地產(chǎn)圈又亮了。
最近兩天，“國民公公”王健林在萬達集團2017年年會上做出的年度工作總結(jié)，刷爆了朋友圈。
在總結(jié)會上，這位年過花甲的萬達集團董事長直言不諱：“2017年對萬達來說是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風波，也承受了一些磨難。”
一次剝離：致使資產(chǎn)、收入指標雙跌
王健林口中的風波與磨難，直觀體現(xiàn)在了萬達集團2017年的各項財務(wù)指標上。
2017年，萬達集團總資產(chǎn)為7000億元，同比減少11.5%；總收入為2273.7億元，同比減少10.8%。其中商業(yè)地產(chǎn)收入為1125.4億元，同比減少21%。
資產(chǎn)與收入兩個指標同比雙降的原因，主要在于萬達商業(yè)轉(zhuǎn)讓其文旅項目和酒店資產(chǎn)。
2017年7月19日，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)三方簽訂協(xié)議，萬達商業(yè)以438.44億元的價格將13個文旅城資產(chǎn)包出售給融創(chuàng)，77家酒店資產(chǎn)包以199.06億元的價格賣給富力。
雖然出售文旅和酒店資產(chǎn)包致使萬達集團資產(chǎn)與收入雙降，但王健林更加看重此次出售所帶來的“減債”效果。
“僅此一項協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當于減債1100億元。對于這次轉(zhuǎn)讓，眾說紛紜，很多解讀，萬達賣資產(chǎn)，是不是不行了，其實這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯?！蓖踅×衷跁蠌娬{(diào)。
在王健林看來，做生意就是做買賣，關(guān)鍵看買賣之間能否賺錢。
然而，有市場分析人士稱，萬達集團將萬達商業(yè)旗下77個酒店以199.06億元的價格出售是虧的，“雖然這筆交易看似作價較低，但這筆買賣實則‘有虧有賺’，即既可以一次性收回酒店投資的成本，又可以甩掉部分代建酒店的包袱。”前述分析人士對記者表示。
此外，2016年底，萬達旅業(yè)被并入同城旅游，因此2017年并未納入統(tǒng)計。王健林透露，旅游這部分收入接近200億元。
“如果考慮旅游收入變化的影響，盡管2017年萬達集團轉(zhuǎn)讓了大量資產(chǎn)，收入同比只下降1.1%。凈利潤完成年目標的114%，同比基本持平，說明收入含金量不錯?！蓖踅×终f。
全力轉(zhuǎn)型：以萬達廣場為核心
萬達集團之所以會在2017年大刀闊斧地進行資產(chǎn)出售，是為了集中火力發(fā)展萬達廣場。
王健林給出兩點核心原因：
其一，萬達廣場本身是非常重的資產(chǎn)，過去萬達廣場全部自己持有，到2017年底開業(yè)236個廣場，210個是重資產(chǎn)，按成本價計算都是幾千億規(guī)模。
其二，萬達集團已持有大量較高收益的萬達廣場物業(yè)，沒有必要再去持有文旅項目物業(yè)。雖然萬達酒店成本低，但是酒店整體年平均回報率低于4%。所以，萬達集團決定把重資產(chǎn)的文旅項目和酒店賣掉，做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣。
王健林口中的“萬達輕資產(chǎn)模式”分為兩類：一是投資類，二是合作類。
投資類是別人出錢，萬達幫別人找地、設(shè)計、建設(shè)、招商、竣工運營后移交給別人；合作類是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。
有市場人士質(zhì)疑稱，為何萬達可以一分錢不投卻分成30%租金？
對此，王健林十分自信地表示：“只能解釋，別人分70%大于他自己干100%?！?/div>
據(jù)悉，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提出一年之內(nèi)，輕資產(chǎn)萬達廣場開業(yè)24個，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達廣場47個，其中合作類輕資產(chǎn)萬達廣場簽約37個。這47個廣場，萬達不出一分錢，收益相當于投資持有16個廣場，16個廣場如果自己投資最少需要200億元。
2018年，王健林針對萬達廣場提出的發(fā)展規(guī)劃為：新發(fā)展重資產(chǎn)萬達廣場7個；輕資產(chǎn)萬達廣場50個，其中合作類40個，投資類10個。
為了適應(yīng)轉(zhuǎn)型，萬達商業(yè)地產(chǎn)擬成立一個商管集團和一個地產(chǎn)集團。其中，商管集團成立后將成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，地產(chǎn)集團主要任務(wù)就是建萬達廣場。
一條后腿：萬達網(wǎng)科
如果說出售文旅和酒店項目算是“有得有失”，那么在萬達網(wǎng)科上，可以說是“失大于得”了。
王健林公開承認：“我曾經(jīng)犯的一個錯誤，就是給了曲德君（萬達網(wǎng)絡(luò)科技集團總裁）太多的錢，我跟一些企業(yè)家討論，他們說當初網(wǎng)科少給點錢，定個投資上限就好了?！?/div>
公開資料顯示，萬達網(wǎng)絡(luò)科技集團收入58.6億元，完成年計劃的90.1%。
王健林稱，2018年，網(wǎng)科集團暫不安排收入計劃，上半年內(nèi)因與世界級網(wǎng)絡(luò)巨頭戰(zhàn)略合作，待落地再安排。
而對于此前網(wǎng)科集團在2017年內(nèi)與IBM之間的戰(zhàn)略合作，王健林只字未提。
但王健林并未將網(wǎng)科集團一棒子打死。
“不是說網(wǎng)科沒有做出成績，這一次跟別人合作談判，使我和團隊對網(wǎng)科有了全新認識，他們開發(fā)了一些有用的東西，只是這些東西有培育期，還不能馬上被資本市場接受。原來方向也有偏差，老想大規(guī)模來做，如果就為萬達廣場、旅游度假區(qū)研發(fā)，可能早就整出名堂了。”王健林說。
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