先說下買房的坎坷經(jīng)歷。
從17年的11月就一直在看房，18年2月終于在某知名中介公司的帶看下簽訂了居間協(xié)議，房價約10000/㎡。由于資金和交房時間等原因，雙方達(dá)成共識約定好5月底過戶，8月底交房，并交納了5萬元定金。
不知道是不是因為3月1日昆十條頒布，二環(huán)內(nèi)房源全部限購，反正二手房價就蹭蹭蹭的水漲船高。4月底，房東以要把房子賣給親戚為由，不賣了。那時房價已經(jīng)上漲，大約為10500/㎡。
于是我們（包含中介）三方約談，要求房東賠償定金雙倍。房東說不行，頂多賠1萬。商談也沒得出結(jié)果，畢竟沒到合同約定過戶時間。
然后房東就一直處于出差中，5月中旬他打電話說決定還是賣給我們，但要求我們提前去銀行查清貸款資質(zhì)，確保銀行能放我們貸款。我們覺得要求也蠻合理的就答應(yīng)了。由于他在外地出差，事情就交由其妻子代為辦理。結(jié)果給他妻子打電話，兩人的口徑卻不一致。妻子表明不賣，還是要賣給親戚。拖了大概一個星期，最后還是確定不賣。
于是臨近5月底的每一天我們都打電話催促，但是房東并沒有接，甚至處于關(guān)機狀態(tài)。于是在10個自然日的緩沖期內(nèi)，我們向他發(fā)了律師函，并且在此期間另尋房源。
10天緩沖期結(jié)束的第二天（也就是房東正式違約的第二天），我就簽署了新的居間協(xié)議，此時房價約11000/㎡。
戲劇性的事情發(fā)生了！那個不賣的房東又打電話決定賣了。但是我已經(jīng)簽署了新的居間協(xié)議，我不能違約。因此要求房東賠付兩套房的差價。房東自然也不同意，并且由于人在外地，又將此事委托給了他的領(lǐng)導(dǎo)。
第一次交涉的結(jié)果并不愉快，甚至帶有一些威脅。大意就是他認(rèn)識法院的誰誰誰，就算鬧到法院也不一定對我們有利。當(dāng)然我們也并不軟弱，大不了魚死網(wǎng)破，總不能讓守約的人受到損失，而讓那些視約定為狗屎的人獲利吧。
最終在幾輪交涉和堅持下，房東還是賠付了差價。（畢竟守約方占理，而且律師函也表明我們根本不怕跟你打官司）
前房東的事便告一段落。
再來說新房東，與新房東這邊交易過戶都非常順利，但唯有一點，是在居間協(xié)議中多補充了一條“45個工作日必須放款，否則就算違約”的約定。簽訂之初中介說基本30個工作日就能放款了，讓我們放心。但實際的結(jié)果是，我們貸款的審批資質(zhì)早已通過，但是銀行沒有錢放款…新房東也不高興了，但銀行沒錢放款并不屬于買賣雙方可控范圍內(nèi)。好在在中介大哥不斷催促下，延期了大約10天還是放款了。
于是經(jīng)歷了7個月的坎坷，終于拿到了第一套房的鑰匙。
感覺這段買房經(jīng)歷，把二手房路上所有能遇上的苦難都包含進(jìn)去了，最后只能用“好事多磨”來安慰自己。但坎坷越多積累的經(jīng)驗就越多，也收獲了許多法律知識。
在此給大家?guī)讉€小建議：
1、居間協(xié)議的法律效益其實沒有房屋買賣合同的大。所以簽訂居間協(xié)議的日期和過戶的日期千萬不要拉的太長。最好是簽訂居間協(xié)議半個月內(nèi)就過戶，以免夜長夢多節(jié)外生枝。比如我2月初簽署，5月底過戶，事實上是有接近4個月空擋，但這段時間內(nèi)發(fā)生的變故太多，房價漲跌都是會讓人起歪心眼的。所以盡量縮短。
2、當(dāng)你的房東或買家因為房價漲跌而透露不愿意買賣的傾向時，記得時刻錄音錄視頻，以備不時之需。在房東4月底透露不想賣之后，我們與房東的每次電話，都是錄了視頻的。因為既然對方已經(jīng)不想守約，那就證明后期他可能還會變卦。錄視頻錄音是非常明智的保護(hù)自身利益的辦法。另外一些短信記錄，律師函催促的記錄，也要保留，這些都是可以作為你積極守約的證據(jù)。
3、中介的居間協(xié)議都是模板，其實內(nèi)容非常不細(xì)致，并且大部分是保護(hù)中介利益的。建議多看看。通常違約項都是寫的違約最高賠20%總房款，但由于居間協(xié)議的本質(zhì)是個定金合同所以通常法院會要求違約方賠付定金雙倍。但其實定金雙倍不一定夠賠償守約方的損失，因此可以自己增添的更詳細(xì)一些。表明大家都想要好好守約合作的決心。并且通常這些合同模板沒有規(guī)定違約由誰承擔(dān)訴訟費用，可以加上。因為律師費，訴訟費也不是一筆小費用。
4、我看了非常多的關(guān)于房價上漲房東違約的案例，得到一個結(jié)論，雖然守約方一定會勝訴但是結(jié)果未必滿意。因為法院從案件受理到開庭大概需要3個月到半年甚至更久。這就會造成等待開庭期間房價上漲的部分需要自己承擔(dān)。比如合同簽訂時間為2月，你在6月提出訴訟，12月開庭。法院只會判2月到6月期間產(chǎn)生的差價，而不會判到12月的差價。也許半年房價又漲了1000/㎡。
所以如果是剛需，缺錢或是其他情況，建議在確定對方違約的當(dāng)月就及時止損。比如重新購買一套。但要注意，建議購買同小區(qū)同棟同單元相近樓層相近房號的房源，這樣按照實際價差賠付的幾率比較大。千萬別想著第一套買筒子樓第二套買洋房，法官不會支持你的，醒醒吧。
5、中介不建議找R成，Z園，X亞這類的。雖然店很多規(guī)模很大，但是人員流動也很快，并且中介費比較貴。其他隱形費用也非常多，尤其是貸款服務(wù)費，這個費用根本不需要交，就是單純騙錢而已。建議找小中介，在小區(qū)門口開了好幾年的那種。人家既然能開好幾年就證明口碑，能力都不錯。而且小中介的中介費可以談，做事也更靠譜一些。我們的第二個中介就很靠譜，認(rèn)識銀行的人，也一直幫忙催銀行貸款。
6、關(guān)于銀行貸款的放款時間，建議也要寫清楚，是由于信貸差資質(zhì)不夠的銀行不放款，還是銀行沒錢放款。畢竟每個銀行都有貸款限額，發(fā)完了就只能積壓著。但這個還是屬于不可抗因素。如果是買家本身資質(zhì)有問題，那肯定是算違約了。
7、遇到這次事情家里的老一輩都勸我們說算了，人家賠個幾萬收著就行。真的鬧到法院非常麻煩。可是憑什么吃虧的是我們這些守約的人呢？所以遇到無賴不守約的人，千萬別慫，就是剛，就是讓你知道，什么叫規(guī)矩，什么叫體統(tǒng)?。柷缒槪?/span>
聯(lián)系客服
