九色国产,午夜在线视频,新黄色网址,九九色综合,天天做夜夜做久久做狠狠,天天躁夜夜躁狠狠躁2021a,久久不卡一区二区三区

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)(以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)+養(yǎng)老”)并非是近年才有的新事物，實(shí)踐案例和理論探討至少?gòu)?007年就有出現(xiàn)，從2010年起逐步引起社會(huì)和政府的關(guān)注，并進(jìn)入國(guó)家決策層的議程討論。2019年4月16日國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，讓“物業(yè)+養(yǎng)老”正式進(jìn)入國(guó)家議程規(guī)劃。2020年11月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，“物業(yè)+養(yǎng)老”的政策制定由此正式開啟。2021年2月起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始在全國(guó)范圍內(nèi)組織實(shí)施“物業(yè)+養(yǎng)老”的政策方案試點(diǎn)?！拔飿I(yè)+養(yǎng)老”為何興起，究竟有什么社會(huì)價(jià)值，其可復(fù)制性和可推廣性有多大，本文對(duì)這些問題進(jìn)行一些系統(tǒng)性的探討。

實(shí)踐層面，早在2007年10月，河北物業(yè)服務(wù)企業(yè)卓達(dá)物業(yè)就在石家莊卓達(dá)太陽城小區(qū)實(shí)施“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”的“新型養(yǎng)老服務(wù)模式”。卓達(dá)太陽城的實(shí)踐探索很快通過大眾媒體的報(bào)道，引起業(yè)界及社會(huì)各方的注意。但在行業(yè)期刊出現(xiàn)的最早“物業(yè)+養(yǎng)老”案例卻是關(guān)于成都天天新物業(yè)管理公司的實(shí)踐探索。

《現(xiàn)代物業(yè)》期刊2008年2月號(hào)來自湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、2008年2月號(hào)的《中共杭州市黨校學(xué)報(bào)》和2009年第7期的《城市開發(fā)》來自四川省社科院研究者的文章都介紹了成都天天新物業(yè)管理公司把為老人尤其為空巢老人提供免費(fèi)養(yǎng)老服務(wù)納入到物業(yè)管理日常工作中的實(shí)踐案例經(jīng)驗(yàn)，這些文章都對(duì)“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的必要性優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了一定的理論分析?！拔飿I(yè)+養(yǎng)老”由此進(jìn)入公眾議程。

在2010年9月號(hào)的《中國(guó)物業(yè)管理》雜志中，原建設(shè)部住宅房地產(chǎn)司司長(zhǎng)、時(shí)任中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾在該期卷首言撰文推薦把河北石家莊卓達(dá)太陽城項(xiàng)目作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居家社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合的范例。卓達(dá)案例此后在行業(yè)期刊上被較多地研究和討論。

2011年3月，全國(guó)人大代表林欣欣等5位代表聯(lián)名提出第4485號(hào)建議，建議應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開辦養(yǎng)老院，將這個(gè)方案首先正式呈現(xiàn)在國(guó)家最高議事場(chǎng)合。此外一些全國(guó)和省的政協(xié)委員也在不同議事場(chǎng)合中提出類似提案。2011年11月，民政部通過民函2011622號(hào)文對(duì)林欣欣等人大代表提出的第4485號(hào)建議給予回復(fù)，肯定這一建議，同時(shí)透露住建部門將配合國(guó)務(wù)院有關(guān)部門開展調(diào)研，爭(zhēng)取制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策。這一回復(fù)說明“物業(yè)+養(yǎng)老”已正式進(jìn)入政府議程，但還處于議題采納階段。

從2011年開始，一些頭部房企的下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)如保利在廣州、綠城在杭州、長(zhǎng)城在深圳等地開展了更多的物業(yè)養(yǎng)老探索，一些地方政府也開始對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)給予了一定的政策支持與引導(dǎo)。

