǎn)業(yè)成為多數(shù)政府和園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位。
園區(qū)發(fā)展路徑同質(zhì)化：由于新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)“內(nèi)生動力”與新興產(chǎn)業(yè)“造血”能力普遍不強，都需要依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移協(xié)作，造成了園區(qū)發(fā)展路徑的同質(zhì)化，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)移協(xié)作的資源“內(nèi)耗”與無序競爭也會更為嚴重。
承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移類型同質(zhì)化: 區(qū)域內(nèi)一個細分行業(yè)要對應(yīng)多個承接城市的現(xiàn)象，不同城市的資源稟賦、技術(shù)創(chuàng)新能力與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)各異，難以預(yù)料城市所屬園區(qū)能否通過有序、有效、良性競爭來獲取高質(zhì)量轉(zhuǎn)移資源，以及后發(fā)地區(qū)所屬園區(qū)能否有能力承接高質(zhì)量轉(zhuǎn)移協(xié)作資源。
二、東西部發(fā)展不平衡，低效園區(qū)數(shù)量較多
一二線城市和東部的成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在忙著“騰籠換鳥”，為破解土地資源、環(huán)境資源及其他資源的限制難題，進行新舊動能轉(zhuǎn)換，希望不破不立、吐故納新。
三四線城市和西部廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則處在建設(shè)初期或者成長中，還在以土地置換經(jīng)濟發(fā)展的模式招商引資項目、吸引企業(yè)入駐的階段，但在不遠的將來，缺地也會逐漸成為園區(qū)工業(yè)用地的壁壘。
三、多數(shù)園區(qū)與資本的融合度低，園區(qū)運營缺乏可持續(xù)資金支持
目前能自我造血的園區(qū)很少。
園區(qū)自身的特點在于前期投入大、后期盈利模式單一。由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長， 加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全、建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速度緩慢。雖然各地均設(shè)有重大產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，一定程度上解決中小企業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)實難題，但實際用于中小微企業(yè)的規(guī)模有限，無法保障金融資本的投資熱度。
四、缺乏專業(yè)人才
此前園區(qū)運營的人才主體主要來自兩個方向，包括政府工作人員和地產(chǎn)界人員，隨著園區(qū)的專業(yè)化要求不斷提高，這些人員市場化運營的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運營團隊還遠遠不能滿足園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的要求。
園區(qū)發(fā)展主流模式
目前國內(nèi)園區(qū)商業(yè)模式主要包括地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、產(chǎn)業(yè)投資模式、管理輸出模式和資產(chǎn)證券化模式，每種模式有其自身的特點和痛點。
地產(chǎn)開發(fā)模式，是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。
這種模式面臨的挑戰(zhàn)在于：一是經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域政府監(jiān)管越來越嚴格，土地獲取難度增大：工業(yè)土地年限縮短、政府“先租后讓”、限制市場化平臺企業(yè)拿地、政府考核要求嚴格都成為這一模式需要逾越的鴻溝。二是在政策寬松的城市，產(chǎn)業(yè)氛圍又難以支撐。
產(chǎn)業(yè)新城模式，在城市主城區(qū)之外，以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以城市為依托，建設(shè)產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，以一二級聯(lián)動開發(fā)為主獲取利潤的模式。
這種模式也面臨很大的挑戰(zhàn)，包括：項目體量較大，前期投入大，企業(yè)需要承擔一級開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)前期投資；對地方財政依賴性較強，資金回籠風險不可控，商業(yè)模式難形成閉環(huán)；選址多在主城區(qū)外圍遠郊區(qū)域，經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難度大；隨著地產(chǎn)政策收緊容易引發(fā)資金鏈斷裂問題，風險抵御能力弱。
產(chǎn)業(yè)投資模式，“基地+基金”實際上是雙輪驅(qū)動模式，不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還將資金投向產(chǎn)業(yè)基金和入駐園區(qū)的企業(yè)。
這種模式的優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)基金吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集，促進園區(qū)良性發(fā)展。穩(wěn)定的租金收入及增長有助于實現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)增值提升，此外，產(chǎn)業(yè)基金可以豐富園區(qū)經(jīng)營收益模式，擺脫單一的租售收入結(jié)構(gòu)。
新形勢下園區(qū)可持續(xù)發(fā)展路徑
一個園區(qū)核心要素包括政府、平臺、企業(yè)，形成三大關(guān)聯(lián)方。其中，政府關(guān)心的是產(chǎn)值、稅收和高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)關(guān)心的是資本、市場和服務(wù)，而平臺運營商，最關(guān)心的是回收周期和收益結(jié)構(gòu)。所以，園區(qū)利益主體之間需要融合化，實現(xiàn)園區(qū)各利益主體的共贏，來共促產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
從園區(qū)運營管理的趨勢來看，未來園區(qū)可持續(xù)發(fā)展有三大關(guān)鍵路徑：房東+股東，服務(wù)+賦能，資產(chǎn)+證券化。
