伴隨深圳市高房價(jià)，回遷安置房的交易存在市場(chǎng)需求，并成為現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)買賣中一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。相較于成品市場(chǎng)商品房，回遷安置房的價(jià)格比商品房便宜很多，但由于回遷安置房的特殊性，政府無法直接對(duì)其交易過程進(jìn)行有效監(jiān)管，買受人與此同時(shí)承擔(dān)著巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中存在不少回遷安置房買賣糾紛案件。那么，回遷房能買嗎？人民法院對(duì)于回遷房買賣合同持有怎樣的裁判觀點(diǎn)？安云律師基于處理大量類似案件的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，以及查閱法院相關(guān)判決案例，將法院的裁判觀點(diǎn)分享給大家。

      交易標(biāo)的物系城市更新改造項(xiàng)目補(bǔ)償被拆遷業(yè)主的回遷安置房，該回遷房可由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理市場(chǎng)商品房不動(dòng)產(chǎn)登記證明，是合法產(chǎn)權(quán)房屋?！斗课蒉D(zhuǎn)讓合同》是雙方真實(shí)意思表示，其交易標(biāo)的沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)予全面履行。

      買受人在深圳市住房限購區(qū)域內(nèi)擁有住房套數(shù)超過規(guī)定套數(shù)，不具備本市住房限購區(qū)域內(nèi)住房購買資格的，涉案房屋不能過戶至買受人名下。

二、相關(guān)案例

      案例一：吳建新、鐘文華房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級(jí)人民法院

      案號(hào)：(2021)粵03民終7994號(hào)

      審理日期：2021.05.13

      二審法院認(rèn)為，《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議約定鐘文華（買受人）購買的標(biāo)的均為“拆遷房”或“返遷房”，且吳建新（出賣人）作為權(quán)利人的房產(chǎn)確實(shí)存在納入城市更新范圍的情況，因此，雙方就返遷房性質(zhì)的房屋簽訂的房屋買賣合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。涉案返遷房因開發(fā)失敗，出賣人既未能轉(zhuǎn)讓返遷房，又未向買受人返還購房款，構(gòu)成根本違約。買受人訴請(qǐng)解除轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議，法院予以支持。

      案例二：溫廣漢、丁梅芳房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級(jí)人民法院

      案號(hào)：(2019)粵03民終8583號(hào)

      審理日期：2020.04.20

      二審法院認(rèn)為，雙方《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是雙方真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)予全面履行。買受人已向出賣人支付購房訂金，不構(gòu)成合同嚴(yán)重違約。另查明：1、買受人具備深圳市住房購買資格，可購一套。2、出賣人主張案涉合同系在欺詐、脅迫的情況下簽訂的，但未提供任何實(shí)質(zhì)證據(jù)予以證明。綜上，出賣人訴請(qǐng)解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的上訴理由不能成立，二審法院依法予以駁回。

      案例三：黃玉珍、劉堅(jiān)民房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級(jí)人民法院

      案號(hào)：(2020)粵03民終11918號(hào)

      審理日期：2021.03.29

     二審法院認(rèn)為，黃玉珍（出賣人）與劉堅(jiān)民、劉佳峰（買受人）簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》以及《補(bǔ)充協(xié)議》均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。對(duì)于涉案交易房產(chǎn)，出賣人已經(jīng)抽簽確定為XX房屋，紅荷股份公司、紅荷緹居公司未明確表示不同意變更涉案房產(chǎn)的權(quán)利人。除涉案房產(chǎn)不能過戶給無購房資格的劉堅(jiān)民外，《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情形，其合同標(biāo)的亦不存在不適于強(qiáng)制履行的情形，二審法院支持合同繼續(xù)履行。