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，要求加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，提到了“引入社會(huì)組織和家政、物業(yè)等企業(yè)，興辦或運(yùn)營(yíng)老年供餐、社區(qū)日間照料、老年活動(dòng)中心等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目”。這是國(guó)家文件中首次提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)之間的關(guān)系。文件同時(shí)還要求，“凡新建城區(qū)和新建居住(小)區(qū)，要按標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用”。這不僅為“物業(yè)+養(yǎng)老”創(chuàng)造了成為正式政策議題的機(jī)會(huì)，還提供了相對(duì)應(yīng)的硬件要求。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在2014-2016年組織了三期中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)模式研討班，還于2015年在廣州組織了“物業(yè)管理與居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”論壇?！吨袊?guó)物業(yè)管理》雜志在2010-2019年之間發(fā)表了近四十篇關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供養(yǎng)老的案例介紹或理論探討，相關(guān)案例的企業(yè)包括卓達(dá)、保利、綠城、長(zhǎng)城、金融街、億達(dá)、北京達(dá)爾文、悅?cè)A置地、重慶海宇、成都成飛、淮安蘇淮等。此外，《城市開發(fā)》《現(xiàn)代物業(yè)》《住宅與房地產(chǎn)》等行業(yè)期刊上也有大量案例介紹和理論探討。撰文作者除了來自高校與科研機(jī)構(gòu)的研究者，也有很多是行業(yè)親身實(shí)踐者。由此可見，“物業(yè)+養(yǎng)老”的話題逐步在民政和老齡委系統(tǒng)受到越來越多的關(guān)注。

“物業(yè)+養(yǎng)老”具有多方面的重要現(xiàn)實(shí)價(jià)值，既有增進(jìn)普惠性養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面擴(kuò)大的社會(huì)價(jià)值，又有促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值，這是其能引起國(guó)家決策者重視、認(rèn)可并進(jìn)入政策制定進(jìn)程的根本原因。

(一)擴(kuò)大普惠社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面的外在要求

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)的人口老齡化進(jìn)程加快。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)60歲及以上老年人口為2.64億，占人口比例為18.7%;65歲以上人口占比為13.5%，離14%的深度老齡化標(biāo)準(zhǔn)僅一步之遙。另據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委有關(guān)負(fù)責(zé)人在2021年5月31日答記者問，預(yù)計(jì)“十四五”末期我國(guó)60歲以上老年人占比超過20%，在2035年前后占比將超過30%。還有權(quán)威預(yù)計(jì)，到2050年前后，我國(guó)60歲以上老年人口數(shù)將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。

老年人口的迅速增長(zhǎng)，使得加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要性愈發(fā)凸顯，這不僅關(guān)系到老年人的晚年幸福，也關(guān)系到他們子女的工作生活，涉及千家萬戶的生活福祉，對(duì)國(guó)家穩(wěn)定、社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都至關(guān)重要。

當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)基本構(gòu)建了以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，總體上呈現(xiàn)“9073”的養(yǎng)老格局，即老年人90%左右居家養(yǎng)老、7%依托社區(qū)養(yǎng)老、3%入住專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。但目前我國(guó)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老這兩種社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)各有局限性，在惠普性、專業(yè)性、供需匹配性、可持續(xù)性這幾個(gè)維度上難以兼顧，難以大規(guī)模、便捷普惠提供較高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)。

而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則利用鄰近性高、常駐社區(qū)和熟悉老人等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，發(fā)展方便可及、快速響應(yīng)、精準(zhǔn)對(duì)接需求的多樣化上門居家養(yǎng)老服務(wù)，承辦社區(qū)養(yǎng)老，可為提高社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)普惠性、專業(yè)性、供需匹配性和可持續(xù)性的兼容并行做出貢獻(xiàn)。物業(yè)養(yǎng)老體系形成后，不僅可以有效助力居家養(yǎng)老，還可以與社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有機(jī)融合，相互協(xié)作，形成“三位一體”的融合型養(yǎng)老服務(wù)新業(yè)態(tài)。

(二)行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型發(fā)展的內(nèi)在需求與可行性

梳理“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)與成長(zhǎng)過程，最初試水的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往是帶著兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：(1)在工作中融入孝道文化，成為企業(yè)價(jià)值文化的一部分;(2)提高業(yè)主滿意度，提升企業(yè)包括母公司集團(tuán)的品牌形象。

