隨著二級拿地市場越來越規(guī)范，房企可操作的空間也是越來越少。
很多企業(yè)開始參與土地一二級開發(fā)聯(lián)動，希望從一級市場著手到二級市場開發(fā)拿地，也就是我們所說的產(chǎn)業(yè)勾地，在這個過程中全程參與政府規(guī)劃設計條件的制定。
但是在整個一二級開發(fā)聯(lián)動過程中，會涉及到很多非常棘手的土地問題，今天我們就針對一些關鍵的土地問題，給大家做一個簡單的梳理。
Q：項目是否符合土地利用總體規(guī)劃？
如果項目符合土地利用總體規(guī)劃是可以建設的，至少在土規(guī)這個層次是合法的。
如果項目不符合土地利用總體規(guī)劃，連建設的機會和權利都沒有，即使建了也屬于違法。
所以，確認項目是否符合土地利用總體規(guī)劃，是最基本的。
之前這樣的案例不少，某公司跟政府簽訂了土地一級開發(fā)協(xié)議，簽完之后發(fā)現(xiàn)項目不符合土地利用總體規(guī)劃。
如果一個項目不符合土地利用總體規(guī)劃，首先它是不合法的。
再者它是不能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，也是不能辦理征地報批手續(xù)的，即使政府出讓也屬于違法出讓，后期也是需要收回的。
所以說簽署這樣的協(xié)議不可預見的風險是特別多的，對我們來說也可能產(chǎn)生很嚴重的違約責任。
如果前期拓地的過程中，我們拿地人對土地規(guī)劃有深入了解的話，知道該如何判斷項目是否符合規(guī)劃，這個問題就不會出現(xiàn)了。
Q：項目是否具有建設用地指標？
如果項目有建設用地指標，才會符合土地利用總體規(guī)劃可以建設，如果沒有建設指標的話，肯定項目是不符合規(guī)劃的。
建設用地指標分為很多種，今天主要先探討兩種：新增建設用地指標，存量建設用地指標。
什么樣的類型屬于新增建設用地，什么樣類型屬于存量建設用地？
大家都知道，新增建設用地指標現(xiàn)在是逐年減少，國家未來是要鼓勵挖掘存量建設用地的，是要控制增量建設用地的，建設用地存量時代的已經(jīng)到來了。
挖掘存量，對低效的不合理利用的土地進行盤活，加入城市更新的范疇，這將是我們未來房企發(fā)展的一個新方向。
比如說三舊改造、城市更新、棚戶區(qū)改造，以及其他一系列舊改項目，都是我們挖潛存量的案例。
年初國家公布了產(chǎn)業(yè)用地政策工作指引，文件提出要積極的參與國土空間規(guī)劃的編制規(guī)劃。
在編制的過程中，將產(chǎn)業(yè)進行合理的布局，盡量也是鼓勵要利用未利用地以及存量建設用地開發(fā)不占或少占耕地，嚴格保護永久基本農(nóng)田。
所以從國家的態(tài)度來說，我們可以看出國家是鼓勵我們挖潛存量的，所以未來存量的項目是不會少的。
Q：是否能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)以及占補平衡問題？
如果項目不符合土地利用總體規(guī)劃是不能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，符合土地利用總體規(guī)劃才是農(nóng)轉(zhuǎn)用組件最基本最關鍵的要素。
那么辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)有哪些流程？必須具備什么樣的條件才可以辦理？
還有一個非常關鍵的要素，就是是否需要占補平衡？
占補平衡主要是我們在跟國土局溝通的過程中會聽到的一個專有名詞，其實它分為兩個方面，一是占用耕地，二是占用林地。
那么現(xiàn)在占用耕地，我們都知道，占耕不耕必須補充耕地，并且我們補充耕地的質(zhì)量和數(shù)量都不得低于原來占用的耕地，這是一條硬性的規(guī)定。
針對占用耕地又有兩種操作模式：一是可以實際去補充耕地，就是我們自己去開墾、補空、補充耕地；
另一種就需要向政府繳納耕地開墾費，委托政府以及相關單位來補充耕地，具體的模式要跟當?shù)氐恼畢f(xié)商，每一個地方的情況是不太一樣的。
那么占用林地是如何處理的？
占用林地多數(shù)情況下需要去繳納森林植被恢復費，這個也是要看地方和具體的一個情況。
有的林地涉及到退耕還林或是它屬于殘次林的范疇，各種地塊處理方式是不同的，還是要根據(jù)地塊的情況和政府的情況，去跟政府討論應該如何處理。
上面所講的占補平衡的問題，在土地一級開發(fā)的過程中涉及比較多的，在做一級開發(fā)的項目時一定要多注意。
現(xiàn)在很多項目涉及到了占用基本農(nóng)田的情況。
占用基本農(nóng)田它也分為兩種形式，一個就是建設的占用，那么項目建設能否占用？
第二個就是如何種植？我們在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)的時候，基本農(nóng)田應該如何利用？都可以種植什么樣的植物？也是都要考慮的。
Q：生態(tài)保護區(qū)能否建設占用?