      二審法院判決，出賣人配合買受人收取深圳市龍崗區(qū)XX房屋，紅荷股份公司協(xié)助辦理；在買受人收房之日起五日內(nèi)，紅荷股份公司、紅荷緹居公司將該房產(chǎn)登記至出賣人名下，雙方依法承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)；在上述房產(chǎn)登記至出賣人名下之日起五日內(nèi)，出賣人將該房產(chǎn)登記至買受人名下，雙方依法承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。

三、安云律師觀點(diǎn)

      1、回遷房買賣合同合法有效，合同雙方應(yīng)履行合同義務(wù)

      回遷房買賣合同涉案房屋事實(shí)上為市場(chǎng)商品房（應(yīng)區(qū)別政府保障性住房），可由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)登記證明，具備市場(chǎng)交易條件，買賣雙方就回遷房簽訂的房屋買賣合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

      2、回遷房屋為市場(chǎng)商品房，合同履行需買受人具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格

      在上述案例二和案例三，深圳市中院均對(duì)房屋買受人的購房資格進(jìn)行查明——買受人不具備購房資格的，涉案房屋不得過戶至其名下；買受人具備購房資格的，法院判決涉案房屋過戶至具備購房資格的買受人名下。

      3、回遷房買賣合同實(shí)質(zhì)上包含兩個(gè)（或以上）連環(huán)房屋交易關(guān)系，辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)依次進(jìn)行

      回遷房買賣合同的房屋交易過程實(shí)質(zhì)上是先由房地產(chǎn)開發(fā)商向出賣人補(bǔ)償涉案房產(chǎn)，再由出賣人向買受人出售，包含兩個(gè)（或以上）連環(huán)房屋交易關(guān)系，基于保證國家稅收的需要，辦理涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)依次進(jìn)行，各方當(dāng)事人依法承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。依據(jù)案例三法院判決，買受人有權(quán)依據(jù)房屋買賣合同直接從房地產(chǎn)開發(fā)商處接收、占有涉案房屋，并且房地產(chǎn)開發(fā)商、出賣人和買受人三方同步進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，確保合同履行。

四、回遷房買賣風(fēng)險(xiǎn)防控建議

       1、出賣人出售回遷房的前提條件出賣人有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)商獲得回遷房。故買受人購買出賣人將來可能獲得的回遷房，應(yīng)核實(shí)出賣人持有的被拆遷房屋權(quán)屬確認(rèn)文件（屬于舊村改造的需有村股份公司的確權(quán)）以及與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，以確?；剡w房標(biāo)的的真實(shí)性。

       2、由于回遷房具有城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)奶匦?，回遷房首先是由房地產(chǎn)開發(fā)商登記至出賣人名下，出賣人再向買受人交易，即買受人無法直接從房地產(chǎn)開發(fā)商獲取回遷房，可能存在出賣人“一房多賣”、買受人無法控制回遷房的風(fēng)險(xiǎn)。因此，買受人與出賣人簽訂《回遷房買賣合同》時(shí)，應(yīng)盡可能的將房地產(chǎn)開發(fā)商納入《回遷房買賣合同》第三方，約定由房地產(chǎn)開發(fā)商在出賣人入伙回遷房時(shí)向買受人履行通知義務(wù)，或約定由房地產(chǎn)開發(fā)商直接向買受人履行回遷房入伙義務(wù)，以最大限度保障買受人的合法權(quán)益。

       3、目前許多購買回遷房的人為節(jié)省稅費(fèi)，都希望直接從地產(chǎn)開發(fā)商處取得回遷房，但由于存在實(shí)操困難，此類買賣易產(chǎn)生糾紛。其關(guān)鍵在于買受人屬于非集體成員，原被拆遷房屋得不到村股份公司和社區(qū)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，買受人不享有搬遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，進(jìn)而無法實(shí)際控制回遷房；據(jù)此特殊性，出賣人或一房多賣，或事后反悔，由此引發(fā)糾紛。如有類似購房需求，可以咨詢安云更新律師，就相關(guān)交易把控風(fēng)險(xiǎn)。