但隨著相關(guān)實(shí)踐的積累，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)看到了開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，不僅是提高其物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的重要內(nèi)容，也是其優(yōu)化資源配置、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)延伸、擴(kuò)寬增值渠道、擴(kuò)大社會(huì)價(jià)值從而實(shí)現(xiàn)自身升級(jí)轉(zhuǎn)型的重要契機(jī)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，2030年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模可高達(dá)22萬億元，具有廣闊發(fā)展前景。一系列外部環(huán)境的變化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)提供了機(jī)遇。一方面，信息技術(shù)的發(fā)展為養(yǎng)老服務(wù)需求與供給的對(duì)接提供了幫助。通過智能設(shè)備，老年群體可以較為便捷地發(fā)布服務(wù)需求，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦可基于相關(guān)智慧平臺(tái)優(yōu)勢(shì)降低運(yùn)營(yíng)、管理成本，提升服務(wù)響應(yīng)速度;另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多主體養(yǎng)老服務(wù)體系中的平臺(tái)作用逐步顯現(xiàn)。在居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三類基本養(yǎng)老形式中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無疑可以扮演服務(wù)中繼站的角色。如子女日間工作，將老人寄托在小區(qū)的照料中心，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心和外部醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)機(jī)構(gòu)都可以派人在此提供服務(wù);在老年人與社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)院和專業(yè)醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的往來中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供接送等服務(wù)。

對(duì)于外部專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供者，如果想入局常駐社區(qū)的上門式居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是最佳的也是繞不開的合作伙伴。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，認(rèn)識(shí)到自身所處的平臺(tái)地位，也有更多主動(dòng)性開展多種形式的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過40年的發(fā)展，日趨成熟。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)報(bào)告2020》披露，2020年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有23.4萬家，管理面積超過330億平方米，行業(yè)產(chǎn)值超過1.25萬億元，物業(yè)從業(yè)人員約740余萬人(不含外包)，企業(yè)的單位面積營(yíng)業(yè)收入為35.7元/平方米，人均管理面積4463.7平方米，年人均營(yíng)業(yè)收入15.9萬元。另據(jù)估計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)覆蓋率已超過50%，在大城市超過60%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)扎根社區(qū)，助力社會(huì)基層治理，尤其在抗擊新冠肺炎疫情工作中發(fā)揮了重大作用，積極融入社區(qū)聯(lián)防聯(lián)控工作，成為社區(qū)公共衛(wèi)生供給和應(yīng)急管理體系的重要補(bǔ)充。在龐大的服務(wù)人員隊(duì)伍中，只要其中有一部分可專職或兼職參與到養(yǎng)老服務(wù)大軍中，就能有力緩解我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)人員嚴(yán)重不足的局面。

值得注意的是，2020年下半年以來，中央多部委發(fā)布重要政策，支持物業(yè)管理行業(yè)向養(yǎng)老、家政、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等多領(lǐng)域延伸發(fā)展。如2020年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部門發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。在政策大趨勢(shì)背后反映的是，物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)高覆蓋、平臺(tái)化的特征，與養(yǎng)老服務(wù)等很多生活服務(wù)都有高度可交叉性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以服務(wù)起家，從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，開展生活服務(wù)具有天然優(yōu)勢(shì)。借助數(shù)字化轉(zhuǎn)型，與專業(yè)機(jī)構(gòu)展開聯(lián)合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全有能力有條件開展方便可及又可負(fù)擔(dān)的個(gè)性化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

2019年4月的國(guó)辦發(fā)20195號(hào)文不僅讓“物業(yè)+養(yǎng)老”模式正式走入社會(huì)大眾視野，也成為了國(guó)家意志。2020年11月的建房202092號(hào)文更進(jìn)一步確認(rèn)了“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的基本內(nèi)涵和行動(dòng)路線。該文件指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過內(nèi)設(shè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)部門，專門提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)，也可以根據(jù)自身?xiàng)l件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨(dú)立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)?；⑵放苹?、連鎖化經(jīng)營(yíng)。如果取得居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，應(yīng)被允許跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。文件要求，新建居住小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，在老年人較多的若干相鄰小區(qū)，集中建設(shè)老年服務(wù)中心，可交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老年人提供全托、日托、上門、餐飲、文體、健身等方面的服務(wù)，提高養(yǎng)老設(shè)施使用效率。文件鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開辦社區(qū)醫(yī)務(wù)室、護(hù)理站等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，通過招聘和培訓(xùn)建立養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員隊(duì)伍，為老年人提供基本醫(yī)護(hù)服務(wù)。文件還鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接智慧城市和智慧社區(qū)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