一、 “房東+股東”
這種模式最大的好處是能兼顧到三個關(guān)聯(lián)方，該模式是過去傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資的升級，從物業(yè)提供商向企業(yè)發(fā)展的集成服務(wù)平臺的轉(zhuǎn)型，從工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營向科技投資公司轉(zhuǎn)型，即給企業(yè)提供辦公空間支持，還能幫助企業(yè)解決融資難題；對政府而言構(gòu)建了初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展所需的資本環(huán)境，更容易聚集高質(zhì)量的企業(yè)；對于園區(qū)平臺運營企業(yè)來說形成了物業(yè)收入以外的投資性收入解決盈利模式單一問題。
金地集團和金地威新目前已參股、投資多達11家基金，專注于人工智能、集成電路、生命科學(xué)等行業(yè)的專業(yè)領(lǐng)域企業(yè)投資，通過間接或直接的方式在國內(nèi)外投資了多家人工智能和生命科學(xué)領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)。
金地孵化器采用獨特的“投資驅(qū)動+場景孵化”運營模式，已經(jīng)成功孵化了70多家企業(yè)，未來還將繼續(xù)增加這方面的投資力度。
二、“服務(wù)+賦能”
因“重開發(fā)、輕運營”導(dǎo)致的低效閑置等，是當前中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在的問題，現(xiàn)代園區(qū)運營需要在服務(wù)和管理上全面提升軟實力，更多在“物、企、人”方面不斷升級，物業(yè)服務(wù)智慧化、平臺服務(wù)專業(yè)化、配套服務(wù)多元化等逐漸成為園區(qū)投資商的關(guān)注焦點。
對于金地威新來說，從資產(chǎn)管理到資源管理，已搭建相對完整的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系，包括“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+專業(yè)服務(wù)”，而園區(qū)與園區(qū)運營之間的主要差別就體現(xiàn)在增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)，例如：增值服務(wù)方面的政策申報、搭建多樣化的融資平臺、搭建企業(yè)與市場的對接平臺等；專業(yè)服務(wù)方面的打造生物醫(yī)藥專業(yè)服務(wù)能力、保障企業(yè)超常規(guī)生產(chǎn)經(jīng)營需求的專業(yè)能力、訂制化的廠房裝修服務(wù)等，這就是園區(qū)平臺運營商的核心競爭力的體現(xiàn)。
三、“資產(chǎn)+證券化”
自2019年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》支持在有條件的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開展不動產(chǎn)投資信托基金試點以來，產(chǎn)業(yè)政策頻發(fā)，尤其是586號文和958號文。一系列利好政策的釋放，打通了產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資退出渠道有限的局面，有效的實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投融管退”，給園區(qū)運營商提供了新的發(fā)展機遇。
從融資角度看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了盤活存量資產(chǎn)的渠道，破解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投入強度大的難題，有利于引導(dǎo)調(diào)動社會資本參與園區(qū)建設(shè)的積極性。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，市場運行平穩(wěn)，交投活躍，產(chǎn)品業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，底層資產(chǎn)經(jīng)營達預(yù)期，成為投資者長期資產(chǎn)配置選擇之一。
但是我們也要看到，目前已上市的REITS產(chǎn)品來看，普遍具有以下幾個特征：
1. 運營品質(zhì)優(yōu)良：參考指標主要有運營年限、出租率、租金、未來租金年復(fù)合增速、租戶結(jié)構(gòu)和離散度等。運營時間原則上3年以上，實際操作均高于5年；出租率為70%-100%，21、22年凈現(xiàn)金流分派率區(qū)間為4.10%-4.78%，同時，對于未來的租金年復(fù)合漲幅預(yù)期在2%-4%；
2. 具備區(qū)位優(yōu)勢：REITs重點支持的京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等區(qū)域中的強勢產(chǎn)業(yè)板塊，目前已上市4只園區(qū)REITs分別位于北京、上海、深圳以及蘇州；
3. 具有國企背景的參與主體的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)更具優(yōu)勢：正式上市交易的四只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的原始權(quán)益人均為國企。
除公募REITs之外，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大宗交易亦大受資本青睞，一些知名資本大鱷都陸續(xù)成立新基建部門或者新基建基金，積極拓展投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)。
從“資產(chǎn)+證券化”來看，企業(yè)專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營管理，以穩(wěn)定租金承接資產(chǎn)證券化退出。 從盈利模式上，未來園區(qū)收益將由三部分組成，租售收入、經(jīng)營服務(wù)性收入和退出資產(chǎn)證券化收入。這個模式對我們園區(qū)開發(fā)商來說形成了非常完整的園區(qū)運營邏輯，從而構(gòu)建了完整的投融管退商業(yè)閉環(huán)邏輯。這就是金地威新目前正在嘗試和努力實現(xiàn)的方向，也是未來園區(qū)發(fā)展的大趨勢。
總結(jié)而言，我們認為做好一個高科技園區(qū)最重要的工作就是要形成投資、孵化、加速、園區(qū)建設(shè)運營一體化的協(xié)同發(fā)展模式，這也是所有園區(qū)發(fā)展的終極目的。
（本文由金地威新華北公司總經(jīng)理唐海濤在2022中國樓宇園區(qū)資管及低碳數(shù)字化創(chuàng)新峰會上的演講整理而成。）
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