總體來說，這不叫內(nèi)幕，業(yè)內(nèi)常識罷了……
真正知道內(nèi)幕的才不會爆料呢
首先要肯定，作者肯定是業(yè)內(nèi)人士，部分錯誤是因為他站的視角不對。當然如果我有說錯的請幫忙指出，畢竟離開這個行業(yè)也有幾年了。
1)售樓小姐:大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。
A.商貸保險費是可以100%拒絕的，不需要繳。07年左右是強制的，國家更改政策了，可以自由選擇。
2)售樓小姐:開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。
A.操盤不是這么操的，一個項目開盤最重要，開盤沒開好后面會非常艱辛，這也是為何現(xiàn)在不少項目愿意開盤前期積累很長時間客戶的原因。所以開盤不會沒有好房子。操盤一般是銷售總監(jiān)的事，每個人風格不同策略不同，但肯定都不會開盤都放出差位置的房子。最最保守的開盤方式也是：開盤賣“中”，銷售期賣”差“，收尾賣”好“。實際操作中不給老客戶忠實粉點甜頭怎么給你帶新客戶？
3)售樓小姐:廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。
A.并不全對，畢竟有嚴謹?shù)模乙话懔魉a(chǎn)品的效果圖很準的。有的時候誤差也不是開發(fā)商愿意的，CG和游戲?qū)嵅僖灿姓`差不是嗎？
4)售樓小姐:售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。
A.我們管這個叫逼定。但這個是屬于個人技巧，也會對人下菜碟。有的人或許是天枰座，你不推一把他一年也不會選好。有的人或許是獅子座，比我們還著急。。。還有的人或許是天蝎座，你逼定你就死定了?？傊玫匿N售是知道哪些可以逼哪些不能逼，有些人逼定也沒用，回家“冷靜”下來就后悔，第二天回來退定更煩人不是嗎？
5)售樓小姐:別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。
A.10年前我就找過資料發(fā)現(xiàn)這是謠言，或者說沒找到國外有關(guān)這個言論的咨詢。后來果殼也辟謠了，這謠傳的夠久的。
6)售樓小姐:別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。
A.這就是廢話，更早的時候小區(qū)還是工地呢，可不是得等所有都建完了再種樹？不買成樹插土里難道從樹苗開始養(yǎng)嗎？話說成樹可比樹苗貴多了，不光樹貴，運輸移植保成活都是錢。沒有哪個開發(fā)商不愿意樹多成活的，畢竟錢都花了沒出效果不是很傻逼。園林做好了是最直觀的廣告，后期有助于銷售。個別項目的草倒是直接買的草皮，有壽命，后期維護和更新看物業(yè)。
7)售樓小姐:別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻。
A.價格同比涂料永遠沒有面磚貴。面磚也分很多種，是粘上去的，還是打龍骨的。國外都是用高級涂料這肯定是謠言，因為使面磚其實就是和“國外”學的，為了顯高大上嘛。具體國外是哪國也很重要。
8)售樓小姐:別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告..
A.這條就是耍流氓，國家允許實測面積3%誤差，3%已經(jīng)不少了，為何開發(fā)商還需要買通測繪局？占你一平米便宜開發(fā)商能多賺嗎？或大或小實際是工人施工時候的誤差，一個房子又不是一組工人去做的，人力很難控制。
9)售樓小姐:綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。
A.容積率是蓋房子前就已經(jīng)算好的并上報國家的，每塊地容積率國家是有要求的。上報后就不能更改變動，改變?nèi)莘e率可是大事。容積率本身國家是允許誤差的，2000平方米是3%，2000~5000平方米是2%，5000以上是1%。容積率在樓書上有可能有貓膩的是那些綜合大盤，地可能不是一整塊，是幾塊土地綜合組成的，所以按理來講應(yīng)該按每塊地去計算容積率，而不是看項目綜合的容積率。比如有塔樓，板樓，塔板結(jié)合的小區(qū)，有不法開發(fā)商混合一起算，在宣傳上就把塔樓的容積率拉低了。有任何疑問可以去看樓盤的建筑規(guī)劃公示圖，那個是準確的。綠化率是比較扯，露天停車位如果地磚里養(yǎng)著小草都會被計算到綠化率上。這個數(shù)字就看看好了，還是現(xiàn)場看園林效果吧。
10)售樓小姐:漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。
A.具體情況具體看。
11)售樓小姐:開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場的。
A.有這種情況，但一般很少做，一般也就是代理商領(lǐng)導(dǎo)可能偶爾干這事。開盤為了把現(xiàn)場炒熱有很多方法，領(lǐng)導(dǎo)自己上去裝客戶是最笨的方法。。
12)售樓小姐:注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通?；幼疃?，比如排隊買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。
A.這事不絕對，得分項目，好賣項目代理行也不愿意折騰。開發(fā)商實際上更會搞花頭，代理行的所謂花頭還得向開發(fā)商審批，開發(fā)商要搞還不是領(lǐng)導(dǎo)說了算，說搞就搞？最重要代理費是一開始談好的，按銷售比例分成，中間的各種宣傳費用都已經(jīng)計算在代理費里了。還一種是包銷，直接把樓盤低價拿下，也談不上賺開發(fā)商代理費的事。
13)售樓小姐:如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
A.這條是錯誤的，一般廣告上印的戶型會有兩種可能，一種是樓盤最極品的，為了吸引客戶來電，是否還有另說。一種是樓盤房型最多的。把最差的位置印廣告上，不擔心廣告費打水漂嗎？
14)售樓小姐:到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。
A.銷控作假還不是分分鐘的事情，這個話題沒意義。最高級別的假銷控可以讓開發(fā)商用自己人名字聯(lián)網(wǎng)把房定上。你要真有特別想要的，就直接和銷售說：如果這套有我不用定，直接簽約。你再看銷售人員反映。如果是假銷控，銷售人員看到你強烈意向會和領(lǐng)導(dǎo)商量，有可能會把一些不靠譜的關(guān)系戶或者不靠譜的定房客戶趕走，到時候你得真的干脆簽約?。?！不過也可能是真沒了。。
15)售樓小姐:一個好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。
A.這個只能代表一部分吧，工地不會太干凈的。。建材堆放井井有條這個是基礎(chǔ)。能做到這些只能證明不差，好的話還是看做工啊。
16)售樓小姐:不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然后叫物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實都由本地公司來管理。
A.北京反正天通苑都早上一萬了，也不知原作者是哪的什么時候?qū)懙?。。不過這條沒說錯。一般外資大牌物業(yè)都是負責指導(dǎo)監(jiān)理和培訓(xùn)，完全管理的很少，那是真高端項目。不少物業(yè)公司都是開發(fā)商自己，后期也能賺點錢啊。
17)售樓小姐:不要相信建筑設(shè)計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規(guī)定外資設(shè)計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設(shè)計，而必須是外加一個國內(nèi)設(shè)計公司來共同設(shè)計，但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。
A.這條雖然不是絕對，但倒也沒錯?，F(xiàn)象存在。
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