自2019年4月國(guó)辦發(fā)20195號(hào)發(fā)出以來，有不少城市的政府積極行動(dòng)起來，推動(dòng)“物業(yè)+養(yǎng)老”落地，有代表性的包括上海市、南京市和北京市。在2020年11月建房202092號(hào)文發(fā)布后，各地的行動(dòng)力度更加加大。目前省級(jí)層面行動(dòng)比較積極的有山東省、陜西省和新疆自治區(qū)

2021年1月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹主持召開“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”試點(diǎn)工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)要開拓思路、大膽創(chuàng)新，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)與居家養(yǎng)老服務(wù)的深度融合，形成可復(fù)制可推廣的成熟經(jīng)驗(yàn)。

2021年4月7日，在北京舉行的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)工作專題研討會(huì)”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人出席，試點(diǎn)項(xiàng)目所在城市的住建系統(tǒng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人參會(huì)。首期七家試點(diǎn)入選企業(yè)遠(yuǎn)洋億家物業(yè)(北京)、綠城椿齡科技(杭州)、保利物業(yè)(廣州)、長(zhǎng)城深圳共享之家、南京銀城、鄭州圓方等也都派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人出席會(huì)議。這次會(huì)議相當(dāng)于政策試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。

2021年5月21日，在深圳進(jìn)行了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)方案論證會(huì)”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議并講話，要求加快試點(diǎn)工作進(jìn)度。此次試點(diǎn)方案論證會(huì)，首期試點(diǎn)項(xiàng)目所在的七個(gè)城市的住建系統(tǒng)物業(yè)管理部門和七個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)方都派代表出席，代表試點(diǎn)工作的進(jìn)一步開展。

不僅住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織“物業(yè)+養(yǎng)老”的試點(diǎn)，也有一些省市自行組織了相關(guān)試點(diǎn)，這些試點(diǎn)都在有序進(jìn)行中，也都在一些方面取得了積極進(jìn)展。但客觀來說，即使有來自政府最高層面的“高位推動(dòng)”和“政治勢(shì)能”，“物業(yè)+養(yǎng)老”的養(yǎng)老服務(wù)新模式要走入千家萬戶，仍然還存在很多困難阻礙。

筆者根據(jù)對(duì)部分試點(diǎn)案例的實(shí)地調(diào)研及結(jié)合有關(guān)材料，歸結(jié)起來，“物業(yè)+養(yǎng)老”落地中的核心難點(diǎn)主要表現(xiàn)在六點(diǎn)：場(chǎng)地缺自主、業(yè)務(wù)無授權(quán)、業(yè)主認(rèn)同低、服務(wù)能力弱、運(yùn)營(yíng)模式不明、政府支持缺失等。這六個(gè)難點(diǎn)又根源于三個(gè)方面：一是企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)義務(wù)的盈利性要求與養(yǎng)老服務(wù)的公益性普惠性要求之間有顯著沖突;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的供給能力與養(yǎng)老服務(wù)的特殊需求之間有巨大落差;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主群體在當(dāng)前治理社區(qū)框架下于利益上有難以化解的對(duì)立矛盾等。

“物業(yè)+養(yǎng)老”實(shí)踐中一個(gè)最大的困難是，企業(yè)生存與發(fā)展的盈利性與養(yǎng)老服務(wù)公益性普惠性之間的矛盾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)化的盈利性組織，開展任何業(yè)務(wù)，包括開展養(yǎng)老服務(wù)，不能不考慮成本的可回收問題，這就有可能與普惠性養(yǎng)老服務(wù)所要求的低廉甚至免費(fèi)供應(yīng)內(nèi)生存在沖突。企業(yè)畢竟是需要有盈利才能持續(xù)發(fā)展，資源和業(yè)務(wù)能力也是有限的，只能選擇對(duì)其最有收益的業(yè)務(wù)去開展。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能駐守一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)小區(qū)，規(guī)模性較差，無論開展居家養(yǎng)老服務(wù)還是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，業(yè)務(wù)十分瑣碎，業(yè)務(wù)收入十分微薄，業(yè)務(wù)成本卻可能非常高昂，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)望而卻步。此外，中國(guó)現(xiàn)階段的大多數(shù)老人對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)都視為社會(huì)福利，沒有支付意愿。如果沒有足夠的政府購(gòu)買服務(wù)介入，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)去提供普惠性養(yǎng)老服務(wù)肯定舉步維艱。但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能通過有效的經(jīng)營(yíng)，降低單位服務(wù)成本，政府購(gòu)買服務(wù)成本過大，也將不可持續(xù)。之所以說“物業(yè)+養(yǎng)老”有存在價(jià)值，就是政府和社會(huì)各方面寄希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠充分發(fā)揮其效率性、鄰近性和對(duì)老人熟悉和容易得到信任、對(duì)老人服務(wù)需求識(shí)別精準(zhǔn)性等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)居民對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的付費(fèi)意識(shí)，降低養(yǎng)老服務(wù)的總體社會(huì)成本。哪怕企業(yè)提供的服務(wù)有很大一部分最后是通過政府買單，也要讓政府和社會(huì)看到養(yǎng)老社會(huì)成本下降的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)這方面要努力創(chuàng)新探索，豐富服務(wù)內(nèi)容，制定合理定價(jià)，盡快找到用戶、企業(yè)、政府三方都滿意的運(yùn)營(yíng)模式。但在沒有找到這樣的運(yùn)營(yíng)模式之前，大多數(shù)企業(yè)缺乏進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的積極性。

