根據(jù)《西安個人住房公積金貸款管理辦法》，我市住房公積金個人貸款還款方式主要有：等額本金遞減還息法（也就是現(xiàn)在所稱的等額本金還款法）和等額本息還款法。 等額本金還款法即每月等額償還貸款本金，貸款利息則隨本金的減少逐月遞減。其公式為： 本金（元） 月還本息額（元）＝ ---------+［本金（元）-累計已還本金（元）］×月利率 借款期（月） 按照公式計算，每月還款本金是個固定不變的常數(shù)，發(fā)生變化的是每月支付的利息，而此利息是由未償還貸款與利率相乘得出。由于逐月計算，利息不受利率調(diào)整的影響，全部和部分提前還款十分方便。但它的不足之處，是柜臺每月計算，工作量很大，受當(dāng)時工作人員水平參差不齊以及計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不配套等影響，出現(xiàn)錯誤的機(jī)率較大，因此并未全面推行。 等額本息還款法即在貸款利率不變的情況下，每月以相等的額度平均償還貸款本息。其公式為： 貸款本金（元）×月利率×（1+月利率）還款月數(shù) 月還本息額（元）＝------------------------------------------------ （1+月利率）還款月數(shù) -1 等額本息還款法雖每月償還的本金逐月增加，利息逐月減少，但由于還款期內(nèi)每月還款本息和相等，對借款人和借款銀行而言都較簡便易操作，因而被大家普遍采用。 舉例說明。假設(shè)某人貸款10萬元期限20年，為方便測算，我們將年利率恒定為4%，每年償還貸款本息一次。按等額本息還款法產(chǎn)生的利息共計47163.46元，而按等額本金還款法產(chǎn)生的利息共計42000元，后者比前者要少付利息5163.46元，差別的確很大。但對兩種還款方式的理解不能只局限于表面，要充分考慮貸款的占用時間和占用額度。 還用前面所舉事例來分析：第一年等額本金還款法應(yīng)還本金為:100000元÷20年＝5000元，利息為 100000元×4%＝4000元，個人第一年還款本息和為 5000 + 4000 = 9000元。 第二年再還款時，由于個人所占用的貸款本金已經(jīng)減少，僅為 100000元－5000元＝95000元，所承擔(dān)的利息也相應(yīng)減少為 95000元×4%＝3800元。其后依此類推。到最后一年，借款人占用的貸款本金只有5000元，應(yīng)承擔(dān)的貸款利息只剩下5000元×4%＝200元，還款本息和為5200元。 按照等額本息還款法測算，雖每年歸還本息和都是7358.17元，但本金和利息卻有變化。第一年應(yīng)還利息為 100000元×4%＝4000元，應(yīng)還本金為7358.17元－4000元＝3358.17元，第二年應(yīng)歸還利息為(100000元－3358.17元)×4%＝3865.68元，應(yīng)還本金為7358.17元－3865.68元＝3492.49元。其后依此類推。到最后一年應(yīng)歸還本金剩余7075.16元，應(yīng)承擔(dān)的貸款利息只有 7358.17元－7075.16元＝283.01元，本息和為7075.30 + 283.01= 7358.17元。 從以上兩種還款方式的分析可以看出，等額本金還款法每年償還貸款本金相等，利息隨剩余本金的減少而逐年減少。而等額本息還款法則不然，它每年還款的特點是本息和相等，其中利息逐年減少，本金逐年加大。由于等額本金還款法前期還款金額（第一年本息和為9000元）比等額本息還款法（每月本息和恒值為7358.17元）高出1641.83元，即借款人占用貸款本金的額度相對較少，時間也相對較短，所以借款人應(yīng)承擔(dān)的貸款利息也相應(yīng)較少。而等額本息還款法前期償還貸款本金較少，即借款人占用貸款本金的額度相對較多，時間也相對較長，應(yīng)承擔(dān)的利息自然也相應(yīng)較多。 用貨幣時間價值對上例進(jìn)行分析。所謂貨幣時間價值，是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。在不考慮通貨膨脹因素的假設(shè)下，現(xiàn)在的1元錢和1年后的1元錢其經(jīng)濟(jì)價值不相等，或者說其經(jīng)濟(jì)效用不同。一般說來，貨幣隨時間的延續(xù)而增值。現(xiàn)在的1元錢，比1年后的1元錢經(jīng)濟(jì)價值要大一些。例如，將現(xiàn)在的1元錢存入銀行，1年后可得到1.10元的本息（假設(shè)存款利率為10%）。這1元錢經(jīng)過1年時間的投資增加了0.10元，即貨幣的時間價值為10%。這就是貨幣的時間價值。但由于不同時間單位貨幣的價值不相等，因此對不同時間向銀行歸還的貸款本息不能進(jìn)行簡單地直接比較。應(yīng)該把兩種還款方法每期向銀行歸還的貸款本息按年利率4%的貨幣時間價值分別換算到貸款到期時的同一時刻，才能進(jìn)行兩種方法還款金額大小的比較。還用前面的事例，貸款期內(nèi)利率不變，兩種方式各期還本付息額和終值測算比較如下： 用等額本金還款法測算:第一期歸還貸款本金額為100000元÷20年=5000元，利息100000元×4%=4000元，本息和共計9000元。終值為年還本息和9000元與復(fù)利終值系數(shù)2.1068之積，共計18961.20元。復(fù)利終值系數(shù)等于1+4%的n次方，n為還款期數(shù)，本文為年數(shù)，第一期為19。第二期歸還貸款本金額仍然為5000元，以后每年均為此額度。利息為(100000元-5000元)×4%=3800元，本息和共計8800元。復(fù)利終值系數(shù)為1+4%的18次方等于2.0258，終值為8800元×2.0258=17827.04元。依次推算，到第20年最后一期時，貸款本金只剩下5000元，應(yīng)還利息只有5000元×4%=200元，本息和共計5200元。復(fù)利終值系數(shù)為1+4%的0次方等于1，終值為5200元×1=5200元。20期終值合計為219112.24元。 用等額本息還款法測算：這種方法規(guī)定每期的還款本息和相等，均為7358.17元，但本金和利息卻各不相同。第一期償還利息為100000元×4%=4000元，償還本金為7358.17元-4000元=3358.17元。第二期償還利息為96641.70元×4%=3865.67元，償還本金為7358.17元-3865.67元=3492.50元。到20年最后一期時，貸款本金為7075.16元，利息為7075.16元×4%=283.01元。年金終值系數(shù)計算公式為〔(1+4%)20-1〕/4%。從上述公式可以看出，在還款期數(shù)確定為20期、貸款利率為4%的前提下，年金終值系數(shù)為29.778，20期終值合計為219111.59元。 兩種還款方式終值差額=219112.24元-219111.59元=0.65元。 從上述終值測算可以看出兩種還款方式償還貸款本息金額僅相差0.65元，這對于10萬元貸款20年期限而言，基本可以忽略不計。
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