因為生態(tài)保護區(qū)的環(huán)境是比較好的，所以很多投資者比較向往這樣的地區(qū)，簡單的介紹一下生態(tài)保護區(qū)的情況是怎樣的。
生態(tài)保護區(qū)分為很多種類型，比如說自然保護區(qū)、生態(tài)濕地、湖泊、濕地、水源保護地等。
在項目投資開發(fā)過程中，經(jīng)常也會遇到這樣的地區(qū)，這些地區(qū)是否可以占用？這些都要考慮，也是為了讓大家謹慎投資，降低風險。
生態(tài)保護區(qū)分為核心區(qū)、還有緩沖區(qū)，以及試驗區(qū)，每一個管理區(qū)的要求也是不一樣的，后續(xù)我們要結合當?shù)氐那闆r，具體問題具體分析。
核心區(qū)和緩沖區(qū)的管理是非常嚴格的，試驗區(qū)對于我們來說是稍微輕松一點的，如果我們的項目在試驗區(qū)的話，可能會有一點點操作空間。
如果在核心區(qū)和緩沖區(qū)的話，我們基本是沒有辦法建設占用的。
Q：如何判斷一個項目是否符合規(guī)劃？
如果要判斷一個項目是否符合規(guī)劃，首先我們要學習土地的現(xiàn)狀、地類和規(guī)劃地類。
未來我們主要涉及教育、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)和大數(shù)據(jù)加地產(chǎn)的模式進行開發(fā)，由過去開發(fā)城市中心這種發(fā)展模式逐步向外圍發(fā)展。
過去我們可能占用耕地、林地、園地這種情況不是特別多，但是現(xiàn)在隨著項目的發(fā)展，占用耕地、林地、園地這種情況是越來越多的。
我們應該如何去判斷？如何去認識規(guī)劃和現(xiàn)狀地類？
舉個簡單例子，也是一個非常關鍵的問題，因為很多項目都涉及到了。
比如一個項目，現(xiàn)狀是工廠或者破舊的住宅，看地時的直觀感受是，這個項目目前是有建設的，是建設用地，并且它的建設是合法的，未來也是可以建設的。同時這塊地環(huán)境和區(qū)位也不錯。
于是，就盲目的跟政府簽署了土地一級開發(fā)協(xié)議，或者是其他的投資協(xié)議，認為我們通過征地拆遷以后可以順利拿到二級，進行后續(xù)的開發(fā)。
針對這個案例其實它有兩種情況。
第一種情況，現(xiàn)狀確實是建設用地，也去規(guī)劃問了，也確實是建設用地。
在這種情況下，我們的開發(fā)建設是沒有問題，是合法的。就是說不僅要看眼前的現(xiàn)狀，還要去把規(guī)劃的圖片找過來，去判讀一下它是否符合規(guī)劃，是否是合法的。
但是還有另外一種情況，當前看到的工廠和破舊的住宅，原本就屬于違法建設用地，在未來規(guī)劃中政府是要將它進行拆除的。
目前這塊地它不是建設用地，在這種情況下我們簽署投資協(xié)議，對我們來說就有很大的風險。
所以這個案例就告訴我們，在項目開發(fā)、項目投資、拓地的過程中，不能被眼前的景象迷惑，一定要核實土地現(xiàn)狀，地類是什么？土地規(guī)劃是什么？并且要根據(jù)需要同步去查看，才能識別陷阱。
規(guī)劃其實更為重要，規(guī)劃才是法律依據(jù)，是一切的基礎，一切的綱領。
所以我們要核算好現(xiàn)狀是什么？規(guī)劃是什么？之后才可以去跟政府簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議或是其他投資協(xié)議。
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