即使企業(yè)有積極性，養(yǎng)老服務(wù)也畢竟是一項(xiàng)高度特殊的服務(wù)，專業(yè)化和精細(xì)化程度都很高，甚至還有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)入門檻較高，要求提供服務(wù)的人員有一定的資質(zhì)或至少具備較高素質(zhì)，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)原來提供的服務(wù)項(xiàng)目有較大的差別，現(xiàn)有人員素質(zhì)與之相比有較大距離。根據(jù)《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)報(bào)告2020》，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)近700萬從業(yè)人員中，有80%為一線操作人員，農(nóng)村務(wù)工人員居多，本科生比例不足7%，從業(yè)人員總體技能儲(chǔ)備和知識(shí)水平較弱。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供居家社區(qū)養(yǎng)老，目前才剛剛得到政策認(rèn)可，但還沒有可參照的規(guī)章制度，甚至連規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)都還沒有，很多政策配套嚴(yán)重不足，需要很多的協(xié)同性治理。

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有意愿有能力開展養(yǎng)老服務(wù)的時(shí)候，又遇到諸多問題，來自業(yè)主的不認(rèn)同乃至抵制，是最具有制約性的。試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的場(chǎng)地矛盾、非受益業(yè)主的不認(rèn)同與抵制等問題，歸根到底，是當(dāng)前社區(qū)治理結(jié)構(gòu)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主群體難以避免的利益矛盾。場(chǎng)所使用權(quán)的歸屬、企業(yè)開展服務(wù)的權(quán)限爭(zhēng)議，從根子上來說，需要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中扮演的角色和功能定位進(jìn)行反思，并對(duì)社區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)，到底屬于市場(chǎng)服務(wù)還是準(zhǔn)公共服務(wù)，做出更深認(rèn)識(shí)。物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買是一項(xiàng)公共選擇，不能個(gè)體購(gòu)買只能集體購(gòu)買，其收益有高度外部性，成本卻高度內(nèi)部化，個(gè)體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)享受上具有非排他性，在決策上存在非自愿性。要真正突破這方面的制度障礙，就需要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)做出重新認(rèn)識(shí)，也需要與基層社會(huì)治理和社區(qū)治理的模式變革進(jìn)行互動(dòng)。

當(dāng)前鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展提供養(yǎng)老服務(wù)，亟需解決“提供什么”“誰來提供”“如何提供”和“誰來買單”四大問題，其中“提供什么”是最迫切需要解決的問題?！疤峁┦裁础睉?yīng)該堅(jiān)持一個(gè)基本原則，必須能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，有較高的不可替代性，也就是要落實(shí)總體思路的第二條，物業(yè)養(yǎng)老是對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的互補(bǔ)而不是替代，也要避免與互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)等開展的“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)其他可能提供養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)而言，具有六大突出優(yōu)勢(shì)：鄰近性、常駐社區(qū)、信任度高、精準(zhǔn)識(shí)別需求、與主營(yíng)業(yè)務(wù)有交叉、在小區(qū)有場(chǎng)地，用好這六大優(yōu)勢(shì)來兼顧平衡好養(yǎng)老服務(wù)覆蓋性、普惠性和供需匹配性三者要求，是“物業(yè)+養(yǎng)老”活力的基礎(chǔ)。

