一.基本案情
2017年11月22日，黃小鴨(買受人)在中介公司的居間下，與王美麗(出賣人)簽訂一份《房屋買賣及居間合約》，約定由王美麗將其名下的一套房屋出售給黃小鴨，房屋成交價(jià)為120萬(wàn)元。
當(dāng)日，黃小鴨向中介公司支付了中介服務(wù)費(fèi)40000元，隨后向王美麗支付了20000元定金。
2018年2月6月，黃小鴨與王美麗因上述房屋買賣合同發(fā)生糾紛訴諸法院，經(jīng)法院調(diào)解，雙方自愿解除《房屋買賣合同》。黃小鴨認(rèn)為買賣雙方已經(jīng)解除了買賣關(guān)系，那么中介公司就無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)用，遂向法院提起訴訟要求中介公司退還已收取的中介服務(wù)費(fèi)。
二.爭(zhēng)議焦點(diǎn)
買賣雙方協(xié)商解除合同后，買方能否以交易未促成為由要求中介公司返還中介費(fèi)？
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三.律師觀點(diǎn)
在本案中，黃小鴨、中介公司及王美麗三方簽訂的《房屋買賣及居間合約》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方之間的居間合同依法成立后，均應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用的原則全面履行合同。
依據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)按約定支付報(bào)酬，而合同是否履行完畢以及之后是否解除，均不影響該報(bào)酬的支付?！斗课葙I賣及居間合約》對(duì)房屋的基本信息、房?jī)r(jià)、房款支付方式等主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，該協(xié)議具備買賣合同的基本形式，買賣合同已成立。
中介公司在本案中已履行了中介服務(wù)，并促成了合約的簽訂，且房屋買賣合同解除的原因并不是由中介公司造成的，黃小鴨無(wú)權(quán)要求中介公司退還已收取的中介服務(wù)費(fèi)。
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四.律師建議
對(duì)于買受人或出賣人而言，在和中介簽訂服務(wù)協(xié)議的時(shí)候，可就有關(guān)支付中介服務(wù)費(fèi)的特殊情況進(jìn)行詳細(xì)約定，比如房屋買賣合同解除時(shí)或無(wú)法履行時(shí)該費(fèi)用應(yīng)由何方承擔(dān)，是否全部支付或者免除等。協(xié)議約定得越詳盡，則越能在交易無(wú)法達(dá)成時(shí)，盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益。
對(duì)于中介公司而言，由于買賣雙方解除的只是房屋買賣關(guān)系，因此若買賣雙方達(dá)成了解除協(xié)議，中介公司的經(jīng)紀(jì)人盡量不要在此類協(xié)議上簽名或加蓋公司公章，否則將會(huì)對(duì)居間服務(wù)費(fèi)的收取造成不利后果。
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附：相關(guān)法條
《合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
第四百二十六條 居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
作者簡(jiǎn)介
楊婷婷
廣西萬(wàn)益律師事務(wù)所專職律師，專注于二手房法律事務(wù)的理論研究及實(shí)務(wù)工作，擅長(zhǎng)辦理二手房買賣、二手房租賃、房屋析產(chǎn)、繼承等相關(guān)法律事務(wù)。
作者簡(jiǎn)介
蘇佳麗
廣西萬(wàn)益律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，專注于二手房法律服務(wù)，擅長(zhǎng)處理二手房交易、房屋繼承相關(guān)法律事務(wù)。
作者簡(jiǎn)介
黃麗莎
廣西萬(wàn)益律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，專注于二手房買賣、租賃、繼承糾紛等相關(guān)領(lǐng)域。
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