| 教你四招養(yǎng)兩套房(附表) |
| 文/李月 2007年，中國人民銀行一年內(nèi)連續(xù)5次提高貸款利率，5年以上期房貸優(yōu)惠利率由6.84%升至7.83%，房貸利率累計增幅達到14.47%。它雖然有效地遏制了中小投機者，但同時也加重了打算購進第二套房改善自住環(huán)境家庭的負(fù)擔(dān)。 貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 單位：年利率%  數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 對于借款人用銀行貸款購買第二套以上房產(chǎn)（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經(jīng)累計提高0.99個百分點，現(xiàn)在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對比調(diào)整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調(diào)整前的優(yōu)惠利率對比，則提高了約48%！ 安家世行認(rèn)為，對于貸款買房者來說，盤活現(xiàn)有資金是緩解房貸壓力和降低成本的重點所在。 在人民銀行連續(xù)頻繁加息的背景下，一些商業(yè)銀行推出了應(yīng)對“高利率時代”的多種房貸金融產(chǎn)品，這些產(chǎn)品通過改變貸款還款方式及利率性質(zhì)為客戶開通了省息的“便利車”。 對于有計劃投資第二套住房的人來說，適時地利用這些新品特征，以不同的策略供養(yǎng)房貸，無疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？ 雙周供 不同于傳統(tǒng)房貸以月為單位循環(huán)償還貸款，雙周供以兩周為一個單位計算還款周期，每兩周還款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。 例如，某家庭通過貸款購買第二套房產(chǎn)，評估價為84萬。其首付為34萬，貸款金額50萬，貸款利率8.613%（以7.83%為基準(zhǔn)利率），貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節(jié)省利息比例超過18%。對第一套等額本息每月還款、第二套等額本息每月還款和第二套住房雙周供還款的各項對比我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然第二套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。  緊貸松還 采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個較短的貸款期限來計算利息，以較長的期限來計算月供本金。其利息和部分本金在計息期限內(nèi)分期償還，計息結(jié)束一次性償還剩余本金。如屆時資金壓力較大還可以延期。如果，預(yù)計收入在未來幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。 以貸款50萬，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內(nèi)按照5年的利率（8.415%）計算利息，但是按照20年期限來分?jǐn)?。在期限?nèi)，每月還款額為4312元，5年末最后一期將剩余本金440132.25元一次結(jié)清。借款期間共支付利息198867.54元 選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結(jié)清貸款的各項支付對比如下：  由此看出，用貸款購買二套住房，同樣是5年內(nèi)還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。 凈值貸款 房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請人以貸款人認(rèn)可的住房、商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”（購房、購車等）的單筆貸款或循環(huán)額度的個人授信業(yè)務(wù)。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經(jīng)償還的本金部分循環(huán)借出以供在銀行許可的投資范圍內(nèi)進行投資取得收益。 貼息貸 此外，由于公積金利率上調(diào)幅度比商業(yè)貸款利率上調(diào)的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經(jīng)過今年5次加息后，商業(yè)貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優(yōu)選。 貼息貸是指凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理中心根據(jù)借款人可以申請的貼息額度，按照商業(yè)性住房貸款與住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。 如， 這樣的房貸金融產(chǎn)品還有很多。建議準(zhǔn)備購置第二套住房的你，根據(jù)個人資產(chǎn)情況及投資需求選擇不同的房貸金融產(chǎn)品。 （作者系北京安家世行房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司市場研究員） |
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