老年人需要的養(yǎng)老服務(wù)類型很多，但從內(nèi)容角度可大致分為生活服務(wù)(餐飲、保潔、沐浴、購(gòu)物、出行、社區(qū)課堂、法律援助、日間照料等)、保健服務(wù)(體檢、護(hù)理、養(yǎng)生調(diào)理、心理咨詢、精神慰藉、康復(fù)訓(xùn)練等)、應(yīng)急服務(wù)(安全監(jiān)護(hù)、緊急救助)三大類，又可從緊急性、專業(yè)性、頻率性、成本敏感性這四個(gè)維度去歸納這些服務(wù)在需求層面的特征。

注:生活服務(wù)為課題組所認(rèn)為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)的服務(wù)大類,但該大類中仍然還要進(jìn)一步細(xì)分不同小類，并不是所有生活服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有比較優(yōu)勢(shì)。同時(shí),在保健服務(wù)和應(yīng)急服務(wù)中,也有一些細(xì)分種類或一些過程環(huán)節(jié)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中應(yīng)該堅(jiān)持有所為有所不為，從以上服務(wù)項(xiàng)目中選出自己不僅有能力提供并還具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的部分聚焦發(fā)展。尤其在試點(diǎn)起步階段，試水企業(yè)要把有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)做出品牌，形成一套可復(fù)制可推廣的標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶滿意，為后面的普及推廣打下良好的基礎(chǔ)。這就需要認(rèn)真分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)其他可能提供養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)而言，到底有什么特殊性，再結(jié)合各種養(yǎng)老服務(wù)的特征，來識(shí)別出相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如：

(一)突出響應(yīng)性快的優(yōu)勢(shì)。領(lǐng)近性和常駐社區(qū)意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅能對(duì)老人跌倒、中風(fēng)等突發(fā)緊急事件做出最快速的線下響應(yīng)，而且是24小時(shí)覆蓋。這是嵌入社區(qū)程度再高的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也難以比擬的。疫情期間，諸多小區(qū)實(shí)行封閉政策，外部人員難以進(jìn)入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的響應(yīng)優(yōu)勢(shì)在疫情期間更加顯著。在未來，線下救急響應(yīng)，經(jīng)過規(guī)范后，應(yīng)該成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)配，并應(yīng)融入社會(huì)智慧化救急體系。

(二)場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)的挖掘是根本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如要開展養(yǎng)老服務(wù)，務(wù)必用好場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)。相比外部養(yǎng)老服務(wù)提供者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更低的場(chǎng)地成本，是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要來源。盡管當(dāng)前還存在不少制度障礙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常駐小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)用房可通過改造兼?zhèn)渚蛹茵B(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)功能。部分小區(qū)閑置低效物業(yè)用房較多，可進(jìn)一步改造成為日間照料、銀發(fā)餐廳等場(chǎng)所。物業(yè)還可以基于場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)提供康復(fù)器械、健身器材、文娛影像乃至適老化家具等的租賃，增加資源的可及性，也就讓社會(huì)養(yǎng)老資源增加對(duì)老人的覆蓋性。

(三)用好信任感高的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期擔(dān)任小區(qū)管家的角色，服務(wù)人員與老人朝夕相處，在老人那里信任度高。因此物業(yè)服務(wù)人員經(jīng)過一定培訓(xùn)后，就可以開展養(yǎng)生調(diào)理、精神慰藉和情感陪護(hù)等方面的服務(wù)，上門服務(wù)容易，覆蓋性高。

(四)發(fā)揮供需精準(zhǔn)匹配的特長(zhǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別需要充分利用熟悉老人狀況與能精準(zhǔn)識(shí)別其需求這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。政府主導(dǎo)的社區(qū)養(yǎng)老，提供服務(wù)內(nèi)容需要統(tǒng)一和規(guī)范，往往基于“頂層設(shè)計(jì)”，個(gè)性化不足，供需匹配性較差，造成不少資源浪費(fèi)。市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過價(jià)格機(jī)制能減少供給浪費(fèi)，但又形成對(duì)低收入老人的屏蔽，難以達(dá)到養(yǎng)老服務(wù)的普惠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老服務(wù)體系中，就是要在大量個(gè)性化很強(qiáng)的生活類和保健類養(yǎng)老服務(wù)中，通過適當(dāng)引入價(jià)格機(jī)制、高度定制化等手段，增加供需匹配的精準(zhǔn)性，減少不必要的資源浪費(fèi)，降低養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)總成本，以此來增加社會(huì)效益。

(五)與主營(yíng)業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)展開協(xié)同效應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以基于與現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)合開展養(yǎng)老服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的小區(qū)保衛(wèi)保潔服務(wù)，可與助餐助浴助潔和快速收送等服務(wù)有機(jī)結(jié)合;所提供的水電與房屋維修等服務(wù)，可與老人住所與家具的適老化改造相結(jié)合。物業(yè)服務(wù)人員具備前置服務(wù)技能儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，服務(wù)過程也產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等正在推動(dòng)“物業(yè)+生活”，在“小社區(qū)大服務(wù)”的框架下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在把服務(wù)內(nèi)容向諸如托幼、家政、文化、健康、旅游、教育等領(lǐng)域擴(kuò)展延伸，養(yǎng)老服務(wù)的開展很需要與這些服務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。

(六)做好公益服務(wù)與盈利服務(wù)的協(xié)同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)急服務(wù)等方面有無可替代的優(yōu)勢(shì)。然而應(yīng)急響應(yīng)服務(wù)具有人道主義性和公共品性，應(yīng)該以免費(fèi)或政府購(gòu)買服務(wù)為主，因其頻率性較低，專業(yè)化也比較高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將只是參與過程中的部分環(huán)節(jié)，不會(huì)成為企業(yè)收入重要來源，然而這可以促進(jìn)用戶對(duì)企業(yè)的信任感提升，有利于業(yè)主認(rèn)同感提高，為其他業(yè)務(wù)開展打下基礎(chǔ)。從可形成穩(wěn)定大量收入角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是要緊緊抓住常駐社區(qū)和空間鄰近的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，聚焦那些頻率性高、專業(yè)性不強(qiáng)又有成本敏感性的生活服務(wù)，比如助餐、助浴、助潔、助行等，并擴(kuò)展到助醫(yī)、助診、照料看護(hù)等。物業(yè)服務(wù)站點(diǎn)位于小區(qū)內(nèi)部，工作人員隨時(shí)可開展上門服務(wù)，到位及時(shí)，成本天然具有優(yōu)勢(shì)。

筆者認(rèn)為，推進(jìn)“物業(yè)+養(yǎng)老”落地，要本著循序漸進(jìn)的原則，根據(jù)需求差異化和各地實(shí)施條件的不同，鼓勵(lì)供給模式多樣性和持續(xù)創(chuàng)新，與智慧物業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展與治理的數(shù)字化智慧化轉(zhuǎn)型緊密結(jié)合，并強(qiáng)調(diào)與社區(qū)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老及其他養(yǎng)老方式的互補(bǔ)而不是替代，成為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略的組成部分。在更高的戰(zhàn)略上，要與物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式變革、“物業(yè)+生活”的推進(jìn)緊密結(jié)合，與基層社區(qū)治理模式變革共同前行。

(一)“物業(yè)+養(yǎng)老”不可一刀切，要因小區(qū)施策。試點(diǎn)工作的目標(biāo)不是產(chǎn)生一個(gè)統(tǒng)一的放之四海而皆可用的模式，而是展現(xiàn)多樣化模式和指出豐富的潛在可能性?！鞍駱拥牧α渴菬o窮的”。試點(diǎn)要給出一系列的菜單式自選組合，讓各地政府部門、街道社區(qū)與企業(yè)協(xié)商選擇，或從中受到啟發(fā)啟迪，進(jìn)行再創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)“頂層設(shè)計(jì)”與“基層創(chuàng)新”的交互促進(jìn)。堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，尊重業(yè)主自愿選擇和多樣化差別化訴求，精準(zhǔn)識(shí)別需求，提高用戶認(rèn)同感和參與度。

(二)“物業(yè)+養(yǎng)老”不是對(duì)社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的替代，而是相互合作，相互融合，相互支撐。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以先從自建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或承運(yùn)政府社區(qū)養(yǎng)老中心開始，向周邊小區(qū)產(chǎn)生輻射，建立“航空母艦+小舢板”的模式，從而讓物業(yè)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老有機(jī)融合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)一定要立足自身特點(diǎn)，充分發(fā)揮自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開展服務(wù)的原則應(yīng)是具有較高的不可替代性，不與其他市場(chǎng)主體及社區(qū)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

(三)“物業(yè)+養(yǎng)老”需要放在“物業(yè)+生活”的大框架下推進(jìn)。要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供其他方面的生活服務(wù)形成合力和相互支持，從著眼物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)來加快推動(dòng)模式創(chuàng)新。而這不僅需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身服務(wù)能力及資源整合能力的提升，也涉及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)范本及相關(guān)資質(zhì)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。同時(shí)，試點(diǎn)工作要以養(yǎng)成居民對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的付費(fèi)意識(shí)為重要出發(fā)點(diǎn)，不能讓居民將之當(dāng)做政府付費(fèi)的養(yǎng)老公共服務(wù)。部分公益性服務(wù)可以納入政府購(gòu)買服務(wù)，但服務(wù)板塊要能獨(dú)立核算，并至少要有部分服務(wù)能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出資金的可循環(huán)。

(四)“物業(yè)+養(yǎng)老”的推進(jìn)需要與基層社區(qū)治理改革緊密結(jié)合。“物業(yè)+生活”不僅是產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，更是基層社區(qū)治理深化和治理模式創(chuàng)新的重要組成部分。要將物業(yè)服務(wù)與社區(qū)治理進(jìn)行有效整合，與推動(dòng)城市管理服務(wù)下沉結(jié)合，讓人財(cái)物和責(zé)權(quán)利對(duì)稱下沉到城鄉(xiāng)社區(qū)，增強(qiáng)城鄉(xiāng)社區(qū)統(tǒng)籌使用人財(cái)物等資源的自主權(quán)。把物業(yè)服務(wù)視為準(zhǔn)公共服務(wù)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多的社區(qū)服務(wù)功能。在黨建引領(lǐng)和街道社區(qū)的組織下，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與更多社會(huì)基層治理事務(wù)，以為法理依據(jù)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先使用小區(qū)或社區(qū)公用場(chǎng)地用于養(yǎng)老等生活服務(wù)的特權(quán)，促其成為“社區(qū)生活服務(wù)集成提供者”，但同時(shí)也給予更多的責(zé)任要求，接受街道社區(qū)的更多直接指導(dǎo)?？煽紤]創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)制度，作為對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責(zé)任的舉措。物業(yè)管理委員會(huì)由街道、居委會(huì)、物業(yè)和業(yè)主代表共同組成，可臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，也可長(zhǎng)期設(shè)立，形成與業(yè)主自治的配套。也可考慮與“信托制物業(yè)”試點(diǎn)結(jié)合推進(jìn)。在更宏觀意義上，推動(dòng)“物業(yè)城市”的創(chuàng)建，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多城市基礎(chǔ)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)。

(五)“物業(yè)+養(yǎng)老”要與“物業(yè)+生活”一樣，緊密結(jié)合智慧物業(yè)的發(fā)展，成為城市數(shù)字化與智慧化、生活數(shù)字化與智慧化、治理數(shù)值化與智慧化轉(zhuǎn)型的一部分。要廣泛利用最新信息技術(shù)和人工智能技術(shù)，推進(jìn)“整體智治”，實(shí)現(xiàn)公共治理創(chuàng)新與信息技術(shù)革命的互動(dòng)融合。

(六)“物業(yè)+養(yǎng)老”要當(dāng)做是積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略的一個(gè)組成部分。要與社區(qū)與居家的適老化改造緊密結(jié)合，相互依托。依托物業(yè)和社工團(tuán)隊(duì)，發(fā)動(dòng)組織志愿助老活動(dòng)，開展豐富多彩的老年學(xué)習(xí)社交活動(dòng)，在著眼提高老年人生活品質(zhì)的同時(shí)，也著力挖掘老年人寶貴的智力資源與經(jīng)驗(yàn)資源，與開發(fā)“銀色經(jīng)濟(jì)”相結(jié)合。（作者陳杰系上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任，國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院，中國(guó)城市治理研究院教授; 劉寅坤系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng);張宇、石曼卿系上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心研究助理。）